Ипотека по договору долевого участия под залог прав – консультации по ипотеке

Ипотека по договору долевого участия под залог прав - консультации по ипотеке

Залог прав требования по договору долевого участия — что это? Знать это должен каждый человек, который принимает участие в долевом строительстве. Не секрет, что договор долевого участия—это главный документ, который подписывают две стороны— застройщик и дольщик. И именно в этом документе указывается, что дольщик обладает полным правом потребовать застройщика передать ему объект сразу же как закончится строительство.

Ипотека по договору долевого участия под залог прав - консультации по ипотекеКакие права дают дольщику право выдвигать требования

Застройщик и дольщик заключают между собой договор долевого участия для того, чтобы установить какие обязательства ложатся на каждого из них после подписания документа.

Среди них стоит отметить:

  1. Соучастник долевого строительства обязуется заплатить ту сумму денег, которая нужна для приобретения жилья, которое строится, сразу же после подписания документа о долевом участии.
  2. Застройщик обязуется окончить строительство жилья в срок, который указан в договоре и предоставить его дольщику в пользование.

Учитывая обязанности, которые возлагаются на обе стороны после подписания договора, дольщик сразу же как оплачивает необходимую сумму, может выдвигать требования передать ему жилплощадь в установленный срок.

Федеральный закон, которому присвоен номер 214-ФЗ, устанавливает, что и дольщик, и застройщик считаются добросовестными лицами лишь до того момента, пока каждый из них четко исполняет свои обязательства.

ВНИМАНИЕ !!! Право выдвигать требование по передаче жилья дается законодательством, а это означает, что его можно использовать как способ обеспечить обязательства перед иными третьими лицами. Как показывает практика, подобные обеспечения можно реализовать, если требуется предоставить в пользу банка залог для того, чтобы он предоставил человеку ипотеку.

Как правильно оформить документ

Для того, чтобы кредитор предоставил ипотеку, допускается использовать следующие предметы для залога:

  1. Любой объект, относящийся к недвижимому имуществу;
  2. Право на то, чтобы распоряжаться недвижимым имуществом, к которому можно отнести и право запрашивать передачу объекта.

В том случае, если для залога используется недвижимость, которая уже построена или почти достроена, то никаких затруднений с оформлением залога не возникнет.

Стоит отметить, что оформить залог допускается лишь в том случае, если лицо, которое занимается его оформлением имеет право, данное ему законом, передавать конкретное имущество через конкретный период времени.

Для того, чтобы можно было оформить под право требования залог либо у кредитора, либо у самого банка, человек должен предоставить гарантию того, что недвижимость будет действительно построена и человек действительно сможет ее эксплуатировать. 

Как правило, для того чтобы установить наличие подобной гарантии должны быть последующие документы:

  • Акт о долевом строительстве, который заключился между застройщиком и человеком, который планирует взять займ;
  • Документ, дающий право осуществлять строительство и бумаги по проекту строящейся недвижимости, которой в будущем будем распоряжаться заемщик;
  • Другие документы, которые могут подтвердить тот факт, что заемщик действительно имеет право на права требования.

Следуя из того договор, который составляется для оформления ипотеки с оформлением залога прав требования, как показывает практика, направлен на оплату обязательств, которые были оговорены между заемщиком и застройщиком, банковское упреждение поучает право осуществлять контроль по передаче необходимой суммы самому застройщику. Также банк становится заинтересованным лицом в строительстве, которому выгодно чтобы застройщик действительно его окончил, для того чтобы все условия залога обязательно исполнились.

Для того чтобы соучастник долевого строительства мог правильно оформить залог прав требования ему обязательно стоит придерживаться последовательных шагов, которые описаны в инструкции ниже:

  1. Шаг 1. Оформить правильным образом отношения с застройщиком, то есть заключить с ним договор долевого участия.
  2. Шаг 2. Прописать в договоре конкретные условия, которые предоставят право требовать передачу построенного жилья.
  3. Шаг 3. Выбрать банк и обратиться в него для того, чтобы оформить заявку на получение ипотеки под залог прав требования.

  4. Шаг 4. Предоставить банку все бумаги, которые он укажет.
  5. Шаг 5. Дождаться пока банк проверит все документы и выяснит, на какой стадии строительства находится жилье.
  6. Шаг 6. Дождаться пока заявка будет одобрена банком.
  7. Шаг 7. Посетить банк и заключить с ним договор по ипотеке, а также подписать соглашение о залоге прав требования.

  8. Шаг 8. Посетить Росреестр и совершить регистрацию обязательств по залогу.
  9. Шаг 9. Получить средства по ипотеке или посетить банк, для того чтобы он перевел сумму на адрес строительной компании.

Во время проведения регистрации в Росреестре, на руках у заемщика обязательно должен быть договор, в котором прописано, что было установлено обязательство по залогу.

Также в таком документе следует указать и иную информацию, такую как:

  • Данные из договора долевого участия;
  • Данные о том, что была произведена регистрация договора долевого участия;
  • Данные о том, как выглядит жилье, на которое заемщик предъявляет права требования;
  • Все документы, которые указывают, что строительство ведется по всем правилам закона;
  • Данные о сумме залога, каковые указаны в договоре по ипотеке;
  • Данные о самом объекте, который предоставляется в залог.

Что говорит закон его о регистрации документа

Залог прав требования, как и любая иная сделка с недвижимостью, обязательно должна пройти регистрацию, предусмотренную законом. Ведь если ее не провести, то соглашение о залоговом обязательстве не будет иметь никаких прав на существования. Вся процедура регистрации залогового соглашения регламентируется Федеральным законом под номером 214-ФЗ.

А для того, чтобы ее осуществить каждая из сторон договора обязана предъявить документы несколькими способами:

  1. Посетив районное отделение Росреестра.
  2. Посетив МФЦ.

Но, как правило, совсем не важно каким способом будут подаваться документы, так как все действия по регистрации будет производить непосредственно работник Росреестра. В том случае если пакет документов был предоставлен в МФЦ, то после они обязательно направятся в отделение Росреестра.

Для того чтобы осуществить процедуру регистрации залогового обязательства, следует подготовить такой пакет документов:

  1. Заявление от каждой стороны, участвующей в залоговом соглашении. Составляется оно по форме, которую установило законодательство. Образец можно найти или в интернете.
  2. Паспорт как самого заемщика, так и лица, которое выступает представителем банка.

  3. Документы, которые дают право осуществлять юридическую деятельность лицу, которое является залогодержателем.
  4. Соглашение, в котором прописаны все условия залога прав требования.
  5. Договор по ипотеке, в котором указано, что залог—это способ обеспечить выполнение обязательств.

  6. Чек об уплате пошлины государству. Как правило, она составляет примерно 1 тыс. руб.

Кроме перечисленных документов, возможно потребуются и иные бумаги, среди которых могут быть:

  1. Согласие мужа/жены, заверенное у нотариального лица.
  2. Предписание лица, занимающегося юридической деятельностью, в котором оно одобряет проведение такой серьезной сделки.

Как только заявитель предоставит все нужные документы, ему обязательно должны выдать расписку, в которой будет прописан факт того, что сотрудник Росреестра действительно принял документы.

Также в такой расписке указывается число, в которое заявитель должен явиться для получения документов.

После того, как сотрудник Росреестр принял документы, он приступает к их детальной проверки и устанавливает, соблюдены ли все предписания закона.

Проверка может проходить разное количество времени в зависимости от того, каким из способов были поданы документы. Если они подавались сразу же в районное отделение Росреестра, то проверка займет не больше одной недели.

А вот если документы подавались через МФЦ, то проверка может затянуться на девять дней.

Как только период времени, отведенный на проверку, подойдёт к концу, все данные о зарегистрированном залоге прав требования внесутся в ЕГРН, и заявителю предоставят на руки документ о залоге, в котором будет отмечено, что он прошел регистрацию, предусмотренную законодательством. Как только в ЕГРН появляются данные по залогу, вступает в силу договор и он получает юридическую силу.

Каковы правовые последствия для каждого участника соглашения

Как только залоговое обязательство попадает в базу ЕГРН, все лица, принимающие в нем участие, должны быть готовы к возможным правовым последствиям. Документ о залоге—это право каждого человека стать, участником долевого строительства, используя деньги по ипотеке для приобретения жилья.

В дальнейшее время, участник долевого строительства получает правовой статус, который может характеризоваться такими особенностями:

  1. Все отношения с застройщиком остаются, до того момента, пока дольщик не получит свое жилье в пользование
  2. Дольщик обязан вносить платежи по ипотеке, а если он этого делать не будет, то на предмет залога может быть наложено взыскание.

  3. Если застройщик после сдачи дома, которая должна была состояться в определенный срок, не сдает жилье, либо же оно не соответствует характеристикам, прописанным в документе о долевом участии, то и дольщик, и банк, который предоставил ему кредит, имеют полное право выдвигать претензии строительной компании.

  4. Как только дольщик получает свое жилье, он имеет право изменить обязательство по залогу, так как, с того момента как он стал собственником жилья, право требования к строительной компании становится недействительным.
  5. В виде нового объекта залога становится жилье, которое застройщик передал дольщику.

Читайте также:  Ставки по ипотеке в 2020 в Сбербанке - консультации по ипотеке

Что касается самого застройщика, то по сути, оформление залога права требования не несет для некого какое-либо юридическое значение. Почему? Потому что для него не меняется лишь одно обязательство— сдать вовремя жилье.

Но вот если в прописанный срок он не сдает жилья, то тогда ему придется решать проблему не только с дольщиком, но и с банком, который оформил этому дольщику ипотеку. Стоит понимать, что в такой ситуации банк—это третье лицо, которое имеет право вмешиваться в отношения между участником долевого строительства и строительной компанией.

Также банк может совершать и иные действия в зависимости от конкретной ситуации:

  1. Предъявлять требование строительной компании устранить выявленные нарушения относительно построенного жилья.
  2. Принимать активное участие в решении проблемы, если застройщик признан банкротом, а именно выступать в качестве кредитора.

  3. Оформлять взыскание на объект залога, в том случае, если заёмщик не выполняет обязательства, которые были прописаны в ипотечном договоре.

Банк—это залогодержатель, поэтому ему отводится полное право производит контроль, касающийся строительства жилья.

Поэтому строительная компания должна быть готова к тому, что банковское учреждение может просить у нее различные виды документов, которые конечно же имеют дело к осуществляемой стройке.

Залоговое обязательство безусловно можно быть окончено, но только лишь в том случае, если для этого возникнут веские основания.

Как правило, всего их два:

  1. Заемщик полностью выплатил предоставленную ему сумму денег.
  2. Поступило обращение о взыскании на право требования, находящееся в залоге.

Для того, чтобы прекратить действие залогового обязательства, оба его участника должны опять посетить Росреестр, написать заявление и аннулировать действие документа.

Как только сотрудник Росреестра произведет необходимые действия, залоговое обязательство будет удалено из ЕГРН, и заемщику и кредитору предоставят на руки соответствующие документы.

Нужен ли нотариус для заключения соглашения о залоге прав требования

Как гласит Гражданский Кодекс Российской Федерации, а конкретно его статья 339, договор залога не обязательно заверять у нотариального лица. Но, как всегда, существуют исключения, которые требуют обязательно заверять документ у нотариуса. 

Как правило, существует всего два случая, когда договор залога должен иметь печать нотариуса:

  1. Этого требует закон или сам договор.
  2. Требуется установить основные обязательства, возлагаемые на заёмщика.

Конечно, если ситуация не исключительная, человек может обойтись без услуг нотариуса.

Но, как показывает практика, все же лучше обратиться к нему, так как:

  1. Если на документе будет стоять печать нотариуса, можно будет обратить взыскание на залог, не обращаясь в суд.
  2. Нотариальное лицо произведет еще одну проверку сделки.

Заключение

Подводя итог можно сказать, что залог прав требования по договору долевого участия, обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре, так как это регламентировано законом и не соблюдение этого правила не даст документу никакой юридической силы. И конечно, для того, чтобы оформить залог необходимо заранее подготовить нужные документы.

Подробно о покупки квартиры по ДДУ в ипотеку

Содержание

Особенности ипотечного кредитования

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт.

Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще.

Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка.

Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита.

После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст – двадцать один год и старше;
  • прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
  • хорошая история по предыдущим кредитам;
  • постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

  • первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
  • размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
  • срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
  • сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Каждую заявку банковское учреждение рассматривает в индивидуальном порядке, поэтому ставки кредита для разных заемщиков могут сильно отличаться.

Они зависят от многих факторов: суммы первичного взноса, периода кредитования, наличия или отсутствия страховок и т.д.

Как правило, первоначальные ставки намного выше тех, которые предлагает банк после сдачи объекта и оформления квартиры в собственность дольщика. Разница составляет примерно 5%.

Этапы приобретения жилья в ипотеку

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов.

Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика.

Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

  • во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
  • во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу по недвижимости для проведения всестороннего анализа.

На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта.

Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Кредитный договор подписывается до заключения ДДУ, но все денежные операции производятся банком только после того, как будет пройдена регистрация договора в Росреестре. Как правило, по условиям ипотеки предусмотрен первоначальный взнос, вносимый дольщиком непосредственно на счет застройщика, который также уплачивается после регистрации ДДУ.

Государственная поддержка ипотеки

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке.

Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда.

В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

Условия кредитования:

  • процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
  • обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
  • срок кредита до тридцати лет;
  • размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
  • приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
  • обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.
Читайте также:  Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет.

В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %.

Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость.

Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту.

Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке.

Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья.

Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте.

Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан представить для ознакомления, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика.

Конечно, все эти действия проще совершить профессионалу, чем обычному гражданину, не знакомому с тонкостями долевого строительства и не знающему законодательных актов.

В юридической компании «Хелп Консалтинг» работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».

Дистанционные сервисы и услуги

Частным лицам Ипотека Информация для заемщиков

Клиенты ВТБ с 1-м и последующим ребенком, рожденным в период с 01.01.2018 по 31.12.2022, либо с ребенком — инвалидом, рожденным не позднее 31.12.2022 (даже если он единственный ребенок) могут снизить ставку кредитования до 5% через заключение дополнительного соглашения к кредитному договору1:

  • Если ранее оформили ипотеку по программе Ипотека с господдержкой, но на «старых» условиях, либо получили ипотеку по программам Готовое жилье, Строящееся жилье и Рефинансирование.
  • Соответствуют требованиям госпрограммы.
  • Оформили личное и имущественное страхование.

Обязательные документы:

  • Заявление
  • Документ, удостоверяющий личность заемщика и иных лиц, являющихся собственниками предмета залога, а также поручителей (при наличии)
  • СНИЛС заемщика и иных лиц, являющихся собственниками предмет залога, а также детей
  • Свидетельство о заключении брака
  • Свидетельство о перемене имени (при наличии)
  • Документы, подтверждающие факт рождения детей и гражданства детей:  1) свидетельство о рождении детей,  2) если свидетельство о рождении ребенка не содержит информацию о наличии у ребенка гражданства РФ, дополнительно предоставляется один из следующих документов:
  • Выписка из ЕГРН (если право собственности на предмет ипотеки зарегистрировано).

Срок рассмотрения заявления — 30 календарных дней при предоставлении указанного пакета документов.

Для сокращения срока рассмотрения заявления до 7 календарных дней необходимо предоставить:

  • Кредитный договор,
  • Документы-основания возникновения права собственности/права требования на предмет залога (Договор Долевого Участия/Договор Уступки Прав Требования/Договор Купли-Продажи) со всеми изменениями и дополнениями.

Указанные документы (сканы/фото) необходимо направить в одном письме

Для городов входящих в:


Тему письма обязательно указать в следующем формате: город выдачи кредита_ФИО заемщика_дата рождения. Сканы документов необходимо направлять в хорошем качестве только в формате .pdf.

В отсутствии возможности направления всех документов в одном письме, можно направить несколько писем при этом в теме письма необходимо указать: город выдачи кредита_ФИО заемщика_ дата рождения_номер письма.

  • О факте приема документов вы будете уведомлены посредством электронной почты.
  • Либо вы можете обратиться в офис сопровождения кредитов.
  • Если понадобятся дополнительные сведения или время для принятия решения по заявлению, то с вами свяжется сотрудник банка и проинформирует об этом.

Банк направит вам СМС о принятом решении. При положительном решении Вам нужно будет прийти в офис банка для подписания дополнительного соглашения к кредитному договору.

Обращаем внимание, что при подписании дополнительных соглашений к кредитному договору необходимо предоставить оригиналы указанного списка документов.

1Программа реализуется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.

2017 № 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу „Агентство ипотечного жилищного кредитования“ на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей».

После полного погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с предмета ипотеки, чтобы вы могли свободно распоряжаться своей собственностью.

1. Банк самостоятельно снимает обременение с предмета ипотеки:

  • Если ипотечный кредит оформлен на приобретение строящегося жилья, и дом еще не достроился, либо достроился, но закладная еще не оформлялась. В этом случае вам необходимо направить в банк скан/фото всех страниц договора с застройщиком (Договор Долевого Участия/Договор Уступки Прав Требования). При Рефинансировании кредитного договора на стадии строительства жилья — сканированная копия / электронный образ Договора залога прав требования.
  • Если право собственности оформлялось, закладная не оформлялась либо при выдаче кредита документы на регистрацию подавались в электронном виде, вам необходимо направить в банк сканированные копии/электронные образы всех страниц выписки ЕГРН.

Сканированные копии/электронные образы документов необходимо направить посредством электронной почты:

Адресат выбирается в зависимости от принадлежности вашего города к федеральному округу:

Правила оформления письма:

  • сканированные копии/электронные образы документов должны быть хорошего качества (документ содержит страницу в полном объеме, текст хорошо читаем)
  • тему письма необходимо указывать в формате: Город выдачи кредита_ФИО заемщика_Дата рождения
  • не принимаются к рассмотрению архивы файлов или ссылки на файлообменные ресурсы
  • максимальный объем вложения одного письма не превышает 20 Мб либо ограниченная установленные вашим электронным почтовым ящиком
  • при необходимости отправления нескольких писем каждое из них нумеруется посредством указания порядкового номера в теме письма: Город выдачи кредита_ФИО заемщика_Дата рождения_Номер письма

О факте приема документов вы будете уведомлены посредством электронной почты.
Срок снятия обременения — 30 календарных дней с момента получения банком всех указанных выше документов. По факту снятия обременения банк направит вам СМС.

2. Если ипотечный кредит оформлен на приобретение готового жилья, необходимо заказать в банке закладную обратившись:

В течение 30 календарных дней с момента обращения банком будет подготовлен необходимый пакет документов для целей погашения регистрационной записи об ипотеке:

  • закладная с отметкой о полном погашении ипотечного кредита
  • копия доверенности на лицо, подписавшее отметку на закладной.

О факте подготовки пакета документов вы будете проинформированы посредством СМС-уведомления.

Для снятия обременения с предмета ипотеки вам необходимо обратиться в МФЦ
Адрес и режим работы можно уточнить на официальном сайте МФЦ с полученным в банке пакетом документов. Прекращение регистрационной записи об ипотеке происходит в течение 3 рабочих дней с момента обращения.

Пожалуйста, учитывайте указанные выше сроки по снятию обременения при планировании сделок с недвижимостью, находящейся в залоге у банка.

Проверить наличие обременения на предмете ипотеки вы можете:

  • бесплатно на сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу объекта. При проверке обращайте внимание на дату обновления информации. После снятия обременения обновление информации на сайте происходит примерно в течение недели.
  • заказав выписку ЕГРН на сайте Росреестра.
    Услуга платная, стоимость зависит от типа выписки, которая вам необходима.

По условиям кредитного договора заемщик, который купил жилье на этапе строительства в ипотеку, должен составить закладную на этапе регистрации права собственности после завершения строительства объекта.

Оформление права собственности и закладной:

  1. Подпишите акт приема-передачи на этапе завершения строительства жилья

    Для подписания акта обратитесь к застройщику, у которого был приобретен объект на этапе строительства.

  2. Оформите заявление

    Подготовьте и подпишите заявление, которое нужно предоставить в банк.

  3. Соберите копии документов

    Перечень документов, которые должны предоставить заемщик и член семьи, на которого оформляется собственность:

    • паспорт Документ предоставляется в полном объеме
    • свидетельство о рождении Для членов семьи заемщика, не достигших 14 лет
    • СНИЛС или документ, подтверждающий регистрацию в системе индивидуального (персонифицированного) учета
    • кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями
    • документы-основания возникновения права собственности:
    • выписка из ЕГРН Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Порядок получения сведений (Выписки из ЕГРН) можно уточнить на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или скриншот с сайта Росреестра с актуальными сведениями о постановке объекта на кадастровый учет:
  4. Закажите отчет об оценке объекта недвижимости

    Чтобы не предоставлять копию документа, закажите оценку в компаниях, которые рекомендует ВТБ.

    Если вы обратились в другую оценочную компанию, предоставьте документ в полном объеме. Его проверка может занять до 30 календарных дней.

  5. Если право собственности уже оформлено — оформите страховку на объект недвижимости

    Заключите и оплатите договор страхования риска утраты и повреждения завершенного строительством объекта недвижимости Включая страхование риска прекращения или ограничения права собственности владельца объекта недвижимости при наличии такого требования в кредитном договоре в рекомендованных ВТБ страховых компаниях.

  6. Отправьте документы в банк

    Срок подготовки закладной не превысит 15 рабочих дней с даты направления полного пакета документов. При необходимости сотрудник банка свяжется с вами для уточнения дополнительной информации.

    Требования к формату документов:

    1. Сканированные копии или образы документов должны быть хорошего качества:
    2. Не принимаются архивы с документами или ссылки на файлообменные ресурсы
    3. Указывайте тему письма в формате: Город выдачи кредита_ФИО заемщика_дата рождения заемщика
    4. Максимальный объем вложения одного письма не должен превышать 20 Мб или ограничений, установленных вашим почтовым клиентом
    5. Если нужно отправить несколько писем, пронумеруйте каждое сообщение в теме: Город выдачи кредита_ФИО заемщика_дата рождения заемщика_номер сообщения
    6. Если вы обращались в рекомендованные ВТБ оценочные компании, укажите это в письме.

    Адресат выбирается в зависимости от принадлежности вашего города к федеральному округу:

  7. Подпишите закладную в офисе банка

    По факту подготовки закладной вам будет направлено СМС.

  8. Подайте документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр
Читайте также:  Контакты: - консультации по ипотеке

Памятки для заемщиков:

Пожалуйста, оцените удобство сайта

Ипотека прав по договору долевого участия в строительстве: комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

Предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ (постановление № 13905/10 по делу А56-37255/2009) стал следующий вопрос:

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления.

Заявитель – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос. По мнению заявителя в рассматриваемом случае залог в силу закона не возникает, т.к.

отсутствует условие для возникновения такого залога, сформулированное в п. 3 ст.

334 ГК РФ, согласно которой залог возникает  на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

При этом заявитель не согласился считать положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, о том, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества основанием для применения к этим случаям правил о законном залоге.

Все судебные инстанции и Президиум ВАС РФ с таким выводом не согласились. Опираясь на положения абзаца второго п. 5 ст.

5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, и устанавливающего возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, и указывающей на то, что к залогу права  требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, Президиум констатировал, что законный залог прав требования по договору участия в долевом строительстве возникает и  ипотека в этом случае подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Оценивая обоснованность рассматриваемого постановления, нужно прежде всего отметить, что сам факт принятия данного вопроса к рассмотрению Президиумом ВАС РФ, свидетельствует о том, что толкование рассмотренных выше норм, не является простым и однозначным. Причиной этому являются не вполне удачные формулировки закона. Вместе с тем, автору настоящего ближе позиция заявителя, а не Президиума ВАС РФ.

Залог в силу закона – особая правовая конструкция, которая призвана обеспечить более эффективную защиту кредитора по обязательству в строго определенных законом случаях. Именно об этом говорит п. 3 ст. 334 ГК РФ.

Согласно этой норме для возникновения законного залога в законе должны быть предусмотрены: а) обстоятельства, при наступлении которых возникает законный залог; б) имущество, которое будет находиться в залоге; в) обязательство, для обеспечения которого имущество будет находиться в залоге.

Очевидно, такие жесткие требования в данном случае предъявляются для того, чтобы защитить интересы должника-залогодателя.

Если же обратиться к аргументации постановления, то мы увидим, что в нем отсутствует указание на то, в каком законе отражены все перечисленные обстоятельства для случая залога прав требования по договорам участия в долевом строительстве (потому, что такого закона нет).

Вместо этого Президиум в качестве аргумента приводит утверждение о том, что из положений абзаца второго п. 5 ст. 5 и ст. 77 Закона об ипотеке «не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора».

Таким образом, требование о необходимости прямого указания в законе на обстоятельства, при которых возникает законный залог, фактически подменяется толкованием закона, которое является настолько широким, что выходит за рамки его действительного смысла.

Фактически, Президиум ВАС РФ использовал в данном случае аналогию закона, применение которой для данного случая недопустимо, исходя из содержания п. 3 ст. 334 ГК РФ.

С точки зрения автора мы в данном случае имеем дело с далеко не первым случаем выхода Высшего Арбитражного Суда РФ за рамки судебного толкования закона, с фактическим исправлением и «улучшением» действующего законодательства, которое происходит как в постановлениях по отдельным делам, так и при даче руководящих разъяснений.

Но в данном случае необходимо обратить внимание на ряд последствий данного постановления, которые вряд ли можно отнести к позитивным.

1. Предлагаемый подход существенно снижает правовую защиту участников долевого строительства в их отношениях с банками.

Автоматическое возникновение залога при получении кредита снимает с банков обязанность не только указывать об этом в договорах, но и разъяснять участникам долевого строительства последствия заключения сделки.

Создаются условия, при которых граждане будут узнавать о том, что их права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, только после получения зарегистрированного договора. Это может приводить к увеличению количества споров между банками и участниками долевого строительства.

2. Отсутствие необходимости специального заявления на регистрацию залога в случае регистрации договоров участия в долевом строительстве неизбежно приведет к значительному увеличению количества ошибок регистраторов при определении наличия или отсутствия законного залога в каждом конкретном случае.

С одной стороны, это приведет к необоснованной регистрации залогов, а с другой стороны – к отсутствию регистрации залога там, где он считается возникшим в соответствии с постановлением Президиума. И то, и другое приведет к нарушению прав участников долевого строительства.

При этом нужно иметь в виду, что в отличие от ипотеки на основании договора, ипотека на основании закона возникает и существует независимо от государственной регистрации.

При этом будут случаи, когда участник долевого строительства даже после регистрации договора не будет знать о том, что его права находятся в залоге у банка, что не повлияет на возможность банка обратить взыскание на предмет залога.

Отвлекаясь от конкретного судебного акта, нужно отметить, что автор настоящего неоднократно высказывался против регистрации даже законного залога без заявления залогодателя (Алексеев В.А.

Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, С. 235-326; Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М.

, 2011, С. 69)

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое постановление, имеющее далеко не бесспорную аргументацию, приведет к нарушению существующего баланса интересов в отношениях между участниками долевого строительства и банками в пользу последних.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector