Как продать дом в ипотеке? — финансовый консультант

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Как продать дом в ипотеке? - финансовый консультант

Статья обновлена: 15 мая 2018 г.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка.

Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры.

После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб.

покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае мы написали 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы согласитесь — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советуем обратится к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег.

Для этого обратитесь к юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать дом под ипотеку: преимущества и возможные опасения

Автор: Сергей Кошин

Не так давно мои родители решили сменить место проживания и перебраться поближе к своим детям. Мне позвонил отец с вопросом о том, как продать дом по ипотеке? Поясню. Родители имеют свою, относительно небольшую усадьбу с 8 сотками земли и аккуратным коттеджем на территории.

Потенциальными клиентами на их владение оказались несколько молодых семей, две из которых планируют купить дом под ипотеку.

Родители, так как они уже довольно пожилые тревожатся по поводу того, что покупателями окажутся люди, которые хотят воспользоваться займом, а это в свою очередь займет много времени на согласования и непосредственно выдачу финансовых средств. Пришлось раскрыть глаза своему отцу на современную действительность:

  1. Во-первых, сегодня продажа дома в ипотеку – довольно распространенный вид сделок, так как многие покупатели загородной недвижимости предпочитают пользоваться кредитами.
  2. Во-вторых, являться продавцом по договору купли-продажи недвижимости, в котором покупатель пользуется заемными средствами безопаснее, так как банк проверит надежность покупателя, и банк же перечислит на счет продавца договоренную сумму. Таким образом, избавив продавца от волнений по поводу подлинности денежных средств.
  3. В-третьих, продажа домов под ипотеку, вопреки сложившимся стереотипам не занимает много времени при соблюдении со стороны заемщиков условий, предъявляемых банков.

Объяснив своему отцу как продать дом под ипотеку, особенно обратив его внимание на то, что бояться такой сделки вряд ли стоит, я решил отправиться к родителям, чтобы поприсутствовать и понаблюдать за процедурой заключения договора.

Оказалось, что подготовку необходимых документов (договор купли-продажи, заказ технических паспортов и различных выписок) ведут профессиональные юристы и риэлторы. Вкратце постараюсь описать всю процедуру проведения сделки. Итак, какие основные операции было необходимо совершить сторонам договора, чтобы без препятствий одним продать дом под ипотеку, а вторым, соответственно, купить.

От моих родителей потребовалось заказать всю техническую документацию на свой земельный участок и домовладение (в нашем случае была выдана доверенность представителям). Насколько я понял других действий, помимо непосредственного подписания договора (составленного также представителями) о продаже дома в ипотеку и сдачи документов на регистрацию от моих родителей не требовалось.

В свою очередь молодая семья, приобретавшая надел и коттедж должна была в первую очередь согласовать с банком условия выдачи кредита.

Для этого им (не знаю точно, действовали они самостоятельно или через риэлторов) понадобилось получить от моих отца и матери тех. документацию и предоставить ее в банк.

Далее сотрудники банка должны были изучить документы, посетить участок и принять положительное или отрицательное решение по кредиту.

После получения от банка подтверждения о выдаче займа стало ясно, что купить дом под ипотеку ребятам почти удалось. Из основных действий им оставалось подписать договор купли-продажи и сдать его на регистрацию.

Денежные средства же, по совету наших юристов покупатели положили в банковскую ячейку с условием, что моим родителям их удастся изъять только после получения ребятами свидетельства о собственности на недвижимость.

Источник: http://vv-credit.ru/blogi/sergey/prodat-dom-pod-ipoteku.html

Можно ли и как продать дом, купленный в ипотеку? Риски продавца

В жизни все случается.

Бывает и так, что ипотечный кредит еще не выплачен, а стоит вопрос о необходимости продажи жилья.

Возможно ли такое, и что в таком случае следует предпринимать?

В статье мы рассмотрим тонкости процедуры продажи дома, купленного в кредит.

Тонкости процедуры продажи дома

Почему же собственники хотят избавиться от дома, купленного под ипотеку? Причин этому можно назвать несколько. Например, у ссудозаемщика сделало шаг вперед благосостояние, и он хочет улучшить свои жилищные условия. Еще одна мотивировка – развод супругов, при котором обычно бывает раздел имущества, естественно и дома.

Поводом для этого может стать и значительное ухудшение достатка дебитора, необходимость собрать крупную сумму на лечение и еще много непредвиденных причин.

Таким образом, если возникла необходимость продать ипотечный дом, нужно действовать в таком порядке:

  1. известить банк, который выдал кредит, о своем намерении.
  2. Найти покупателя и договориться, чтобы он до оформления купчей выплатил аванс для закрытия квартирного кредита.

    Некоторые риелторские агентства предлагают услугу «снятие обременения».

    Она для тех, кто не может найти выгодного покупателя самостоятельно.

    В этом случае работники агентства сами оплачивают остатки ипотечного кредита в банке, после чего продают дом на общих основаниях. Однако такая сделка довольно невыгодна и подходит только тем, кому срочно нужны деньги.

  3. Получить необходимый задаток по договору.
  4. Далее покупатель должен погасить долг по кредиту, а вы – получить соответствующую справку.
  5. Потом продавец жилья с сотрудником банка обязан посетить Регистрационную палату или Многофункциональный центр, чтобы снять залог с дома. После подачи соответствующего заявления и документов в течение 3 рабочих дней продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН с подтверждением, что жилье не заложено.
  6. Вот после этого можно продавать дом. С клиентом следует подписать договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в УФРС.

СПРАВКА. Если нынешний владелец дома в течение 10 дней не получит оговоренную сумму, сделка потеряет свою юридическую силу, а имущественные права будут возвращены. Такая специфика регистрационных действий при продаже недвижимости, которая находится под ипотекой.

Форма договора купли-продажи дома с обременением в виде ипотеки.

Некоторые особенности, как продать дом, купленный в ипотеку?

Естественно, правила регулируют такой случай. Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» говорит об этом точно и ясно: имущество, находящееся в ипотечном залоге, отчуждается в пользу другого лица. При этих обстоятельствах – только после соответствующего подтверждения финансового учреждения.

Отсюда возникает закономерный вопрос: а сложно ли его получить? Оказывается, не так уж и сложно. В большинстве случаев банк согласовывает продажу, но при полном закрытии кредитного долга. Правда когда заимодатель получит долговые деньги, то никаких препятствий с его стороны не последует.

Если у человека, который хочет приобрести дом, недостает денег и он планирует взять их в банк, то отношение к изучению этого случая будет более придирчивым. Не исключено, что может поступить предложение от него провести сделку через его депозитную ячейку.

Банк желательно изначально поставить в известность о продаже дома под ипотекой.

В противном случае он имеет право не согласиться на оформление купчей.

Необходимо знать

Для осуществления сделки понадобятся:

  • документы, удостоверяющие личности всех участников процесса, если это кто-то из детей – свидетельство о рождении;
  • документ, подтверждающий куплю-продажу дома;
  • если владелец доли – ребенок, потребуется разрешительные бумаги от органов опеки и попечительства;
  • нотариально заверенное согласие супруга (оно понадобится даже в том случае, если муж и жена в разводе).
Читайте также:  Машина в кредит: кто покупал? отзывы клиентов - финансовый консультант

Это основной перечень необходимых бумаг.

Форма написания согласия супруга на продажу недвижимости.

Но покупатель может потребовать предоставить и другие документы, чтобы удостовериться в чистоте сделки:

  • выписку из ЕГРН на дом;
  • технический паспорт жилья;
  • выписку из лицевого счета, чтобы удостовериться, что нет долгов по коммунальным платежам;
  • справку об отсутствии долгов по платежам за телефон, домофон, интернет и т. д.;
  • справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Это даны основные советы. В каждом же конкретном случае можно составить список своих документов. Но если вы это сделать не можете или если у вас нет времени ходить по кабинетам, собирая все справки, можно обратиться к юристам.

Вообще считается, что при продаже ипотечного дома у его продавца может быть риск только один и то если у него долг по выплате кредита.

Банк может наложить на собственника жилья штраф, запретить продажу и выставить квартиру на аукцион.

Правда, еще это может быть неполучение денег от покупателя после завершения сделки.

Но в случае с ипотекой об этом можно не беспокоиться, так как сделка строго контролируется банком, и именно он будет заниматься перечислением денег продавцу.

Да и при не поступлении оплаты, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Может случиться такое, что банк просто не одобрил сделку.

Причины тут бывают разные, и работники финансового учреждения их, как правило, не разглашают. Но факт остается фактом.

Тогда продавец рискует тем, что ему следует вернуть залог. Так что средства, полученные от покупателя в качестве залога, лучше не тратить.

Из сказанного можно прийти к заключению, что продажа дома, который находится под ипотекой, вполне осуществимая сделка. При этом риск от нее минимальный. Сейчас такие случаи довольно редкие.

Будут ли они частыми? Ответ на этот вопрос зависит от того, как будут жить люди. Если экономическая ситуация ухудшиться, продажа недвижимости заемщиками станет обычным явлением.

Хочется верить, что до такого дела все-таки не дойдет.

Источник: http://urist.club/kredit-fiz-l/tselevoj-k/ipoteka/vidy-i/dom/kak-prodat.html

Продажа домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

  • признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
  • досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

На недвижимость, взятую в ипотеку, наложены обременения. По этой причине продавец обязательно должен получить согласие банка на ее отчуждение.

Как получить разрешение на отчуждение?

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

  • сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
  • увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Для получения разрешения от банковской организации необходимо подать соответствующее заявление с указанием причин. Заявление пишется в свободной форме.

Трудности продажи ипотечной квартиры

При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много.

Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру.

В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

Продать ипотечное жилье по рыночной цене будет сложно, поэтому нужно быть готовым дать неплохую скидку.

Как продать дом с обременением по ипотеке?

Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

  • продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
  • продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.

Продажа квартиры или дома за наличные

Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.

Найти человека, готового сделать большую предоплату, непросто.

Продажа дома в ипотеку

Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке. При этом следует иметь в виду несколько нюансов:

  • у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца. За счет этих денег продавец должен погасить кредит и снять имущественное обременение с объекта;
  • желательно, чтобы ипотеку покупатель оформлял в том же банке, что и продавец. Так больше шансов получить разрешение на продажу.

Итоги

Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

  • уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
  • поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
  • погашение оставшейся суммы долга;
  • снятие обременений у государственного регистратора;
  • подписание договора купли-продажи;
  • регистрация договора;
  • передача недвижимости и оставшейся суммы.

Источник: http://ProIpoteku24.ru/stati/varianty-prodazhi-domov-v-ipoteku-kak-prodat-zhile-s-obremeneniem/

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной.

На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.
Читайте также:  Рефинансирование кредита — что это и как оформить - финансовый консультант

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.

Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя.

Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится.

Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.

Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.

Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

  1. Как проверить авто на залог по VIN коду

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен

Источник: http://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца

Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта creditprofy.com

Собственник квартиры, реализующий ее по системе ипотечного кредитования, при продаже обременен теми же проблемами, что и обычный продавец: поиск покупателя, показ недвижимости, а также ему необходимо постоянно «отбиваться» от чересчур настойчивых советов риэлтора на тему снижения стоимости жилья.

В настоящее время граждане не полностью осведомлены о процедуре продажи квартиры в ипотеку, поэтому считают этот процесс сложным и запутанным. В таких ситуациях подключаются риэлторы, нагнетая обстановку, усложняя процедуру, для получения большей прибыли.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Риск всегда «шагает» рука об руку с любым видом кредитования, и ипотека не является исключением, особенно для продавца жилья. Поэтому для большей безопасности сделку купли-продажи квартиры в ипотеку следует проводить через банковские структуры.

Преимущества банковских сделок

  • Удобная территория для проведения переговоров и расчетов.
  • Грамотное юридическое сопровождение обеих сторон сделки.
  • Соблюдение правомерной технологии проведения контрактов такого рода.
  • Профессиональная нотариальная консультация для правильного составления документации.
  • Передача только подлинных денежных средств, так как банк контролирует и проверяет на специальном оборудовании все процессы передачи денег.

Недостатки банковских сделок

  • Занимает большее количество времени, чем стандартные процедуры купли-продажи жилья.
  • Банковские структуры могут запросить дополнительный пакет документов, помимо общепринятого перечня бумаг, необходимого для сделки купли-продажи недвижимости.
  • Банки могут отказать в одобрении ипотеки на любой стадии оформления.

Последний недостаток является самым крупным. Банк действительно имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любом этапе. Случаются ситуации, при которых уже более полугода подготовки контракта, банк отказывает в получении ссуды.

В такие моменты, продавцу приходится искать нового покупателя, чаще всего «ипотечников» владельцы жилья больше не рассматривают.

Подводя итог по преимуществам и недостаткам продажи недвижимости в ипотеку, можно сказать, что многочисленные плюсы и крупные суммы, в большинстве ситуаций перевешивают чашу весов в пользу продажи именно «ипотечникам».

Документы, необходимые для продажи

фото с сайта living.ru

Продавцу следует собрать следующий перечень документации:

  • Свидетельство, подтверждающее право владения на недвижимость.
  • Копии удостоверения личности владельцев.
  • Технический план или экспликация на недвижимость.
  • Копия домовой книги или выписка из нее.
  • Копия финансового лицевого счета.

Если среди владельцев указаны несовершеннолетние дети или ребенок является единоличным собственником, необходимо получить в органах опеки и попечительства разрешение на реализацию недвижимости.

Для проверки юридической составляющей жилья, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которую включена информация о:

  • Актуальном составе собственников недвижимости.
  • Наличии обременений жилья.

Дополнительно банк может запросить:

  • Копию удостоверения водителя.
  • Билет военнообязанного.
  • Справку о состоянии здоровья из тубдиспансера и психоневрологии.

Также продавцу необходимо оформить документы оценки стоимости жилой недвижимости.

Необходимо помнить о том, что получить деньги за продажу можно только после процедуры переоформления собственности на недвижимость.

Читайте также:  Оплата покупок в интернет-магазинах кредитной картой - финансовый консультант

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта rxcompany.ru

  • Сбор перечня обязательных документов.
  • Передача банковской организации пакета необходимых документов.
  • Оценка объекта недвижимости независимым экспертом, предоставление отчета об оценке жилья.
  • Одобрение банковской структурой кредитования и страхование ипотечных рисков покупателем.
  • Подготовка и подписание кредитного соглашения и договоров залога и купли-продажи.
  • Переоформление прав собственности и передача квартиры в залог банку.
  • Получение свидетельства о праве владения.
  • Оплата полной суммы наличными, денежным переводом на финансовый счет продавца или посредством использования банковской ячейки.

Риски для продавца

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости.

Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи.

Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.

Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование.

Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом.

Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку.

Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит.

Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

Как купить квартиру по ипотечной системе без риска

Фото с сайта cod57.ru

Со стороны продавца можно выделить риски завышенной стоимости при покупке квартиры в ипотеку покупателем. Многие владельцы квартиры умышленно завышают стоимость жилья для продажи по системе ипотеки, ссылаясь на сложность и длительность процедуры, а также возможность потери клиента.

Еще одним риском может стать приобретение жилой недвижимости с обременением, то есть находящееся в ипотеке, сданное в аренду и прочие осложнения. При покупке такой квартиры стороны часто оспаривают свои позиции через суд. В большинстве случаев, судебный орган не оказывается на стороне покупателя.

Мошенничество. В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.

Неверная оценка жилья. Недвижимость может соответствовать требованиям, установленным для ипотечного жилья. Ошибка или намеренное ложное описание квартиры может раскрыться уже на последних этапах заключения сделки, или вовсе остаться незамеченным.

Отказ органов опеки. В случаях, когда единоличным или одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо получить в органах опеки разрешение на продажу. Выдача документов зависит от большого количества факторов, поэтому зачастую контролирующие органы отказывают в разрешении.

Наиболее распространенным риском является отказ банка в одобрении ипотечного кредитования. Если банк сочтет покупателя неплатежеспособным, то вся сделка может сорваться.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры по системе военной ипотеки по большей части не отличается от реализации по обычной программе. Единственная особенность – одобрение квартиры банком, через который осуществляется кредитование. Также банк тщательно проверяет документы, и контролирует перевод средств.

Подводные камни

Проблемы, с которым могут столкнуться и продавец и покупатель, по большей части кроются в признании банком покупателя неплатежеспособным.

Если в кредите откажут, то сделка сорвется, что не сулит ничего хорошего ни одной из сторон.

Зачастую покупатель может подготовить все документы, и считать себя способным на получение кредита, но по многим причинам банк может отказать на любой стадии оформления сделки купли-продажи.

Советы сторонам сделки

  • Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.
  • Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.
  • Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.
  • Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.
  • Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.

Частые вопросы

Фото с сайта finance.bigmir.net

  • Какие есть гарантии? – Задаток в сделках данного типа не предусмотрен, а банк может дать отказ на любом этапе оформления.
  • Когда происходит получение наличных? – Денежные средства продавец получает только после того, как переоформлены права на собственность и недвижимость передана банку в залог.
  • В какой форме передают деньги? – Наличные, банковским переводом или через банковскую ячейку, на усмотрение сторон.

Купля-продажа недвижимости в ипотеку не является очень сложным процессом. Для того чтобы сделка прошла гладко, старайтесь максимально проверять все ее составляющие – от документации до самой квартиры. К тому, же оформление сделки через банк намного надежнее самостоятельного заключения контракта, поэтому не стоит опасаться продавать недвижимость в таком формате.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavcza.html

Как продать дом в ипотеку

Среди всех материальных благ, придающих человеку необходимый жизненный комфорт, самым ценным во всех смыслах, пожалуй, считается жилье (квартира, дом, участок и т.д.).

Учитывая средний уровень доходов обычного гражданина, можно смело сделать вывод: далеко не все могут купить дом за наличные средства. В большинстве случаев люди предпочитают использовать услуги ипотечного кредитования.

Но в таком разе остается множество спорных моментов и опасений: является ли заемщик полноправным хозяином, может ли он распоряжаться своим имуществом по собственному желанию?

1

Безусловно, приобретая дом в ипотеку, вы становитесь его владельцем. Но в связи с тем, что он обременен кредитом на срок от 5 до 15 лет, вы не вправе производить с ним любые финансовые манипуляции без разрешения финансового учреждения. Если планируется продажа дома в ипотеку, первым делом необходимо уведомить о своих намерениях банк, предоставивший вам долгосрочную ипотеку.

2

Положительный исход в вашей ситуации может случиться лишь в двух случаях. Первый вариант: вы хотите улучшить свои жилищные условия методом продажи старой квартиры и покупки более стоящей новой. В таком разе вы вправе найти клиента на дом самостоятельно.

Но лишь в случае, когда сумма, полученная от продажи первой квартиры, будет положена в две банковские ячейки в следующем размере. В одну — то количество денег, которое до конца покроет остаток по старой ипотеке.

Во вторую — остальные средства от продажи, которые автоматически станут первым взносом для ипотеки на больший дом.

3

Второй вариант выглядит примерно следующим образом: у вас случились непредвиденные обстоятельства и нету достаточно средств для продолжения выплаты ипотечного кредита.

В таком разе банк дает разрешение на продажу жилплощади или самостоятельно находит покупателя на ваш дом.

Сумма, необходимая для полного погашения, снимается банком сразу, остаток возвращается хозяину на банковский счет или на руки наличными средствами.

4

Существует еще один, более редкий вариант продажи дома в ипотеку.

Клиент может привести в банк (выдавший ему ипотечный кредит) человека, готового переписать на себя жилье с задолженностью и продолжить выплату по кредиту, заняв таким образом место предыдущего кредитового.

Бывший хозяин получает от нового разницу между полной стоимостью дома и остатком долга на данный момент (в личном порядке). То есть банк должен дать согласие на перепись ипотеки с одного человека на другого, желающего стать новым владельцем дома.

5

В последнее время все чаще появляются вести о том, что банки вскоре будут самостоятельно без предупреждения продавать ипотечные дома злостных неплательщиков, тем самым перекрывая оставшуюся задолженность по кредиту. Именно таким образом они застрахуют свои учреждения от неоправданных рисков.

Это означает приближающееся снижение кредитных ставок на дом в ипотеку.

Процесс продажи дома в ипотеку на деле сложнее, нежели на словах. Любая финансовая сделка, и эта в том числе, остается рискованной для всех задействованных сторон.

Поэтому старайтесь вовремя консультироваться с опытным специалистом, максимально точно следовать указаниям и по возможности избегать разного рода операций, без которых можно обойтись.

Источник: http://SovetClub.ru/kak-prodat-dom-v-ipoteku

Ссылка на основную публикацию