Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить – консультации по ипотеке

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме.

Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи.

При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Объектами подобных отношений могут быть:

  • квартиры, дома и дачи;
  • земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
  • оборудование и технические средства;
  • авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Обратите внимание!

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

  • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
  • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
  • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
  • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
  • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Обратите внимание!

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

  • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
  • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
  • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
  • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке

Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения

dogovor-arendi-s-pravom-vikupa-zhilogo-pomesheniya.docx ≈ 15 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

  • техническое описание объекта;
  • стоимость для перехода прав собственности;
  • срок договора;
  • условия аренды и оплаты;
  • ответственность сторон и описание возможных рисков.

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке

Образец договора аренды недвижимого имущества

dogovor-arendi-nedvizhimogo-imushestva.docx ≈ 14 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Обратите внимание!

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке

Образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

Dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-nezhilogo-pomeshhenija.docx ≈ 32 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке

Образец договора аренды оборудования с последующим выкупом

dogovor-arendi-oborudovaniya-s-posleduyushim-vikupom.docx ≈ 14 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Аренда с правом выкупа

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления

Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить - консультации по ипотеке

Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Главным инструментом приобретения жилья в России считается ипотека, доступность которой в этом году достигла исторического максимума.

Альтернативой ипотеке может быть лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа.

До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими лицами.

По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с учетом юридических лиц) — 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе доля сделок физлиц с недвижимостью составляет около 20%.

Издержки и преимущества

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления: заключить договор можно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС.

Подписав документ, покупатель может сразу переехать в квартиру, а по окончании срока действия договора — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа.

При этом договор о найме квартиры обычно длится до десяти лет, минимальный аванс — 10% от стоимости лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».

Самым существенным недостатком этого инструмента является его дороговизна.

Читайте также:  Ипотека по договору долевого участия под залог прав - консультации по ипотеке

«Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из крупнейших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит основатель и руководитель компании «Право и практика» Алексей Никитин.

— Для расчета мы взяли квартиру стоимостью 10 млн руб., аванс — 2 млн руб., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше почти на 60%».

В первую очередь лизинг жилой недвижимости интересен для бизнеса, он позволяет сократить налоги, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» в первую очередь рассматривает лизинг жилой недвижимости для предпринимательских целей.

Например, при покупке жилой недвижимости стоимостью 100 млн руб. со стандартной системой налогообложения компания сэкономит более 40 млн руб.

за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.

Лизинг недвижимости на сегодняшний день у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее востребован в сравнении с другими видами имущества и составляет всего около 1% от общего портфеля.

По мнению Маргариты Кривчиковой, основными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как финансового инструмента, отсутствие интересных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Основными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие процентные ставки, юридическая защищенность объекта, долгий срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования индивидуальных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет эксперт.

Одна из основных причин такого отличия — налогообложение. «Собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юридических лиц. Например, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз.

Причинами такого отличия Алексей Никитин называет высокий налог для физлиц (собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц).

Вторая причина, по его мнению, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не позволяет лизинговым компаниям секьюритизировать свои портфели и привлекать доступное финансирование для этого сегмента.

Ипотека и лизинг схожи лишь в одном: пока клиент не выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет генеральный директор ГК «Грин Финанс» Наталья Абдулаева. На период действия договора лизинга квартира в большинстве случаев оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, добавляет она.

«Опасность при использовании лизинговой схемы заключается в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней проживать, так и возможности выкупить», — указывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Аналог ломбарда

Пока жилье в лизинг берут в основном клиенты, которые по тем или иным причинам не могут оформить ипотечный кредит.

«В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно жесткие требования, за соблюдением которых пристально следит Центробанк, а лизингу еще только предстоит переход под госрегулирование.

Пока же лизинг недвижимости зачастую носит форму ломбардного кредитования», — рассказывает Алексей Никитин.

Сегодня на рынке существует целый ряд компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент продает свою квартиру с дисконтом к рыночной стоимости от 50% и берет ее же в лизинг.

Для финансирующей структуры этот вариант привлекателен тем, что «ломбард» является сразу собственником квартиры и нет необходимости отдельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов.

Попавших в просрочку заемщиков зачастую просто выселяют из квартиры, поменяв замки, поскольку большинство из них заранее выписаны из квартиры при заключении договора лизинга».

«Появилось достаточно много судебных споров по этому поводу, практика пока разнонаправленная, но есть уже решения Мосгорсуда, в которых такой договор лизинга признан притворной сделкой, прикрывающей собой фактические отношения ипотечного займа.

Думается, что с подобного рода «лизингом» скоро наведут порядок, так как ЦБ в ближайшее время начнет регулировать лизинговую отрасль (пока ЦБ контролирует не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит обязательные требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и многое другие», — говорит Алексей Никитин.

Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в России с тем, что на протяжении многих лет для решения жилищной проблемы активно пропагандируется и предлагается только ипотека.

Перспективы развития лизинга

За то время, что лизинг существует на российском рынке первичного жилья, этот формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не наблюдается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Пока человек не выкупит объект недвижимости, он является арендатором, а право собственности принадлежит лизинговой компании.

«В сегодняшних условиях абсолютное большинство покупателей, не имеющих возможности единовременно выплатить полную стоимость квартиры в новостройке, предпочитают использовать схему «договор долевого участия + ипотечный кредит». И даже вне зависимости от выбранной схемы оплаты ипотека является драйвером спроса на первичном рынке: 80% покупок совершается с привлечением кредита.

В ближайшей перспективе благодаря выгодным условиям кредитования ипотека как способ покупки жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

По его мнению, чтобы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, а также вести планомерную работу по ее популяризации.

В России может получить распространение оперативный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома.

Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для последующей сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Символ» и «Лайнер». По мнению экспертов, выход АИЖК на рынок аренды существенно изменит рынок в Москве.

«Логично, если следующим шагом станет долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости и как раз в сегменте апартаментов, так как там не так существенна разница в налогообложении.

Такой оперативный лизинг будет, возможно, дешевле помесячной аренды и интересен для людей, понимающих, что они, например, в ближайшие пять — десять лет не будут/не могут приобретать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.

В целом перспективы развития лизинга жилья в России зависят от грядущей реформы рынка лизинга и изменений в налогообложении. Возможно, этот вид финансирования превратится из экзотики в понятный и работающий инструмент, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?

Africa Studio/Fotolia

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данной ситуации по условиям кредитного договора на заемщика возложены определенные обязательства, в частности – запрет на передачу в аренду без предварительного уведомления банка. Алгоритм действий здесь будет следующий: обратиться в банк с заявлением о том, что Вы планируете заключить договор аренды с правом выкупа. После это Вам будет нужно дождаться его согласия.

Аренда жилья с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, необходимо, чтобы в кредитном договоре с банком было разрешение на сдачу в аренду обремененной квартиры, во-вторых – чтобы в договоре страхования тоже было указание о сдаче квартиры в аренду. В-третьих, зарегистрировать долгосрочный договор аренды с правом выкупа у Вас не получится, так как квартира обременена банком.

Самый правильный способ – это заключить трехсторонний договор аренды с участием банка, но банк, скорее всего, на это не пойдет: ему это не надо. Я бы посоветовал не обременять себя обязательствами: просто снимайте, пока не будете готовы выкупить, а потом оформляйте ипотеку и приобретайте либо эту квартиру, либо любую другую.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, вы можете заключить договор аренды, предусматривающий право выкупа квартиры, обремененной ипотекой. Существуют два вида таких договоров.

Читайте также:  Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Первый – так называемый смешанный договор. Он включает элементы договора аренды и последующее обязательство арендодателя-продавца продать Вам эту квартиру после оплаты им задолженности по ипотечному кредиту в полном объеме.

Большим плюсом является то, что Вы можете как согласовывать, так и не согласовывать данную сделку с банком-держателем.

Минусом же являются серьезные риски арендатора-покупателя, связанные с возможным неисполнением договора со стороны арендодателя-продавца.

  • Второй вид – трехсторонний договор между Вами (арендатором-покупателем), арендодателем-продавцом и банком (держателем ипотеки), в котором все возникающие в ходе исполнения сделки вопросы будут урегулированы.
  • Поскольку и в первом, и во втором случае правоотношения носят длящийся характер (более 1 года), данные договоры, как и любые сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с даты ее осуществления.
  • Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?
  • Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Выкуп квартиры в ипотеке возможен только с согласия кредитора, при этом наши клиенты не обращались с подобными запросами.

Стоит отметить, что возможность аренды квартиры с правом выкупа предоставляет АИЖК. Основным условием является то, что квартира в течение всего времени выплат должна находиться в собственности АИЖК, и только после выполнения всех финансовых обязательств квартира передается в собственность покупателя.

АИЖК на сегодняшний день предоставляет квартиру в аренду с правом выкупа до 15 лет. Первоначальный взнос не требуется, но нужно помнить, что ежемесячно придется выплачивать и арендный платеж, и сумму в погашение квартиры. Кроме того, арендная ежемесячная плата не фиксируется на весь срок и может меняться в течение всего периода выплат.

Подсчитано, что при ипотечном кредитовании покупатель переплачивает примерно в два раза, в то время как при аренде квартиры с правом выкупа – в три раза. Эта схема скорее подходит для людей с серыми или теневыми доходами, которые не могут подтвердить свой доход. Ведь для оформления требуется только паспорт и СНИЛС. Кредитная история по этой программе тоже не учитывается.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как продать долю ипотечной квартиры?
  5. 5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
  6. Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Аренда жилья с последующим выкупом – как это работает

21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку – это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет – решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа – что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом – в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е.

человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе – собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация – индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок – сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом – это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть – это договор аренды, а вторая – договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста – так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры. Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности.

Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду – от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно.

Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  • Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения – стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
  • Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом – выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
  • Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
  • Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.
Читайте также:  Выплаты обманутым дольщикам не будут облагаться НДФЛ - консультации по ипотеке

Покупатель тоже рискует.

  • Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом – это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор – лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.

Мария Долгополова

изучила схему

Профиль автора

Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке.

Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.

На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.

  • В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:
  • необходимо;
  • достойно;
  • недостижимо.

У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?

Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.

В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.

План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.

Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас.

Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор.

Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.

Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.

В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.

Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.

Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят.

То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет.

В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.

Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.

Пришлось делать ремонт и утеплять стены.

Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.

В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.

Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.

Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет.

Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.

Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.

Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась.

Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга.

Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»

Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.

Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.

Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!

Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.

Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.

Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.

Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.

Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.

На самоокупаемость вышел за три года.

Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.

Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.

Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.

Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?

Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector