Последующая ипотека – что это и условия заключения – консультации по ипотеке

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотекеСлово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

  1. Об ипотеке простыми словами
    1. Что такое ипотека на жилье?
    2. Что такое ипотечная ссуда?
    3. В чем разница между ипотекой и кредитом?
  2. Как работает ипотека?
  3. Суть ипотечных кредитов
  4. История ипотеки
  5. Виды ипотечных кредитов
  6. Законы об ипотеке
  7. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотеке

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога.

Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита.

Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» – это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру.

Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотеке

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс.

Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента.

Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость.

На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие.

Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему.

Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы.

Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат.

Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых.

Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотеке

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами.

Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров.

На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки.

В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотеке

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг.

На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог.

Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно.

На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века.

Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон;
  2. По закону;
  3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку.

Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства.

Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

  • Покупка жилья от застройщика;
  • Покупка жилья на вторичном рынке;
  • Ипотека на строительство жилого дома;
  • Ипотека с господдержкой;
  • Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком.

С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов.

Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки.

А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

Читайте также:  Выписка из домовой книги для ипотеки - как ее получить? - консультации по ипотеке

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов.

Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита.

Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Последующая ипотека в 2021 году и как оформляется

Последующая ипотека позволяет использовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость повторно в качестве залога по новому займу. Конкретизируем подробнее понятие такой ипотеки, разберем в каких случаях и на каких условиях она оформляется.

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотеке

Что такое

ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.

Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.

Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке.

В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение.

Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.

Вторая ситуация – когда заемщик попал в трудное финансовое положение и вынужден взять еще один кредит с обеспечением в виде имеющейся недвижимости. Законом не запрещается обременять один и тот же объект несколько раз.

Важно! Простыми словами, один и тот же объект недвижимости можно заложить по нескольким займам. В этом и заключается суть последующей ипотеки – имущество обременяется в пользу сразу двух залогодержателей.

В каких случаях используется

Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:

  • не допускающие повторный залог недвижимости;
  • уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
  • не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.

Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.

Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).

Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.

Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотеке

В том же банке

На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту.

В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны.

В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.

Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита.

Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом.

Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.

Договор

Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:

  • предмет договора;
  • обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
  • гарантии прав залогодержателя;
  • обращение взыскания на предмет залога;
  • разрешение споров;
  • страхование;
  • обязательства и требования, обеспеченные залогом;
  • оценка залогового имущества;
  • госрегистрация документа;
  • адреса и реквизиты сторон.

Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.

Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотеке

Как оформляется

Последующий залог недвижимости оформляется точно так же, как и первоначальный. Важным пунктом здесь является получение согласия первого залогодержателя. Такое согласие – право банка, а никак не обязанность. Если имеются сомнения в платежеспособности заемщика, то, вероятнее всего, на последующий залог будет наложен запрет.

Если же получено одобрение предстоящей сделки, то банк составляет официальный документ, в котором дает не только согласие на последующую ипотеку, но и устанавливает собственное преимущество перед вторым кредитором в случае возникновения возможных рисков. Документа оформляется на официальном бланке с подписью уполномоченного лица. Данное согласие является неотъемлемым приложением к новому договору.

После подписания договора последующей ипотеки участвующими сторонами в Регпалате накладывается последующее обременение предмета залога.

Заключение последующего договора об ипотеке позволяет заложить одно и тоже недвижимое имущество несколько раз, и, таким образом, перекредитоваться или получить новый кредит.

Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, клиент должен получить официальное согласие первого залогодержателя на повторный залог и убедиться в отсутствии запрещающих пунктов в предшествующем договоре.

Как и любой иной ипотечный договор, сделка последующего обременения регистрируется в Регпалате.

  • Более подробно про рефинансирование ипотеки в банках вы узнаете далее.
  • Ждем ваши вопросы в х.
  • На сайте для вас есть бесплатная консультация юриста, который может ответить на все ваши вопросы по ипотеке и жилью.
  • Просьба оценить пост и поставить лайк.

Последующая ипотека — простое и понятное предложение

Сего­дня после­ду­ю­щая ипо­те­ка полу­чи­ла широ­кое рас­про­стра­не­ние. Во мно­гих слу­ча­ях она явля­ет­ся един­ствен­ным выхо­дом из слож­ной ситу­а­ции для заем­щи­ка.

Из-за это­го нико­гда не сле­ду­ет отча­и­вать­ся, луч­ше поин­те­ре­со­вать­ся о подоб­ной воз­мож­но­сти у пред­ста­ви­те­ля бан­ка.

Все-таки такое дей­ствие допус­ка­ет­ся посто­ян­но, а зна­чит, у кли­ен­та есть шанс изба­вить себя от части непри­ят­но­стей. Полу­ча­ет­ся, что нуж­но побли­же позна­ко­мить­ся с понятием.

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотекеЧто такое после­ду­ю­щая ипотека?

Что такое последующая ипотека?

На самом деле после­ду­ю­щая ипо­те­ка пред­став­ля­ет собой кре­дит под залог недви­жи­мо­сти. Един­ствен­ным важ­ным отли­чи­ем явля­ет­ся то, что она оста­ет­ся оче­ред­ной сдел­кой с одним и тем же объ­ек­том. Да, он нахо­дит­ся в зало­ге у какой-либо финан­со­вой орга­ни­за­ции, но это не зна­чит, что абсо­лют­но все сдел­ки с его уча­сти­ем запрещены.

Прак­ти­ка пока­зы­ва­ет, что пере­да­ча доку­мен­тов на зало­го­вую жилую недви­жи­мость допус­ка­ет­ся почти все­ми бан­ка­ми, поэто­му в кри­ти­че­ских ситу­а­ци­ях не нуж­но сра­зу искать слож­ное реше­ние.

Усло­вия учи­ты­ва­ют такой шаг со сто­ро­ны заем­щи­ка, а зна­чит, ему мож­но сво­бод­но поль­зо­вать­ся все­ми сво­и­ми пра­ва­ми.

При этом чело­ве­ку сна­ча­ла при­дет­ся про­ве­рить несколь­ко тон­ко­стей, что­бы потом спо­кой­но при­сту­пать к оформ­ле­нию соот­вет­ству­ю­щих документов.

Когда возможна последующая ипотека?

Толь­ко не сто­ит сра­зу бежать в сто­рон­ний банк, что­бы полу­чить новый кре­дит. На самом деле суще­ству­ют опре­де­лен­ные усло­вия, когда доступ­на после­ду­ю­щая ипо­те­ка. Дей­стви­тель­но, в обход них невоз­мож­но заклю­чить оче­ред­ной дого­вор, так как он тут же пре­вра­тит­ся в мошен­ни­че­ство. Сле­до­ва­тель­но, нуж­но уточ­нить дан­ные тонкости.

  1. Отсут­ствие запре­та в договоре;
  2. Отсут­ствие жест­ких тре­бо­ва­ний к после­ду­ю­щей ипотеке.

Нуж­но заме­тить, что эти два пунк­та обя­за­тель­но тре­бу­ют подроб­но­го рас­смот­ре­ния. Из-за это­го спе­ци­а­ли­сты все­гда пред­ла­га­ют заем­щи­кам сна­ча­ла изу­чить дого­вор, не упу­стив в нем ни одной дета­ли. Толь­ко после это­го удаст­ся отправ­лять­ся в оче­ред­ную финан­со­вую орга­ни­за­цию. Хотя все рав­но пона­до­бят­ся разъ­яс­не­ния для луч­ше­го пони­ма­ния вопроса.

Отсутствие запрета в договоре

Перед под­пи­са­ни­ем дого­во­ра после­ду­ю­щей ипо­те­ки необ­хо­ди­мо убе­дить­ся в том, что такое дей­ствия допус­ка­ет­ся согла­си­ем бан­ка.

Дело в том, что в ред­ких слу­ча­ях после полу­че­ния пер­вой ипо­те­ки и пере­да­чи квар­ти­ры в каче­стве зало­го­во­го недви­жи­мо­го иму­ще­ства, появ­ля­ют­ся жест­кие усло­вия.

Они про­пи­сы­ва­ют­ся в пунк­тах и сооб­ща­ют о том, что нель­зя про­во­дить ника­кие сдел­ки с объектом.

Чаще все­го ипо­те­ка допус­ка­ет­ся без огра­ни­че­ний, поэто­му бес­по­ко­ить­ся о труд­но­стях не сле­ду­ет.

Тем не менее, неко­то­рые финан­со­вые орга­ни­за­ции пред­по­чи­та­ют пере­стра­хо­вы­вать­ся, так как при невы­пла­те кре­ди­та зало­го­вое иму­ще­ство обя­за­тель­но выстав­ля­ет­ся на тор­ги.

Если при­сут­ству­ют два кре­ди­то­ра, денеж­ная сум­ма делит­ся, что устра­и­ва­ет дале­ко не всех.

Отсутствие жестких требований к последующей ипотеке

Кро­ме того, в дого­во­ре зай­ма могут быть про­пи­са­ны допол­ни­тель­ные тре­бо­ва­ния. В этом слу­чае после­ду­ю­щая ипо­те­ка не ста­нет нару­ше­ни­ем зако­но­да­тель­ства при их испол­не­нии. Если заем­щик допу­стит ошиб­ку, про­изой­дет нару­ше­ние одно­го из пунк­тов, а зна­чит, банк полу­чит воз­мож­ность полу­чить пол­ную сум­му кредита.

Читайте также:  Сколько в месяц зарабатывают дальнобойщики в россии - финансовый консультант

Последующая ипотека – что это и условия заключения - консультации по ипотекеЗачем нуж­на после­ду­ю­щая ипотека?

Кста­ти, пред­ста­ви­те­ли сто­рон­не­го бан­ка при заклю­че­нии оче­ред­ной ипо­те­ки так­же долж­ны быть уве­дом­ле­ны в том, что недви­жи­мость уже нахо­дит­ся в зало­ге.

Ина­че никто не допу­стит выда­чи денеж­ных средств, а кли­ент может столк­нуть­ся с серьез­ней­шей про­бле­мой.

Такое не допус­ка­ет­ся нико­гда, поэто­му дав­но уже счи­та­ет­ся обя­за­тель­ным усло­ви­ем при поис­ке выхо­да в слож­ной ситуации.

Зачем требуется последующая ипотека?

Сле­ду­ет вспом­нить о том, зачем потре­бу­ет­ся новая ипо­те­ка на тоже самое иму­ще­ство. Часто скла­ды­ва­ют­ся ужас­ные усло­вия, когда у чело­ве­ка нет средств для выпла­ты кре­ди­та.

Разу­ме­ет­ся, он мог бы обра­тить­ся к дру­зьям и зна­ко­мым, но сум­мы ока­зы­ва­ют­ся зна­чи­тель­ны­ми.

В этом слу­чае един­ствен­ная полез­ная под­держ­ка появит­ся со сто­ро­ны одной из финан­со­вых организаций.

Разу­ме­ет­ся, нали­чие ипо­те­ки не поз­во­лит бес­пре­пят­ствен­но офор­мить боль­шой кре­дит. По этой при­чине обя­за­тель­но при­дет­ся ука­зать опре­де­лен­ный весо­мый залог, кото­рым и ста­нет име­ю­ща­я­ся квар­ти­ра.

Прав­да, не сто­ит совер­шать ошиб­ки, когда семья пред­по­чи­та­ет отда­вать оба зай­ма, не заду­мы­ва­ясь о послед­стви­ях. Прак­ти­че­ски все­гда такие реше­ния при­во­дят к уго­лов­ной ответ­ствен­но­сти и поте­ре жилья.

Допускается последующая ипотека в том же банке

Еще одним при­вле­ка­тель­ным нюан­сом повтор­но­го заклю­че­ния дого­во­ра об ипо­те­ке явля­ет­ся воз­мож­ность обра­ще­ния в тот же самый банк. Такой шаг допус­ка­ет­ся вез­де, поэто­му не сле­ду­ет бес­по­ко­ить­ся о дли­тель­ном поис­ке под­хо­дя­ще­го кре­ди­то­ра.

Дан­ное реше­ние дав­но уже про­ве­ре­но на прак­ти­ке, став опти­маль­ным реше­ни­ем любой ситу­а­ции. Намно­го лег­че вос­поль­зо­вать­ся пред­ло­же­ни­ем тех спе­ци­а­ли­стов, с кем уже при­шлось пооб­щать­ся в про­шлом, что­бы сно­ва не изу­чать тон­ко­сти усло­вий программы.

Сотруд­ни­че­ство с одним и тем же бан­ком по ипо­теч­ным про­грам­мам явля­ет­ся про­стым и доступ­ным шагом со сто­ро­ны чело­ве­ка.

Про­ве­рен­ный заем­щик в 99% слу­ча­ев сно­ва полу­ча­ет необ­хо­ди­мые денеж­ные сред­ства на ком­форт­ных усло­ви­ях, а зна­чит, ему уда­ет­ся изба­вить­ся от чрез­мер­ной пере­пла­ты.

Соот­вет­ствен­но, нет смыс­ла отправ­лять­ся в дру­гую финан­со­вую организацию.

Несколь­ко ипо­теч­ных зай­мов на один объ­ект жилой недви­жи­мо­сти – доступ­ный шаг. Пожа­луй, имен­но он все­гда ока­зы­ва­ет­ся «спа­са­тель­ным кру­гом» для чело­ве­ка, попав­ше­го в дол­го­вую яму. Из-за это­го не сле­ду­ет отка­зы­вать­ся от откры­ва­ю­щих­ся воз­мож­но­стей и ста­рать­ся най­ти день­ги иным способом.

Последующая ипотека:в силу закона,в каких случаях применяется

Последующая ипотека — это словосочетание довольно часто встречающееся в последнее время. Тем более с этим термином знакомы все, кто сталкивался с вопросом ипотечного кредитования. Данная статья может стать ответом на вопрос: что означает понятие «последующая ипотека», и в каких случаях применяется.

Понятие «последующая ипотека»

Чаще всего предоставляется ипотека в силу закона – то есть с использованием средств, полученных в кредит в соответствии с действующим законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Условия предоставления кредита и реквизиты кредитного договора прописываются в договоре на приобретение имущества. При регистрации права собственности в Регистрационной палате одновременно регистрируется и ипотека, а недвижимость автоматически становится залогом кредитного договора. Залогодержателем является банк, предоставивший средства.

Что такое «последующая ипотека», а также случаи и порядок ее применения приводятся в 43 статье закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, согласно законодательству, последующей ипотекой считают заем средств под залог недвижимого имущества, уже являющегося залогом по ипотечному кредиту (предшествующей ипотеки), обязательства по которому еще не исполнены в полном объеме.

Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)

Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
  2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
  3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
  4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
  5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

  1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
  2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
  3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке (пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
  4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.

  • В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
  • Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
  • Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам
  1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
  2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой (пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ — см. предыдущую редакцию).
  3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
  4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
  5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

В каких случаях применяется последующая ипотека

Случаев, когда залогом кредитов может стать недвижимость, ипотека на которую еще не погашена, может быть несколько.

Наиболее распространенный случай применения данной схемы – рефинансирование (перекредитование) действующей ипотеки в другом учреждении. При переоформлении ипотеки под более удобные для заемщика условия, на недвижимость накладывается еще одно обременение. Но, при завершении оформления, обременение, наложенное первым кредитором, отменяется.

Случаются ситуации, когда людям срочно требуются немалые деньги. Тогда банки на законном основании могут предоставить средства, обеспечением возврата которых станет имущество должника.

Читайте также:  Сельская ипотека от Дом.РФ - консультации по ипотеке

При наличии непогашенных кредитов у заемщика многие банки не рискуют предоставлять новый кредит без залога. Ведь в этом случае увеличивается кредитная нагрузка на клиента, требуются гарантии исполнения договорных обязательств. Тогда выходом может стать последующая ипотека.

Применение последующей ипотеки

Главным условием для предоставления последующей ипотеки, согласно законодательству, является отсутствие ограничивающих пунктов в первичном договоре.

Так, первоначальным договором ипотечного кредитования могут быть включены условия, запрещающие наложение обременения на имущество повторно.

Кроме того, договором могут быть оговорены конкретные условия, при соблюдении которых допускается оформление последующей ипотеки.

Процедура повторного заложения имущества может быть связана с определенными рисками. В связи с этим далеко не все банки согласны пойти на уступки. Именно поэтому ипотечные договоры, не содержащие ограничений относительно повторного обременения приобретаемой недвижимости, встречаются редко.

Банки-залогодержатели тщательно отслеживают условия исполнения заемщиком обязательств по договору ипотеки. При оформлении последующей ипотеки вопреки запретам первоначального договора залогодержатель вправе обратиться в суд. Тогда, даже если последующая ипотека пройдет государственную регистрацию права, вероятнее всего, судебным решением сделка будет аннулирована.

Однако, если последующая ипотека оформляется между теми же лицами, что предшествующий договор, то запрещающие или ограничивающие условия первоначального договора могут быть пересмотрены банком.

Таким образом, последующая ипотека доступна только в случае, если эта процедура допускается первоначальным ипотечным договором. Также повторный залог может быть одобрен банком при строгом и неукоснительном исполнении договорных условий должником.

Оформление последующей ипотеки в том же банке не запрещается и довольно часто практикуется. Для заемщика в этом случае так же имеется ряд преимуществ. Например, пакет документов для этой процедуры станет гораздо меньше. Кроме того, для своих клиентов сотрудники банков значительно сокращают время процедуры рассмотрения заявления и оформления сделок.

Возможно будет интересно!

Что важно знать об ипотеке, чтобы правильно подготовиться. Мнение экспертов.

Обращение во взыскание объекта залога

1 пункт статьи 46 Федерального закона «Об ипотеке» гласит, что кредитор по предшествующему займу имеет право первоочередного удовлетворения своих требований.

Это же подтверждает и 1 пункт статьи 43 того же закона, где указано, что очередность залогодержателей определяется на основе записей ЕГРП.

В связи с этим, если залогодержатель по последующей ипотеке обращает во взыскание объект залога, предшествующий кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита заемщиком и взыскания средств с того же имущества.

На практике это означает, что банк потребует погасить кредит за счет средств, вырученных от продажи недвижимости. Если же первоначальный залогодержатель не пользуется таковым правом, то недвижимость остается объектом залога по кредиту вне зависимости от ее продажи. По сути это означает, что покупатель приобретет квартиру с серьезными ограничениями.

Если же напротив, предшествующий залогодержатель обращает во взыскание объект залога, второй банк также имеет право на обращение взыскания на это же имущество.

Но в данном случае второй банк не имеет права требовать досрочного погашения кредита заемщиком, если средств, вырученных от продажи залога, хватает на удовлетворение требований предшествующего залогодержателя.

В любой из ситуаций кредитор, который обращает во взыскание залоговое имущество, должен письменно уведомить об этом второго залогодержателя.

Как оформляется последующая ипотека

Процесс оформления последующей ипотеки мало чем отличим от оформления ипотеки первоначальной. Ключевым моментом является наличие согласия на данную процедуру первого залогодержателя.

Важной оговоркой является то, что согласие первого банка – его право. Залогодержатель может наложить запрет на повторное обременение имущества, находящееся в залоге, при недоверии заемщику.

При получении согласия на такую сделку от банка-кредитора выдается документ, где оговариваются все основные моменты процедуры.

Залогодержатель включает условия о преимущественном праве на заложенное имущество перед следующим кредитором при возникновении определенных ситуаций.

Такое согласие, составленное официально, подписанное уполномоченным представителем банка, считается неотъемлемой частью составляемого договора.

Из чего состоит закон

Все вопросы, связанные с оформлением ипотечного займа, описаны в 14 главах. Они содержат 79 статей. В первой главе приводятся термины и основы кредита, связанного с ипотекой.

Процесс оформления и подписания договора описан в следующей главе ФЗ. Учтены следующие пункты:

  • правоотношения между субъектами ипотечного договора;
  • положения, входящие в состав договора;
  • иные моменты, не входящие в договор;
  • способы внесения в договор лиц, не имеющих прямого отношения к сделке;
  • процесс узаконивания займа.

Возможно, Вам будет также интересна статья о том, как взять ипотеку молодой семье в Сбербанке. Статью о том, что такое рефинансирование ипотеки, читайте здесь.

Также Вам может быть полезна статья о том, где выгоднее взять ипотеку.

Процессы, касающиеся закладной, освещаются в третьей главе. Полное пояснение процедуры оформления договора отражено в следующей 4 главе. В ней можно узнать все тонкости, касающиеся пакета документов для ипотеки, оплаты государственной пошлины, причин отказа от предоставления ипотечного кредитования.

Все, что имеет отношение к охране имущества, взятого в кредит, описано в пятой главе. В последующей 6 главе учтены случаи, в которых залог переходит в собственность к кредитору.

Две главы (седьмая и восьмая) посвящены основным процедурам оформления ипотеки и передачи залога в собственность, согласно договору. Если заемщик отказывается отдавать заложенное имущество добровольно, кредиторы обращаются в суд.

Все действия, связанные с этим процессом, отражены в девятой главе. С десятой по тринадцатую главы описаны действия, которые выполняются с различным залоговым имуществом.

Договор последующей ипотеки

Договор последующей ипотеки составляется согласно стандартной форме ипотечного договора. Обязательно оговаривается факт повторного обременения недвижимости. Приводятся сведения о договоре предшествующей ипотеки.

В нем должны присутствовать обязательные разделы:

  • предмет Договора;
  • обязанности сторон Договора;
  • гарантии прав залогодержателя;
  • обращение взыскания на предмет залога;
  • разрешение споров сторон Договора;
  • страхование; обязательства обеспеченные залогом;
  • требования, обеспеченные залогом;
  • оценка имущества, предоставляемого в залог;
  • государственная регистрация Договора;
  • реквизиты сторон Договора.

Подписанный договор подлежит процессу государственной регистрации, в результате чего подтверждается повторное обременение на объект недвижимого имущества должника.

Регистрация залога недвижимого имущества

Статья 45 Федерального закона №102 гласит, что регистрация ипотеки осуществляется в соответствии с нормами главы 4 того же нормативного акта. То есть, регистрация в данном случае аналогична регистрации первоначальной ипотеки.

Но эта же статья указывает, что в записи должна быть внесена отметка не только о нынешнем займе, но и обо всех предшествующих, действующих кредитах, где данная недвижимость также выступает в качестве объекта залога. Кроме того, соответствующие изменения должны быть внесены в регистрационные записи и всех предшествующих, действующих ипотечных кредитов.

Суть в том, чтобы каждая регистрационная запись содержала в себе информацию и об иных кредитах, где данная недвижимость является объектом залога.

Последующая ипотека: что это + заключение договора и регистрация

15

Последующая ипотека – это предоставление нового займа под залог той недвижимости, которая уже является обеспечением по действующему кредиту. По умолчанию, если в кредитном договоре не указано иное, то последующая ипотека разрешается. Кредитором может быть как один и тот же банк, так и разные учреждения.

Для чего же применяется такой вид займа? Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Перекредитование в другом банке под меньший процент. В период переоформления кредита, которое занимает продолжительное время, на имущество накладывается еще одно обременение.
  • У вас возникла трудная финансовая ситуация, и потребовалось взять еще один кредит с обеспечением.

Если договор о последующей ипотеке был заключен несмотря на запрет передачи залога, то такая сделка может быть оспорена первоначальным банком.

Пошаговая инструкция по оформлению

Последующая ипотека оформляется так же, как и первоначальная. Единственное различие между ними – получение согласия банка, который выдал ипотеку первым. Но давать согласие на такие заключения не входит в обязанности банка, отказ вполне вероятен.

Если же банк не против, то вам выдадут документ, который разрешает оформить еще одно обременение на предмет залога.

В этом документе банк пропишет и свое преимущество на объект недвижимости в случае возникновения рисков. Согласие должно быть подписано уполномоченным лицом.

Этот документ будет являться частью нового кредитного договора. После оформления последующей ипотеки сделку нужно будет зарегистрировать в Регпалате.

Договор последующей ипотеки

Согласно действующему законодательству вы обязаны уведомлять каждый последующий банк об условиях первоначального договора. Как это сделать, закон напрямую не указывает, поэтому обычно данные заносятся в ипотечный договор.

Кроме того, в договоре должны содержаться следующие пункты:

  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • гарантии банка;
  • порядок разрешения конфликтов;
  • порядок взыскания предмета залога;
  • страхование недвижимости;
  • независимая оценка имущества;
  • залоговые обязательства;
  • государственная регистрация документа;
  • реквизиты первоначального договора;
  • указание факта повторного обременения;
  • контакты и реквизиты сторон.

Также прочитайте: Ипотека в ВТБ: условия, расчет платежа на калькуляторе + ставки по рефинансированию

Как банки взыскивают долг при просрочках

В ФЗ “Об ипотеке” указано, что кредитор по первоначальному займу имеет приоритет при взыскании долга. Очередность определяется согласно записям в ЕГРП.

Если банк, выдавший последующую ипотеку, потребует погасить долг за счет продажи объекта залога, а первоначальный залогодержатель таким правом воспользоваться не захочет, то недвижимость придется продавать с серьезным обременением.

Если же требования о погашении предъявляет банк, выдавший ипотеку первым, то второй банк также может обратить взыскание на эту же недвижимость. В любой ситуации, банки, обращающие взыскание, должны уведомлять об этом факте друг друга.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector