Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски – консультации по ипотеке

Не каждый человек, принявший решение обзавестись собственным жильем, имеет возможность расчета наличными средствами. Порой покупатель берет заем и только после этого расплачивается с продавцом.

Разумеется, последнюю сторону интересует, какие рисковые факторы несет в себе подобная сделка, и есть ли в ней смысл.

В статье будет освещена такая процедура, как продажа квартиры через ипотеку, риски продавца.

Процедура оформления сделки

Не каждый участник этого процесса может представить себе процедуру реализации с применением ссудного капитала. Самые сложные процедуры берут под свою ответственность риелторы, потому что они являются крайне проблематичными.

На самом деле все манипуляции регламентируются нормами действующего законодательства, а их последовательность осуществляется так, чтобы общее понимание ситуации получил даже гражданин, не имеющий юридического уровня подготовки.

При этом рисковые факторы для сторон сведены к минимальной величине.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски - консультации по ипотекеПродажа квартиры – сложная процедура, требующая тщательного контроля

Общий порядок процесса реализации квартиры посредством ипотеки выглядит следующим образом:

  1. Обсуждение между сторонами деталей сделки, достижение договоренности, в частности о том, что жилье будет приобретаться в ипотеку.
  2. Чтобы закрепить общие позиции, производится составление заблаговременного соглашения, и покупатель оплачивает аванс и дает расписку о том, что передаст денежные средства.
  3. Осуществление оценочных мероприятий в плане стоимости квартиры, делается это силами независимости специалиста.
  4. Передача со стороны покупающей стороны в адрес продающего лица бумаг, которые требуются финансовой организацией, в целях предотвращения рисковых факторов мошенничества.
  5. Страхование ипотечной ссуды. Но данный момент должен обязательно сопровождаться страхованием ипотечных рисковых факторов, которое нацелено на сохранение ликвидного состояния жилища. Стоит обращаться только в проведенные страховые компании, которые готовы предоставить гарантии и успели обзавестись хорошей репутацией.
  6. Заключение ключевого договорного соглашения на условиях, которые уже были оговорены. Останется только вынести отдельные моменты на бумагу и осуществить ее подпись в должном порядке.
  7. Регистрация документа по сделке в многофункциональном центре или в регистрационной палате. Это нужно для обеспечения нескольких подтверждений и гарантий.
  8. Взятие со стороны покупателя выписки, свидетельствующей о принадлежности квартиры именно ему, а не какому-то стороннему лицу.
  9. Обращение в банк со всеми документами, поступление на счет продавца нужной суммы средств, составление полноценного ипотечного соглашения.

Так, продажа дома или квартир по ссуде – это явление, которое встречается достаточно часто и требует соблюдения всех нюансов и аспектов сделки.

Документы для заключения соглашения

Стороны должны быть уверены в порядочности друг друга в рамках каждого этапа совершаемой сделки, это можно сделать только путем документального подтверждения. Традиционно этот перечень включает в себя следующий набор бумаг:

  • отксерокопированная версия удостоверения личности, принадлежащего собственнику жилого имущества;
  • технический паспорт квартирной собственности;
  • кадастровый документ, содержащий экспликацию и указанную инвентарную цену (он составляет не более 5 лет, иначе должен быть обязательно обновлен);
  • свидетельство о праве собственности на имущество, или же это может быть соответствующий вариант выписки из Российского реестра;
  • документация, на базе которой продавец стал выступать в качестве собственника помещения, причем в ее качестве может выступать не только заключенное соглашение, но и завещание, ордер;
  • выписка из российского реестра, которая подтверждает тот факт, что жилье не является заложенным и никогда не подлежало аресту;
  • расширенный документ из жилой конторы, который обеспечивает подтверждение того факта, что в квартире не зарегистрировано ни одного «проблемного» жильца, например, того, что отбывает наказание в МЛС или находится в розыске;
  • оценочная бумага, свидетельствующая о стоимостных показателях жилого имущества.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски - консультации по ипотекеПри продаже квартиры необходимо подготовить комплект документов

Таковы документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка и многих других финансовых организаций.

Их уточнением необходимо заняться заблаговременно, чтобы впоследствии в процессе заключения сделки не возникло никаких проблем и трудностей.

В зависимости от индивидуальных особенностей сделки и выбранной финансово-кредитной структуры, могут потребоваться некоторые вспомогательные документы. Ответственность за их предоставление лежит на плечах покупателя.

Рисковые факторы для продавца

Самый основной фактор заключается в том, что продавец рискует вовсе не получить денежные средства от покупателя после документального завершения сделки. Но если речь ведется непосредственно об ипотеке, такой исход событий является невозможным, что связано одновременно с несколькими причинными факторами:

  1. Ведь процесс подлежит строгому и полноценному контролю со стороны финансовой организации, поэтому в львиной доле ситуаций именно она будет осуществлять мероприятия по переводу денежных средств.
  2. Когда деньги будут закладываться в ячейку банка или подлежать переводным операциям на специальный счет, они уже по факту будут пребывать в собственности продавца. Все, что останется сделать для завершения этой манипуляции – обеспечить подтверждение факта перехода права собственности.
  3. Если оплата не поступила, сделка, согласно действующим нормам закона, может подлежать оспариванию в фискальных органах и признаваться недействительной, при этом за продавцом будет закреплено право на возврат квартирной собственности в свой адрес.
  4. Еще один момент, который часто беспокоит человека, занимающегося вопросом реализации, заключается в том, что есть вероятность попадания в его адрес поддельных, фальшивых денег. Этот риск является таким же эфемерным, как и в прежнем случае. Если переводными процедурами занимается банк, то банкноты априори будут подлинным. Даже в случае, если деньги будут переданы покупателем в рамках наличной формы, их всегда можно подвергнуть специальной проверке на банковских аппаратах.
  5. Еще один фактор, требующий заострения внимания – неодобрение сделки со стороны финансово-кредитного учреждения. Причин такого явления может быть огромное множество, однако служба безопасности чаще всего предпочитает сохранить истинную причину в тайне. Поэтому проблематично определить, в чем именно заключается трудность в данном вопросе. В этой ситуации у продавца есть единственный рисковый фактор, и он заключается в том, что, вероятно, придется осуществить возврат налога, т. к. срыв проведения сделки произошел не по его вине и не по инициативе покупателя, а по вмешательству третьих лиц. Глупо, чтобы продавцу пришлось возвращать деньги в двойном размере, поскольку он вовсе не отказывался от исполнения своей доли договора. Поэтому при получении залога продавцу следует сохранить всю сумму и пока никуда ее не направлять.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски - консультации по ипотекеПри участии банка в продаже квартиры риски сведены к минимуму

Кстати, в процессе реализации жилой собственности под ипотеку ситуация может обернуться довольно проблематично.

И в случае наличия цепочки сделок продавец может оказаться в самом неудобном и невыгодном положении. То есть он как бы ведет «двойную игру» и выступает одновременно в качестве продавца и покупателя.

С одной стороны, он реализует квартирную собственность гражданину А, а приобретает строение у гражданина Б.

Если гражданин А получает отказ от банка в предоставлении ссудных средств, то заключенный предварительно договор утрачивает свою силу, и разумеется, залог будет потребован обратно.

Однако ситуация в целом усугубляется тем, что наш продавец уже передал эти деньги в залог за свое новое строение.

Поэтому продавцу придется выбирать один из двух вариантов: либо объяснять ситуацию гражданину Б и просить свои средства обратно, либо выплачивать деньги покупателю из собственного кармана.

Какой вывод можно сделать

Таким образом, процедура станет простой и прозрачной, если заблаговременно подготовить базу для ее проведения. Заняться этим процессом обязуются обе стороны совершаемой сделки, чтобы упростить эту операцию и достичь согласия.

Загрузка…

Как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город? 

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски - консультации по ипотеке

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре. 

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка. 

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

  • Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.
  • Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.
  • Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.
  • Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.
  • Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.
  • Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.
  • Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.
Читайте также:  Как продать дом купленный за материнский капитал - консультации по ипотеке

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион. 

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

  • У владельца недвижимости долги по налогам.
  • Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.
  • Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников.

Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости.

Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру.

Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к.

менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов. 

Документы для продажи залоговой квартиры

  • Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
  • Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
  • Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
  • При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
  • Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
  • Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски - консультации по ипотеке

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

  • Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
  • Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
  • Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
  • Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
  • Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
  • Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки. 
  • Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Чем опасны кредиты под залог квартир – Бинкор

Заключение любого кредитного договора всегда может нести определенные последствия для заемщика. Тем более, когда вы планируете взять кредит под залог собственного жилья.

Доля сомнений закрадывается в голову: какие риски несут за собой кредиты под залог квартир? Экономисты утверждают, что если договор займа будет составлен грамотно, без подводных камней, а погашение будет добросовестным, то опасности не будет. Так ли это?

Основные риски, или чем опасны кредиты под залог квартир?

Сомнения можно отбросить: да, кредит наличными под залог квартиры может нести негативные последствия, как и любой кредит.

Прежде всего, в нем уже заложены ограничения по действиям с объектом недвижимости без ведома кредитора.

Разумеется, нужно осознавать то, что опасным срочный кредит наличными под залог квартиры в Москве станет лишь тогда, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства, то есть вносить необходимые платежи в банк.

Механизм прост: когда заемщик оформил договор займа, на его недвижимость накладывается ограничение: квартиру нельзя продать без ведома банка, подарить и даже сдать в аренду без согласия банка (по кредитному договору, однако банковские сотрудники сразу предупреждают, что фактически это никто не проверяет и в основном те кто закладывает не основное жилье сдают в аренду без проблем). Когда кредит будет выплачен и погашен, обременение снимут, и все риски уйдут.

Как строить отношения с кредитором

В случае трудностей с доходами у заемщика и первых просрочек по платежам сначала с должником будет работать банковская служба, специализирующая на проблемных договорах. Изначально выясняются причины этих сложностей, с чем они связаны и относятся ли они к страховым (потеря трудоспособности и т.д.).

Если сложности с доходами не удается решить, при подтверждении соответствующими документами возникших проблем вполне реально подписать соглашение о кредитных каникулах или оформить реструктуризацию кредита.

Если у клиента проблемы с наличными, но из поля зрения он не исчезает, банк вполне может пойти навстречу.

Если же просрочки станут критическими по длительности (полгода-год), а клиент не реагирует на звонки и сообщения кредитора, тогда судебный иск об изъятии залога – квартиры – может быть подан. Обычно судебные тяжбы длятся от полугода.

В случае удовлетворительного решения по иску, собственник не лишается всего имущества, ему предлагается продать недвижимость самостоятельно и отдать долг банку, остальное естественно остается у собственника.

Например: по оценке банка квартира стоит 6 миллионов рублей, собственник должен 2 миллиона банку, то в случае продажи по оценочной стоимости на руках останется 4 миллиона.

При любых форс-мажорах и финансовых сложностях нужно понимать, что банк или любая другая финансовая организация, с которой заключен кредитный договор с залогом в Москве, не заинтересован в процессе взыскания долгов и продаже квартиры.

Вашей ошибкой будет думать, что все обойдется, если

  • в жилье зарегистрированы несовершеннолетние;
  • квартира – ваше единственное место жительства, другой недвижимости в вашей собственности нет;
  • вы решите погасить долг уже после вынесения судебного решения об изъятии залога и его продажи.

Будем говорить откровенно: ни ваши дети, ни отсутствие у вас другого жилья не остановят банк от судебных процессов и продажи залога. Решать вопросы с банком нужно сразу, как появились проблемы, предоставляя подтверждение независящих от вас обстоятельств (документы об увольнении, болезни, сокращении штатов, ликвидации предприятия) не доводя дело до суда.

Как минимизировать опасность потерять квартиру

Мы разобрались, чем опасны кредиты под залог квартиры. Теперь стоит подумать, что можно сделать, чтобы снизить риск в случае изменения уровня дохода заемщика.

Самое важное для человека, отдавшего в опасный залог свое жилье – не допускать просрочек по платежам.

Крупный и выгодный кредит предполагает длительный срок погашения, за годы случиться может всякое, потому имеет смысл сформировать некую подушку безопасности: неприкосновенный запас наличных в сумме нескольких банковских платежей.

Стоит внимательно присмотреться к организации, где вы планируете взять кредит.

Существует опасный вариант нарваться на мошеннические финансовые “организации”, которые привлекают потенциальных заемщиков низкими процентными ставками, а в результате хитро составленными договорами лишают людей собственных квартир.

Кстати, это может быть заведомо невыполнимый кредитный договор, нарушение которого неизбежно, и тогда процесс изъятия залога по суду происходит молниеносно.

«Банк финансовых решений Бинкор» – Ваш надежный партнер.

Любые вопросы вы можете задать нашим сотрудникам. Оставьте заявку на обратный звонок и в удобное для вас время обсудите с представителем «Бинкор» все нюансы.

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Читайте также:  Втб банк москвы: ипотека - финансовый консультант

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Продажа квартиры из-под залога – блоги риэлторов | ЦИАН

В условиях нестабильной экономики многие собственники ипотечной недвижимости в ужасе осознали, что не могут выплачивать ипотечный кредит. Не переживайте, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не “конец света”.

  • Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:
  • – улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру лучше, чем та, за которую выплачивает ипотеку);
  •  – развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);
  •  – невозможность платить по принятым на себя обязательствам.
  • Всех людей, которые хотят продать свою квартиру из-под залога, профессионалы рынка делят на два типа: позитивно настроенные и негативно настроенные.
  • – Позитивно настроенные заемщики, как правило, достигают своих целей, если все условия задачи расписаны, идет взаимодействие со всеми участниками процесса (банк, заемщик, риэлтор, покупатель).

– Негативно настроенных продавцов. К сожалению, данный тип продавцов на сегодняшний день большинство. Их можно охарактеризовать как лиц, желающих добиться реализации предмета залога на своих условиях и по своему усмотрению.

Причем мотивацией могут быть как сложившиеся тяжелые обстоятельства, так и получение прибыли. Огромную роль играет состояние рынка недвижимости. Особенно трудно всем участникам сделки работать на падающем рынке.

В зоне риска по дефолтам в настоящее время находятся валютные кредиты.

Чтобы начать процедуру, необходимо:

– получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

– узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

– проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.

Существует несколько традиционных схем продаж квартир из-под залога.

1) Без перевода залога на нового собственника

Вариант 1. Покупатель с прямыми деньгами.

В день проведения сделки покупатель помещает всю сумму средств на расчетный счет заемщика (можно открыть счет в этом банке и перечислить деньги), банк списывает ссудную задолженность, подписывается договор купли-продажи, банк выдает заявление на снятие обременения, документы, включая закладную, заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС.

Как результат покупатель получает квартиру без обременения. При такой схеме покупатель нервничает из-за того, что все его финансовые средства переданы продавцу до регистрации договора. Срок регистрации: погашение ипотеки – 3 дня, регистрация сделки в Москве 2 недели в Московской области 1 месяц.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Читайте также:  Способы как снизить процент по ипотеке - консультации по ипотеке

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца.

Тогда ход сделки предполагает помещение денег в две банковские ячейки, в одну из которых закладываются сумма долга (обычно её закладывают на сотрудника банка), достаточные для полного досрочного погашения долга покупателя на дату окончания договора аренды, а также дополнительные средства по платежам из расчета в среднем 45 суток, заявление о полном досрочном погашении (без указания точной суммы и даты погашения), доверенность на сотрудника банка на право внесения средств на счет. Условия доступа: предъявление копии зарегистрированного договора купли продажи или выписки из ЕГРП. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом. Условия доступа: оригинал зарегистрированного договора из УФРС. После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения. Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация.

2) С переводом залога на нового собственника

Арендуется также одна или две ячейки. Закладываются средства для продавца и средства для банка. Подписывается договор, получается согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения, регистрируется договор купли продажи, обременение остается.

После внесения денег на счет продавца происходит списание денежных средств, после чего банк выдает закладную, заявление о снятии обременения, заявление от продавца и покупателя. Еще раз документы сдаются на регистрацию в УФРС.

В результате покупатель получает чистые документы.

3) С кредитными средствами другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Данная схема взаимодействия в настоящее время еще “сырая”, но тем не менее применяется.

Многие считают, что оформляя ипотеку объект нельзя продать и объект принадлежит банку. Это заблуждение. Как видите, есть схемы подобных сделок, которые с каждым годом становятся более отработанными, как для банков, так и для других участников рынка.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца, плюсы и минусы

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

  • Технический паспорт квартиры.
  • Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
  • Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
  • Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
  • Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк.

Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей.

Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:

Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант – отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

Этапы продажи

  1. Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
  2. Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

  3. Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора.

Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап – оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

1. Способ оплаты

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

2. Перепланировка

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

  1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
  2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

  1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
  2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Подведём итоги: стоит ли продавать квартиру по ипотеке?

Каждый человек после прочтения данного материала должен сам ответить на вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, плюсы и минусы этого были подробно описаны ранее. Конечно, риски всё же остаются, но они заметно ниже, чем при обыкновенной продаже. Внимательно относитесь ко всем мелочам: изучайте договоры, не бойтесь задавать интересующие вас вопросы и боритесь за право получения законных денежных средств за квартиру. Многие специалисты рекомендуют продавать жильё именно так, ведь ипотеку контролирует банк!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector