Что лучше: гасить ипотеку или открыть вклад? — финансовый консультант

Погасить кредит или инвестировать?

Что лучше: гасить ипотеку или открыть вклад? - финансовый консультант

Наши грехи и наши долги всегда больше, чем нам кажется.
“Альманах старого фермера” (1797 г.)

Не предоставляй кредита тому, кто должен брать в долг, чтобы платить проценты.

Первая заповедь швейцарских банкиров

Свои кредиты, и депозиты, и инвестиции учитываем в программе Family 10.

Кредит или депозит?

Представьте ситуацию: вы решили стать инвестором, каким-то образом умудрились найти в своем бюджете 10% от доходов, которые не потратите на текущие нужды, да вот беда – у вас есть один или несколько непогашенных кредитов.

Куда деть “свободные” деньги? То ли погасить часть кредита досрочно, то ли начать формировать резервный фонд, то ли прикупить акций или ПИФов… Выбирай, не хочу! И вся ответственность за последствия любого из этих решений будет лежать только на вас.

Меня всегда удивляло, что некоторые бессмысленные с финансовой точки зрения действия консультанты оправдывают фразой “так легче психологически”. Особенно это касается кредитов. Гасить кредиты нужно по методу “снежного кома”.

Ну и что, что при этом методе вы максимально переплачиваете! Психологически же легче, вычеркиваете пассивы, видите, как их список уменьшается. А будете использовать эффективные методы погашения кредитов, вам будет сложно, и вы все бросите.

При этом очевидно, что выплачивать 3000 рублей в месяц в течение трех лет “психологически легче”, чем потратить 100 000 за раз. Однако те же консультанты от потребительских кредитов предостерегают. Двойные стандарты…

Первым шагом к финансовой свободе после наладки учета и планирования является создание “финансовой подушки безопасности”. Это не совсем верно.

Если у вас есть непогашенные кредиты, то резервного фонда у вас нет! Вы просто замораживаете свои деньги, при этом “кормите” кредитующий вас банк.

Если у вас автокредит на полмиллиона, то не нужно формировать резервный фонд из наличности и депозитов. Освобождающиеся деньги должны пойти на досрочное частичное погашение долга.

Один всемирно известный финансовый гуру утверждает: погашать кредиты необходимо параллельно с созданием капитала. Почему? Так психологически легче. Если вы ставите себе целью избавление от пассивов, то при достижении этой цели вы окажетесь в точке с нулевым капиталом.

Как вообще можно ставить себе цель “выйти в ноль”! Она же вообще не может мотивировать! Половину свободных средств отправляйте на погашение кредитов, а вторую половину кладите на депозит.

Тогда вашей целью будет какая-то сумма капитала, и вы сможете поддерживать в себе энтузиазм.

Давным-давно я советовался с коллегой по работе, хорошо подкованным в финансах, о вариантах инвестиций. Он сообщил мне, что просчитывал различные варианты и самым выгодным вложением средств оказалось досрочное погашение ипотечного кредита.

Фондовый рынок, конечно, в отдельные годы может давать отличную доходность, но в долгосрочном периоде хорошие периоды чередуются с провальными, и средний результат оказывается действительно средним.

А погашение кредита дает постоянную экономию, не зависящую от внешних экономических условий.

Секрет здесь в следующем: консервативные инструменты обычно приносят доход меньший, чем ставка по кредиту. А рисковые инструменты на то и рисковые, что могут вообще не принести дохода, а только добавить убытков.

А на погашение кредита работает “эффект сложных процентов”, только в другую сторону: погасив часть кредита, мы уменьшаем процентные выплаты по нему. Это освобождает часть средств, которые мы опять тратим на погашение кредита.

С каждой операцией процентные выплаты все меньше, а освобождающаяся сумма все больше. Наблюдается ускорение.

Факты и цифры

Пример: потребительский кредит Сбербанка на 200 000 рублей на три года. Ставка 14% годовых (за счет комиссий больше, но для примера это не важно). Аннуитет – 6835,53. Депозит в том же Сбербанке – 6% годовых. Предположим, инвестор выделяет на свое светлое финансовое будущее 5000 рублей в месяц.

1-й вариант. Кредит гасим по графику, все деньги отправляем на депозит в резервный фонд. Через месяц на депозите будет 5025 рублей (наш вклад + процент), через два месяца – 10075 и т.д. По кредиту мы платим каждый месяц 6835,53.

2-й вариант. Свободные средства делим пополам: 50% – на погашение кредита, 50% – на депозит. Вариант Шефера.

После первого месяца на депозите будет 2500 (половина от 5 000) + 12,5 (проценты), а аннуитет по кредиту станет 6748 рублей, т.к. часть кредита мы погасили досрочно.

Экономию на кредите мы в следующем месяце тоже делим пополам: часть на погашение долга, часть – в резервный фонд. И т.д.

3-й вариант. Все свободные средства направляем на досрочное погашение кредита. На депозит начнем откладывать только, когда кредит будет полностью погашен. В первый месяц мы по графику выплачиваем 6835, и добавляем 5000 на досрочное погашение. В следующем месяце, т.к.

сумма кредита уменьшилась наш месячный платеж составит на 6835, а только 6660 рублей. Дополнительно мы погашаем кредит на 5000 + 175 (сэкономили на месячном платеже) рублей. В третьем месяце мы уже должны по графику платить 6475 рублей. И так далее.

Как только кредит погашен, все свободные средства кладем на депозит.

Результаты:

  • В первом варианте кредит будет полностью погашен через 36 месяцев, на депозите накопится  примерно 197 тысяч.
  • Во втором варианте кредит будет полностью погашен через 29 месяцев, на депозите к концу третьего года накопится 206 тысяч.
  • В третьем варианте кредит будет полностью выплачен через 19 месяцев, на депозите к концу третьего года накопится 222 тысячи.

Какой удар по постулату “чем раньше начнешь инвестировать, тем бОльший капитал получишь”! В третьем варианте инвестиций не было формально больше полутора лет, а результат оказался лучше, чем при инвестициях с первого дня. Наличие кредита сильно меняет картину, и незыблемые инвестиционные аксиомы уже не работают.

Выводы

Такой результат легко объяснить тем, что процент по кредиту более чем вдвое выше ставки по вкладу. Вот если бы мы взяли проценты одинаковые, то инвестору было бы все равно, погашать ли кредит или инвестировать.

Есть еще одно обстоятельство: более высокая доходность инвестиций сопряжена с дополнительным риском, тогда как досрочное погашение кредита вызывает экономию, сумма которой четко определена.

Вы получаете именно то, на что рассчитываете.

Конечно, каждый случай необходимо рассматривать индивидуально. Есть кредиты с невозможностью досрочного погашения, где-то есть ограничения по сумма и срокам частичного досрочного погашения кредиты, не забываем и о штрафах и комиссиях… Может оказаться, что именно в ваших условиях действительно лучше положить “лишние” деньги на депозит, а не пытаться снизить свое долговое бремя.

Nick Cherry.

В мире личных финансов любят воспитывать наивных инвесторов. Мол, инвестиции – это легко и просто. Выполняйте пару нехитрых правил, и вы разбогатеете быстро и без усилий.

В условиях кризисов и неопределенности от таких советов больше вреда, чем пользы.

Курс “Как стать инвестором” избавит вас от множества иллюзий по поводу инвестиций и научит основам эффективного управления деньгами в любых условиях.

Источник: http://www.myrichway.ru/finance/credit-vs-deposit/

Гасить ипотеку досрочно или делать вклад в банке? Что выгоднее?

Люди часто, взяв ипотеку начинают гасить ее досрочно — думая чем меньше долг и платеж, тем больше можно сэкономить. Да это так, при досрочном погашении можно сэкономить, но вопрос — «Будет ли такой способ вложения денег оптимальным?». Возможно другие варианты беспроигрышного вложения денег с гарантированным получением доходов существует.

На ум приходит самый древний вид вложения денег — вклад или депозит. Этот финансовый продукт предоставляет населению практически любой банк. Встает вопрос — что выгоднее — сделать досрочное погашение или вложить деньги в банк и получать процент по нему.

Если правильно посчитать, то досрочное погашение является менее выгодным как с финансовой точки зрения, так и с психологической по сравнению с вкладом в банк.

Есть ряд причин этому факту. Рассмотрим некоторые из них:

Психологические моменты -трудно быть должником

  1. При досрочном погашении меняется налоговый вычет с процентов. Но это касается только досрочного погашения с уменьшением суммы. Попробуйте посчитать налоговый вычет с помощью калькулятора налогового вычета. Погашения уменьшают сумму вычета с процентов в конечном итоге.

  2. Лучше иметь деньги наличными  в виде подушки безопасности. Вы можете закрыть вклад в любое время. При этом есть вклады, при которых процент при досрочном закрытии не сгорит.
  3. Результатом вашего труда являются деньги. Если вы их тратите на досрочку, то вы не удовлетворены результатом своей работы.

    Вы не видите результата — у вас нет денег, они ушли на досрочное погашение. Реальный пример — пара моих коллег.

    Один делает досрочное погашение ипотеки, другой кладет эти деньги на вклад. Первый всегда жалуется, что нема денег, боится что его уволят с работы(болеть запрещено и боится кризиса).

    Второй чувствует себя безопасно, продвигается по карьерной лестнице. Деньги у него всегда под рукой, он ездит в отпуск в жаркие страны. При сумме депозита 1 -2 млн. можно чувствовать себя очень комфортно. Можно делать крупные покупки — машина, бытовая техника. Второй не покупает себе ничего — считает что дорого.

    Вывод — вклад служит подушкой безопасности при ипотеке. Главное его правильно открыть.

При расчете экономического эффекта нужно только смотреть на разницу ставок депозита (не та капитализированная ставка, а обычная) и ипотеки. Соответственно, если ставка депозита больше, нужно нести деньги на депозит, а не на ипотеку.

Пример расчета — что выгоднее — депозит или ипотека?

Ко мне обратилась одна из обладательниц ипотечного кредита в банке Абсолют. Она хотела погасить кредит досрочно. Судя по договору в банке Абсолют — возможны только досрочные погашения с уменьшением срока. Так написано в кредитном договоре. Имеем следующие параметры займа.

Параметры кредита
Сумма займа 2 150 000
Уже платим 1 год
Процент 11.75% годовых
Срок 180 месяцев
Досрочное погашение(уменьшение срока) 300 тыс
Ежемес платеж 25 458.82

Имеем переплату после досрочного погашения в виде процентов 1 523 719.

51(До досрочного погашения общая переплата в виде процентов — 2 429 857.75). Возьмем для простоты дату выдачи 12 октября 2012. Мы досрочно гасим 10 октября 2013. Имеем профит от такого досрочного погашения в конце срока

2 429 857.75 — 1 523 719.51 = 906138,24

Источник: http://mobile-testing.ru/vklad_ili_dosrochnoe_pogashenie/

Как выгодно вложить свободные деньги: сделать вклад или погасить кредит?

Мы предлагаем вашему вниманию замечательный материал нашего читателя , который затрагивает очень печальную, а потому очень актуальную тему персональных финансов. У многих из вас есть кредиты, которые вы регулярно гасите.

Читайте также:  Документы, необходимые для ипотеки в россельхозбанке - финансовый консультант

Но представьте, что вы получили 13-ю зарплату, Christmas Bonus или другой приятный дополнительный доход. Что с ним сделать? Потратить? Положить на депозит или погасить часть кредита сверх плана? Ответ на вопрос «что выгоднее» и дает материал ниже.

Также в нем вы найдете понятный кредитный калькулятор в формате Excel.

Недавно у меня появились свободные деньги. И как всегда, когда они возникают, возникла приятная проблема – куда их потратить? Всякие бесполезные покупки я сразу отмел. Меня интересовало, как их можно использовать еще? Поэтому мой выбор остановился на двух возможных вариантах:

  • Вклад;
  • Или погашение части моего старого кредита. Как ни странно, на этом тоже можно заработать.

Что же из этого более выгодно? И насколько? При этом меня интересовала не моральная сторона вопроса: «как приятно иметь деньги на вкладе..» или «хорошо жить без кредитов». А сугубо экономическая.

Итак, что дано:

  • У нас в наличии есть 10 000 свободных рублей;
  • В августе 2011 года мы решили сделать в квартире ремонт и купить тонну бананов. Для этого мы взяли кредит в размере 100 000 рублей;
  • Кредит был взят в августе 2011 года, таким образом, кредит уже погашается в течение 15 месяцев;
  • Ежемесячный платеж по кредиту: 2 540 рублей, способ погашения — аннуитет (Аннуитет – когда кредит погашается равными долями. Например, 2 540 рублей ежемесячно. Удобно. Но переплачиваем больше, чем в других случаях).
  • Срок кредита: 5 лет;
  • Проценты начисляются ежемесячно на сумму оставшейся задолженности;
  • В качестве альтернативы рассмотрим вклад под 10% годовых с начислением процентов раз в год.

В обоих этих случаях в нашей жизни что-то происходит. Попробуем понять что.

Теперь переходим к самому интересному. Поймем, сколько мы заработаем в обоих случаях и на что нам этого хватит.

Для этого попробуем рассчитать доход от наших вложений во вклад и в кредит, так называемый ROI.

Этот показатель нужен для того, чтобы сравнивать разные вложения и инвестиции. Где ROI больше 0 там и выгоднее. Например, что лучше вложить 5400 рублей и получить 500 или вложить 7 800 и получить 600? ROI поможет ответить на этот вопрос.

В первом случае ROI = 9,3%, а во втором 7,7% (попробуйте рассчитать самостоятельно). В первом варианте больше. Он выгоднее. Получается выгоднее вложить эти 7 800 в то место, где дают 500 рублей за 5 400. В этом случае мы получим 722 рубля, вместо 600.

А представьте, вы бы вложили 100 000?

В случае вклада все ясно – сколько денег заработано, столько и является доходом. То есть 10% от 10 000 = 1 000 рублей дохода. Следовательно, ROI вклада = 10%.

Что касается кредита – тут все несколько сложнее. Надо понять одну простую вещь. По сути, доходом от такого рода инвестиций будет уменьшенная сумма ежемесячных платежей. Потому как сокращение расходов ведет к увеличению суммы остающихся у вас средств.

Например, вы платили по кредиту 10 000, а стали платить 9 000. Выгодно? Безусловно, даже лишняя 1 000 – это приятно. Так вот, важен не размер сумм платежей, а то, что вы их уменьшаете. В бизнесе применяется простой подход: то, что сэкономлено – это заработано. Применяйте его и вы.

Чем меньше мы платим, тем больше у нас остается денег для наших нужд.

Источник: https://lifehacker.ru/kredit-vs-depozit/

гасить ипотеку или вклад? — Страница 9 — Обсуждение на форуме НГС.Бизнес в Новосибирске

  • если кто делал расчеты или есть специальный калькулятор, подскажите по ситуации: есть ипотечный кредит на 15 лет сейчас основной долг около 2500000 руб. процентная ставка 12,1 ежемесячный платеж сейчас 39 000 руб. и еще чуток даже откладывать получается. и появилась наличность 2500000 руб. в бизнес вкладывать нал некуда. возможность платить ипотеку в ближнесрочной перспективе есть вот я думаю, погасить ипотеку или положить 2500000 в банк под 10,4 % в год???что выгоднее будет. платить ипотеку как есть или погасить ее и просто откладывать столько же (как и ежемесячный платеж) ли чуть больше в месяц ЛИБО весь нал в банк под 10,4 % и еще потихоньку копить ???
  • ну это же от ваших целей зависит… чисто арифметически, 10,4 меньше 12,1 и поэтому гасить досрочно выгоднее. Плюс вклада в том, что при необходимости вы можете ими воспользоваться, а вот если будут нужны вдруг деньги, то кредит под 12,1 можно и не получить.Другое дело, где вы такие ставки нашли — 10,4? Вот Тинькофф дает 12+1=13% за год, это без всяких там лесенок. Поэтому лично я бы дал все деньги Тинкоффу и не забывал строить лесенку на будущее.
  • 10,4 это минимум в более менее надежном банке (Я так думаю!) ВТБ24. Про Тинькофф ничего не знаю, да и вообще вкладами не увлекался, поэтому не владею ставками. вопрос надежности банка в настоящее время тоже очень актуален.а что такое лесенка???
  • Тинькофф банк вполне надежен, поинтересуйтесь. Вообще вот недавно журнал Профиль опубликовал рейтинг надежности банков, посмотрите его. Вообще посмотрите, какие банки считаются надежными, посмотрите условия, которые предлагают они. Я написал про Тинькофф потому что не знаю более высоких ставок среди надежных банков.Про лесенки Тинкоффа так просто в двух словах не объяснишь, и тут на форуме обсуждалось и в инете очень много информации. Например, тут.
  • я б половину закрыл, уменьшив ежемесячный платёж , остальную сумму бы разделил на 2 и положил в разные банки под 12-13%
  • 2.5 млн под 10.4% это 260 тыс в год, а платеж 39 тыс в месяц это 468 тыс в год. Итого, погасив ипотеку и делая платеж по 39 тыс в месяц самому себе вы будете получать в год больше на 208 тыс.
  • не всё так просто «есть ипотечный кредит на 15 лет сейчас основной долг около 2500000 руб» если осталось из 15 ти лет , пусть даже 5и так же по % нужно считать сложный % по месяцам и годам.Исправлено пользователем andrei4444 (08.10.15 16:49)
  • Проблема большинства грждан как раз в том,что банку они платить будут во что бы то ни стало,а самому себе увы.И в итоге расчеты на бумаге ну не сходятся.На кредит надо найти,и человек ищет,ужимает свои желания.А на вклад-не обязательно,ну ладно,я только из отпуска,в этом месяце нет возможности,сестра замуж вышла-подарок нужен,заболел родственник и т.д. и т.п.
  • Что будет завтра никто из нас не знает.Мы только планируем нашу жизнь.И ключевое слово здесь возможность.100% гарантии что лично Вы будете и сможете платить дать никто не может.А значит нужно уменьшить риск отъема жилья у остальных в случае(не дай бог конечно).И поступить как и советовали выше-закрыть половину уменьшив платеж,и далее платить столько же,писав заявление о досрочке ежемесячно,а вторую половину на вклад в 1-2 банка.Банк тинькофф вполне достоин доверия.Есть АСВ и 1.4 млн.руб всегда заберете,а проценты можно и на карту получать,направляя их на досрочку ипотеки.
  • Посмотрите, вот неплохой калькулятор Выгоднее всего — минимизация рисков. Ну и минимизация платежей банку. Если Вы заглянете в свой график платежей, то увидите, что банк и сейчас и еще долгое время с этих 39000 рублей «снимает сливки» в виде процентов за кредит, при этом тело кредита уменьшается очень медленно. А 39тыс ежемесячно Вам платить еще очень долго, больше 10 лет. В итоге Вы только в виде процентов выплатите «еще одно тело кредита», даже больше. Эти процентные выплаты можно резко уменьшить, если прогаситься досрочно «в уменьшение срока». В этом случае ежемесячный платеж не изменится, но конечный срок погашения будет уже не ближе к 2028 году, а в обозримом будущем (через 2,5 — 3 года). И экономия по процентам будет весьма такая «нехилая». Потом можно кинуть еще какую то сумму в досрочное погашение, но уже «в уменьшение суммы платежа». Допустим, ежемесячно платить около 20тыс, а не 39тыс. Это ведь тоже деньги, уже живые и каждый месяцНо это мелочи, каждый человек сам принимает решение. Тут вот люди влипали с этой ипотекой очень неприятно. Посмотрите топ банк выселяет из ипотечной квартиры.Показать скрытый текстЗЫ В общем, кому как. Я 2,5 года назад взял кредит под 17% на 5 лет с ежемесячным платежом 39тыс и прикупил квартиру. И, собственно, «вытягивал» этот ежемесячный платеж. Но потом, когда сел за энтот калькулятор, обсчитал (с выгрузкой результатов в ЭКСЕЛ), то меня «задушила жаба» на предмет «уж очень много я в конечном итоге отдам банку процентов», нафиг надо. В конечном итоге — окончательный срок платежа уменьшил на год, и сейчас ежемесячно плачу 21тыщу. Ну и эт самое… Классик устами дьявола говорил, что «человек смертен внезапно» и я не могу этого не учитывать. Поэтому — если чего, то моим в наследство останется не только квартира, но и «мои облегченные кредитные обязательства» (платить остаток не три года, а два, не по 39тыс, а по 21тыс). И на этот «тяжелый случай» у них имеется ряд разных депозитов, в которых уже заложен остаток по телу кредита. Но я надеюсь, что моим для целей гашения кредита энтими депозитами не придется воспользоваться. Ну и ладно. Значит через два года будут деньги, которые надо будет куда-то пристраивать дальше.Ну, как-то так… Рассмотрел, тксть, самые тяжелые варианты и к ним готов (без продажи ипотечной квартиры и непосильных ежемесячных платежей). А если их не будет — ну и отлично. Будем тогда жить-поживать дальше и радоваться, что на процентных платежах сэкономили многие сотни тысяч рублей.Скрыть текстИ уносят меня, и уносят меня в цветную звенящую хрень -3 белых коня, 2 красных слона, пингвин, бегемот и олень…
  • если нет возможности разместить 2.5 млн с доходом в месяц больше чем 39тыс+инфляция, то самый выгодный вариант — полностью погасить ипотеку. варианты с меньшим доходом, частичным погашением ипотеки и получением дохода на остаток менее выгодны.

Источник: https://business.ngs.ru/forum/board/banks/flat/2009524983/?fpart=9&per-page=50

Погашать кредит или инвестировать: что выгоднее?

В вашей жизни черная полоса сменилась счастливой белой? После череды финансовых затруднений, вы располагаете свободными средствами? Поздравляю! Теперь перед вами стоит новая задача: как правильно и с максимальной выгодой ими распорядиться. Речь идет о ситуации, когда у вас есть кредит.

Но, овладев основами финансовой грамотности, теперь вы в состоянии освободить часть средств, которые ранее тратились напрасно. Или же вы неожиданно получаете определенную сумму денег в качестве премии, наследства, бонуса или приза (источник на самом деле неважен).

Читайте также:  Как увеличить срок для выплаты взятого кредита? - финансовый консультант

Как же правильно поступить: погасить кредит или инвестировать средства, получая доход?

На первый и неискушенный аналитическими расчетами взгляд, погасить кредит – самое выгодное применение свободных средств. Аргументы могут быть следующими:

  1. уменьшатся проценты по кредиту, а, следовательно, уменьшится переплата;
  2. снизится или исчезнет психологический груз от долгов;
  3. уменьшатся финансовые риски.

Но при более подробном изучении не все так просто. Во-первых, необходимо учитывать график погашения кредита – стандартный или аннуитетный. Второй случай удобней, так как ежемесячная сумма к погашению постоянная и не изменяется.

Но при аннуитетной схеме, когда вначале большая часть платежа уходит на проценты, и лишь малая часть – на погашение основного долга, досрочное погашение ближе к окончанию кредита будет неэффективным.

Причина этому – основные проценты, составляющие переплату, уже заплачены, и уменьшение будет незначительным.

А во-вторых, при резком ухудшении финансового положения заемщика после погашения кредита (например, потеря работы), он останется без резервного фонда, то есть финансово незащищенным. Отсутствие хотя бы малого денежного запаса на черный день тоже несет в себе психологический дискомфорт и головную боль.

Убедительным для выбора варианта погашения кредита будет и тот факт, что при погашении части кредита работает «эффект сложных процентов» в обратную сторону. Погашая часть кредита, уменьшаются выплаты по нему, а освободившиеся средства можно вновь пустить на погашение еще в большем размере.

Происходит ускорение.

С другой стороны можно приумножить имеющиеся средства. Как один из вариантов, это банковский вклад. Он выгоден, если проценты по вкладу выше, чем ставка по кредиту. Но на деле такой вклад найти очень сложно, если вообще возможно.

Как правило, банковские вклады следует выбирать тем, кто стремится просто сохранить существующие средства. Банки по вкладам платят немного, в основном спасая средства от инфляции. Существуют также и высокодоходные вложения, но они, как правило, сопряжены с высокими рисками.

Следует учитывать, что они могут принести убытки и не принести дохода вообще. В этом случае можно остаться и без накоплений, и с непогашенными кредитами.

Всемирно известный финансовый гуру Бодо Шефер дает следующие рекомендации для решения исследуемой задачи. Половину от полученного незапланированного дохода необходимо инвестировать, а вторую половину – потратить на погашение кредита.

Для большей наглядности рассмотрим все варианты на примерах. Высокодоходные инвестиции не рассматриваем в силу их рискованности. Очевидно, что при любом сравнении варианты с высокодоходными инвестициями будут более выгодны, так как консервативные методы приносят доходы ниже, чем ставки по кредиту.

Пример

Имеется банковский кредит 100 000 рублей под 15% годовых на 3 года. Ежемесячный платеж при аннуитетном графике погашения составляет 3 467 руб. Свободные средства – 25 000 руб. Решаем, куда их направить. Контрольный срок – 36 месяцев.

Вариант 1. Погасить кредит
Потратив всю свободную сумму 25 000 руб. на погашение кредита, и продолжая погашать кредит по графику, мы погасим его досрочно за 22 месяца.

И, таким образом, сэкономим на процентах около 3 200 руб. После погашения кредита сумму платежа 3 467 руб. будем собирать и ежемесячно пополнять депозит под 10% годовых с ежемесячной капитализацией.

Тогда к истечению оставшегося года сумма накоплений составит около 52 000 руб.

Вариант 2. Вложить деньги в банк под проценты
Вложив свободную сумму 25 000 руб. в банк под 10% годовых с ежемесячной капитализацией, через 3 года получим погашенный в срок кредит и сумму накоплений около 34 000 руб. Таким образом, прибыль по депозиту составит 9 000 руб.

Вариант 3. По Бодо Шеферу – половину – на кредит, вторую половину – на депозит
12 500 руб. тратим на погашение кредита, оставшиеся 12 500 руб. – оформляем депозит под 10% годовых. Кредит погасится досрочно за 26 месяцев, и после погашения сумму 3 467 руб. пускаем на ежемесячное пополнение вклада. Сумма накоплений через 3 года – около 50 000 руб.

Результаты

  1. Кредит погашен за 22 месяца. Сумма накоплений – 52 000 руб.
  2. Кредит погашен за 36 месяцев. Сумма накоплений – 34 000 руб.
  3. Кредит погашен за 26 месяцев. Сумма накоплений – 50 000 руб.

Выводы

Результаты говорят: при наличии кредита выгоднее всего сначала погашать кредит, а затем инвестировать средства. Следовательно, если у вас есть кредит, нет смысла говорить о свободных средствах.

Откладывая их, а не погашая кредит, мы просто замораживаем деньги и не даем им работать, но даем возможность заработать банку-кредитору.

Погашение кредита все же дает постоянную экономию, на которую можно рассчитывать.

В реальности для оценки выгодного использования средств каждый вариант необходимо просчитывать по аналогичной схеме, взвесив два основных момента: ставки по кредиту и по инвестициям, а также финансовые риски, принимая во внимание все дополнительные условия.

Источник: https://www.exocur.ru/pogashat-kredit-ili-investirovat-chto-vyigodnee/

Ипотека или вклад: какой способ покупки жилья выгоднее?

Покупка квартиры | Вся Россия | 2016-08-29 | Админ

Метки: Финансовые расчеты | Прогнозы | Покупка жилья | Альтернативные варианты | Ипотека | Вклад

Если Вы задумались о приобретении собственного жилья, то, как известно, у Вас существует две основные альтернативы — купить квартиру в ипотеку либо накопить средства на вкладе (под подушкой?) и потом потратить их на долгожданную покупку. Что выгоднее? Есть множество сторонников как первого, так и второго варианта, на практике зачастую выбор делается исходя из личных взглядов и убеждений покупателя. В этой статье предлагаем обсудить сугубо финансовую сторону вопроса и подробно описать методику расчетов.

Если вы сейчас не хотите вникать в математические подробности расчета и хотите сразу знать, что сегодня выгоднее, то жмите сюда.

Определения

Ипотечный способ – человек приобретает квартиру за счет средств ипотечного кредита, сразу же в нее вселяется, и на протяжении некоторого периода возвращает долг.

Депозитный способ — человек сначала копит средства (и в это время снимает квартиру), обычно на банковском вкладе, а затем, накопив нужную сумму, приобретает объект недвижимости.

Договоренности и ограничения

Прежде чем переходить непосредственно к расчетам, сделаем несколько важных договоренностей .

Мы не рассматриваем, есть ли у человека жилье в настоящий момент (то есть приобретает ли он второе жилье). Если жилья нет, то в период накопления средств на вкладе человек будет тратить деньги на аренду жилья. Если жилье есть, то он будет в нем жить и при этом упускать возможный доход от сдачи этого жилья в аренду.

Иными словами, в любом случае при депозитном способе стоимость аренды жилья необходимо включить в модель.

(Примечание: это не совсем верно, так как в случае сдачи жилья в аренду необходимо ещё учитывать налоги, которые платятся с арендных платежей, тогда как в случае отсутствия первого жилья никаких налогов естественно не будет, но здесь мы абстрагируемся от данного фактора).

 Чтобы сравнение было справедливым, стоимость приобретаемой квартиры должна быть одинаковой и для первого, и для второго варианта. Аналогично, доход человека и сумму его расходов на текущее потребление (еда,   транспорт, образование, лечение, ЖКХ, развлечения и пр.) постоянны вне зависимости от способа приобретения квартиры.

Кроме того, в расчетах для депозитного способа мы исходим из стоимости аренды квартиры, аналогичной той, что собираемся приобрести. Не секрет, что в процессе накопления люди предпочитают жить в более стесненных условиях, а потом переезжать в более комфортную квартиру.

Однако здесь мы в какой-то степени сравниваем не реальную жизненную ситуацию (каждый человек может подправить числа в нашем калькуляторе исходя из своих потребностей), а сравниваем два способа покупки жилья, поэтому для «чистоты эксперимента» (чтобы не дать дополнительного преимущества депозитному способу) мы исходим из предположения, что будем снимать ту квартиру, в которой собираемся жить. Такое допущение также более корректно, если мы говорим об упущенном доходе от сдачи жилья в аренду при покупке квартиры посредством накопления требуемой суммы на депозите.

Вывод о предпочтительности одного из двух вариантов зависит от конъюнктуры экономических показателей в будущем.

Сегодня мы не знаем, какие в будущем будут ставки по депозитам и как будут расти цены на недвижимость.

Поэтому при расчетах будем исходить из предположения, что внешняя среда не изменится слишком сильно, то есть будем закладывать в модель нынешний уровень депозитных ставок и нынешний среднегодовой темп рост цен.

 Существует огромное количество нефинансовых доводов за вклад или ипотеку.

За ипотеку — возможность заселиться в квартиру здесь и сейчас, зафиксировать свои процентные расходы (ставка обычно фиксируется на весь срок кредита), возможность поставить себя в жесткие рамки и ограничить трату средств на не самые обязательные покупки и т. д.

Против ипотеки — риск потери работы и невозможность предсказать свое финансовое положение на длительный срок, ощущение тяжелого бремени, лежащего на плечах и пр. Зачастую все споры за и против ипотеки на различных форумах строятся в основном вокруг именно этих аргументов.

Здесь сразу оговоримся, что оценка этих (назовем их «нефинансовые») факторов для каждого человека сугубо индивидуальна, это статья не ставит целью учесть их в нашем анализе, в конце концов, решение по описанным выше вопросам каждым принимает сам исходя из своих собственных взглядов, жизненного опыта и конкретной жизненной ситуации.

Как мы будем сравнивать два способа (методология анализа)?

Чтобы обеспечить для обоих способов равные условия конкуренции, необходимо задать несколько предпосылок:

  •  Стоимость квартиры и объем собственных средств, имеющихся в наличии на момент покупки, одинаковы
  •  Человек выделяет некую сумму на решение своего жилищного вопроса, которая равна фиксированному проценту от его дохода. Эта сумма одинакова для обоих методов: при ипотеке эти деньги направляются на погашение кредита, при накопительном способе – откладываются на депозите
  • Снимать (при накопительном способе) будем такую же квартиру, какую хотим покупать (чтобы условия жизни были идентичными)
  • Проценты по ипотеке обычно выше, чем проценты по вкладу

Прежде чем переходить непосредственно к расчетам, постараемся кратко предположить, почему в нашем анализе может «победить» один из двух способов приобретения жилья:

Ипотека позволяет приобрести квартиру сейчас, по сложившейся сейчас на рынке цене (при депозитном способе покупка совершается в конце срока, когда цена на квартиру скорее всего вырастет из-за инфляции) Нет необходимости оплаты процентов по ипотеке. Процентная нагрузка может быть существенной при особо высоких суммах кредита.
Ипотека позволяет отказаться от необходимости съема жилья, либо приносит дополнительный пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Мы не только не платим проценты по ипотеке, но и получаем дополнительный пассивный доход в виде процентов по вкладу.
Налоговый вычет на ипотечные проценты. Вам удастся вернуть 13% от денежных средств, потраченных на ипотеку, при депозитном способе у вас такой возможности не будет.  
Читайте также:  Как выплачивать кредит банку при потере работы? - финансовый консультант

 И так, как определить, что из перечисленного выше перевесит в конкретном случае. Сравнение можно вести в следующих категориях:

  • Стоимостные – сравнивается совокупная стоимость ипотечного кредита (стоимость квартиры + ипотечные проценты) и совокупные расходы на приобретение жилья при накопительном способе (стоимость квартиры в момент приобретения + расходы на аренду жилья – доходы по депозиту), при этом полученный доход по депозитам вычитается, так как это те деньги, которых у человека бы не было, если бы он купил квартиру в ипотеку
  • Временные – предпочтительнее тот способ, с помощью которого жилищную проблему можно решить быстрее. Жилищная проблема решена, когда Вы либо выплатили ипотеку, либо накопили нужную сумму на вкладе.

Результат может быть разный из-за налогового вычета на покупку. Сумма вычета будет одна и та же как для ипотечного, так и для накопительного способа (разницу в стоимости денег во времени не учитываем).

Однако при ипотечном способе вы получите этот вычет раньше (вычет платится сразу после покупки квартиры) и сможете направить эти деньги на погашение кредита. В результате жилищная проблема будет решена быстрее (при прочих равных).

При накопительном способе вы получите этот вычет уже после того, как жилищная проблема будет решена (как некий бонус сверху). Мы будем использовать стоимостной критерий, но конечный выбор за вами. 

Распространенное заблуждение, которое часто приходится встречать – так как ставка по ипотеке обычно выше, чем ставка по вкладу, то приобретение жилья посредством накопления денежных средств на вкладе по умолчанию выгоднее. Такое рассуждение не совсем корректно, так как из рассмотрения упускается важный фактор роста цены на квартиру (так как при ипотеке жилье покупается сразу, а при вкладе – лишь в конце срока).

Ипотечный способ покупки квартиры (методология расчета)

При ипотеке жилищная проблема решена, когда выплачен ипотечный кредит:

Кредит предоставляется на сумму, равную разнице между стоимостью квартиры и денежными средствами, которые есть у заемщика на момент покупки. Доля собственных средств обычно составляет 30% и более процентов.

Ежемесячный платеж по кредиту рассчитывается по аннуитетной схеме – по классической формуле – каждый месяц заемщик платит одну и ту же сумму, которая включает погашение процентов и основного долга (их соотношение со временем меняется в пользу последнего).

Сумма аннуитетного платежа равна сумме дохода человека, выделяемого на решение жилищной проблемы (то есть мы здесь идем не так, как делает банк – рассчитывает сумму аннуитета исходя из срока кредита – а наоборот, рассчитываем срок кредита исходя из суммы аннуитета)

Ставка по ипотечному кредиту фиксирована и не подлежит пересмотру в течение всего срока кредита (такая практика на сегодняшний момент наиболее распространенная)

·        Досрочные погашения возможны не реже одного раза в месяц. На текущий момент российское законодательство не дает банкам возможности воспрепятствовать этому (эта норма применима только при покупки квартиры физлицами не для предпринимательской деятельности).

Сумму прироста нашего дохода мы направляем на досрочное погашение кредита (в результате этой корректировки доля денежных средств, выделяемых на решение жилищной проблемы, в нашем ежемесячном бюджете остается фиксированной).  

Аналогично сумма полученного налогового вычета (как по самой квартире, так и по процентам) будет сразу направлена заемщиком на погашение основного долга. При этом сумму вычета считаем исходя из общего дохода заемщика, а не исходя из дохода, направленного на решение жилищной проблемы.

Предполагаем, что налогоплательщик получит свой первый вычет в апреле года, следующего за годом покупки (подаст декларацию в январе + 3 месяца на камеральную проверку). Также предполагаем, что будет выбран вариант получения вычета на работе (как более выгодный, так как он позволяет получать дополнительные денежные средства сразу) в последующие годы.

Пренебрегаем суммой расходов на страхование имущества, титула и жизни заемщика, услуги оценщика и прочее ввиду их незначительности (эти расходы обычно присутствуют при ипотечном способе и отсутствуют при накопительном).

Таким образом, остаток по кредиту на конец месяца – это остаток на начало за минусом аннуитетного платежа и суммы дополнительного погашения (на прирост дохода заемщика и полученные им в периоде налоговые вычеты).

Накопительный способ покупки квартиры (методология расчета)

Немного также скажем о методологии расчета при накопительном способе:

В начале анализируемого периода человек (или семья) кладет на вклад сумму, равную его первоначальному взносу по ипотеке

·        Ежемесячно он пополняет вклад на сумму, выделяемую им на решение жилищной проблемы (за вычетом расходов на аренду). Эта сумма растет вместе с ростом его дохода – в результате доля дохода, выделяемая на решение жилищной проблемы остается фиксированной

Полученные проценты по депозиту прибавляются к основной сумме вклада и также в будущем будут потрачены на покупку квартиры. Капитализация может быть ежемесячной (если условия вклада предусматривают такую возможность) или ежегодной.

Ставку по депозиту принимаем фиксированной. На практике это не так, так как на рынке сегодня практически нет долгосрочных депозитов (на срок 10-15 лет). Однако мы не можем точно предположить, как в будущем поменяется ставка по депозитам, поэтому будем отталкиваться от текущей ставки, которая сложилась на рынке.

Ставку аренды определяем для той же самой квартиры, которую собираемся покупать.

Одновременно рассчитываем ожидаемую стоимость квартиры в данный период времени, как произведение её первоначальной стоимости на коэффициент инфляции.

Жилищная проблема решена, когда накопленная сумма превышает текущую стоимость квартиры на рынке.

Как сейчас выгоднее покупать квартиру: брать ипотеку или копить на вкладе?

Сразу отметим, что в зависимости от стоимости квартиры, суммы собственных средств, имеющихся в наличии и вашего дохода, наличия у вас прав на налоговый вычет и других факторов, результат будет сильно варьироваться.

Если хотите знать решение, которое будет выгоднее именно для Вас, пожалуйста воспользуйтесь нашим калькулятором.

Здесь же мы попытаемся посчитать некую среднюю температуру по больнице, посчитав, что выгоднее на сегодняшнем рынке, если некий среднестатистический москвич покупает среднестатистическую московскую квартиру.

Цена 8 000 000 рублей Ориентировочная средняя цена на квартиру в Москве. За эту сумму реалистично купить двухкомнатную квартиру в окраинных районах столицы и однокомнатную квартиру ближе к кольцевой линии.
Собственные средства 3 200 000 рублей По данным АИЖК, средний первоначальный взнос по ипотеке в России составляет 40%.
Ставка аренда 35 000 рублей Приблизительная ставка аренды на квартиру с указанными параметрами, оценка Estimate-Estate.ru (в зависимости от количества комнат значение будет отличаться)
Ставка по ипотеке 12.5% Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в рублях, данные Банка России
Ставка по депозиту 9% Средняя ставка по долгосрочным депозитам (до 3 лет) в рублях, данные Банка России
Темп роста цены квартиры 4% Среднесрочный прогноз аудиторско-консалтинговой компании PwC по инфляции в России на 2018-2022 годы.
Темп роста ставки аренды 4% Смотри выше.
Темп роста дохода 6.5% Среднесрочный прогноз аудиторско-консалтинговой компании PwC по инфляции в России на 2018-2022 годы составляет 1.5%. Так как мы ведем расчеты в номинальных ценах, то необходимо ещё добавить прогноз по инфляции (4%, см выше).
Уровень дохода 110 000 Средняя зарплата в Москве по данным Мосгорстата составляет порядка 55 000 рублей. Считаем, что квартиру покупает классическая семья из двух человек.
Доход на решение жилищной проблемы 55 000 По данным АИЖК, доля платежа в доходе по РФ колеблется в среднем от 30% до 40%. Так как уровень доходов в Москве выше, то при указанной зарплате считаем приемлемой долю в 50%.
Налоговый вычет 4 000 000 Максимальная сумма вычета в РФ на одного человека 2 000 000. Рассматриваем семью из двух человек, соответственно вычет 4 000 000. Предполагаем, что ранее семья жилье не приобретала, поэтому обладает вычетом в полном объеме и также имеет право на вычет по ипотечным процентам.
Капитализация процентов по депозиту Ежегодная Предполагаем, что процентный доход будет капитализироваться ежегодно (это также равносильно ежегодному продлению депозита без частичного снятия).

Все расчеты осуществлены с помощью калькулятора Estimate-Estate.ru, методология расчетов описана выше. С подробными математическими выкладками для указанных параметров можно также ознакомиться здесь. Нами получены следующие результаты:

Срок решения жилищной проблемы 98 месяцев (8 лет) 107 месяцев (9 лет)
Расходы на решение жилищной проблемы, руб. 10 557 924 10 136 820
Цена квартиры в момент заселения 8 000 000 10 853 333

Таким образом, для среднестатистической московской семьи депозитный способ покупки квартиры предпочтительнее (сумма экономии порядка 400 тысяч рублей). Однако ипотека позволит быстрее решить проблему – 8 лет вместо 9.

Таким образом, наша ситуация как раз тот самый случай, когда разные критерии дают разные результаты (напомним, что это из-за влияния налогового вычета, который при депозитном способе будет получен семьей лишь после покупки квартиры).

в каких случаях ипотека выгоднее вклада, а в каких случаях вклад выгоднее ипотеки

Ипотека обычно выгоднее в случае коротких кредитов на небольшие суммы, когда влияние более высокой ипотечной ставки компенсируется быстрым погашением кредита.

По той же самой причине ипотеке выгоднее при высокой доле первоначального взноса в общей стоимости квартиры

Ипотека выгоднее на растущих рынках недвижимости, когда высокий темп роста цен компенсирует потери на дорогих ипотечных процентах

Ипотека выгоднее, если вы можете рассчитывать на большие налоговые вычеты (в сделке участвует много членов семьи, каждый из которых обладает правом вычета; цена квартиры позволяет всем этим членам семьи свои вычеты получить), так как вычеты приводят к большой экономии на процентах (за счет более быстрого их получения, чем при депозите) + не забываем о дополнительном вычете на ипотечные проценты

Ипотека выгоднее при низкой разнице между ставками по депозитам и кредитам (обычно такое бывает в период спада в экономики, когда спрос на кредит низкий, а люди, наоборот, стремятся сохранять свои деньги)

Ипотека выгоднее при росте соотношения дохода покупателя к стоимости квартиры (так как при прочих равных покупателю удастся быстрее снизить сумму процентных платежей)

Но однозначно конечно сказать сразу нельзя. Нужно считать в каждом конкретном случае индивидуально.

Источник: https://estimate-estate.ru/article.php?idarticle=74

Ссылка на основную публикацию