Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года – консультации по ипотеке

Совет директоров Центрального Банка России 23 апреля принял решение поднять ключевую ставку до 5% годовых. Как это повлияет на нас с вами попробуем рассказать простым языком.

Образно говоря, ключевая ставка процента, это тот самый «клапан», который либо открывает, либо закрывает поступление денег в экономику.

Так вот в 2020 году, реагируя на начавшуюся пандемию, Центральный Банк принимает решение понизить ключевую ставку, доведя её до исторического минимума 4,5%.

Вот эта ставка (4,5%), другими словами, это те условия, на которых все банки на территории России заимствуют у Центрального Банка деньги. А дальше передают их нам (простым гражданам), предприятиям или бизнесу, сверху «накидывая» свою маржу.

Как среагировали банки на снижение ключевой ставки процента? Собственно говоря, среагировали они вполне предсказуемо, как от них и ожидалось, а именно. Банки снизили по депозитам для физлиц, и одновременно снизили ставки по кредитам для населения.

Таким образом, начиная выдать всё больше кредитов населению.

И наконец «вишенкой на торте» стала введённой 17 апреля 2020 года программы льготной ипотеки, после которой тот самый «клапан», регулирующий поступление денег, превратился уже не в «клапан», а в целый «портал» или «платину» и дешёвые деньги наводнили экономику.

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотеке

Два момента, наступившие потом и, которые наиболее интересны для нас с вами (охотников за квадратными метрами).

1. Населению стало невыгодно держать деньги на своих депозитах, потому что процент, выплачиваемый по ним, стал рекордно низким. 2. Населению наоборот стало выгоднее брать ипотеку и нести свои деньги застройщикам Москвы и покупать недвижимость.

А дальше произошло собственно то, что вы и так прекрасно знаете. Люди сняли рубли со своих счетов (свои накопления), дополнили их ипотечными кредитами и понеслись наперегонки к застройщикам. А застройщики Москвы, собственно говоря, тоже не растерялись, и взвинтили цены на абсолютно все сегменты квартир.

Но знаете, какой сегмент квартир подрос больше всего? Да, скорее всего, вы угадали, это квартиры как раз в бюджете от 7 до 15 млн. На это есть очень простое объяснение. Лимит по заимствованию в Москве по программе льготной ипотеки составлял 12 млн.

рублей, собственно говоря, он и сейчас 12 млн., и первоначальный взнос не менее 15%. Поэтому все сделки в массе своей не превышают 15 млн. по программе льготной ипотеки. Таким образом, квартиры в бюджете 14-15 млн.

просто «смели» с полок застройщиков, и это касается и Москвы, и Новой Москвы, и даже Подмосковья.

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотеке

Цены среагировали соответствующим образом. Так по данным аналитического портала ИРН, цены в пределах МКАД в Москве выросли на 16,2%, в Новой Москве на 17,3%, а в Подмосковье на целых 19,8%. Это усредненное по рынку.

Что сейчас с рынком, и как он себя чувствует? По данным официального сайта Банка России инфляция продолжает расти и сейчас уже достигла уровня 5,8%. Что существенно превышает ранние прогнозы. А значит держать деньги на счетах, где получаете процент на свою сумму, уже крайне невыгодно.

При этом реальные доходы населения продолжают падать. И недавно столкнулись с такой цифрой и действительно стало грустно. Оказывается, что сейчас потребительская способность населения России на 10% ниже, чем в 2013 году. Вдумайтесь в цифру.

Если к одной базе привести цены 2013 и 2021 года, то мы с вами можем себе позволить на 10% чем тогда.

При этом цены на недвижимость в Москве продолжают расти. И вы спросите, кто покупает квартиры вообще по таким ценам? Мы вам ответим. Это достаточно просто. Локомотивом спроса являются две категории покупателей. Первая категория, это те самые ипотечники, которые пытаются ещё успеть вписаться в программу льготной ипотеки в бюджете до 15 млн.

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотеке

И вторая категория, это так называемые инвесторы, но инвесторы не в классическом понимании, которые заходят «на котловане» и потом выходят на более поздней стадии и зарабатывают на разнице в цене квартиры.

А те люди, которые пытаются также взять льготную ипотеку по низкой ставке, и дальнейшими арендными платежами гасить ипотеку.

То есть, у них наоборот фокус на проекты высокой стадии готовности или желательно уже готовые к заселению.

А сейчас, начиная снижать ключевую ставку процента, государство по сути «подпиливает одну ножку у стола», на котором застройщики разложили «вкусные», но дорогие предложения по недвижимости.

А когда 1 июля 2021 года отменят программу льготной ипотеки, по сути пошатнётся «вторая ножка этого стола». Кстати, то, что эту программу отменят уверены на 99,9%.

Кто тогда останется на рынке недвижимости Москвы, кто продолжит покупать квартиры, и где вот эти две оставшиеся «ножки у стола»? Назовём эти «ножки стола», оставшихся покупателей, двумя категориями.

Первая, это, так называемый, чистый спрос. Небольшая прослойка людей (покупателей) в масштабах всего рынка, которые будут покупать квартиры независимо от ситуации, т.е. это люди, которые решают свои жизненные вопросы.

И вторая категория, её можно назвать словом «здравый смысл», это люди, которые дольше выбирают, больше анализируют и очень прагматично подходят к выбору квартиры.

Такие люди также останутся, будут покупать и проекты для этого есть.

Ну и, конечно, вы спросите, а упадёт ли летом спрос на недвижимость Москвы Думаем, скорее всего, упадёт. Но насколько сильно пока неизвестно. Потому что непосредственно у Москвы есть много уравновешивающих драйверов спроса. И, конечно, вы зададите и второй вопрос.

Отреагируют ли на снижение спроса застройщики? Думаем, что среагируют, но не быстро. Будет какая-то тоже инерция в этом процессе. У застройщиков были «жирные» времена, у них хороший запас прочности.

Поэтому они будут плавно снижать цены, если вообще снижение будет иметь место.

Ну и, наконец, самый главный вопрос этой статьи. Покупать ли квартиру до 1 июля 2021 года, пока ещё действует программа льготной ипотеки? Ответим на него так. Да, считаем, что можно ещё покупать, но подбирать варианты нужно ещё более тщательно, взвешенно. Таких вариантов осталось крайне мало, а поэтому рекомендуем поторопиться.

Как новые условия льготной ипотеки изменят доступность жилья

Более жесткие условия льготной ипотеки, которые начнут действовать с 1 июля, сильно поменяют расклад на рынке недвижимости.

Ключевое изменение (о нем сообщил президент Владимир Путин на Петербургском экономическом форуме) – снижение лимита по льготным кредитам до 3 млн руб. для всех регионов.

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотеке

Мутко обозначил перспективы обновленной семейной ипотеки

Текущий лимит в четыре раза выше для Москвы и Санкт-Петербурга (где средний размер ипотеки сильно больше 3 млн руб.), Московской и Ленинградской областей и в два раза выше – на остальной территории страны.

В большинстве регионов спрос в рамках льготной ипотеки сохранится на высоком уровне, хотя в городах-миллионниках продолжится его смещение в пользу компактных одно- и двухкомнатных квартир, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

Читайте также:  Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку - консультации по ипотеке

Одновременно с этим поддержать выдачи во всех субъектах, включая Москву и Петербург, может заметное расширение возможностей семейной ипотеки, лимиты кредитов по которой останутся на уровне 6 млн руб. для большинства регионов и 12 млн – для столичных агломераций.

Она будет распространена на семьи, у которых после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребенок.

Новая ставка по “основной” программе льготной ипотеки в 7% годовых (вместо 6,5%) выглядит все еще очень заманчиво.

Без продления программы ставки в целом на рынке недвижимости могли достичь к концу 2021 года 9-9,5%, считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты “РГ” разъясняют в рубрике “Юрконсультация”

Важно, что минимальный первый взнос решено не поднимать, а оставить прежним – 15%. Однако с 1 августа Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с первым взносом 15-20%, это может привести к дополнительному удорожанию таких кредитов, считает Михаил Доронкин.

Во многом именно благодаря льготной ипотеке уже десятый месяц подряд расширяется запуск новых проектов многоквартирного строительства, говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. С августа прошлого года застройщики вывели на рынок 30,6 млн кв.

м жилья – на 62% больше, чем за тот же период годом ранее. В частности, в апреле-мае запущено 7,7 млн кв. м новых проектов. По сравнению с серединой февраля объем строящегося жилья увеличился почти на 5 млн кв. м и достиг примерно 96 млн кв. м.

Продление программы льготной ипотеки еще на год (до июля 2022 года) позволит компенсировать перекос в сторону спроса, возникший за последний год. Если текущий темп запусков удастся удержать, то до конца года суммарный годовой объем запусков составит 45-50 млн кв.

м – это около миллиона новых квартир.

Если исходить из расчета, что будет использован первоначальный взнос в 20%, то, судя по данным Росстата о ценах на новостройки, купить жилье по ипотеке с господдержкой можно будет в 61 регионе, указывает управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотеке

В Минстрое не ждут роста цен на жилье из-за продления льготной ипотеки

Изменение программы вместе с уже состоявшимся значительным ростом цен и реализацией существенной части спроса на жилье приведут к замедлению роста ипотечных выдач в России. Такого ажиотажного спроса, как в 2020 году, мы уже не увидим, считает Ирина Носова.

За прошлый год квартиры в новостройках подорожали на 12%, в этом году рост цен продолжился, очередного всплеска эксперты ожидают в преддверии изменений правил льготной ипотеки. Сильнее всего на цены повлияла пандемия, отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин, внес свой вклад рост цен на стройматериалы, а вклад льготной ипотеки в рост цен на жилье составил около 5%.

Предпосылок для снижения цен нет, считает член Общественного совета Минстроя, глава компании “Интеко” Александр Николаев. “В результате введения системы эскроу-счетов отрасль обеляется, – говорит он. – Анализируя рост цен, надо понимать с каких уровней этот рост начался.

Еще год два тому назад подавляющее большинство качественных проектов в регионах у девелоперов, не использующих серых схем в своей деятельности, реализовывались с минимальной маржой – 3-5%, а многие – были на грани рентабельности. Многие из недостроенных проектов, где в результате появились обманутые дольщики, изначально были убыточны.

Текущие уровни цен продаж позволяют бизнес модели проектов иметь экономическую целесообразность”.

Какие изменения законодательства об ипотеке произошли в 2021 году

С начала этого года сразу несколько существенных поправок внесено в ипотечное законодательство. Большинство из них меняют жизнь заемщиков в лучшую сторону (почти).

На новых условиях, но продлена льготная ипотека с господдержкой

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотекеУже официально с 1 июля 2021 года изменяются условия самой востребованной из государственных программ льготной ипотеки с господдержкой, действующей с весны 2020 года. По поручению президента РФ правительство к 1 июля должно принять постановление о продлении льготной ипотеки еще на год – до 1 июля 2022 года, но на новых условиях. С 1 июля 2021 года процентная ставка по льготной ипотеке на новостройки вырастет с 6,5 до 7% годовых.  Еще значительнее, чем рост ставки, скажется на популярности программы сокращение максимальной суммы кредита. В ипотеку по льготной ставке можно будет получить не больше 3 млн рублей (независимо от региона). Напомним, что до 1 июля 2021 г. льготную ипотеку можно было взять на приобретение новостройки в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области в размере до 12 млн рублей, а в остальных регионах России – до 6 млн рублей. Это значит, теперь при выборе жилья и ипотечного кредита заемщикам придется находить больше собственных средств или выбирать квартиры поскромнее.

Семейную ипотеку теперь можно взять с одним ребенком

Другую государственную ипотечную программу – семейную ипотеку, наоборот, расширили на новую категорию заемщиков. Теперь ей могут воспользоваться семьи, у которых после 1 января 2018 года (момента запуска программы) родился первенец.

  Если раньше участниками семейной ипотеки были семьи, где после 1 января 2018 года появился второй, третий и т.д. ребенок, то теперь взять кредит на покупку квартиры в новостройке у застройщика или подрядчика по ставке не выше 6% годовых смогут родители с одним ребенком.

Кроме того, они получили право рефинансировать ранее взятую ипотеку на первичном рынке под низкий процент. Ставка 6% действует на весь срок кредитования.

Стало возможно рефинансирование ипотеки семьям с детьми

После снижения ставок по ипотеке в прошлом году многие заемщики задумались о том, чтобы  сократить ежемесячные платежи по кредитам и обратились в банки за рефинансированием. Однако часть из них получила отказ. Среди тех, кто испытывал сложности с перекредитованием, оказались семьи, ранее использовавшие при покупке квартиры материнский капитал.

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотеке

При рефинансировании ипотеки происходит погашение первоначального кредита, а значит, у заемщиков возникает обязанность выделить доли в квартире детям. Для банков работа с такой недвижимостью несет дополнительные риски.

На квартиру, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, сложно будет наложить взыскание, если у заемщика возникли трудности с выплатой кредита.

Поэтому банки не готовы были работать с такими объектами и отказывали семьям в рефинансировании.

Изменения в правила использования материнского капитала внесло постановление правительства №603 от 16 апреля 2021 года, о чем мы уже писали на нашем сайте ранее. Теперь оформить купленную в кредит квартиру в собственность  всех членов семьи возможно после полной выплаты рефинансированного кредита. Это позволит перекредитоваться большему количеству семей.

Упрощен порядок получения налогового вычета по ипотечным кредитам

Заемщики смогут в упрощенном порядке получить налоговый вычет в размере 13% от выплаченных банку процентов ипотеке. Такие изменения в законодательство внес принятый в конце апреля федеральный закон №100-ФЗ, о чем мы также сообщали на нашем сайте.

Читайте также:  Сколько в месяц зарабатывают дальнобойщики в россии - финансовый консультант

Для этого больше не потребуется собирать документы и заполнять налоговую декларацию, вычет будет оформляться автоматически.  Покупателю нужно только подать заявление на вычет в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте налоговой.

Срок, в который налоговая служба проводит проверку права налогоплательщика на вычет, с трех месяцев сократится до 30 дней.

Больше заемщиков получат «ипотечные каникулы» 

Принятый в 2019 году федеральный закон №76-ФЗ об «ипотечных каникулах» дал попавшим в трудную жизненную ситуацию заемщикам возможность на время снизить платежи по ипотеке или полностью их прекратить на срок до 6 месяцев.

Однако ряд заемщиков не смогли добиться послабления в выплате кредита. В пакет документов, которые нужно было предоставить в банк для подтверждения снижения дохода, входила  справка от работодателя  по форме 2-НДФЛ.  Ни самозанятые, ни предприниматели предоставить такой документ не могли, а значит – оказались лишены возможности получить отсрочку в выплате ипотеки.

Принятые в июне 2021 года поправки учли интересы заемщиков, работающих не по найму – изменения в закон расширили список документов, которые нужно подать в банк для подтверждения права на «ипотечные каникулы». Теперь это можно сделать, например, при помощи:

  • справки о полученных физическим лицом доходах и удержанных суммах налога;
  • книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций ИП;
  • справки о состоянии расчетов (доходах) по налогу на профессиональный доход по формам, утвержденным федеральным органом исполнительной власти и других документов.

Вырастет количество семей, которые получат 450 тыс. рублей на погашение ипотеки

Изменили правила получения из бюджета выплаты 450 тыс. рублей на погашения ипотечного кредита.

До этого часть семей, в которых после 1 января 2019 года родился третий ребенок или последующие дети, оказались исключены из программы из-за того, что кредитные договоры, которые они подписали с банками, не соответствовали ее требованиям.

Например, в них значилось, что кредит взят не только на покупку, но и на ремонт квартиры, или ипотека получалась на приобретение доли в квартире. 

Весной в правила предоставления поддержки от государства многодетным семьям внесли изменения. При получении ипотеки многодетными семьями новый закон позволяет погасить часть кредита при помощи полученных от государства 450 тыс. рублей.

Поддержку предоставят семьям, которые:

  • взяли кредит на покупку квартиры и неотделимые улучшения;
  • направили часть полученного кредита на оплату страховки или ремонта;
  • приобрели с помощью ипотеки последнюю долю в квартиры, после чего стали собственниками всего объекта;
  • получили кредит на строительство на покупку или строительство частного дома;
  • купили в ипотеку квартиру в жилом комплексе, который возводится по действующим в регионах программам улучшения жилищных условий.
  • кредитными деньгами оплатили пай при вступлении в жилищно-строительный кооператив, который работает по №214-ФЗ.

Какие позитивные изменения ипотечного законодательства еще ждут нас в 2021 году?

В Госдуму внесен законопроект об изменение правового статуса апартаментов

Инициативная группа из сенаторов и депутатов нижней палаты в апреле 2021 года подготовила законопроект о внесении в законодательство понятия многофункционального здания и регулировании возникающих в связи с этим правоотношений.

Законопроект должен ликвидировать пробелы в статусе апартаментов, владение и пользование которыми в настоящее время осложняется отсутствием у них статуса жилых помещений. Получив статус жилых помещений, входящих в состав многофункциональных зданий, апартаменты по своему правовому статусу сравняются с квартирами.

Распространение на апартаменты и многофункциональные здания действия Жилищного кодекса урегулирует вопросы регистрации (прописки) в апартаментах, оплату коммунальных услуг по тарифам жилых помещений, уплату взносов за капремонт и другие.

Аналитики предполагают, что принятие закона, определяющего статус апартаментов, повысит цены на данную категорию недвижимости до 20 и более процентов.

Планируется, что законопроект при его одобрении вступит в силу с 1 сентября 2021 г.

Центробанк: Рост цен на недвижимость ужесточит условия ипотеки

Банк России может ужесточить условия по ипотечным кредитам в случае ускоренного роста стоимости жилых квадратных метров. Как передает корреспондент РИА «Новый День», об этом заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина.

«Если рост цен на недвижимость продолжит ускоряться, это может усилить амплитуду кредитного цикла, привести к повышенному спросу на ипотечные кредиты и последующему более глубокому кредитному сжатию», – сказала она.

По данным ЦБ, в 2020 году цены на недвижимость на первичном рынке выросли на 12%. Годовой темп прироста ипотечного кредитования остается высоким и по кредитам в рублях составляет 22%.

Несмотря на ускоренный рост, стандарты кредитования изменились незначительно.

По словам главы Центробанка, в случае дальнейшего ускорения цен на недвижимость Банк России может рассмотреть вопрос об ужесточении мер по ипотечным кредитам.

Что касается программы льготной ипотеки, то, по мнению Набиуллиной, продлить ее можно максимум до конца 2021 года и только для некоторых регионов.

Москва, Мария Соколова

Москва. Другие новости 19.03.21

Путин переназначил Эллу Памфилову в новый состав ЦИК. / Взрыв в Химках: погибли три человека. / В минобороны и военной разведке Болгарии нашли «российских шпионов». Читать дальше

© 2021, РИА «Новый День»

Подписывайтесь на каналыЯндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube

Новости с рынка недвижимости и ипотеки на 19 марта 2021 года - консультации по ипотеке

Март '21

12345678910111213141516171819202122232425262728293031Архив

© РИА «Новый День». Версия 5.0, август 2004-2020. Информация Российское информационное агентство «Новый День» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций РФ.

Свидетельство о регистрации СМИ: ЭЛ № ФС 77 – 61044 от 05 марта 2015 г. Главный редактор: Румянцева Полина Сергеевна Учредитель: ООО «Новый День», адрес учредителя: 620014, г.Екатеринбург, ул. Радищева, д.6, литера «А», оф. 906.

Редакция РИА «Новый День» не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.

Телефон: +7 (499) 136-80-96E-mail: ndnews.msk (енотовидная собака) gmail.com; urfoorg (енотовидная собака) gmail.com

  • При использовании информационных материалов ссылка на РИА «Новый День» обязательна.

Категория информационной продукции: 18+ © 2004-2020. Концепция, дизайн, HTML, CSS, Scripts

Ипотека пока молодцом. Итоги марта-2021

ЦБ РФ уже несколько раз поднял ключевую ставку и не намерен останавливаться на достигнутом. Это значит, что условия по ипотечному кредитования в ближайшие месяцы будут ухудшаться. Текущая статистика пока этого не фиксирует.

Центральный банк России публикует статистику по ипотечному кредитованию с месячной задержкой. Последние сводные данные – за март 2021 года и во ним существенных изменений в ипотечных ставках пока не зафиксировано.

  • Средневзвешенная ипотечная ставка – 7,23%
  • Средневзвешенная ипотечная ставка по договорам долевого участия в строительстве – 5,91%

Первое повышение ключевой ставки произошло 19 марта на 0,25%. Второе – 23 апреля 2021 года на 0,5%. Следующее заседание Совета директоров по этому вопросу пройдет 11 июня 2021 года. К этому моменту процесс изменения внешних условий может стать уже более заметным.

Читайте также:  Как рассчитать ипотеку с материнским капиталом в ВТБ на калькуляторе онлайн - консультации по ипотеке

Пока решение Банка России не отыграно ипотечным рынком, условия по ипотечному кредитованию заметно не меняются даже на вторичном рынке. А на первичном рынке продолжает действовать программа льготного кредитования с крайне низкими для текущей инфляции ставками.

Пока на рынке только начинается процесс пересмотра ставок для населения. Отдельные банки начинают улучшать условия по депозитам. Но этот процесс идет медленно. Изменение процентных ставок, так же будет постепенным и может начаться уже летом.

Так же летом будет окончательное решение о будущем “льготной ипотеки”. Но пока рынок ипотечного кредитования выглядит очень активным. Ипотечная задолженность растет высокими темпами, заемщики продолжают брать больше денег на более длительный срок.

По итогам марта 2021:

  • Средний срок ипотечного кредита вырос до 2,8 млн. рублей, по ДДУ – до 3,76 млн.
  • Средний срок ипотечного кредита первысил 19,5 лет, по ДДУ – более 20 лет.
  • Годовые темпы прироста ипотечной задолженности – около 30%, по ДДУ – более 48%.

Большое число семей в условиях растущей инфляции продолжает выбирать стратегию “занимать”. Это, в свою очередь, продолжает загонять цены на квартиры еще выше.

При этом мы считаем, что пик спроса на жилье уже пройден. То что мы наблюдаем сейчас – инерционное движение.

Охлаждение на рынке жилья в 2021 году произойдет не только из-за ожидаемого роста ставок по ипотеке, но и из-за возросших цен.

«От льготной ипотеки в большей степени выиграли застройщики, ежемесячно повышающие цены»

1 июля 2021 года программу льготной ипотеки, стартовавшую в прошлом апреле, планируют закрыть. В связи с этим многих потенциальных покупателей новостроек волнует вопрос: что после этого произойдет с ипотечными ставками и ценами на жилье? Об этом специально для Новострой-М рассказала Елена Земцова, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Delta Estate.

Льготная ипотека как временный механизм была необходима на период пандемии для поддержания строительной отрасли. На сегодня она практически исчерпала себя. Вся выгода от низких процентных ставок еще в 2020 году была нивелирована ростом цен, продолжающимся и сейчас.

Только за первый квартал 2021 г. стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса выросла на 10%, комфорт-класса – на 7%, эконом-класса – на 4%. От программы льготной ипотеки в большей степени выиграли застройщики, на фоне ажиотажного спроса ежемесячно повышающие цены. Реальные доходы населения продолжают падать, а цены на квадратные метры растут, жилье не становится более доступным.

Спрос на недвижимость в первую очередь зависит не от льготных программ, а от доходов населения. Если они не будут расти, никакие госпрограммы не смогут поддержать спрос. Потому что уже будут исчерпаны все инвестиционные и потребительские возможности людей.

Первостепенной задачей государства должно стать повышение благосостояния граждан, а не искусственное стимулирование ипотечного сектора. Сейчас велик риск того, что в 2022-2023 годах нас ждут массовые продажи залоговых квартир, приобретенных на волне льготной ипотеки.

Справедливо отметить, что высокий спрос в 2020 году был связан не столько с программой льготной ипотеки, сколько с экономической ситуацией. Ослабление рубля и рекордное падение доходности банковских депозитов привело к тому, что люди обратились к самому надежному способу – вложениям в недвижимость. И значительную часть покупателей составляли именно инвесторы.

Высокий спрос наблюдался во всех сегментах рынка: в массовом, элитном и загородном жилье, на вторичном рынке и в коммерческой недвижимости. Но спрос не может постоянно быть пиковым, и уже с начала года он начал возвращаться к докарантинному уровню.

Во-первых, основная масса людей еще в 2020 году реализовала свою потребность в покупке жилья. Во-вторых, существенно сократился объем ликвидного предложения, а цены на оставшиеся лоты выросли. Первыми были раскуплены наиболее недорогие предложения, что также повлияло и на среднюю стоимость квадратного метра.  

Сейчас, перед завершением программы, возможен всплеск активности заемщиков. Аналогичная ситуация была осенью 2020 года на волне слухов о прекращении программы. Именно в сентябре-октябре у многих застройщиков зафиксированы пики продаж. Желая «запрыгнуть в последний вагон», люди будут спешить оформить ипотеку еще по низким ставкам.

Крупные банки, видя эту тенденцию, в апреле снизили ставки по льготной ипотеке до 5,7-5,9% годовых. Такое решение связано с желанием нарастить портфель выданных займов, пока на рынке еще сохраняется активный спрос.

И если есть острая необходимость в покупке жилья, то реализовывать ее нужно сейчас, т.к. дальше ипотека будет только дорожать. Об этом говорит рост ключевой ставки ЦБ РФ, повышавшейся с марта уже 2 раза. Вслед за ключевой ставкой пойдут вверх как ипотечные, так и ставки по депозитам.

Кроме того, не исключено, что банки ужесточат процедуру одобрения кредитов. Хотя еще нет оснований говорить об «ипотечном пузыре», ЦБ РФ уже зафиксировал признаки перегрева на ипотечном рынке и снижение качества жилищных займов. В таком ключе снижается привлекательность новостроек как для конечных покупателей, так и для инвесторов.

Но в целом даже после отмены льготной программы, средневзвешенные ставки по ипотеке в ближайшее время останутся одними из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости. Поэтому существенного проседания спроса все же не будет.

Активизируются застройщики и начнут выводить на рынок больше специальных и акционных предложений, разрабатывать программы trade-in, рассрочек или субсидированной ипотеки совместно с банками. Это классический инструмент стимулирования спроса, который всегда использовали девелоперы. В условиях роста стоимости ипотеки он позволит поддержать продажи.

Что касается цен, то их резкое снижение маловероятно. А на фоне активизации спроса перед завершением льготной программы может отмечаться даже кратковременное повышение стоимости квадратного метра. Далее цены либо зафиксируются на текущем уровне, либо будет минимальный рост.

Причин несколько. Первая – увеличение себестоимости строительства. Это и необходимость застройщиков работать в условиях проектного финансирования, и рост цен на стройматериалы и оборудование, часть которых покупается за границей.

Вторая – сокращение объемов строительства. После внедрения новых правил работы, часть застройщиков ушли с рынка. Другие компании, приспосабливаясь к новому формату работы, пересматривали бизнес-модели, откладывали покупку участков и сдвигали сроки реализации проектов.

Наконец, существующий дефицит предложения. На волне ажиотажного спроса прошлого года с рынка буквально вымылось все ликвидное предложение. При этом новых проектов на рынок стало выходить меньше.

Снижение стоимости жилья возможно только на высококонкурентном рынке, т.е. при существенном росте числа новостроек в продаже.

Таким образом, на данный момент предпосылок для существенного снижения цен нет.

  • Цены на новостройки Москвы побили рекорд, но девелоперы могут повышать их дальше – эксперты
  • Когда миссия невыполнима: как продать ипотечную квартиру, если выплачивать кредит уже не под силу
  • Елена Земцова специально для Новострой-М 

Дата публикации 25 мая

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector