Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку – консультации по ипотеке

После получения квартиры в ипотеку не все заемщики решают жить в ней. Часть из них предпочитает сдавать недвижимость в аренду, тем самым получая дополнительный заработок и выплачивая заем чужими денежными средствами.

Само собой эта схема актуальна для тех людей, у которых имеется дополнительное жилье. Особенно она популярна среди родителей, покупающих квартиру своему ребенку, пока тот еще слишком мал. Так сказать — «на вырост».

Но многие ли задумываются о том, правомерно ли сдавать в аренду жилье, которое по факту еще не находится в собственности заемщика? О том, можно ли вообще сдавать квартиру квартиросъемщикам, и нужно ли ставить банк в известность о предстоящей процедуре — расскажем в данной статье.

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель может использовать жилье по своему усмотрению (если другое не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке). Но именно этим и пользуются некоторые банки, включая в договор пункты, указывающие о сдаче квартиры в аренду только с разрешения кредитора.

В договоре ипотеки может запрещаться сдавать квартиру в аренду на любых условиях. При этом работникам банка будет позволено время от времени осуществлять проверку жильцов в ипотечной недвижимости. Поэтому внимательно читайте договор, перед тем, как заселять в квартиру чужих людей.

Даже если в договоре об ипотеке не указаны ограничения на сдачу недвижимости в аренду, это не значит, что залогодержатель (банк) согласен на такое положение дел. Здесь все же не будет лишним поставить его в известность и получить необходимые разрешения.

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Нужно ли ставить банк в известность о сдаче квартиры в аренду?

Всего порядка 5% ипотечных заемщиков сообщают банкам о своем желании сдавать квартиру в аренду. Многие считают, что можно обойтись без уведомления банка. Ведь таким образом это обяжет их платить налоги от дохода по аренде недвижимости.

К тому же банк может повысить процентные ставки по ипотеке на 1—3%, чтобы обезопасить себя в случае нерадивых квартирантов. Страховка же в этом случае может повыситься на целых 20—30%, что в итоге выльется в достаточно приличную сумму.

Но часто банк идет навстречу заемщику, не пересматривая условия договора. Ведь он заинтересован в том, чтобы ипотека была вовремя и полностью погашена. И нередко именно сдача в аренду жилья может решить проблему заемщика с нехваткой финансов.

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Последствия несогласованной с банком сдачи в аренду

В такой ситуации имеются определенные риски того, что кредитор узнает о несанкционированной аренде квартиры, и тогда заемщика могут ждать неприятности. Банк может наложить на него ежедневный или ежемесячный штраф до полного устранения нарушения, и даже взыскать предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Лучше сразу уведомить банк о желании сдать квартиру в аренду, чтобы избежать связанных с этим проблем.

А еще лучше — перед сдачей ипотечной квартиры в аренду обратиться в наше агентство недвижимости «МИЭЛЬ». Мы поможем вам разобраться в любых вопросах, связанных с ипотечным жильем и сдачей квартиры в аренду. Наши опытные риелторы и юристы дадут исчерпывающие ответы и осуществят сопровождение сделок с недвижимостью. Записаться на прием можно по телефону: +7 495 744 33 77.

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку:матеренским капиталом

› Ипотека › Вопросы по ипотеке › Реально ли сдать ипотечную квартиру

01.09.2019 1 769 просмотровМожно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в зависимости от условий договора и требований законодательства? Актуальный вопрос, особенно для тех, кто приобретал жилье с конкретной целью – заставить его работать, чтобы получать доход. Рассмотрим, какие ограничения предусмотрены в части распоряжения залоговым имуществом и существует возможность сдачи в наем ипотечного жилья.

Допускает ли законодательство передачу предмета залога в пользование третьих лиц

Для начала важно понять, что представляет собой ипотека. Ипотека – это разновидность кредитных отношений, при которых одна сторона в лице банка передает другой стороне, физическому или юридическому лицу, определенную денежную сумму во временное пользование под залог объекта недвижимости.

Целью такого кредитования является приобретение жилых или нежилых объектов (в зависимости от того, кто выступает заемщиком).

В качестве предмета залога могут выступать объекты, принадлежащие заемщику на праве собственности, по стоимости и ликвидности сопоставимые с суммой кредита и приобретаемой недвижимостью.

Когда речь идет о выделении средств гражданам, предметом залога, как правило, становится приобретаемое жилье.

И если государство устанавливает ограничения в отношении отдельных категорий граждан посредством федерального законодательства, банки, как правило, регулируют правоотношения сторон положениями кредитного договора.

Это означает, что кредитная организация вправе внести в соглашение те пункты, которые будут гарантировать защиту ее интересов.

К примеру, если банк запрещает прописывать в ипотечной квартире членов семьи заемщика, значит он преследует определенные цели.

Запрет на передачу имущества в аренду полностью соответствует требованиям закона, так как в залог подразумевает ограничение собственника в праве распоряжения имуществом, следовательно, владеть и пользоваться квартирой можно, но совершать какие-либо сделки нельзя.

Тем не менее, несмотря на жесткие ограничения, некоторые кредиторы идут навстречу заемщикам и разрешают заключать договора аренды в отношении ипотечных квартир.

В таком случае нужно ли согласие залогодержателя (банка)? Этот вопрос решается на усмотрение кредитной организации.

Некоторые из них четко прописывают в договоре запрет на совершение любых сделок с имуществом, в том числе на передачу его в аренду, другие относятся к этому более лояльно, прописывая положение о необходимости получения разрешения от залогодержателя.

Что делать, если банк против передачи квартиры в пользование третьим лицам

Несогласие кредитора на заключение договора аренды в отношении предмета залога обусловлено тем, что даже при неисполнении заемщиком взятых на себя обязательств, уже заключенный на определенный срок договор продолжит свое действие. Именно поэтому кредитные организации и применяют положение о запрете аренды.

Типичная ситуация. Заемщик не платит по кредиту, сдает квартиру, получая за это деньги, и банк не в силах этому помешать. С точки зрения закона, все правомерно, если арендодатель при этом еще и платит налог. По закону долгосрочный договор аренды жилого помещения необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

При этом арендодатель обязан ежегодно отчитаться в Налоговую службу о полученной от сдачи в аренду прибыли и уплатить в доход государства 13% налог. Такой вариант не выгоден ни банку, ни самому заемщику, так как первый рискует, а второй теряет часть дохода.

Тем не менее, многие заемщики успешно сдают квартиры в наем и получают от того средства для погашения кредита.

Как происходит сдача в аренду ипотечной квартиры, если банк не дает разрешение на заключение сделки?

Обычно на основании устной договоренности с арендатором. И так поступают большинство граждан, чтобы избежать ответственности перед кредитором и ФНС.

Однако, вступая в подобные отношения, нужно понимать, что это большой риск. Арендатор попросту может исчезнуть и не заплатить за пользование жилым помещением.

Доказать что-либо в такой ситуации невозможно, так как документального подтверждения факта проживания у арендодателя нет.

Возможно, банк побоится финансовых проблем заемщика и согласится на заключение договора аренды. При этом нелишним будет намекнуть на то, что без дополнительного дохода исполнение обязательств, станет проблематичным, что неминуемо повлечет образование задолженности по кредиту.

Как правильно оформить договор аренды ипотечной квартиры

Соглашение между двумя физическими лицами, предусматривающее передачу во временное пользование жилого помещения, правильнее именовать договором найма, а не аренды, хотя возможен и такой вариант.

Читайте также:  Нюансы оформления ипотеки до брака: раздел, маткапитал, судебная практика - консультации по ипотеке

Главные особенности аренды жилья состоят в следующем:

  1. Арендодатель (заемщик) обязуется передать арендатору (физлицу) ипотечную квартиру на определенный срок и за обозначенную плату.

    Если период пользования не превышает 12 месяцев, договор можно не регистрировать, если же гражданин планирует заселиться на несколько лет, желательно сделать все по закону, ведь не исключена вероятность появления «доброжелателей», которые сообщат о незаконном проживании арендатора по адресу нахождения ипотечного жилья.

  2. Принимающая сторона в свою очередь обязуется в сроки, установленные соглашением сторон, вносить арендную плату в течение периода проживания. Порядок уплаты и периодичность внесения платежей устанавливаются договором.

 Стандартный образец договора аренды жилого помещения в обязательном порядке должен включать следующие сведения:

  • Данные заемщика и арендатора, включая серию, номер и дату выдачи паспорта;
  • Информация о залоговой квартире (местонахождение и основные характеристики объекта);
  • Период, на который заключается соглашение;
  • Сведения о величине платы, способе и периодичности осуществления расчетов;
  • Ответственность участников сделки на случай неисполнения условий договора;
  • Сведения о порядке расторжения соглашения;
  • Личные подписи сторон и дата подписания.

Дополнительно по желанию сторон в договор вносятся сведения об оплате коммунальных услуг, необходимости проведения текущего ремонта, а также о том, кто помимо арендатора, будет проживать в квартире (например, его супруг и дети).  

Подводя итоги вышесказанному, нужно сделать акцент на наиболее важных моментах. Обременение в виде залога не исключает возможность сдачи квартиры в аренду при условии того, что кредитор будет оповещен. В противном случае рискует не только заемщик, но и добросовестный арендатор.

Если выяснится, что квартира сдается без согласия банка, соглашение о передаче в пользование предмета залога может быть признано недействительным. В этом случае арендатор потеряет жилье, а арендодатель дополнительный источник дохода. Именно поэтому прежде чем затевать подобную аферу, нужно хорошо подумать и попытаться найти законный выход из финансового коллапса.

Реально ли сдать ипотечную квартиру Ссылка на основную публикацию Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку? Законно ли это? Какие могут быть последствия?

  • Ипотечные кредиты в нашей стране пользуются большой популярностью, ведь банки предлагают множество разнообразных программ, в том числе и льготных.
  • Это просто находка для тех, кто хочет улучшить свое жилищное положение и приобрести недвижимость.
  • Кроме того, ипотека станет неплохим вложением, если купленную квартиру сдавать в аренду.

Полученные средства можно использовать для погашения долга по кредиту, тем самым убив сразу двух зайцев.

Но можно ли сдать квартиру купленную в ипотеку с точки зрения закона?

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Основное правило получения ипотеки – ее дают под залог купленной недвижимости.

Заемщик становится владельцем жилья лишь после того, как полностью погасит долг по кредиту. Если же с его стороны наблюдаются некоторые нарушения или серьезные просрочки – банк может конфисковать жилье.

Ни для кого не секрет, что столкнуться с финансовыми трудностями можно в любой момент и особенно плохо, если вдобавок к потере работы человеку нужно выплачивать долг по ипотеке.

В таком случае можно смело сдавать приобретенную квартиру в аренду, получая от жильцов деньги и используя их для выплаты. А когда долг по ссуде уплачен – недвижимость переходит в законное владение заемщика.

Право на сдачу купленного в ипотеку жилья даже закреплено в государственном законе. Согласно ему сдавать взятую в ипотеку недвижимость арендаторам можно даже без согласования этого факта с кредитной организацией, которая выдала целевой займ. Промежуток времени в таком случае не должен превышать срок погашения самой ипотеки.

Полезный материал: лучшие кредитные предложения от банков.

Законно ли сдавать квартиру?

Целевое использование недвижимого имущества не запрещается. Но при этом есть некоторые нюансы, в которых следует разобраться перед тем, как решить для себя, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Обязательно уточните, нет ли в подписанном вами договором с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду.

Некоторые банки несмотря на законодательство все же запрещают такие манипуляции, поэтому в договоре будет обязательно прописан пункт о запрете. В результате все организации, которые выдают потребителям целевые займы, условно делятся на несколько групп:

  1. Те банки, которые при выдаче ипотечного кредита разрешают сдавать в аренду приобретенную недвижимость на срок, который дополнительно оговаривается. Заемщику всего лишь необходимо заранее уведомить об этом организацию;
  2. Банки, которые строго запрещают проводить такие операции с жилплощадью, купленной в ипотеку. Согласно прописанным в договоре условиям заемщику также запрещается проводить любые операции с участием посторонних лиц, касающиеся квартиры. Кредитную организацию даже нужно предупреждать о визите родственников, которые несколько дней могут проживать на купленных квадратных метрах. Одним словом, условия получения ссуды у таких банков строжайшие.

Большинство выдающих кредит фирм самостоятельно не занимается заключением договоров аренды, но это еще не значит, что заемщик освобождается от необходимости уплаты налога с аренды.

Есть организации, которые прибыль от сдачи недвижимости записывают на счет заемщика в список его доходов. Поэтому вам заранее следует уточнить у банка, можно ли сдавать квартиру в ипотеке, чтобы потом не столкнуться с негативными последствиями.

Если же в договоре прописан запрет о сдаче залоговой ипотечный недвижимости в аренду, арендодателя могут ждать серьезные неприятности, если этот факт всплывет.

Какие последствия?

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

По закону специалисты банка имеют полное право несколько раз в год нанести заемщику неожиданный визит, чтобы проверить жилплощадь, взятую в ипотечный кредит.

Если по условиям подписанного в банке договора заемщик не имеет права передавать жилплощадь в аренду, тут к нему могут применить штрафные санкции. Арендатора просто выселят из квартиры в принудительном порядке, а арендодатель будет обязан выплатить штраф.

Советуем вам почитать статью: какие штрафы за просрочку по ипотеке?

Но это еще не все, ведь иногда банк может даже расторгнуть ипотечный договор, предложив заемщику выплатить оставшуюся сумму долга и съехать с жилья. сли всплывет факт укрытия хозяина дома от налоговой, то неприятности могут возникнуть и с этим органом и вполне вероятно, что придется уплатить еще один штраф.

Поэтому если вы твердо намерены сдавать ипотечную квартиру в аренду, то рекомендуем вам подбирать такой банк, который не запрещает проводить такую деятельность.

Так вы сможете выплачивать кредит за недвижимость до момента полного погашения долга параллельно получая прибыль от аренды и тем самым получая возможность снять часть финансовой нагрузки со своего бюджета.

Помните, что сдача ипотечной квартиры внаем сопряжена с некоторыми рисками, поэтому может возрасти сумма страховки, которую лучше оформить заблаговременно.

Кредит от Альфа Банка Оформить кредит
  • Срок до 5 лет;
  • Кредит до 1.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 11,99%.
Кредит от Тинькофф банка Оформить кредит
  • По паспорту, без справок;

Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? — pr-flat.ru

19.06.2019

Сдача квартиры в аренду является одним из способов получения пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость популярны в связи с минимальным уровнем рисков, а также, в большинстве случаев, отсутствием обесценения в долгосрочной перспективе.

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Как сдать ипотечную квартиру в аренду? 

Отельный случай – когда квартира куплена в ипотеку, соответственно появляются прочие заинтересованные лица – банк кредитор и страховая компания. Стоит учесть, что никто из них е имеет права распоряжаться жильем, но данные организации могут накладывать определенные ограничения до момента погашения долга и вывода квартиры из залога. 

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки. 

Читайте также:  Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы - консультации по ипотеке

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

Ограничения со стороны банка

Согласно условиям кредитного договора, если клиент запланировал сдавать в аренду ипотечную квартиру, он обязан проинформировать об этом банк и получить соответствующее разрешение. 

Отметим, что еще несколько лет назад банки категорически запрещали сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Текущая позиция финансовых организаций смягчилась, условия ипотеки подразумевают лишь получение формального согласия. 

Если в Ваших планах сдавать квартиру, купленную в ипотеку, еще до момента ее погашения, то стоит внимательно изучить кредитный договор и ознакомиться с условиями, которые прописывает банк кредитор.

При этом даже если банку станет известно о намерении заселить арендаторов, то этот факт как минимум не повлияет на одобрение заявки по ипотеке, данное решение принимается на основании прочих параметров и критериев. 

Квартира, находящаяся в залоге у банка, является предметом дополнительного контроля. Кредитор имеет право проверить условия содержания ипотечного жилья, оценить реальное состояние и уточнить фактическое целевое использование.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк. 

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя.

Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации.

Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Для сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку, рекомендуется получить согласие банка 

Ситуация с точки зрения арендатора

Каких либо особенных рисков съем ипотечной квартиры для арендатора не несет. 

Один фактор – если собственник не сможет обслуживать долг по ипотеке, то придется искать новый вариант, так как банк заберет жилье себе на баланс. Обычно срок, предоставляемый на переезд в случае банковского взыскания, составляет 30 дней. 

Все отношения между арендодателем и квартиросъемщиком регулируются положениями договора в рамках текущего законодательства.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Ипотечное кредитование можно рассматривать как наиболее распространенный вариант покупки недвижимости. Многие люди не могут себе позволить покупать жилье сразу за деньги, но и платить большую сумму ежемесячно в качестве взноса по ипотеке, тоже далеко не всем под силу. Разрешить сложную ситуацию позволит простая и удобная схема – последующая сдача ипотечной квартиры в аренду.

Передавать третьим лицам во временное пользование купленное в ипотеку жилище возможно, при условии, что таких ограничений не установлено банковским заведением.

К сожалению, мы не смогли изначально воспользоваться таким вариантом, поэтому пришлось обращаться к кредитору и получать официальное разрешение дополнительно. Это помогло быстрее выплатить ипотеку и уже самим заехать в жилье.

Кроме того, есть еще несколько нюансов, о которых необходимо подробнее рассказать в представленной статье.

Можно ли по закону сдавать ипотечное жилище?

Заемщики очень удивляются, узнав, что у них нет права сдавать квартиру в аренду. Причина этого вполне понятна – банк не хочет, чтобы залоговое имущество пострадало от недобросовестных арендаторов.

Кроме того, если даже заемщик перестанет оплачивать кредит, финансовое учреждение не сможет забрать имущество, поскольк оно будет внайме, а это означает, что банк не сможет забрать свое залоговое имущество.

Многие заемщики используют данную возможность и заранее заключают соглашение аренды с третьими лицами, таким образом, сохраняя за собой право владения квартирой на весь период выплаты ипотечной суммы. Чтобы обезопась себя от такой ситуации, многие банковские учреждения заранее стали вносить в ипотечное соглашение пункт о невозможности передачи жилья в аренду.

В итоге, многие потенциальные заемщики вынуждены были отказаться от варианта приобретения жилья в ипотеку, поскольку возможности выплачивать деньги в счет займа у них отсутствовала. Получается, что законодательно такие действие не запрещены, однако они могут быть ограничены пунктами ипотечного соглашения, которое подписывают все участники сделки по кредитованию.

При каких обстоятельствах можно передавать жилище третьим лицам в пользование?

Сегодня существует две ситуации, при которых собственник ипотечного жилища вправе сдать имущество внаем третьим лицам, а именно:

  1. Разрешена банком-кредитором или же в договоре по ипотеке не содержится никаких ограничений по этому поводу. Иными словами, заемщик может самостоятельно определять порядок пользования квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Передача жилища внаем возможно при соблюдении определенных условий. К примеру, в договоре есть возможность заключения арендного соглашения. Иногда банк не запрещает сдавать жилье внаем, но устанавливает максимальные сроки действия арендного соглашения, либо запрет на его автоматическую пролонгацию.

Если же сдача жилища запрещена прямым ипотечным соглашением, то любые действия заемщика будут признаны незаконными и могут стать причиной привлечения гражданина к ответственности.

Как действовать, если банком установлен запрет на сдачу жилья в аренду?

Даже если в договоре есть запрет на сдачу недвижимости в аренду, есть несколько вариантов, позволяющих решить этот вопрос законным образом. Каждый способ потребует определенных действий со стороны заемщика, но может помочь с решением проблемы. Сегодня существуют такие варианты:

  1. Можно попытаться договориться с банком о пересмотре договора ипотеки, мотивируя свое предложение отсутствием необходимых средств для оплаты ипотеки. Нередко, банки идут навстречу, поскольку не хотят получить проблемную задолженность.
  2. Некоторые граждане сдают жилье в аренду, не сообщая об этом в банк. Это возможный вариант, но всегда есть опасность пострадать от заключения арендного соглашения в устной форме. Необходимо, чтобы собственник и арендатор полностью доверяли друг другу, а такое случается крайне редко. Фактически, банк не сможет доказать факт передачи жилья в аренду, но здесь важно не подписывать арендного соглашения.

Последний способ не вполне законен, поскольку договор – это обязательно условие арендных отношений. Кроме того, такие действия рассматриваются как ведение бизнеса для извлечения прибыли, а значит, обязательно возникает обязанность по уплате налогов. Фактически, можно решить вопрос, договорившись с банком, или прибегнув в не совсем законным методам.

В любом случае, аренда — это высокорисковая сделка, которая может стать причиной нанесения вреда имущества и сделать его менее ценным залогом. Такой исход тоже не понравится банку, да и повысит вероятность того, что кредитор захочет истребовать всю сумму кредита задолго до завершения всего срока уплаты ипотечного займа.

Заключение

Завершить представленный материал можно несколькими выводами:

  1. Вариант с передачей ипотечной жилплощади в пользование третьего лица существует, поскольку это не запрещено российским законодательством, однако, есть немало ограничений на этот счет.
  2. Когда в ипотечном соглашении отсутствуют ограничения, то заемщик вправе самостоятельно принимать решения по данным вопросам, без уведомления банка.
  3. Если в договоре ипотеки есть пункт о запрете на сдачу купленной квартиры, то в дальнейшем ее можно сдавать только на основании устного соглашения с арендатором, без уведомления банка.
Читайте также:  Семейная ипотека от Сбербанка в 2021 году - консультации по ипотеке

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка или другого банка

Вопрос, можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, нередко беспокоит собственника свободного помещения.

Последуют ли санкции со стороны кредитора и страховой компании? Каким образом отчитаться перед налоговой и оградить себя от недобросовестных квартирантов? Разберемся, как это сделать с наименьшими рисками и максимальной выгодой. А также выясним, когда нельзя сдавать квартиру в ипотеке?

Нужно ли согласие банка или страховой

Обычно договорами предусмотрено получение письменного согласия банка/страховой или полный запрет на сдачу. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке

?

В случае невыплаты долга квартира переходит банку. Договор найма продолжает действовать, новый собственник обязан соблюдать все его условия в качестве наймодателя.

  Строим дом на своей земле: что такое ИЖС?

Предприимчивые граждане злоупотребляли возможностями: заключали договор с квартирантами на несколько лет, не выплачивали ипотеку, создавали дополнительные проблемы банкам при продаже залоговой квартиры.

Возможные риски и проблемы при сдаче ипотечной квартиры без согласия банка

В случае принятия решения сдавать квартиру в аренду без согласия залогодержателя, следует быть готовым к определенным рискам. Последствием подобного поведения может стать:

  • наложение крупного штрафа за нарушение условий соглашения;
  • расторжение кредитного договора и отчуждение недвижимости в пользу банка.

Перечисленные риски существуют, но нельзя сказать, что они являются высокими. Так как собственник и заемщик – это одно лицо, то, закон позволяет ему распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Также следует учитывать, что официальная сдача квартиры в аренду предполагает получение статуса индивидуального предпринимателя. А без его наличия и информации из налоговых органов, доказать коммерческий характер использования ипотечной недвижимости практически невозможно.

Что делать, если кредитор запретил

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку при наличии в кредитном договоре пункта о запрете?

Если вы не хотите нарушать соглашений с банком, подайте заявление на пересмотр условий. В качестве причины часто указывают сокращение постоянного дохода. Банки практикуют заключение дополнительных соглашений, в которых прописаны:

  • разрешение на сдачу;
  • максимальный срок договора найма;
  • невозможность автоматической пролонгации договора.

Как банк осуществляет контроль

Кредитор вправе контролировать целевое использование и состояние залогового имущества. Поэтому представители банка могут проверять, кто проживает в квартире, какова интенсивность ее износа.

Здесь могут возникать противоречия, поскольку ипотечное жилье, даже находящееся в залоге у банка, юридически является собственностью заемщика. Соответственно, проникать в квартиру можно только с его согласия. Но представители банка могут не только лично посещать квартиру, но и негласно опрашивать соседей, совершать телефонные звонки на домашний номер и беседовать с жильцами, и пр.

В любом случае банки настаивают на проведении проверок. Если такой контроль предусмотрен кредитным договором, отказ заемщика пустить представителей банка в квартиру может расцениваться как нарушение условий.

Почему может отказать банк и страховая

Категорические отказы банка и страховой встречаются редко. Объяснять причины они не обязаны. Из наиболее вероятных:

  • сумма долга близка к оценочной стоимости жилья, и если квартиранты окажутся неаккуратными, размер залога (=стоимость квартиры) перестанет покрывать выданный кредит;
  • выявление в истории клиента фактов злоупотребления, нарушения закона, прямо или косвенно связанных со сделками с недвижимостью;
  • при устном обращении есть вероятность попасть к специалисту, недостаточно компетентному в вопросе, можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

Страховая компания вероятно откажет в выплате, если наступит страховой случай и будет доказана вина нанимателя, проживающего без ведома страховщика. Во избежание такой ситуации предупредите агента о намерении сдавать квартиру. Стоимость страхового полиса увеличится. Расходы обоснованные, а арендная плата покроет их в первый же месяц.

Рекомендуемая статья: Условия ипотеки для ИП — где и как взять

Инвестирование богатого папы: особенности и преимущества посуточной аренды студий

Инвестирование богатого папы (по книгам Роберта Кийосаки) позволяет выжать максимум с каждого квадратного метра площади. Стратегия посуточной аренды студий имеет ряд серьезных преимуществ. С ее помощью инвесторы могут увеличить доходность по сравнению с долгосрочной арендой квартиры в 7-8 раз и больше.

Стандартная схема заработка на аренде – купить жилье и сдать квартирантам – дает доходность, не превышающую 6-7% годовых для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель еще меньше – до 5%.

И это при условии, что квартиранты живут постоянно и регулярно вносят плату – в противном случае квартира простаивает, доход падает, а владелец должен оплачивать коммунальные платежи из собственных средств.

За счет этого доходность становится еще ниже.

  Земельный налог

Такая консервативная стратегия не слишком выгодна инвесторам: можно продать квартиру и положить деньги в банк под более высокий процент и с меньшими издержками.

Владельцы квартир не делают этого лишь потому, что не доверяют банкам, а недвижимость считают надежным способом сбережения капитала.

И хотя аренда не приносит высокого дохода, квартиру сдают, чтобы получить с нее хоть что-то.

Как банк может узнать, что квартира сдается

Факт, что вы берете квартиру в ипотеку и сдаете ее, может выявиться при разных обстоятельствах. Опишем наиболее частые случаи.

Кредитным договором предусмотрена возможность банка проверять фактическое состояние недвижимости. Кредиторы пользуются им при образовании просрочек, проблемах связаться с клиентом по телефону.

Если вы обратитесь за возмещением ущерба, высока вероятность встречи квартиранта с представителем страховой компании.

Важно! При обращении соседей в полицию с жалобами на шум и порчу имущества в подъезде сотрудники банка будут уведомлены.

Стоит ли брать ипотеку, если в итоге это невыгодно?

Итак, мы выяснили, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду (для тех, кто не понял или забыл: можно) и как подсчитать, выгодной ли оказывается сдача. Если выгодной – ипотеку оформлять стоит. А если не выгодно? Если расходы превышают доходы?

Вот несколько аргументов «за»:

  • квартира останется всё равно вашей, и монетизировать ее вы сможете любым другим способом, например, сделав перепланировку и продав подороже;
  • платеж по ипотеке останется таким же, а вот стоимость жилья и размер арендной платы будут расти – продисконтируйте денежные потоки и найдите точку безубыточности;
  • после выплаты ипотеки сдача в аренду начнет приносить стабильный доход;
  • если вы покупаете квартиру для себя, но временно не можете платить ипотеку полностью, то сдача ее в аренду может стать хорошим способом, чтобы сэкономить деньги и сформировать свою подушку финансовой безопасности.
  • А вот еще интересная статья: Куда инвестировать в евро: полный обзор вариантов
  • В конце концов, можно применить более агрессивный метод сдачи в аренду: сдавать жилье посуточно или помесячно в периоды сессий / для командировочных, можно разделить помещение на две части и сдавать каждую по отдельности, можно, напротив, сделать элитный ремонт и сдавать квартиру втридорога каким-нибудь мажорам.
  • Аргументы «против»:
  • вам придется доплачивать за квартиру, т.е. это будет не актив, а пассив;
  • нужно нести дополнительные расходы: платить квартплату и налоги;
  • после некоторых жильцов придется потратиться на ремонт;
  • если сдавать неофициально – это чревато неприятными последствиями;
  • можно не найти арендаторов, и в результате жилплощадь будет простаивать;
  • арендаторы могут неожиданно съехать, испортить имущество, особо ушлые – сдать жилье в субаренду или попытаться смошенничать другим способом (например, попытаться продать квартиру, выдав себя за собственников);
  • цена недвижимости, а, значит, и аренды, может упасть.

Таким образом, сдавать ипотечную квартиру в аренду можно – как официально, так и неофициально (причем лучше официально). Но вот выгодно это или нет – нужно считать.

Если выгодно и вы получаете доход или нашли точку равновесия, то можно сделать сдачу квартиры своим бизнесом. Если же нет – подумайте, в ряде случаев взять жилье в ипотеку и сдавать его всё же выгодно.

Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector