Нотариальная покупка недвижимости – гарантия законности и соблюдения прав обеих сторон – консультации по ипотеке

Нотариальная покупка недвижимости – гарантия законности и соблюдения прав обеих сторон - консультации по ипотеке

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме.

Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Нотариальная покупка недвижимости – гарантия законности и соблюдения прав обеих сторон - консультации по ипотеке

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами.

Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов.

(перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства.

Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов.

В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр.

Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

  • Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.
  • Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
  • И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный  риелтор. Он же  согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п.  А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус.

Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности.

Вот тогда можно быть уверенным  в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

Какие сделки с недвижимостью следует оформлять у нотариуса

Продажа и покупка недвижимости по праву считаются самыми серьезными операциями, которые хоть раз в жизни совершает каждый человек. Поэтому разъяснения, которые сделал Росреестр о важнейших действиях при распоряжении недвижимостью, важно помнить фактически любому человеку.

Итак, без подписи нотариуса не могут пройти сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом, если есть опека. Абсолютно та же ситуация, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая ребенку или взрослому, но признанному ограниченно дееспособным.

Нотариальная покупка недвижимости – гарантия законности и соблюдения прав обеих сторон - консультации по ипотеке

Закон разрешит через нотариуса удаленно оформлять квартиры

Точно такое же требование об обязательной подписи нотариуса предъявляется к сделкам с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию сделки, регистрацию права, ограничения или обременения права представляются в Росреестр по почте.

И в обязательном нотариальном удостоверении нуждается доверенность с правом представления заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также доверенности, которые представляются почтовым отправлением. Похожее требование распространяется в том числе на доверенности, позволяющие распоряжаться зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Нотариального удостоверения требуют еще и договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке. Придется сходить к нотариусу и с соглашением об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

В Росреестре напомнили, что с 31 июля 2019 года вступил в силу Закон “О государственной регистрации недвижимости”. И в результате чего перестал действовать прежний порядок, который требовал обязательного удостоверения некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

Нотариальная покупка недвижимости – гарантия законности и соблюдения прав обеих сторон - консультации по ипотеке

Нотариусы начнут удостоверять мирные соглашения

Нововведение позволяет участникам общей долевой собственности, которые принимают совместное решение совершить сделку, сократить время и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Такой же порядок действует и для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с кредитными организациями.

При этом законодательство по-прежнему требует нотариального удостоверения во всех других случаях сделок по отчуждению или договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

  • Справка “РГ”
  • По состоянию на 30 июня 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 66,1 миллиона прав общей долевой собственности физических лиц.
  • Прямая речь
  • Константин Корсик, президент Федеральной нотариальной палаты

Присутствие нотариуса в сделках с недвижимостью, тем более если речь о сделках с долями, обеспечивает их безопасность, законность и защиту прав участников таких сделок. Юридически значимость работы нотариуса состоит в том, что он разъясняет сторонам правовые последствия сделки.

Обязательно проверяет, понимает ли человек смысл того, что подписывает, а также проводит полную юридическую экспертизу документов. Без проверки таких моментов нельзя говорить о гарантиях законности сделки, ее защиты от оспаривания.

Дополнительной гарантией законности сделки служит полная имущественная ответственность нотариуса.

Там, где присутствует нотариус, обязательно общий уровень законности сделок и защищенности прав граждан резко возрастает, как, например, это происходит в европейских странах.

Читайте также:  Выписка из домовой книги для ипотеки - как ее получить? - консультации по ипотеке

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя

Оформляя нотариальный договор купли-продажи квартиры, добросовестный покупатель подвергается целому ряду рисков. Существует несколько мошеннических схем, в ходе которых покупатель может понести убытки. Причем в самом худшем сценарии, после «грязной» сделки человек может остаться и без жилья, и без денег. Рассмотрим инструменты защиты своих прав.

Какие сделки наиболее рискованные?

Можно выделить три типа сделок, при оформлении которых покупатель рискует больше всего:

  • Покупка недвижимости, которая менее 3 лет находится в собственности у продавца. В таких случаях достаточно часто оказывается, что продавец изначально не имел права распоряжаться данным имуществом, и сделка может быть признана судом ничтожной. 3 года – срок исковой давности, поэтому если объект уже 3 года в собственности продавца, подобной ситуации можно не бояться.
  • Приобретение недвижимости через притворные сделки. К примеру, вместо сделки купли-продажи оформляется сделка дарения. В такой ситуации имущественные отношения не отражаются в документе как положено, а потому защита прав станет невозможной.
  • Сделки с большим количеством участников. Например, если квартира в долевой собственности, и таких собственников 5 человек. Подобные ситуации часто возникают, когда распределяется наследство. Если участников много, то риск, что один из них решит оспаривать сделку через суд заметно выше, чем если вы работаете с одним собственником.

Когда добросовестный покупатель не сможет отстоять свои права на квартиру?

Существует три основных ситуации, когда покупатель может лишиться квартиры даже в том случае, если удостоверение сделки было выполнено правильно.

  • Если купленная квартира была получена незаконно, то есть было ими добыто без добровольного согласия на это предыдущего собственника. Как пример – сделка может быть оформлена по просроченной или недействительной доверенности, украденным документам. В такой ситуации суд всегда признает следующую сделку купли-продажи ничтожной.
  • Если операция оформлялась через дарение, и теперь исходный собственник решил потребовать свой подарок обратно. По закону дарение является обратимым через суд, и доказать, что на самом деле это была купля-продажа невозможно.
  • Если покупатель не проверил юридическую чистоту сделки. Вот тут – самый сложный пункт, так как в законе точно не прописан перечень мероприятий, которые являются обязательными для того, чтобы считалось, что покупатель сделал всё необходимое для проверки чистоты. Например, существуют прецеденты, когда покупатель признавался недобросовестным, так как он не опросил соседей и не попытался выяснить у них, кто является реальным собственником квартиры и т.п.

Как нотариус обеспечивает чистоту сделки?

Современная нотариальная практика предполагает применение электронных баз данных, в которых можно проверить все ключевые сведения. А именно, убедиться в отсутствии судебных разбирательств и обременений по объекту, уточнить достоверность прав собственности продавца на квартиру и уточнить прочие нюансы.

Выполняемые в ходе удостоверения сделок проверки позволяют свести к минимуму правовые риски. При этом если ситуация сомнительная, нотариус обязательно сообщит об этом покупателю и отговорит его от сделки.

Кроме того, передача денег при продаже квартиры может осуществляться также через нотариуса путем помещения их на депозит. Это гарантирует их сохранность.

Когда следует идти к нотариусу и какие взять документы?

Обращаться к нотариусу необходимо, когда у вас есть реальное намерение оформлять договор купли продажи. Из документов достаточно только правоустанавливающих документов на интересующую вас квартиру. Но если их нет, можно попросить специалиста проверить квартиру и без этого документа, через запрос в ЕГРН по указанному адресу.

Подобные услуги предоставляются в нотариальной конторе по адресу г. Москва, Страстной Бульвар, д.7, этаж 2 — вход между «Росбанком» и пиццерией «Бокончино» (метро “Чеховская”, “Тверская”, “Пушкинская”). Телефон для консультаций 8 (495) 767-12-77 и 8 (495) 609-00-08. Контора работает по будням с 11:00 до 21:00, в выходные с 10:00 до 20:00.

Вам может быть интересно:

Нотариальные сделки, особенности оформления

Гражданский кодекс РФ в статье 163 предусматривает такую форму сделки как нотариальное удостоверение. В рамках этой статьи мы рассмотрим, что такое нотариальное удостоверение, зачем оно нужно, какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и какие преимущества нотариальная сделка имеет перед сделкой в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом.

Кто же такой нотариус? Нотариус – лицо, уполномоченное совершать нотариальные действия.

Цель деятельности нотариуса –  защита прав и законных интересов обратившихся к нему лиц путем совершения предусмотренных законодательными актами нотариальных действий.

Деятельность нотариусов регулируется Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I.  Для осуществления своей деятельности нотариус наделен законом рядом прав и обязанностей.

    Нотариус имеет право:

  • совершать предусмотренные законом нотариальные действия в интересах лиц, обратившихся к нему;
  • составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии документов и выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий;
  • истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий. 
    Нотариус обязан:

  • оказывать обратившимся лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;
  • разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;
  • хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности.

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Как видно из вышеприведенного, нотариальное заверение сделки дает гарантию того, что законность ее совершения проверена, стороны дееспособны, вправе заключить сделку и осознают права и обязанности, возникающие в результате ее заключения. Нотариус отвечает за законность совершения им нотариальных действий своим имуществом, поэтому в его интересах осуществить всестороннюю проверку сделки перед ее заключением.

Когда удостоверять сделку у нотариуса обязательно?

  • Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
  • 1) в случаях, указанных в законе;
  • 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

  • Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.
  • Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
  • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.
  • Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;
  • Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности).

Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

Нужно ли удостоверять сделку по своему желанию? Какие преимущества дает нотариальная форма сделки по сравнению с простой письменной?

  1. На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц.

     

  2. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

     

  3. На практике в данную проверку включается получение общедоступных сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, а также информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

     

С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию; в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен. 

Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет. 

То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Нотариальное удостоверение дает также преимущество в сроках регистрации: если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день; если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней.

С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (страхует от ситуаций, когда продавец “передумал” после подписания договора).

Однако нотариальное удостоверение недешевое удовольствие: нотариусу придется заплатить 0, 1 – 0, 2 % от цены сделки. 

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение – это дополнительная мера защиты, оно не заменяет юридическую проверку “чистоты” недвижимости, надежности продавца, так как нотариус не проводит полноценную проверку юридической “чистоты” недвижимости, не проверяет историю недвижимости, предшествующие сделки с данной недвижимостью, в круг его задач и обязанностей входит проверка законности конкретной сделки, наличия полномочий у данного продавца продать недвижимость, соблюдение формальностей при совершении сделки, нотариус не несет ответственности за законность предшествующих сделок. Поэтому покупатель должен сам проверить всю историю недвижимости, благонадежность продавца или привлечь юриста.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Вы можете заказать комплексную услугу по юридическому сопровождению сделки, в том числе нотариальной сделки, или выбрать отдельные услуги (например, юридическую проверку “чистоты” недвижимости, продавца). 

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Гарантии и риски нотариальной сделки с недвижимостью с 2017 года | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат  Гордон А.Э

Кто участвовал в сделках купли-продажи недвижимости в 90-х годах вспомнит, а для остальных сообщу: до 1998 года в России все без исключения сделки с недвижимостью оформлялись исключительно в нотариальной форме. Как известно, никакой надежности, гарантированности прав и законности нотариальная монополия не принесла и была отменена.

С 2016 года в России снова начали вводить нотариальную монополию на сделки с недвижимостью, пока это касается сделок с долями в недвижимости, сделок, требующих согласования с опекой и сделок с недвижимостью принадлежащей ограниченно дееспособным лицам.

 Внесение изменений в законодательство проводилось под  лозунгами защиты прав на жилье некомпетентных участников сделок (малоимущих, несовершеннолетних, инвалидов и т.д.) и декларировались цели изменений:  уберечь собственников от мошенников и преступников всех мастей.

Получилось, как всегда – нотариусам передана вся долевая недвижимость – и жилая и не жилая.

Начала нотариальной монополии внесены в Гражданский кодекс РФ, и перешли в новый закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с января 2017.

Когда встает вопрос о гарантиях сделки с недвижимостью нужно определиться, о гарантиях чего идет речь?

Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?

Гарантии возврата продавцу квартиры?

Гарантии возврата покупателю денег?

По нашему мнению, интерес покупателя – отсутствие реальных перспектив возникновения спора по купленной недвижимости. И дать такую гарантию может  только информация о юридической чистоте недвижимости,  и соблюдение технологии проведения сделки купли-продажи квартиры (мены, дарения, и т.д.). Тем более, если проводится альтернативная сделка.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Звоните: +7(495) 518 -19 -90

Пишите: info @ gordon – adv.ru

Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?

– такие гарантии отсутствуют, поскольку в законодательстве России отсутствуют такие положения. Внесение таких положений в Российское законодательство очевидно приведет к злоупотреблениям со стороны нотариусов.

Мне лично пришлось участвовать в нескольких судебных процессах в Москве, в которых активными участниками  злоупотреблений (уголовных) с московской недвижимостью были именно московские и подмосковные нотариусы.

Что бы было, если бы сделки этих специалистов было запрещено оспорить в суде?

Неоспоримость нотариальных сделок купли-продажи недвижимости, дарения, завещания и т.д. это миф, пропагандируемый в СМИ.

Вместе с тем, покупатели недвижимости по нотариальным сделка с 2017г. реально попадают в группу риска.

Дело в том, что новый закон 2017 года о государственной регистрации недвижимости содержит механизм, который неустранимо приводит в возможности злоупотреблений. А самый большой риск в сделках с недвижимостью – у покупателя.  Так в статье 59 закона есть правило:

Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.

По общему правилу запись о правах на недвижимость в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносит государственный регистратор после юридической экспертизы документов.

Приведенные правила статьи 59 закона означают, что по нотариальным сделкам государственный регистратор проверяет только факт удостоверения сделки нотариусом по электронной базе!  

Законность удостоверенной нотариусом сделки купли-продажи недвижимости государственным регистратором не проверяется! То есть правильность проведения сделки (дееспособность участников сделки, полномочия участников, соблюдение прав третьих лиц, юридическая чистота истории недвижимости, и т.д.) государственный регистратор не проверяет.

  • Получается, что действия нотариуса, который за свои действия по удостоверению сделки получил вознаграждение от участников сделки, и является заинтересованным  лицом, не контролируются независимым контролером – государственным регистратором.
  • Если раньше юридические дефекты сделок купли-продажи недвижимостью обнаруживались на этапе государственной регистрации и могли быть устранены, а заведомо незаконные сделки «разваливались» и интересы стороны сделки, таким образом, защищались, то теперь, с 2017 года, дефекты нотариальных сделок «будут вылезать» только после гос регистрации прав.
  • Соответственно, наибольший риск лег на покупателя!

Оспаривать дефектную сделку купли-продажи недвижимости будут в суде, и в случае ее недействительности, например не получено согласие второго супруга на продажу, квартиру вернут продавцу. А покупатель будет долго возвращать деньги.

Как видно, гарантий невозможности оспорить куплю-продажу нотариальная сделка не дает.

Гарантии возврата квартиры продавцу в случае оспаривания нотариальной сделки

Закон так же не содержит таких правил.  В случае споров будут действовать общие правила Гражданского кодекса РФ о реституции – возврат сторон сделки в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки. Для этого придется получать соответствующее решение суда при оспаривании нотариальной сделки купли-продажи недвижимости (дарения и т.д.).

Страхование деятельности нотариуса, в этом случае продавцу не поможет, поскольку возмещение путем возврата  проданной квартиры не возможна.

Гарантии возврата денежных средств покупателю в случае оспаривания нотариальной сделки

Так же, как и интересы продавца,  интересы покупателя могут быть защищены только по судебному решению.  Покупатель конечно  может надеяться на покрытие своих убытков за счет страховки нотариуса.

Но здесь будет существенное препятствие – согласно закону «Основы законодательства о нотариате»  необходимо в суде доказать,   что имущественный вред причинен нотариусом в результате совершения действий противоречащих законодательству РФ.

Существующая судебная практика показывает, что страховым случаем признается совершение нотариусом действий (бездействия) противоречащего законодательству РФ. В большинстве случаев это доказать не удается.

  1. Так, согласно Основам законодательства  РФ о нотариате при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:
  2. 1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица
  3. 2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия
  4. 3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора
  5. 4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон
  6. 5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки
  7. 6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему
  8. 7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
  9. 8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам
  10. 9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса
  11. 10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.
  12. 11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.
  13. По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях участников сделки купли-продажи, а иногда и нотариуса, в сделке может возникнуть юридический порок.

Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не смог установить, что сделку совершает иное лицо, а не собственник, поскольку внешне участник сделки был схож с собственником. Т.о. продавцом оказался мошенник, и в результате сделка совершена не собственником.

Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности.

  • Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.
  • Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.
  • Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках.
  • Из изложенного можно сделать вывод, что сама по себе нотариальная сделка купли-продажи квартиры (дарения квартиры, мена или завещание) не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и не предоставляет участникам сделки повышенных гарантий.
  • То, что нотариус, в силу закона это юрист с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности, не дает участникам сделки преимуществ, поскольку адвокаты, так же согласно закону юристы с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности.
  • Более того, адвокаты, в отличие от нотариусов, ведут реальные судебные споры по недвижимости, уголовные дела, касающиеся мошенничества с недвижимостью, и располагают не меньшей квалификацией и практическими навыками для защиты интересов сторон сделки купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем, сделка в простой письменной форме, в отличие от нотариальной, не обладает указанным выше дефектом: сделки в простой письменной форме обязательно  проходят независимую от сторон сделки юридическую экспертизу  государственного регистратора при регистрации прав собственности. Последнее следует признать повышением гарантии законности совершенной сделки, и обеспечением интересов участников, поскольку расчеты по сделке проходят после государственной регистрации, то есть после юридической экспертизы независимым государственный регистратором.

Типичные ошибки нотариальных сделок  с недвижимостью в России

Если вам предстоит нотариальная сделка с недвижимостью рекомендуем обратить внимание еще на несколько моментов. Прежде всего, после введения обязательной нотариальной формы на часть сделок с недвижимостью нотариусы оказались не готовы к массовому потоку клиентов. Кроме того, квалификация нотариусов и вспомогательного персонала не равномерна.

В результате ошибки технического характера приобрели массовый характер — опечатки, потеря части текстов договоров, оставление в тексте договора сведений о чужих объектах и т.д. В лучшем случае ошибки обнаруживают при государственной регистрации прав.

Но из-за особенностей регистрации нотариальных сделок стороны получают зарегистрированные договоры с ошибками.

Более опасны юридические ошибки нотариальных договоров, которые уже приводят к спорам между сторонами сделки.

Что делать в этих ситуациях, как выявить и предупредить ошибки нотариального договора? Читайте публикацию здесь.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

  1. Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно,  длительно, и нервно для сторон сделки, а потому в такой сделке гораздо проще совершить ошибки, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

  2. Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости  пройти остальные этапы сделки :
  3. внести аванс за квартиру,
  4. проверить историю квартиры,
  5. проверить продавца,
  6. подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
  7. совершить сделку,
  8. организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
  9. сдать документы на регистрацию и получить их обратно
  10. провести расчеты,
  11. правильно завершить сделку.
  12. Из приведенного перечня этапов сделки удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап или два, если нотариус проводит регистрацию прав собственности.
  13. Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:
  14. одобрение объекта для ипотеки,
  15. согласование условий купли-продажи с банком.
  16. Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — то есть покупатель или продавец оплачивает полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? В таких случаях нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

  • А если одна из сделок еще и с привлечением ипотечного кредита?
  • Нотариусы в таких ситуациях не помощники.
  • Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.
  • Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать.

А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры.

Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

По состоянию на 13 сентября 2017 года

Москва

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector