Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду — финансовый консультант

Покупка квартиры по ипотеке для сдачи в аренду — Виртуальная школа пенсионера

ПодробностиКатегория: Все о кредитах: взять кредит, погасить кредит…

«Дайте человеку все, чего он желает, и в ту же минуту он почувствует, что это все не есть все»
Иммануил Кант

А вот еще классическая ошибка отсутствия финансового планирования.

В последние годы многие покупают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и покрывать рентными платежами выплаты по ипотечному кредиту.

Прочитав известный бестселлер Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа», Маша решает купить инвестиционную квартиру по ипотеке — чтобы потом ее сдавать в своем городке N.

Для этого берет ипотечный кредит, так как не накопила достаточной суммы.

Первоначальный взнос был маленький, для легкой сдачи внаем понравилась одна небольшая квартирка, но ипотеку на нее давал только один конкретный банк.

И в итоге процент вышел очень большим, условия ипотечного кредита тяжелые, валюта ипотечного кредита — доллар.

И на дворе был 2007 год.

Я думаю, конец истории можно даже не рассказывать…

Квартиру Маша в итоге продала с убытком для себя, оставшись должна банку за ипотечный кредит.

Расплатилась по ипотеке окончательно только спустя два года.

С тех пор считает инвестиции в недвижимость глупым занятием, не приносящим дохода.

А ведь стоило всего лишь провести элементарные финансовые расчеты и проанализировать цены на рынке и условия ипотечного кредита, чтобы сразу понять всю «целесообразность» подобной инвестиции.

Даже не будь кризиса, Маша все равно оказалась бы в убытке, пусть и в меньшем, но никак не в прибыли.

Ипотечный кредит в размере 3 миллионов рублей с ежемесячным платежом в 33 тысячи рублей (который она взяла) отбить арендными платежами в ее городе N оказалось невозможно.

Кроме всего прочего, Маша не заметила в ипотечном договоре пункта, который предоставлял банку право:

  • повышения процентной ставки по ипотечному кредиту в зависимости от рыночной ситуации, а также
  • обязательного покрытия разницы в стоимости при падении рыночной цены квартиры.

Такая покупка по ипотечному кредиту может быть выгодна только при наличии существенного первоначального взноса за квартиру.

Необходимо убедиться в том, что платеж по ипотеке не превышает рыночную стоимость аренды квартиры в данном районе.

Для этого заблаговременно запросите расчеты по ипотеке в банке и внимательно изучите исследования риэлторов.

Лучше всего, чтобы был «запас прочности» в случае падения рыночных ставок аренды хотя бы в 20%.

Ведь проект с выплатой ипотечного кредита долгосрочный.

Также не стоит забывать и об учете простоев в аренде при каждой смене арендаторов — этого не избежать.

Ну и конечно, главные критерии при покупке недвижимости с целью сдачи ее в аренду — это место нахождения квартиры.

И внимательно читайте ипотечный договор!

Не можете сами по каким-либо причинам — проконсультируйтесь с независимым финансовым консультантом.

В итоге это окажется дешевле, чем расплачиваться с негативными последствиями.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1. Если материал «Покупка квартиры по ипотеке для сдачи в аренду» оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,независимый пенсионный консультант,

эксперт по пенсионному и финансовому планированию


www.ypensioner.ru

Вы также можете ознакомиться с другими статьями на тему как правильно взять и как правильно избавиться от кредитов и долгов:

Источник: http://www.ypensioner.ru/pokupka-kvartiri-po-ipoteke-dlya-sdachi-v-arendu

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

Читайте также:  Кредитная карта: получаем по виду на жительство - финансовый консультант

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт).

Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%).

Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв.

м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.

) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Рефинансирование ипотеки

Но:

1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

2) нужны средства на первоначальный взнос;

3) нужны средства на ремонт;

4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные.

В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке.

Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/ipoteka_za_schet_arendy_raschet_ot_eksperta/3639

Аренда, ипотека или всё сразу

06 августа 2018

Что предпочесть – аренду жилья или ипотечный кредит? Для многих это вовсе не вопрос: денег едва хватает на то, чтобы снимать комнату или крошечную студию, а средств на ипотеку – нет и не предвидится.

Но многим другим приходится делать именно этот выбор: аренда или ипотека?

Один твёрдо стоит за ипотеку: «Пусть я переплачиваю за квартиру, зато это моя собственность. На старости лет, по крайней мере, не останусь без крыши над головой».

Другой возражает: «До старости ещё далеко, у меня пока дети только в детский сад пошли. Не хочу попасть на 25 лет в кабалу ради тесной квартирки на самой дальней и несимпатичной окраине. Сегодня зарплата позволяет – буду снимать квартиру там, где жить приятнее, школа лучше и мне до работы ближе. Надеюсь, ещё смогу накопить денег на приличное жильё – вот тогда подумаю об ипотеке».

Третий размышляет: «А я сделаю хитрее. Возьму в ипотеку, «на старость», хоть самую скромную квартиру, и тут же сдам её в аренду. Чтобы ипотеку выплачивал не я, а съёмщики. А сам пока что буду снимать квартиру там, где жить удобнее».

Можно ли воплотить такой вариант? В принципе, да. А на практике – не всегда.

Юридическая сторона дела

В Гражданском кодексе сказано: залогодатель (то есть ипотечник) может передавать имущество (то есть квартиру) во временное владение или пользование (например, в аренду) без согласия залогодержателя (то есть банка), если иное не предусмотрено законом или договором.

А банки как раз очень часто вносят в ипотечный договор пункт о том, что ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду без их, банков, письменного согласия.

И даже бесплатно пускать кого-нибудь пожить в квартире в отсутствие хозяев банк тоже может запретить, прописав этот запрет в договоре: он беспокоится о сохранности залога.

Бывает, что люди сдают ипотечную квартиру в аренду втайне от банка, но это не лучший вариант. Если банк об этом узнает (что не вполне исключено), он может, как минимум, наложить штраф на нарушителя. А может и потребовать немедленно выплатить весь кредит. И даже отобрать квартиру.

Между тем, письменное разрешение на аренду банк вполне может и дать – но может и не дать.

Есть такой вариант: обсудить с банком вопрос об аренде заранее, ещё до заключения договора. Правда, тогда банк, скорее всего, предложит вам ипотеку на менее выгодных условиях.

Материальная сторона дела

За аренду вы, конечно, что-то получите – но вот хватит ли этих денег для выплаты вашей ипотеки? Это надо очень тщательно посчитать. Общие принципы известны.

Первое: для сдачи в аренду выгоднее всего покупать квартиру эконом- или комфорт-класса, небольшую: студию, «однушку» или «двушку», – близко от метро, с готовой отделкой.

И второе: чем больший первоначальный взнос вы сможете сделать, тем больше шансов, что ваша затея окупится.

Ну, а подробности (которые, в итоге, оказываются важнее всего) обсудите с вашим риэлтором и ипотечным консультантом. Заранее, до покупки квартиры.

Все новости за август

Источник: http://www.arenda.miel.ru/press-center/news/9774/

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты.

За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч.

Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет.

Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Ответ на статью: реальный опыт покупки малосемейки в кредит и сдачи в аренду.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Далее: как продать квартиру под ипотекой.

Развёрнутый комментарий к этому посту: Как выгодно купить недвижимость в кредит и окупить её?

Источник: http://KudaVlozitDengi.adne.info/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-ipoteku-chtoby-sdavat/

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку.

В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке.

Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

— Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много.

Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

Читайте также:  Получить ипотеку с дифференцированными платежами - финансовый консультант

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита.

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру.

Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет.

Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается.

Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет.

Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева.

— Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора.

Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.

В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя».

То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры.

После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства.

Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе.

Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/ipoteka-v-arendu-kak-pravilno-sdat-zalozhennuyu-kv/

Ипотека за чужой счет

Можно ли купить жилье в ипотеку и выплачивать долг банку за счет аренды залоговой квартиры? Теоретически это идеальная инвестиция: вы вкладываете свои накопления в покупку недвижимости в виде первоначального взноса, остальное доплачиваете из кредитных средств. Затем сдаете приобретенную квартиру в аренду, и погашаете деньгами арендодателей ипотечные платежи.

Это — в теории. На практике все не так просто.
Большинство потенциальных заемщиков почему-то рассматривает последующую аренду приобретенной в ипотеку недвижимости как нечто само собой разумеющееся (естественно, если у них уже есть жилье и нет необходимости самим вселяться в новую квартиру).

На самом деле совместить статус ипотечного заемщика и арендодателя может оказаться не так уж легко. В соответствии со статьей 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Вот этим «если» и пользуется некоторые банки, включая в кредитные договоры пункт, по которому заемщик может сдавать ипотечную квартиру только с разрешения кредитора. Кстати, даже если договор об ипотеке не предусматривает подобного ограничения, сдать залоговое жилье по закону можно только для проживания: коммерческая аренда исключена.

Стремление банков заранее оговорить в договоре свое право контролировать собственника вполне объяснимо: пока недвижимость является обеспечением по кредиту, существует возможность ее перехода в собственность кредитора, и он должен обезопасить себя от рисков ухудшения состояния квартиры или обременения правами третьих лиц.

Именно поэтому некоторые банки вообще не дают одобрения на сдачу ипотечной квартиры в аренду, а в большинстве случаев это возможно только с письменного разрешения залогодержателя. Из всех ипотечных заемщиков, которые сдают купленные в кредит квартиры, доля тех, кто уведомляет банк о своих планах по аренде, не превышает 5 %.

А ведь риск того, что кредитор узнает о несанкционированной аренде, хоть и невелик, но все же есть. А на кону — слишком многое, чтобы позволить себе играть в прятки с банком.

«Если банк обнаружит, что залоговое жилье сдается без его разрешения, он может потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.

В случае же неисполнения заемщиком требования о досрочном погашении кредита банк имеет право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством», — предупреждает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина.

Разумеется, прежде чем пойти на крайние меры, кредитор постарается использовать другие способы воздействия на заемщика — например, наложит на него ежемесячный или ежедневный штраф вплоть до устранения нарушения.

Так что в любом случае гораздо лучше будет все-таки заранее согласовать с кредитором решение об аренде. Сделать это можно как до заключения ипотечного договора, так и в период погашения кредита.

Если сдача залогового жилья в наем — основная цель вашей покупки, и искать арендаторов вы собираетесь с первого дня владения недвижимостью, то можно обсудить данный вопрос с банком еще на этапе подачи заявки на ипотеку.

При этом нужно иметь в виду, что ипотечные программы, изначально предполагающие сдачу залогового жилья в наем, могут невыгодно отличаться от стандартных предложений. Например, ставки в этом случае могут быть на 2–3 пункта выше.

Кроме того, добавляет Наталья Кулагина, если заемщик заранее заявляет о своем намерении сдавать залоговое жилье, это может повлиять на требования банка к первоначальному взносу. Допустим, если при покупке недвижимости в целях проживания размер первоначального взноса составляет 10 %, то при приобретении жилья для его последующей сдачи в аренду — не менее 50 % от стоимости недвижимости.

Расходы по страхованию также могут быть выше. По данным директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, в ряде случаев уведомление кредитора о сдаче залоговой квартиры в наем приводит к увеличению стоимости страховки имущества на 20–30 %. Это связано с повышенными рисками причинения ущерба квартире ввиду проживания в ней посторонних лиц.

Возможен и другой вариант, менее затратный: предупредить банк о намерении сдать заложенную квартиру уже в период погашения кредита. Конечно, есть риск, что вам откажут, но в большинстве случаев банки без особых проблем дают разрешение на аренду, предварительно удостоверившись, что заемщик не собирается вселять в квартиру 20 гастарбайтеров.

Весьма действенным может оказаться заявление о том, что вы вынуждены сдать залоговое жилье, чтобы получить дополнительный источник дохода, так как в силу изменившихся финансовых обстоятельств испытываете затруднения с внесением ежемесячных платежей по кредиту.

Если вы зарекомендовали себя как добросовестный заемщик, то банк, скорее всего, найдет возможность пойти вам навстречу. Решить ситуацию таким способом проще и надежнее, нежели обманывать кредитора в надежде, что проверки обойдут вас стороной. Кстати, не стоит недооценивать банки в плане контроля за соблюдением заемщиками условий договора.

Сегодня во многих из них работают специальные залоговые службы, которые проверяют юридическое состояние залога и иногда организуют визиты в ипотечные квартиры. Итак, если соблюдать все предписания банка, залоговую квартиру можно благополучно сдавать.

Однако оправдаются ли надежды собственника на то, что доходы от аренды освободят его от кредитного бремени? Чтобы не поплатиться в будущем за излишний оптимизм, к предварительным расчетам надо подойти со всей обстоятельностью.

По мнению Константина Шибецкого, наибольшим спросом у московских квартиросъемщиков пользуются однокомнатные квартиры в домах эконом-класса, расположенных в спальных районах. На цену аренды влияет в первую очередь близость к метро, а также уровень внутренней отделки квартиры и ее оснащенность мебелью и техникой. Удачно расположенную однушку с косметическим ремонтом вполне вероятно сдать за 28–30 тыс. рублей в месяц.

Для примера возьмем сумму 28 тыс. рублей, вычтем из нее налог 13 % (3 640 рублей) и расходы на квартплату (приблизительно 2 500 рублей) — на руках остается чуть менее 22 тыс. рублей. Минимальный ремонт и меблировка обойдутся примерно в 200 тыс. рублей, а значит, доход за первые 9 месяцев уйдет на то, чтобы окупить затраты собственника на подготовку квартиры к сдаче.

Читайте также:  Как зарабатывать, не вкладывая своих денежных средств? - финансовый консультант

Кстати, насчет налогов: то, что ваш банк в курсе того, что вы сдаете квартиру, совсем не означает, что он передаст эту информацию налоговой инспекции. Да и госрегистрация договора о найме, выводящая собственника из тени, нужна только для арендных соглашений на срок больше года. Но при всем этом нужно помнить, что, не платя налоги, вы совершаете экономическое преступление.

Каждый сам определяет для себя отношения с законом, однако в данной публикации рассматриваются только примеры, соответствующие законодательным нормам.

Купить однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве сегодня можно за 5–5,5 млн рублей. Теперь рассчитаем, при каких условиях ежемесячный платеж по ипотеке, полученной на покупку этой недвижимости, может быть менее или равен 22 тыс.

руб.

Генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников предлагает единственно возможный способ добиться желаемого баланса цены аренды и платежей по кредиту: накопить как можно более высокий первоначальный взнос, минимизировав объем заемных средств.

Эксперт разбирает простой пример: если на квартиру стоимостью 5 млн рублей взят кредит на 20 лет в размере 4,5 млн рублей, то есть первоначальный взнос составил 10 %, то ежемесячно банку придется отдавать около 50 тыс. рублей при ставке по кредиту 12 % годовых.

В этой ситуации за то, что в вашей квартире проживают чужие люди, вы доплачиваете свои деньги.

Если же первоначальный взнос составит 50 %, то это позволит не только значительно уменьшить сумму кредита, но и, скорее всего, снизить процентную ставку на 1–2 пункта.

По кредиту в 2,5 млн рублей, взятому на 20 лет под 11 %, общая переплата составит 2 761 000 рублей, а средний ежемесячный платеж будет равен 21 920 руб.

В Московской области, где цена квадратного метра почти в два раза ниже, чем в Москве, у собственников, казалось бы, больше шансов покрыть ипотечные выплаты за счет аренды. Однако проблема заключается в том, что ниже здесь не только цены на жилье, но и размер арендных платежей.

При этом ставка налогообложения одна и та же, а квартплата — выше московской.

Приведем примерный расчет: однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье в доме с хорошей транспортной доступностью можно приобрести за 3–3,5 млн рублей.

Сдать такую квартиру получится в среднем тысяч за 20, минус налог 13 % (2 600 рублей) и расходы на квартплату (около 3 500 рублей) — итого 13 900 рублей чистого арендного дохода. Для того чтобы ипотечный платеж не превышал 14 тыс. рублей, в кредит можно взять не более полутора миллиона.

То есть для того, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, еще полтора придется добавить из своих средств. В этом случае первоначальный взнос составит 50 %, поэтому можно рассчитывать на выгодные ставки по ипотеке.

Подобная ситуация складывается и в других российских городах.

Согласно исследованию, проведенному компанией «Финэкспертиза», быстро окупить вложения в недвижимость за счет аренды (даже при оформлении ипотеки с небольшим первоначальным взносом) можно только в трех регионах: в Амурской области, Магадане и на Камчатке.

Во всех остальных областях схему «ипотека за счет аренды» можно уверенно использовать, только располагая собственными средствами на оплату хотя бы половины стоимости жилья.

Если такие накопления у вас есть, то их вложение в ипотечную программу является привлекательной инвестицией с низкими рисками. Правда, опасность все равно есть: если арендные ставки упадут, кредит придется возвращать из своей зарплаты. В ближайшем будущем это маловероятно, однако никто не может гарантировать, что через 10 лет ситуация на рынке аренды не изменится.

Татьяна Баирампас

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/60-issue-32-columns/2299-kak-pogasit-kredit-s-pomoshyu-arendy

Как выплатить ипотеку за счет сдачи жилья в аренду

Как купить квартиру в кредит, не имея капитала и высокооплачиваемой работы? Как не потерять кредитную квартиру, если вас уволили с работы? Сегодня многие задаются этими вопросами.

Некоторые заемщики нашли выход: сдавать в аренду ипотечное жилье. Но насколько это выгодно, и не будет ли проблем с банком? И стоит ли вообще связываться с такой схемой покупки жилья? Давайте выясним.


Банк может быть против. Стоит ли его оповещать, и как с ним договориться

Вы можете подумать, что покупателей жилья в кредит, которые сдают квартиры в аренду, пока расплачиваются за них, очень мало. Но в действительности это не так – около 30% покупателей жилья по ипотеке именно так и делают. В основном, это инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, и родители, приобретающие квартиру для детей.

Должны ли вы сообщить в банк о том, что решили сдать ипотечное жилье в аренду? – В кредитном договоре написано, что вы обязаны это сделать: «Заемщик обязан уведомить банк о своем намерении вселить, зарегистрировать в квартире новых жильцов. Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения письменного согласия банка». Правда, в реальности мало кто поступает по правилам.

Чем вы рискуете, если НЕ сообщите в банк? Прежде всего, банк имеет право потребовать у вас выплаты всей суммы кредита за короткое время. Дело в том, что банк рискует, ведь квартиранты обычно резко ухудшают состояние жилья. И если вы не сможете погасить ипотеку, то банк после изъятия получит квартиру в плохом состоянии, которую будет проблематичнее продать.

Но, в принципе, банками не проверяются абсолютно все залоговые квартиры, банки просто не имеет ресурсов для этого. Если вы регулярно вносите оплату по кредиту и не являетесь проблемным заемщиком, то и претензий к вам не будет.

Чем вы рискуете, если сообщите в банк? Обычно банки не применяют жесткие санкции к заемщикам, которые сдают жилье в аренду. Но вот стоимость страхового полиса может несколько вырасти.

Поэтому решайте для себя, какой вариант вам более выгоден: сообщать банку или нет. Но вот в налоговой лучше декларировать все доходы от сдачи недвижимости в аренду. При этом вам придется заплатить налог в размере 13%. Но и тут есть одна лазейка – для тех, кто ищет способ увильнуть от уплаты данного налога.

Можно договориться с квартирантами о том, что они якобы являются вашими близкими друзьями или родственниками. В таком случае вы можете ответить в налоговой, если возникнут вопросы, что вы не берете с родственников арендную плату, они лишь оплачивают коммунальные платежи.

Но, конечно, такие договоренности уместны только тогда, когда вы уверены в порядочности квартирантов.

Плюсы и минусы сдачи в аренду ипотечной квартиры

В последние годы сдача ипотечных квартир в аренду становится все менее выгодной. Если раньше разница между стоимостью квартиры и арендной платой была небольшая, то сегодня она растет, из-за чего время окупаемости вложений растягивается.

Соответственно, окупить вложения в настоящее время можно лишь за 20 лет. А доходность вложений при этом составляет около 5% годовых, тогда как даже на депозите в банке можно получить 10%.

Вот почему многие сегодня отказываются от такого инвестирования денег, как покупка недвижимости.

Более того, если в крупных городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск и т.п., есть хоть какие-то перспективы и хорошие доходы, то в маленьких городах и поселках городского типа нет никакого смысла покупать жилье с целью дальнейшей его сдачи в аренду.

Ипотечная квартира может быть инвестинструментом. Но инвестировать только в недвижимость не стоит, поскольку это «долгосрочные деньги», т.е. вы не сможете в случае надобности быстро продать жилье и получить наличные. На это нужно время.

Поэтому недвижимость больше подходит тем инвесторам, которые имеют крупные суммы денег, не работающих на владельца. Тогда их можно вложить и быть за них спокойными, ведь недвижимость – это неплохой актив. Она редко падает в цене, чаще – растет, причем быстрее инфляции. А деньги с аренды являются отличным дополнительным доходом, стабильным и регулярно повышающимся.

Если нужно скорее сохранить деньги, а не преумножить, то купить недвижимость, в том числе и в ипотеку, а затем сдавать, – выгодно.

Какую квартиру купить, чтобы за счет аренды выплачивать кредит

Если вы все же решились приобрести жилье в ипотеку, чтобы в дальнейшем сдавать его в аренду и выплачивать кредит, то вам нужно правильно выбрать квартиру и город, чтобы не оказаться в итоге у разбитого корыта.

Что касается комнатности, что самыми лучшими для дальнейшей сдачи в аренду являются 1- и 2-комнатные квартиры. Именно они являются наиболее доходными.

Лучше всего, чтобы это были квартиры среднего класса – на них проще найти желающих. Кроме того, обычно квартиранты стараются снимать более дешевое жилье в спальных районах крупных городов, чем дорогие квартиры в центре.

Да и вам расплачиваться за дорогую квартиру сложнее.

Если говорить о городе, то в мегаполисах выгоднее приобретать квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Для этого подходят такие перспективные города, как Москва, Сочи, Санкт-Петербург.

Хотя и здесь такая затея не будет слишком уж выгодной. Ведь средняя цена аренды 1-комнатной квартиры в российских больших городах составляет 7-15 тыс. руб./мес. А на уплату коммунальных платежей уходит не меньше 3 тыс. руб.

В итоге вы получаете не так уж и много.

Вот еще несколько советов.

Брать квартиру с ремонтом или делать его самостоятельно? Выгоднее приобрести жилье уже в нормальном состоянии, чем тратить дополнительные деньги и время на проведение ремонтных работ. Если покупаете квартиру на «вторичке», то берите с ремонтом, если же в новостройке, то лучше выбирать те, где есть муниципальная отделка.

На какой период брать ипотеку? Лучше на максимально возможный. Ведь выплатить кредит раньше вы всегда сможете, а если растянете это на более длительный срок, то в месяц отдавать придется меньше. Таким образом, вы обезопасите себя от ситуации, когда банк отнимет у вас жилье из-за задержек с выплатами.

Подсчитайте свои шансы. Прежде чем покупать квартиру в кредит с тем, чтобы в дальнейшем ее сдавать, подсчитайте все. Узнайте, сколько принесет вам аренда и сколько нужно отдавать банку ежемесячно. Только скрупулезные подсчеты помогут вам определиться с тем, насколько риск оправдан. Подаем ниже пример подсчета.

Считаем

Виновница торжества: 1-комнатная квартира в Подмосковье

Цена вопроса: 3 млн руб.

Первоначальный взнос: 30% (900 тыс. руб.)

Кредит: 2,1 млн руб.

Ставка по займу: 12%

Срок выплаты кредита: 15 лет

Ежемесячный платеж: 25,2 тыс. руб.

Средний доход от сдачи в аренду: 15 тыс. руб./мес. (за вычетом коммунальных платежей и налогов)

Итого: вложения не окупаются!!!

Источник: http://ekomik.ru/magazine/realty/10237-kak-vyplatitmz-ipoteku-za-schet-sdachi-zhilmzya-v-arendu.html

Ссылка на основную публикацию