Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке сбербанка — финансовый консультант

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка - финансовый консультант

Реализация ипотечного жилья — сложный процесс, требующий детального структурирования сделки. От правильно подобранного варианта продажи квартиры зависит выгода заемщика. В этом процессе участвуют 3 стороны: кредитор, заемщик и покупатель.

Правовое регулирование

Основные вопросы купли-продажи обремененного жилья раскрыты в ФЗ «Об ипотеке». В статье 43 главы 6 представлена информация о договоре последующей ипотеки, условия и правила изменения предшествующего кредитного договора. Ст. 29 – 33 предоставляет заемщику право эксплуатации и реализации объекта недвижимости.

Особенностью сделки с ипотечным жильем на первичном или вторичном рынке является получение обязательного разрешения со стороны кредитного учреждения. Без этого документа договорные отношения не имеют законную силу и могут быть оспорены через суд (ничтожная сделка). Это правило закреплено в 301 ГК РФ и присутствует в любом договоре ипотеки в Сбербанке.

Если банк не предоставляет разрешение, то продажа жилья в ипотеке возможна только после погашения основного долга и начисленных процентов. Сбербанк не устанавливает штраф за досрочное погашение финансовых обязательств. Возможно получение нового займа в рамках потребительского кредитования для аннулирования целевого кредита.

Необходимые документы

  1. Письменное разрешение. Предоставляется кредитором по факту рассмотрения заявления о реализации объекта.
  2. Справка об отсутствии задолженности по кредитному договору. Документ можно получить при личном обращении у менеджеров по продажам или заказать через Сбербанк Онлайн (через раздел «Справки, выписки»).

  3. Документ, подтверждающий платежеспособность заемщика. Это может быть выписка по зарплатной карте, справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, заверенная работодателем.
  4. Предварительный договор купли-продажи. Это гарантия кредитора о совершении сделки.
  5. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

    Документ можно получить в управляющей компании.

  6. Технический паспорт. Этот документ нужен банку, чтобы убедиться, что в квартире нет несогласованной перепланировки.
  7. Выписка из ЕГРН.
  8. Документ о зачислении средств покупателем на ссудный счет.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому банк может запросить дополнительные документы.

Полезно знать!

Эксперты выделяют 2 главные причины реализации жилья, обремененного ипотекой:

  1. Снижение платежеспособности. У клиента уменьшается постоянный доход, поэтому регулярные платежи становятся непосильным бременем;
  2. Приобретение жилья большего или меньшего метража. Снижение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования, пополнение в семье заставляют граждан рассматривать более просторное жилье. В некоторых жизненных ситуациях, наоборот, требуется квартира меньшего метража, например: при разводе.

В 99% в качестве покупателя обремененной недвижимости выступают риэлторы. Среди них спрос на такое жилье достаточно высок, так как квартиры продаются с солидным дисконтом. Если клиент согласен уменьшить сумму сделки на 20 -25% от рыночной стоимости, то можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Требования

Недопустима реализация недвижимости, если:

  • совершена неузаконенная перепланировка (до внесения изменений в технический паспорт);
  • при наступлении страхового случая (затопление, разрушение конструктивных элементов);
  • при приобретении займа с привлечением материнского капитала до получения согласия у органов опеки и попечительства;
  • при оформлении по программе «Военная ипотека» (до согласования с Росвоенипотека).

Способы реализации залогового объекта

  1. Досрочное исполнение финансовых обязательств. Этот способ предусматривает самостоятельный поиск покупателя, готового предоставить задаток наличными, равный сумме оставшегося долга. В итоге заемщик аннулирует финансовые обязательства и заключает договор купли-продажи со второй стороной сделки без привлечения банка.

Процедура включает следующие этапы:

  1. Получение разрешения у банка на совершение сделки с залоговым объектом. В заявлении следует указать, что полученный аванс будет направлен на выплату оставшегося долга. При положительном решении необходимо получить справку о величине ссудной задолженности.
  2. Заключение предварительного договора купли-продажи и его заверка у нотариуса. В документе важно отметить, что при срыве достигнутых договоренностей по вине продавца покупателю возвращается задаток в полном объеме.
  3. Подготовка объекта недвижимости к реализации. На данном этапе необходимо погасить все долги по коммунальным платежам и выписать всех проживающих. При наличии зарегистрированных на жилплощади несовершеннолетних необходимо получить разрешение на сделку у органов опеки и попечительства.
  4. Получение аванса от потенциального покупателя. Сведения фиксируются в предварительном договоре купли-продажи или заключается расписка.
  5. Аннулирование кредитного договора, снятие обременения.
  6. Заключение договора и регистрация права нового собственника. На данном этапе продавец получает разницу между суммой продажи и полученным авансом.

Основное преимущество способа — это простота сделки. Банк не может запретить реализацию объекта, так как заемщик полностью возвращает долг. Серьезным минусом этой схемы является ее рискованность. Продавец может взять аванс и скрыться с ним. В этом случае клиент может отстоять свои права только через суд.

  1. Исполнение кредитных обязательств в ходе сделки. В этом процессе обязательным участником выступает банк, которому покупатель передает аванс в размере задолженности. Для повышения безопасности и прозрачности процесса все расчеты осуществляются через сейфовую ячейку.

Продажа залогового объекта включает следующие этапы:

  • получение разрешения у кредитора;
  • структурирование сделки (определение параметров, сроков реализации каждого мероприятия);
  • внесение денег покупателем в 2 ячейки: для кредитора (в размере оставшегося долга) и для заемщика (оставшаяся разница);
  • заключение договора купли-продажи;
  • погашение задолженности перед банком;
  • получение закладной и снятие обременения;
  • регистрация новой сделки в Росреестре.
  1. Перерегистрация ипотеки на созаемщика или на третье лицо. При разводе принимается решение о переоформлении кредита на одного из членов семьи. Также этот способ подходит для покупателей, не имеющих собственных средств на приобретение объекта. Процесс является долгим, так как банку требуется время на проверку финансовой устойчивости и платежеспособности соискателя.

Перерегистрация жилищного кредита или «перезайм» включает следующие этапы:

  1. Уведомление кредитора о желании переуступить квартиру и оставшийся долг.
  2. Подача заявки потенциальным покупателем на ипотеку (предоставление полного пакета документов).
  3. Получение решения, подписание договора задатка (Сбербанк требует заверку документа у нотариуса).
  4. Взнос денег в счет погашения кредитных обязательств продавца.
  5. Подписание кредитного договора между банком и новым собственником жилья.
  6. Перерегистрация закладной в Росреестре.

В этой сделке активное участие принимает Сбербанк, поэтому все риски сведены к минимуму. Перезайм позволяет приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Этот вариант подходит и для молодых семей, которым государством предоставляется (субсидия) единовременный взнос на покупку жилья.

  1. Реализация залогового объекта кредитором. Этот способ применяется при отсутствии возможности у заемщика своевременно исполнять свои финансовые обязательства. Квартира реализуется через торги, цена может быть существенно снижена. Держатель кредита не может повлиять на параметры сделки по продаже объекта.

После получения согласия от заемщика квартира оценивается и выставляется на торги через интернет-площадки. Регистрация права собственности нового владельца осуществляется через Росреестр. Расчеты между участниками сделки проводятся через сейфовые ячейки.

Как получить разрешение у Сбербанка

Для получения документа необходимо посетить банковский офис и подать соответствующее заявление. На его рассмотрение уходит до 2-х недель.

Что делать, если жилье было приобретено с привлечением материнского капитала

В соответствии с условиями в 2018 году при продаже квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, необходимо выделить доли несовершеннолетним. Это длительный процесс, требующий согласования у органов опеки и попечительства. По окончании сделки у детей должны быть оформлены доли, идентичные по размеру, в новом жилье.

При реализации недвижимости без выделения доли детей возможны претензии со стороны Пенсионного Фонда. Такая сделка может быть признана недействительной.

Реализация ипотечного жилья сопряжена с рисками для покупателя. В этой сделке продавец ничего не теряет, так как его права собственности закреплены соответствующей записью в Росреестре.

Несмотря на высокий риск, покупатели могут сэкономить на жилье за счет продажи его с определенным дисконтом от рыночной стоимости.

Сбербанк активно снижает ставки по ипотеке, поэтому можно перекредитовать займ на более выгодных условиях.

Источник: https://mybankpro.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-i-kupit-druguyu

Как правильно продать ипотечную квартиру Сбербанка

Немногие покупатели решаются приобрести жилье с обременением — ограничением в правах. Соблазнить на такую покупку может только низкая (ниже рыночной) цена на квартиру и знание процесса оформления договора купли-продажи на ипотечную недвижимость.

Продажа залогового имущества возможна при соблюдении особых условий. В первую очередь, заемщик должен написать заявление в Сбербанк с просьбой разрешить ему продать квартиру.

В документе обязательно нужно указать «уважительную» причину: переезд в другой город, приобретение большей или меньшей жилплощади из-за изменившегося состава семьи, потеря возможности оплачивать кредит и так далее.

Сбербанк имеет право отказать заемщику в самостоятельной продаже залогового имущества. Обычно кредитная организация охотнее одобряет сделки с переуступкой ипотечного кредита другому лицу. Но этот новый заемщик должен получить одобрение от Сбербанка — отвечать требованиям банка для ипотечного заемщика.

Если же разрешение получено, то дальнейший порядок действий продавца и покупателя, согласившегося стать ипотечным заемщиком вместо него, будет следующим:

  • найти покупателя, который согласится приобрести квартиру в ипотеке;
  • обговорить с ним обстоятельства сделки и прийти к согласию;
  • сделать оценку недвижимости;
  • заключить предварительный договор и получить задаток от покупателя;
  • получить от покупателя необходимые Сбербанку документы;
  • если Сбербанк после рассмотрения пакета документов и предварительного договора одобрил сделку, то нужно составить окончательный договор купли-продажи и зарегистрировать его в МФЦ или Регистрационной палате;
  • покупатель получает выписку из Росреестре о том, что владельцем жилья становится он — перерегистрация права собственности;
  • продавец и покупатель приходят в Сбербанк с документами, кредитная организация перечисляет на счет бывшего владельца деньги и заключает договор ипотечного кредитования с новым заемщиком.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, которая находится в залоге у Сбербанка

Документы для продажи жилья в ипотеке Сбербанка

Пакет документов, который нужно приготовить для юридически правильного оформления сделки:

  • паспорта продавца и покупателя и их копии;
  • технический и кадастровый паспорта (не старше 5 лет) залогового объекта недвижимости;
  • документ, устанавливающий право собственника на квартиру из Росреестра;
  • документ, на основании которого заемщик стал собственником — договор купли-продажи, завещание или другой;
  • выписка из Росреестра с подтверждением отсутствия ареста имущества или другого залога, кроме Сбербанка;
  • выписка из ЖЭКа с подтверждением отсутствия прописанных в квартире лиц с психическими заболеваниями и отбывающие наказание;
  • «свежая» оценка квартиры от независимого оценщика.

Это примерный список нужных бумаг, лучше заранее поинтересоваться в Сбербанке, что еще может понадобиться.

Продажа квартиры под ипотекой Сбербанка

Какие еще есть варианты продажи недвижимости в ипотеке Сбербанка:

  1. Снятие ипотечного обременения. Так как квартиру без обременения продать значительно легче, заемщик может полностью расплатиться с банком и снять залог на жилье. При этом нужно где-то найти деньги на выплату остатка задолженности.
  2. Снятие ипотечного обременения с помощью средств покупателя. Если своих денег у продавца нет, можно договориться с покупателем о привлечении его средств для выплаты долга Сбербанку. При этом ему нужно предоставить свежую справку установленного образца о сумме остатка. После погашения долга обременение Сбербанка снимается и между продавцом и покупателем заключается обычный договор купли-продажи.

Источник: https://BankInRussia.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом купить другую. Как продать ипотечное жилье при разводе

Когда не ясно, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку, стоит обратиться к данной статье и получить информацию о существующих вариантах и о самой процедуре.

Значимым моментом является факт того, что до полного погашения кредитного займа, дом или квартир находятся под обременением ипотекой и, многие заемщики пребывают в заблуждении, что продать жилье не удастся.

На самом деле все обстоит иначе, и быстро продать жилье вполне реально, если действовать в соответствии с пошаговой инструкцией, представленной дальше.

Важно строго соблюдать правила и подготовить необходимую документацию, чтобы добиться нужного результата.

Дополнительно, в заметке мы обсудим моменты, касающиеся возможности реализовать жилище, купленное в ипотеку с материнским капиталом или при разводе.

Нюансы продажи кредитного жилого объекта

Разобраться, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, можно, изучив механизме предоставления займа и порядок возвращения. Предоставляя гражданину ипотечный кредит, банк предполагает получать стабильную прибыль определенного размера несколько лет.

Клиент обязан планировать собственные расходы так, иметь возможность ежемесячно вносить нужную сумму платы по кредиту. К сожалению, ситуации могут возникнуть разные, и чтобы рассчитаться с долгами заемщику придется задуматься о продаже ипотечной квартиры.

Причиной решения может стать переезд в другой регион, или желание приобрести просторное жилье, но в ипотеку уже другого банка.

При любых обстоятельствах, заемщику придется пройти несколько этапов, позволяющих провести сделку по правилам. Речь идет о пошаговой инструкции:

  1. Сначала необходимо найти покупателя на квартиру.
  2. Получить деньги на оплату остатка по займу.
  3. Закрыть кредитные обязательства.
  4. Обратиться в Росреестр, снять обременение с жилплощади.
  5. Закончить оформление сделки.
  6. Зарегистрировать передачу недвижимости в Росреестре.

Все этапы должны проходить последовательно. В противном случае сделка не приобретет официальный статус и юридическую значимость.

Способы реализации ипотечного жилья

Помимо последовательных действий, заемщику потребуется выбрать удобный способ продажи залогового жилья из существующих:

  • Продажа ипотечной квартиры или дома до полного погашения займа. Это позволит снять обременение и оформить купчую в стандартном порядке. Дополнительно здесь можно рассматривать вариант, при котором заемщик берет в долг сумму для оплаты остаточного долга по ипотеке, например, в банке или у родственников.
  • Реализацией имущества занимается банковское учреждение. Такой вариант рассматривается, если заемщик не предпринимает никаких действий по погашению долга и не ищет покупателя на квартиру. Сбербанк реализует жилье, а остаток сумму, если таковой имеется, возвращает заемщику. Поскольку банкиры заинтересованы вернуть свои деньги в кратчайшие сроки, жилье будет реализовываться по минимальной стоимости.
  • Заемщик продает кредитную квартиру самостоятельно, за наличный расчет. Такой вариант может стать более выгодным с точки зрения стоимости жилья, но сопровождается высокими рисками. По этой причине, стоит обратиться за помощью к юристам при составлении предварительного соглашения и купчей.

Все способы возможны к исполнению, но каждый имеет свои особенности, который рекомендуется учитывать при обращении к тому или иному варианту.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Без разрешительного акта со стороны финансового учреждения, реализовать ипотечную квартиру клиент не сможет. Поэтому, здесь вполне закономерен вопрос, можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка самостоятельно, за наличный расчет, без привлечения кредитора и третьих лиц.

Если у Вас остались вопросы — сообщите нам Задать вопрос

Фактически, сделать это возможно, если заключить с потенциальным покупателем предварительно соглашение и получить у него деньги на погашение долга перед банком.

После закрытия кредита, владелец жилья сможет снять обременение и заключить с покупателем уже основное соглашение по купле-продаже недвижимости, которое и будет зарегистрировано в Росреестре.

Описанный вариант выгоднее финансово, но представляет достаточно рискованную сделку, если не пригласить для составления соглашений опытного юрисконсульта.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Нередко с вопросом, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка и купить новую, более просторную и вместительную, обращаются граждане, приобретавшие жилье с участием материнского капитала. Такая необходимость возникает у людей, если в семье появился еще один ребенок и площади купленной квартиры недостаточно для комфортного проживания.

В таком случае продать жилье возможно, но сделка будет существенно сложнее, потому что в ней принимают участие несовершеннолетние дети и государственные средства.

Для начала ребенку, на которого были выделены средства, должно исполниться три года. Лишь после этого можно приступать к продаже. Затем, потребуется получить разрешение от Сбербанка в письменном виде на продажу имущества и погасить текущую задолженность.

Лишь после оплаты долга можно будет снимать обременение, и регистрировать сделку  в Росреестре. В остальном, процедура соответствует тому алгоритму, который был приведен ранее.

Нюансы реализации ипотечного жилья при разводе

Прекращение брачных отношений в последние годы стало часто встречающимся явлением, которое нередко провоцирует возникновение спорных обстоятельств с реализацией ипотечной квартиры. Если квартира находится в ипотеке, то при разводе, супруги могут воспользоваться одной из следующих схем:

  1. Обратиться в банк и оформить два разных кредита с выделением доли квартиры каждому из супругов.
  2. Переписать долг на одного из супругов, если жилье было куплено до заключения брачных отношений.

Единственным нюансом будет тот момент, что платежи, сделанные после заключения брака в отношении ранее оформленной ипотеки, могут подлежать разделу, как общее имущество.

Источник: https://sbank.online/credits/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-sberbank/

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Некоторые должники почему-то уверено думают, что продажа залоговой квартиры невозможна: ведь на любые сделки наложены ограничения банком. Но это условие можно и обойти законными способами.

Продажа ипотечной квартиры по разрешению банка. Если квартира приобретается по ипотеке, то она будет собственной банка до тех пор, пока не будет произведен полный расчет по кредиту. Нужно обратиться к специалистам Сбербанка и выяснить, при каких условиях банк разрешит продажу квартиры.

Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.

И Сбербанк, скорее всего, пойдет на такое решение, поскольку ему нужны выданные кредитные средства. Но здесь есть некоторая оговорка: придется заплатить процент за долгосрочное погашение кредита. Таким образом, покупатель погашает своими деньгами долг перед банком, а банк, в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть и еще одно немаловажное условие: банку придется попросить сторон по сделке заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так финансовая организация будет уверена в заключении окончательной сделки.

Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке.

Если доверить проведение такой сделке банку, то можно не переживать за риски: банк сам займется переоформлением документов на покупателя.

Это все хорошо и понятно, но есть ли способы продажи собственности без разрешения банка?

Если банк не согласен с продажей ипотечной квартиры, то, о ее продаже можно говорить только тогда, когда банк снимет наложенное на квартиру обременение.

Это возможно только после погашения задолженности перед банком, сделать это можно по-разному:

  1. Оформить еще один кредитный договор. Но этот вариант доступен только тем, у кого есть средства на погашение еще одного кредита. Но банки соглашаются, и выдают уже потребительский кредит без залога имущества. Этими средствами гасится долг, обременение снимается, и можно совершать сделку купли-продажи квартиры.
  2. Найти потенциального покупателя ипотечной квартиры. В этом случае он отдает вам средства под расписку для расчета с банком. Но этот вариант рискованный для покупателя, и обычно такая сделка проходит между очень близкими людьми. Но иногда, после получения средств на оплату долга, продавец может и отказаться от заключения сделки, ведь его обязательство продать квартиру нигде не зафиксировано.

Способы продать квартиру без разрешения

Эта сделка не предполагает участие кредитной организации в сделке купли-продажи квартиры. Но здесь важно найти заинтересованного покупателя, уговорить его на определенные условия сделки.

Для этого необходимо:

  1. Обратиться в банковское отделение, где оформлялась ипотека, узнать о сумме задолженности по кредиту. Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности, она может пригодиться для совершения продажи, покупатель будет знать точную сумму.
  2. Заключить между сторонами предварительный договор, заверить его в нотариальной конторе.
  3. Договориться о получении нужных для погашения кредита средств от будущего покупателя. Можно для этой цели воспользоваться банковской ячейкой, так будет надежнее и для продавца, и для покупателя.
  4. Затем нужно погасить задолженность, сделать это может и сам приобретатель ипотечной квартиры, на него будут оформлены платежные документы, они будут служить доказательством участия в погашении кредитных средств.
  5. После этих действий банк оформляет снятие обременения на квартиру, выдает плательщику справку о погашении всех долгов по ипотечному кредиту и снятию в связи с этим обременения.
  6. С этими документами нужно зарегистрировать проведение сделки и снятие ограничений на совершение сделок. Ведь только регистрация делает договор юридически значимым.
  7. Получив зарегистрированный договор о выплате долга, со всеми документами приходите в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи, который тоже регистрируется и является основанием для получения свидетельства о праве собственности.

Можно оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга, по-другому такая сделка называется переводом долга на другое лицо.

В этом случае покупатель переоформляет кредитный договор на себя, уплачивает прежнему владельцу деньги, которые шли на погашение кредита, и становиться новым владельцем по ипотечному кредиту. То есть в этом случае продается не сама квартира, находящаяся в залоге у банка, а оставшийся по кредиту долг.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка, ему придется подготовить те же документы, что и при оформлении кредита на себя, подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. К тому же, он может и не получить по кредиту те же условия, что и первый заемщик, зачастую банки устанавливают повышенные кредитные ставки.

Ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Да, и такая возможность есть при покупке ипотечной квартиры у Сбербанка. Можно оформить кредитные отношения и в другом финансовом учреждении, и в этом случае происходит рефинансирование задолженных средств. Но такая схема не пользуется популярностью из-за своей сложности и длительного срока.

Если клиент банка хочет улучшить свои условия проживания, то он может продать ипотечную квартиру и оформить кредит на оплату нового жилья. В большинстве случаев банк одобряет такой кредит.

Необходимые документы

Поскольку ипотечная квартира находится под обременением, то при покупке нужны следующие документы:

  • Выписка из реестра юридических лиц о снятии обременения, основанием для записи является справка из банка.
  • Кредитный банковский договор.
  • Свидетельство о регистрации кредитного договора.
  • Паспорта сторон.

В чем риски приобретения ипотечной квартиры

Давайте поговорим о рисках, которые могут возникнуть у покупателя ипотечной квартиры:

  1. Покупатель несет большую степень риска, если он соглашается на предложение продавца ипотечной квартиры внести не достающую для погашения долга сумму. Предположим, он так и поступил. Что же получается в итоге? Долга нет, банк выдает документ об отсутствии обязательств перед банком. И продавец может совершать любые сделки с недвижимостью, ведь залог снят. Деньги получены, кредит погашен, но по каким-то причинам продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи. Ну а как после этого покупатель сможет вернуть свои средства?
  2. После погашения долговых обязательств перед банком за должника, покупатель должен зарегистрировать выданное банком снятие обременение, а на это уходят дополнительные средства.
  3. Может возникнуть и такая ситуация: например, покупатель арендует сейфовую ячейку и закладывает в нее деньги на определенных условиях. То есть ту разницу, которую должен получить продавец ипотечной квартиры. Таким условием обычно бывает условие регистрации права собственности на другое лицо. Но в регистрации сделки порой и отказывают, и доступ к деньгам закрыт продавцу. Но здесь и выгода для покупателя: он может беспрепятственно вернуть свои деньги без проблем. Но если в такой сделке принимает участие банк, то риски сводятся к минимуму: он сам отправляет документы о перерегистрации на нового владельца.

Чем может рисковать продавец

В последнее время банкротство банковских структур стола закономерностью, и если продажа должна осуществляться через него, то заемщик вполне закономерно не получит своих денег при банкротстве банка.

Источник: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Жизньбывает непредсказуемой, особенно, если речь о долгосрочных перспективах. Покупка квартиры в ипотеку – это сделка, заключённая с банком на годы или на десятки лет. Порой требуется продажа недвижимости, за которую заёмщик пока не рассчитался.

Но как же продать квартиру, которая была куплена в ипотеку от Сбербанка, до окончания выплат по кредиту? Есть способы решения этой проблемы.

Причины для продажи квартиры в ипотеке

Причин для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть множество. Основными из них являются:

  • неспособность выплачивать ежемесячный взнос (потеря трудоспособности без возможности её подтверждения, увольнение с работы, утрата стабильного источника дохода, увеличение количества иждивенцев и т.п.);
  • смена места жительства заёмщика (переезд из-за работы или по иным причинам в другой город или страну, желание приобретения более подходящего жилья, развод супругов с разделом имущества и т.п.).

Также могут быть и другие причины для того, чтобы жильё, являющееся залогом по договору ипотечного кредитования, было продано. Некоторые заёмщики не знают о том, что есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке. Сделать это можно с разрешения Сбербанка или без него.

Пока кредит на приобретение квартиры не был клиентом полностью погашен, недвижимость остаётся залогом. Она не является собственностью заёмщика, которую он мог бы продать.

Обычно это условие прописано в договоре ипотечного кредитования и регламентируется федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для заёмщика определяются запреты, ограничивающие продажу его жилья.

Но если причина, по которой клиент хочет продать квартиру, за которую ещё полностью не расплатился, уважительна, то банк может пойти на уступки и снять ограничения.

В интересах Сбербанка получение полной суммы задолженности по кредиту.

И если заёмщик по каким-либо веским причинам не в состоянии выплачивать свои долговые обязательства, то банк не только предоставит разрешение на продажу залогового жилья, но и поспособствует совершению сделки.

Снятие обременения

Продажа недвижимости, купленной по ипотеке, без ограничений возможна только после снятия обременения.

Банк снимает его с залогового жилья только, когда долговые обязательства полностью погашены.

После закрытия кредита залогодатель (Сбербанк) удаляет регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).

Погасив задолженность по ипотеке, клиент должен сразу же обратиться в банк. Для снятия обременения с квартиры ему потребуются следующие документы:

  • закладная (если она оформлялась) с отметкой об исполнении обязательств;
  • акт приёма-передачи закладной;
  • уставные документы Сбербанка;
  • доверенность на имя заёмщика.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с клиентом для согласования дальнейших действий по снятию обременения после того, как все документы будут собраны. Их подготовка занимает 1,5-2 недели. Когда всё уже готово, заёмщик в сопровождении представителей залогодателя подаёт заявление о погашении записи об ипотеке в Росреестр (ЕГРП) или другой уполномоченный орган.

Послеобращения клиента и предоставления всех необходимых документов запись о погашении ипотеки вносят в течение 3х дней, после чего квартира перестаёт находиться в собственности у Сбербанка. Полноправный владелец квартиры может получать выписку из ЕГРП или новое свидетельство, в котором отметка об обременении будет отсутствовать.

В этом случае заёмщик уже сможет распоряжаться недвижимым имуществом на своё усмотрение.

Продажа ипотечной квартиры возможна по разрешению Сбербанка, если для этого у клиента будет уважительная причина. Он должен обратиться в отделение банка для консультации. Узнав условия, при которых Сбербанк может разрешить продажу залоговой недвижимости, можно начать переговоры о снятии обременения. Но для этого кредитный долг нужно полностью погасить.

Если в договоре кредитования была прописана возможность досрочного погашения задолженности, то Сбербанк с большой вероятностью согласится пойти на уступки клиенту.

Кредитможет быть закрыт, а обременение – снято. Заёмщик может отдать всю сумму долга сразу, заплатив процент за досрочное погашение ипотеки. За него это может сделать покупатель залоговой квартиры.

Но в таком случае банк, скорее всего, потребует заключения предварительного договора купли-продажи. Целесообразно доверить сотрудникам Сбербанка проведение всей процедуры переоформления недвижимости.

Можно ли продать без разрешения?

Без разрешения Сбербанка также можно продать квартиру. Этот вариант требует некоторой изворотливости и самостоятельного поиска потенциального покупателя, готового ждать, пока вопрос с ипотекой будет решён.

Заёмщик должен понимать, что для продажи его недвижимости, следует полностью погасить задолженность перед банком.

Ему нужно предварительно узнать, каков остаток невыплаченных кредитных средств, и отталкиваться от этой цифры.

Для получения необходимой суммы денег у заёмщика есть несколько способов. Деньги можно получить, продав что-то, находящееся в собственности, оформив кредит наличными или взяв их у потенциального покупателя в качестве задатка. После погашения ипотеки возможна продажа, для которой уже не требуется разрешение банка.

В случае если заёмщик решил приобретать квартиру по военной ипотеке, возникают дополнительные сложности при продаже этой недвижимости. Ипотечное жильё находится в залоге до окончания выплат не только у Сбербанка, но и у Минобороны РФ. Военный, согласно договору, должен отслужить 20 лет, после чего обременение с квартиры будет снято.

Если недвижимость нужно продать до окончания срока службы, то средства, полученные по накопительно-ипотечной системе (НИС) для военных, необходимо вернуть. Для погашения долга перед Росвоенипотекой может использоваться материнский капитал.

Если же военнослужащий вышел на пенсию на льготных условиях или срок его службы уже вышел, то средства, полученные по программе НИС, возвращать не нужно. Достаточно погасить задолженность только перед Сбербанком – и обременение будет снято.

Способы продажи

Продать квартиру можно, как с участием банка, так и без его разрешения. Но для начала лучше обратиться к сотрудникам кредитного подразделения Сбербанка. Банк может согласиться на продажу заложенной квартиры.

С участиембанка риски покупателя и продавца недвижимости сводятся к минимуму. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит сумму задолженности банку и платит оговоренную сумму продавцу. После этого Сбербанк подготовит документы для снятия обременения с жилья и займётся его переоформлением на покупателя.

Второй способ продажи квартиры с участием Сбербанка – перевод долга на покупателя. Банк может пойти на такую сделку, если у заёмщика сложная финансовая ситуация. Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, который выплачивает оговоренную сумму продавцу и продолжает делать ежемесячные взносы банку.

Для этого покупатель недвижимости должен представить все необходимые документы, подтверждающие его платежеспособность.

Без участия банка можно продать ипотечную квартиру несколькими способами:

  • взять кредит наличными в Сбербанке или в другом финансовом учреждении в размере суммы задолженности;
  • воспользоваться кредитной программой рефинансирования ипотеки, если есть такая возможность (залогом должна служить какая-то недвижимость, находящаяся в собственности у заёмщика);
  • найти покупателя квартиры, который внесёт аванс за квартиру в размере суммы долга под расписку, через нотариально заверенный договор или через банковскую ячейку.

При желании продать квартиру, находящуюся в ипотеке можно, хоть это и занимает немало времени.

Уплата налогов с продажи

Согласно Налоговому кодексу при купле-продаже недвижимое имущество облагается налогом.

Если квартира в собственности заёмщика находилась менее 3х лет, или за прошедший год продажа осуществляется не впервые, то продавец должен заплатить налог в размере 5% от стоимости жилья (даже недостроенного). Если ипотечная недвижимость более 3х лет принадлежит человеку, то он освобождается от уплаты налога.

В чём риски такой продажи?

Не каждый человек решится купить ипотечную квартиру. Эта сделка связана для него со следующими рисками:

  • потеря аванса при отказе продавца продать недвижимость (лучше заверять передачу денег нотариально или делать это через банковскую ячейку);
  • затягивание заключения сделки купли-продажи или отказ в её совершении (потому лучше приобретать ипотечное жильё через банк).

Продавец также рискует. Если банк, через который производились расчёты, обанкротится, то он может потерять свои деньги.

Преимущества и недостатки продажи квартиры в ипотеке

Главное преимущество продажи квартиры в ипотеке – это шанс для заёмщика освободиться при желании от долговых обязательств перед Сбербанком.

Если он не хочет переплачивать банку за кредит, то это возможность сэкономить собственные средства. Продав квартиру, заёмщик, таким образом, может даже получить доход от сделки.

Основной недостаток продажи ипотечного жилья – это сложность и длительность процесса оформления документов.

Источник: https://sber-help.com/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным.

Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать.

Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?

Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:

  • сокращение заемщика на текущем месте работы;
  • разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
  • расторжение брака;
  • смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
  • потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.

Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.

Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.

Снятие обременения

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:

  • эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
  • содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли продажи.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения

Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.

Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.

Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено

Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.

Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.

Военная ипотека

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно.

Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продатьквартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации – вопрос спорный.

Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

  • род деятельности покупателей;
  • стадия выплат по кредиту;
  • может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.

Продажа без участия банка

По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:

  • выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
  • заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
  • погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в банковской ячейке;
  • получить документацию у банка о снятии обременения;
  • подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
  • после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли продажи.

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5 10% от общей стоимости жилья.

Продажа при участии банка

Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу.

Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги.

Пока деньги лежат в сейфовых ячейках, регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком кредитором.

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.

Оплата налога с продажи недвижимости

Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.

Важно

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам.

Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели.

Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.

«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли продажи через «Росреестр».

Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья.

Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени.

Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно.

Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.

Источник: https://autogear.ru/article/232334/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-mojno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Ссылка на основную публикацию