Жилье в лизинг для физических лиц – альтернатива ипотеке? – консультации по ипотеке

Чтобы приобрести квартиру, россияне, как правило, оформляют ипотечный кредит в банке. Сегодня физическим лицам доступна альтернатива традиционной ипотеке — приобретение квартиры в лизинг. В этой статье мы подробно рассмотрим все нюансы такого рода сделок.

Квартира в лизинг: что это?

Это аренда недвижимости на длительный срок с правом последующего выкупа. В России данная финансовая услуга доступна для владельцев компаний и физлиц. Оформить в лизинг можно квартиру, жилой дом, многоэтажный коттедж, здания для коммерческой и промышленной деятельности.

В отличие от ипотеки процедура оформления недвижимости намного проще и удобнее. При ипотечном кредитовании квартира приобретается банком, а при лизинге — лизинговой компанией (лизингодателем).

Лизинговая компания проводит правовую проверку объекта недвижимости и анализ платежеспособности лизингополучателя, выкупает объект у собственника и передает его в аренду лизингополучателю на срок, определенный договором лизинга.

После окончания срока лизинга лизингополучатель вправе выкупить квартиру по остаточной цене (условия оговариваются в договоре).

Лизинг жилья: как это работает на практике?

  • Клиент выбирает квартиру — на вторичном рынке или первичку.
  • Обращается к лизингодателю, который выкупает недвижимость у собственника и передает ее на условиях долгосрочной аренды.
  • Ежемесячно клиент перечисляет лизинговой компании оговоренный в договоре платеж. При этом собственником жилья является лизингодатель, но лизингополучатель может проживать в квартире, прописать там членов своей семьи, делать капитальный ремонт.

Если кредитная история подпорчена, классическая ипотека в банке будет скорее всего недоступна.

То же самое касается заемщиков с небольшим доходом — в ипотечном кредитовании откажут с большой вероятностью.

Для этих категорий граждан лизинг квартиры — порой единственный способ приобрести жилье. Российские лизинговые компании, в отличие от банков, предлагают более лояльные условия долгосрочной аренды.

При этом они не рискуют своим имуществом, так как недвижимость является их собственностью, и в случае просрочки ежемесячных платежей, недобросовестный лизингополучатель выселяется, а имущество возвращается обратно владельцу, то есть лизингодателю.

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотеке

Ипотека или лизинг: в чем разница?

Ипотечное кредитование может не устроить покупателей недвижимости из-за роста минимального аванса. Некоторые вообще зарабатывают в валюте и не хотят раскрывать свое место работы. И оптимальным решением в этих случаях станет услуга лизинга квартиры.

Схема ипотечного кредитования предполагает, что квартира с минуты подписания сделки купли-продажи является собственностью клиента. Но банк «вешает» на недвижимость обременение в виде залога и тем самым держит ее в залоге до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Такую квартиру нельзя продать или подарить.

При условии оформления жилищного лизинга квартира остается собственностью лизинговой компании до последнего выкупного платежа. Если клиент-лизингополучатель не сможет выплачивать регулярные ежемесячные платежи, договор разрывается, и он выселяется из арендуемого жилья.

Лизинг и ипотека, скорее, не конкурируют, а дополняют друг друга. Они предоставляют клиенту наиболее удобный способ улучшить жилищные условия.

Если не углубляться в расчеты, то кредит требует больше времени на оформление, его сложнее получить (за счет требований банков к заемщикам), но при этом он дешевле. Лизинг — немного дороже, но быстрее и проще.

В лизинг вы можете купить любую недвижимость — квартиру, таунхаус, апартаменты. Это может быть как новостройка, так и объект, приобретаемый на вторичном рынке.

Николай Смирнов

начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24»

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотеке

Плюсы лизинга

  • Отсутствие высоких требований к доходу клиента. Если стоимость квартиры ниже 30 000 000 рублей, на оформление сделки уйдет не больше недели и потребуется минимум документов.
  • Лизинговая компания берет на себя все заботы по оформлению страховки, хотя ее стоимость будет включена в лизинговые платежи.
  • Гибкие условия погашения (ежемесячно или раз в квартал), возможность досрочно выкупить квартиру по соглашению сторон.
  • Нет необходимости в дополнительном обеспечении — поручителях, залоговом имуществе.
  • Лизингодатель проводит проверку объекта недвижимости перед выкупом, ведь он будет его собственностью продолжительное время. Если сделка по каким-либо причинам признается незаконной, пострадает, прежде всего, собственник, т.е. лизинговая компания.
  • Нет необходимости платить налог на приобретаемое имущество — его выплачивает лизинговая компания.

Интерес к лизингу жилой недвижимости может вырасти, если для покупателей — физических лиц будут предусмотрены имущественные налоговые вычеты, как по ипотечным кредитам.

Николай Смирнов

начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24»

Минусы

  • % по лизингу выше, чем по ипотеке.
  • Максимальный срок сделки — 36 месяцев.
  • Квартира — собственность лизинговой компании до окончания срока лизинга и внесения последнего выкупного платежа.
  • Сдавать недвижимость в субаренду запрещается.

Как приобрести квартиру в лизинг физлицам

Граждане России получили возможность приобретать квартиру на условиях лизинга с 2011 года. До этого времени лизинговые сделки были доступны лишь юридическим лицам. Объектами лизинга могут стать квартиры, апартаменты, коттеджи, таунхаусы.

Схема приобретения жилья в лизинг:

  1. Клиент выбирает подходящую квартиру и подает заявку в лизинговую компанию, которая будет заниматься выкупом объекта.
  2. Лизинговая компания проводит оценку юридической чистоты и ликвидности объекта недвижимости, анализирует платежеспособность клиента.
  3. Лизингополучатель вносит первоначальный взнос за квартиру. Размер аванса составляет минимум 10% от стоимости объекта.
  4. Лизинговая компания выкупает выбранную квартиру у продавца и передает ее в пользование лизингополучателю.
  5. Регистрируется сделка лизинга в Росреестре, а в договоре указывается, что недвижимость становится собственностью лизингополучателя сразу после внесения выкупного платежа.
  6. Лизингополучатель вносит регулярные платежи в течение всего срока действия сделки. Квартира переходит в его собственность сразу после выплаты последней суммы.

Говоря о физических лицах, заинтересованных в приобретении жилья в лизинг, Николай Смирнов, начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24», отметил несколько категорий клиентов.

Во-первых, это люди с высокими доходами, которые хотят купить элитное жилье, и для них такая покупка — прежде всего, инвестиция.

Также это те, кто хочет сменить квартиру, при этом не имеет всей суммы сразу и не может получить ипотеку в силу определенных критериев банков (нужно иметь постоянное официальное место работы, подтверждение дохода и пр.).

Доступность данной услуги определяется ее представленностью на рынке, и на сегодня „Система Лизинг 24“ — одна из немногих компаний, кто занимается лизингом жилой недвижимости и является лидером в данном направлении.

Николай Смирнов

начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24»

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотеке

Нюансы покупки квартиры в лизинг

Лизингополучатель

Им может стать любой гражданин России, достигший 18-летнего возраста. Обязательное условие — постоянный доход. У лизингополучателя должны быть средства для внесения первоначального взноса, а это минимум 10% от стоимости жилья. Чем больше размер авансового платежа, тем более финансово выгодными будут условия лизинговой сделки.

Объект жилищного лизинга

Квартира должна быть в состоянии, пригодном для проживания. Она должна стоять на учете в реестре как «жилая». Жилье со вторичного рынка или первичка — не важно, главное, чтобы оно было полностью готовым для эксплуатации. Нельзя получить в лизинг квартиру в здании на стадии строительства или участок земли для постройки дома.

Объект недвижимости должен быть:

  • Без любого рода обременений.
  • Без несанкционированной перепланировки.
  • Объект не может стоять на учете на капремонт и быть в аварийном состоянии.

Перечень документов для физлиц:

  • паспорт гражданина РФ;
  • идентификационный номер налогоплательщика;
  • cправки, которые подтверждают платежеспособность.

Лизинговый договор

В данном документе должна содержаться подробная информация об объекте лизинга и условиях сделки:

  • Детальное описание квартиры — месторасположение, этаж, площадь.
  • Цена объекта.
  • Срок и условия лизинга.
  • Размер аванса.
  • График внесения регулярных платежей по лизингу.
  • Стоимость выкупа объекта.

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотеке

Особенности приобретения квартиры в лизинг юрлицом

Компании и организации гораздо чаще оформляют квартиры на условиях лизинга. Это выгодно и удобно, поскольку нет необходимости выводить денежные средства из оборота и ставить объект недвижимости на баланс. При правильном подходе долгосрочная аренда недвижимости позволяет оптимизировать процедуру налогообложения за счет использования ускоренной амортизации.

Когда заканчивается срок действия лизинговой сделки, у лизингополучателя есть три варианта:

  • Выкупить объект недвижимости по остаточной стоимости.
  • Увеличить срок лизинговой сделки.
  • Вернуть недвижимое имущество лизингодателю.

Юрлица могут практиковать возвратный лизинг, при котором они сперва продают лизинговой компании свою недвижимость, а затем берут ее в финансовую аренду. Такая схема позволяет уменьшить нагрузку по налогам и получить дополнительное финансирование без банковского кредитования.

Чтобы оформить недвижимость в лизинг, юрлицо, как правило, должно отвечать требованиям:

  • Работать на российском рынке не меньше 1 года.
  • Вести прибыльную деятельность.
  • Не иметь задолженности по кредитам и налогам.

Рекомендации

  • Отдавайте предпочтение авторитетным лизинговым компаниям с многолетним стажем работы в сфере финансовых услуг.
  • Регистрируйте сделку в службе государственной регистрации «Росреестр».
  • Указывайте в договоре условия погашения при досрочном выкупе.

В компании «Система Лизинг 24» лизинг жилых помещений популярен, об этом свидетельствует стабильный поток клиентов от партнеров-застройщиков.

По итогам первого полугодия 2019 года в «Системе Лизинг 24» количество таких сделок увеличилось на 65% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Об этом рассказали в компании.

Можно ли в России купить квартиру в лизинг? И вообще, что это такое?

Программа льготной ипотеки помогла огромному количеству россиян приобрести собственное жилье. Однако данный инструмент доступен далеко не всем, а альтернатив на рынке практически нет.

Одной из немногих является покупка квартиры в лизинг.

Есть ли такие схемы на российском рынке недвижимости, насколько они выгодны, и какие условия предлагаются, рассказал Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотекеЛизинг – это как ипотека, только берут ее не в банке. kredityt.ru

Как отметил эксперт, лизинг как инструмент покупки недвижимости в России существует около 10 лет, однако пока не получил широкого распространения. Наиболее известной схемой, которой сегодня можно воспользоваться, является приобретение жилья через лизинговую компанию.

Как работает модель?

Схема приобретения квартиры в таком случае довольна проста – покупатель выбирает объект, самостоятельно проводит его оценку, после чего обращается в лизинговую компанию. Та, в свою очередь, оценивает ликвидность квартиры, финансовые возможности покупателя и принимает решение о целесообразности участия в сделке.

Если решение положительное, то лизинговая компания приобретает объект недвижимости, заключая трехсторонний договор, по которому покупатель в течении установленного срока должен его выкупить.

Как и в случае с ипотекой, покупатель вносит первоначальный взнос и выплачивает оставшуюся стоимость квартиры частями.   

«Договор официально фиксируется в Росреестре в соответствии с Федеральным законом №164 «О финансовой аренде (лизинге)». Договор с лизинговой компанией – это не просто расписка, как многие привыкли думать. После его заключения передумать покупатель не может», – подчеркивает глава «Альфа Фаберже».

Условия покупки квартиры в лизинг

Финансовые условия сделок строго индивидуальны. Главным плюсом покупки жилья в лизинг является гибкость. Лизинговые компании, в отличие от банков при выдаче ипотеки, готовы полностью подстроиться под пожелания покупателя квартиры.

«Он может самостоятельно определить размер первоначального взноса, регулярных платежей и составить график их внесения. Возможны варианты внесения первоначального взноса сейчас, а начало выплат спустя 3-6 месяцев.

Возможно договориться на платежи различной величины и даже на ежеквартальные, а не ежемесячные выплаты.

Читайте также:  Ипотека на дом в Газпромбанке - консультации по ипотеке

Это весьма удобно, если у человека сезонный бизнес или работа, и он в какие-то месяцы готов вносить больше, а в какие-то вовсе не готов платить», – отмечает эксперт.

Большинство лизинговых компаний, которые работают с недвижимостью в России, готовы идти на сделку с максимальным сроком выкупа квартиры до 5 лет при условии первоначального взноса не менее 40% от ее стоимости. Можно найти и более комфортные условия – с авансом в 10% и сроком выкупа до 12 лет.

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотекеУсловия лизингового кредита – результат договоренностей. ru.routestofinance.com

Ввиду индивидуальных условий оценить финансовую выгоду лизинга сложно. Однако в целом эксперты сходятся во мнении, что лизинг обойдется дороже ипотеки.

В лизинговой схеме работает правило – чем выше первоначальный взнос и меньше срок выкупа жилья, тем более выгодны условия. Например, если человек готов внести от 40% стоимости квартиры и погасить всю сумму в течение одного-двух лет, тогда можно рассчитывать на переплату в пределах 10% от стоимости недвижимости.

Что можно купить?

Приобрести в лизинг можно не только квартиру, а абсолютно любой объект жилой либо коммерческой недвижимости – таунхаус, загородный дом, апартаменты, торговое помещение, комнату или долю. Главное – согласие лизинговой компании выкупить объект. Для нее основным критерием будет ликвидность помещения.

В случае с квартирами предпочтение отдается объектам с уникальными для рынка характеристиками в жилых комплексах, распложенных в хороших локациях.

«Лизинговые компании, участвуя в сделках по покупке недвижимости, стараются минимизировать свои риски. Поэтому гораздо более охотно идут на сделки с квартирами на вторичном рынке.

Купить квартиру в новостройке в лизинг также возможно, однако в данном случае будут рассмотрены только проекты, которые находятся на финальных стадиях строительства и реализуются надежным застройщиком», ‒ добавляет собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».

Также более охотно лизинговые компании работают с жилой недвижимостью высокого класса.

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотекеЕсли на дом нельзя получить ипотеку, его можно купить в лизинг. Fotolia.com

Кому подойдет лизинг?

К лизингу как инструменту покупки квартиры, как правило, прибегают люди, которые не могут приобрести ее в ипотеку.

Однако вопреки существующим стереотипам, это не означает, что лизинговые операторы работают с людьми с плохой кредитной историей, с теми, у кого большое количество кредитов и просрочки по ним.

Лизинг как инструмент покупки жилой недвижимости подойдет для людей со стабильным заработком, который они не могут или не хотят подтвердить официально.

Однако финансовая состоятельность покупателя тщательно проверяется.

Воспользоваться лизингом для покупки недвижимости могут как физические, так и юридические лица. К слову, более охотно лизинговые компании идут на сделки с юрлицами, так как это выгоднее с точки зрения налогообложения, и провести финансовый анализ компании, приобретающей недвижимость, гораздо проще, чем проверить платежеспособность физического лица.

Как выгоднее досрочно погасить ипотеку: сократить срок или уменьшить ежемесячный платеж

«Накануне свадьбы мой жених оформил на себя ипотеку». Невесту поставили в интересное положение. Что она выбрала?

«Был москвич, да весь вышел». Как мой друг взял ипотеку, но из-за пандемии не смог ее выплатить

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке?

Несмотря на то что в первые месяцы 2015 года банки снизили ипотечные ставки, требования к заемщикам стали жестче.

Если человеку отказали в выдаче кредита, у него остается не так много способов решения квартирного вопроса: снять жилье до лучших времен на ипотечном рынке, воспользоваться арендой    с выкупом в МРЖК (заключив договор купли-продажи с рассрочкой платежа) или приобрести квартиру в лизинг. Насколько востребован и перспективен последний вариант?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Возможность купить квартиру в лизинг появилась у физлиц с 1 января 2011 года. Именно с этого времени, согласно ст. 14 ФЗ РФ № 83 от 08.05.2010 г.,  вступила в силу поправка в ФЗ №164 (п. 1 ст.

3), которая отменила необходимость использовании лизинга только для предпринимательской деятельности.Согласно ст. 2 ФЗ  Федеральный закон «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г.

: «Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем; лизинговая сделка – совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга».

Лизинг квартиры – это аренда с выкупом

В сделке принимает участие три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель.

Квартиру покупает лизингодатель (юридическое или физическое лицо) и передает ее в аренду лизингополучателю, заключив с ним договор о лизинге, где прописываются все условия, в том числе размер аванса (первоначального взноса), сроки, порядок платежей и выплаты при досрочном расторжении договора.

Договор подлежит обязательной регистрации, не зависимо от срока его заключения.Право собственности на квартиру к лизингополучателю переходит только после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры.

Неопределенность и риск начинать долгосрочные отношения без оформления прав собственности на квартиру – основная причина, по которой за четыре года существования лизинг квартир для физических лиц так и не стал популярным на рынке недвижимости.

Услуги по лизингу предлагает всего несколько крупных фирм, наиболее известна на сегодняшний день «ВТБ24 Лизинг», дочерняя компания банка ВТБ24. Постепенно услугу лизинга начинают предлагать застройщики, в частности Группа компаний «КВС» (Санкт-Петербург).В отличие от ипотеки, первоначальный взнос по лизингу ниже, от 10%.

Скромнее и комплект необходимых документов, и требования к клиенту по уровню доходов.При этом ежемесячные платежи выше. Например, если клиент желает приобрести квартиру в Москве за 10 млн руб., рассчитывает на 10-летний срок выплат и имеет возможность внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб.

(20%), то, воспользовавшись ипотечным и лизинговым калькулятором, он получит примерно такой результат:Ипотека Сбербанка:  минимальная зарплата 170 тыс. руб. в месяц, ставка 15%, ежемесячный платеж 129 068 руб.Ипотека ВТБ24: минимальная зарплата 191 тыс. руб., ставка 12%, ежемесячный платеж 114 777 руб.ВТБ Лизинг: ежемесячный платеж 197 608 руб.Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но он более доступен. Если у клиента есть возможность оплатить первый взнос более 40%, то ВТБ лизинг предлагает оформить квартиру в лизинг по трем документам: паспорту, пенсионному свидетельству и ИНН.

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотекеВадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Основное преимущество лизинга – это небанковский продукт, и поэтому законодательное  регулирование лизинговой деятельности дает больше свободы участникам лизинговой сделки, чем участникам банковской операции. Другие требования государства к лизингодателю (не нужна лицензия, не нужны резервы и т.д.) и, соответственно, другие требования лизингодателя к лизингополучателю».

Другие привлекательны моменты – фиксированная стоимость недвижимости и отсутствие необходимости платить налог на имущество, эта обязанность лежит на собственнике недвижимости, то есть лизингодателе.

Если сравнивать лизинг с обычной арендой, то неоспоримое его преимущество – в самой возможности выкупа квартиры и меньшая зависимость от воли владельца: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если изменятся его личные планы или семейные обстоятельства, а лизингодатель заинтересован в том, чтобы человек продолжал жить в квартире и вносить платежи.

В чем главные недостатки лизинга?

Жилье в лизинг для физических лиц - альтернатива ипотеке? - консультации по ипотекеАлексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Архаичное правовое регулирование, не отвечающее запросам рынка. Можно остановиться на двух моментах. Во-первых, закон не позволяет передавать в лизинг земельные участки, несмотря на то что ВАС от 3 июня 2010 г. № ВАС-6984/10 по делу № А27-13938/2009 определил, что объектом лизинговых сделок не могут быть земельные участки как самостоятельный предмет лизинга. Однако на практике вся загородная недвижимость уходит из поля зрения применения подобного способа финансирования. Во-вторых, запутанный для обывателя порядок заключения договора. По 667-й статье Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. Право выбора объекта для лизинга, как правило, лежит на лизингополучателе (арендаторе): с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем (арендодателем) заемщику. С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по заключенному договору лизинга.

И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество».

Вадим Лященко: «Основной недостаток лизинга недвижимости – о нем мало знают (в России)».

Можно добавить еще несколько ложек дегтя. Во-первых, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог принадлежащей ей лизинговой квартиры, что вряд ли обрадует лизингополучателя.

Во-вторых, досрочно расторгнуть договор лизинга по инициативе лизингополучателя без согласия лизингодателя можно только в двух случаях: если лизингодатель нарушил договор или обнаружены существенные недостатки в переданном в лизинг имуществе, поэтому нужно детально прописывать в договоре возможность и условия долгосрочного расторжения.

В-третьих, лизинговая компания может обанкротиться, а квартира оказаться в залоге у банка. При этом нет гарантий, что будет перезаключен договор с лизингополучателем и квартира останется у него в пользовании.

В-четвертых, в случае расторжения договора лизинга квартира должна быть возвращена лизингодателю, но процедура и обязанность возврата лизингополучателю уже выплаченной выкупной стоимости недвижимости в законодательстве ясно не прописана.

Благодаря ряду постановлений ВАС после 2009 года ситуацию удалось поправить в пользу лизингополучателя, который вправе претендовать на возврат аванса (первоначального платежа) и выплаченной выкупной стоимости, которая включается в общие лизинговые платежи. Есть положительная тенденция, но нет гарантий. Очень важно учесть все нюансы денежных расчетов и возвратов в самом договоре.

Можно ли составить и удостоверить договор лизинга у нотариуса и сколько это будет стоить?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Около 12-15 тыс. руб., в зависимости от оценки объекта. По закону нотариус вправе удостоверить любую гражданско-правовую сделку, в том числе и лизинг.

Однако в связи с тем, что сделки лизинга недвижимости сегодня экзотика, нотариусу может потребоваться определенное время для проработки законодательства и судебной практики, чтобы при удостоверении сделки проинформировать стороны обо всех нюансах надлежащим образом».

И в-пятых, лизингополучатель не может прописаться в квартире, доступна будет только временная прописка.Однако чем менее доступны будут ипотечные кредиты как по требованиям к заемщикам, так и по процентным ставкам, тем больше шансов на успех у других финансовых инструментов покупки недвижимости.

Может ли лизинг заменить ипотеку?

Вадим Лященко: «У лизинга нет такой задачи/цели – заменить ипотеку, это совершенно разные инструменты финансирования. Формулировка вопроса лишний раз  подтверждает основной недостаток лизинга недвижимости – о нем (в России) мало знают.

Наше агентство предлагает клиентам не только банковскую ипотеку, но и другие формы финансирования покупки недвижимости, включая различные варианты лизинга (в т.ч. возвратный, аренда с выкупом, рента).

Главная проблема при попытке использования любого нетрадиционного (не ипотеки) способа финансирования – практически поголовная финансовая безграмотность населения. И юридическая тоже, к сожалению».

Алексей Комаров: «В европейских странах доля лизинга недвижимости занимает от 10 до 20 процентов в портфеле лизинговых компаний. В России же доля лизинга недвижимости – в районе 2-4 процентов.

В России лизинговые компании, как правило, дочерние структуры банков, по мнению которых – ипотечное кредитование сегодня далеко от насыщения, и альтернативные способы кредитования как, например, лизинг недвижимости, предполагающий более лояльный подход к заемщику, пока излишни».

Что можно порекомендовать лизингополучателю, если он решится приобрести квартиру таким способом?

Алексей Комаров: «Внимательно выбирать продавца жилья. По моему мнению, именно от правовой устойчивости самой сделки лизинга зависит развитие дальнейших правоотношений сторон. С учетом принятых поправок об особой доказательной силе нотариально заверенного документа ст. 61 п.

5 ГПК РФ, обращайтесь для заключения сделки к нотариусу или хотя бы за консультацией к юристу.

Выбирайте авторитетную лизинговую компанию с “понятными” учредителями, так как, заключая договор лизинга недвижимости, право собственности на квартиру перейдет к лизингодателю (как по ипотечной сделке), а лизингодатель, оставаясь собственником жилья, может быть обременен долгами и в случае его финансовой несостоятельности возникающие ненужные проблемы или суды арендатору ни к чему. Хотя нужно отметить, что обременение имущества правом аренды следует и за новым собственником ст. 617 ГК РФ и ст. 23 164-ФЗ «О лизинге». Особенно важно в сделке отразить условия и порядок выкупа имущества у лизингодателя, так как по общему правилу лизинг недвижимости – это аренда с правом выкупа имущества, который должен быть предусмотрен соглашением между сторонами 164-ФЗ «О лизинге», ст. 19. Особое внимание актуальным вопросам выкупа лизингового имущества уделено в пленуме ВАС от 14 марта 2014 года № 17».

  • Вадим Лященко: «Порекомендовал бы обзавестись квалифицированным консультантом».
  • Совместная собственность (Shared Ownership)
  • Может ли быть перспективным в России Shared Ownership?

Российская ипотека пока дорога и не всем доступна, главные недостатки лизинга – недвижимость на протяжении всего срока аренды принадлежит лизинговой компании, и здесь еще более высокие платежи, чем при ипотеке. Невысок и уровень доверия к молодым лизинговым компаниям и Межрегиональной жилищной корпорации, предлагающей аренду с выкупом.А если предложить еще один финансовый инструмент, который объединял бы преимущества ипотеки и лизинга? Например, совместное владение квартирой: часть ее, скажем, 10-30% сразу выкупается арендатором, а оставшаяся доля остается в собственности надежной и устойчивой, лучше уполномоченной государством, жилищной компании. Клиент выплачивает этой компании ежемесячно арендные платежи, коммунальные и выкупную стоимость квартиры, постепенно увеличивая свою долю собственности. И так до тех пор, пока полностью не выкупит квартиру.Подобная схема популярна в Европе, особенно в Англии, где называется Shared Ownership. Размер первоначальной доли собственности в приобретаемой недвижимости колеблется от 25 до 75%, обычно составляет 50%, на ее выкуп также можно взять ипотечный кредит. Это очень удобная схема для тех, кто покупает недвижимость впервые и имеет низкие доходы. Оставшаяся доля будет принадлежать частной некоммерческой организации Housing Association (жилищная ассоциация), ее можно выкупать частями раз в год. Платежи за аренду, сервисные выплаты и налоги (service charge, сouncil tax) вполне приемлемы и ниже, чем были бы платежи по ипотеке при покупке сразу всей квартиры.Наглядны все преимущества такой схемы – человек сразу становится собственником доли, имеет дело с надежной некоммерческой компанией, платежи не слишком обременительны, всегда можно выкупить оставшуюся долю (единоразово или постепенно). Если на покупку первичной доли брать кредит, то можно получить жилье, имея всего несколько тысяч фунтов на руках.

Вадим Лященко: «Вот именно “может быть перспективным“, то есть востребованным в будущем. Что подтверждается, например, невостребованностью в настоящем уже существующего и вполне аналогичного инструмента “аренда с выкупом“, который здесь в свое время уже обсуждали».

Алексей Комаров: «С моей точки зрения, рынок недвижимости в России – вещь очень консервативная (может быть, за исключением г.

Москвы), и это разумно, так как приобретатели расходуют деньги на самый важный и значимый объект – жилье.

Поэтому для тех, кто покупает с целью инвестировать (как апартаменты, например) в недвижимость, эта схема может быть востребована, но в общероссийском масштабе люди предпочитают проверенные способы покупок». 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Лизинг жилья – аналог ипотеки для тех, чья кредитная история имеет изъяны и для людей с неофициальными доходами

Приобретение жилья в лизинг – абсолютно законная, надёжная и даже в чём-то консервативная схема. Однако пользуются ею в основном люди способные совершать рисковые поступки – лизинг востребован главным образом у собственников бизнеса, у людей с неофициальными доходами и у тех, чья кредитная история имеет изъяны.

Лизинг – это аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа клиентом.

То есть, человек въезжает в квартиру, но весь период, пока он постепенно гасит стоимость жилья, оно (жильё) принадлежит лизинговой компании, а гражданин живёт в нём на правах аренды.

Когда сумма погашена – объект переходит в собственность гражданина. Основные нюансы приобретения квартиры (или иной недвижимости) через лизинг можно увидеть из следующей схемы.

Покупка жилья в лизинг

Шаг 1. Клиент приходит в лизинговую компанию и сообщает о желании приобрести в лизинг конкретное жильё.

Шаг 2. Лизинговая компания оценивает ликвидность объекта и (иногда) платежеспособность клиента.

Шаг 3. Клиент делает первоначальный взнос (обычно не менее 10% стоимости объекта).

Шаг 4. Лизинговая компания покупает выбранный объект недвижимости…

Шаг 5. …и сдает его клиенту в аренду; в Росреестре регистрируется договор лизинга, по которому по окончании срока аренды объект становится собственностью клиента.

Шаг 6. В течение срока лизинга клиент вносит оговоренные платежи.

Шаг 7. По окончании срока лизинга клиент становится собственником имущества.

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

Лизинговая схема при покупке недвижимости сегодня применяется достаточно ограниченно, но в определённых ситуациях она может оказаться лучшим решением. Например, помещение на Бебеля, под свой офис Уральская палата недвижимости приобрела именно в лизинг.

Сам лизинг существует в России довольно давно, но граждане получили возможность покупать жильё по этой схеме только в 2011 году. Раньше закон запрещал.

Сегодня с помощью лизинговой схемы в Екатеринбурге можно купить квартиру (в новостройке или на вторичном рынке), коттедж, таунхаус, апартаменты и даже долю в собственности объекта жилой недвижимости.

Если напрямую сравнивать лизинг с ипотекой, то в глаза бросается относительная дороговизна лизинга.

Общая сумма, которую заплатит человек, купивший жильё в лизинг, практически всегда окажется больше, чем, если бы аналогичный объект был приобретён в ипотеку. Увидеть разницу можно на примерах, отображённых в таблице.

При её составлении были использованы лизинговый калькулятор на сайте «ВТБ24 Лизинг» и ипотечный калькулятор на сайте METRTV.ru.

Таблица 1. Суммы платежей и размер переплаты при покупке в лизинг/кредит объекта жилой недвижимости стоимостью 5 млн руб. со сроком лизинга/кредита 5 лет. Общая сумма платежей включает в себя начальный взнос.

Лизинг от «ВТБ24 Лизинг»:

Первоначальный взнос / Ежемесячный платёж, тыс. руб. / Общая сумма платежей, млн руб.

  • 10% (500 тыс.) / 127,1 / 8,13
  • 30% (1,5 млн) / 98,9 / 7,43
  • 50% (2,5 млн) / 70,6 / 6,74

Ипотека под 12%:

Первоначальный взнос / Ежемесячный платёж, тыс. руб. / Общая сумма платежей, млн руб.

  • 10% (500 тыс.) / 100,1 / 6,5
  • 30% (1,5 млн) / 77,9 / 6,2
  • 50% (2,5 млн) / 55,6 / 5,8

В то же время существует возможность ощутимо снизить расходы на лизинг, если покупателем жилья выступает не гражданин, а юридическое лицо – фирма или индивидуальный предприниматель. Дело в том, что лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС, кроме того, при лизинге действуют нормы по ускоренной амортизации объекта лизинга.

Татьяна Савченко, директор центрального офиса АН «Новосёл»:

Был клиент, который хотел приобрести квартиру на своё ООО. Просчитали разные схемы покупки. Приобретение в лизинг выходило дороже, но с учетом экономии на налогах этот вариант оказался более выгодным, чем ипотека. Остановились на нём.

Если недвижимость приобретается не на физическое, а на юридическое лицо, использование лизинга может быть экономически оправдано. Поэтому такой вариант удобен для предпринимателей и владельцев бизнеса. Впрочем, и частным лицам никто не запрещает пользоваться лизингом.

У лизинга есть свойства, которые его делают интересным и для многих граждан, покупающих недвижимость. Как видно из приведённой выше пошаговой схемы, весь период внесения платежей объект находится в собственности лизинговой компании.

То есть, если человек перестаёт вносить платежи, то у компании не будет проблем с изъятием лизингового имущества, ведь квартира (или иная недвижимость) всё ещё принадлежит компании.

Как замечают эксперты, лизинговой компании проще нивелировать риск, нежели банку, выдавшему ипотечный кредит. Поэтому лизингодатель может более мягко подходить к клиенту.

В частности если у человека небезупречная кредитная история, он вполне сможет приобрести жильё в лизинг. Особенно если у него были просрочки платежей по объективным причинам, обусловленным, например, экономическим кризисом.

Также, в определённых ситуациях лизинговая компания может не требовать от клиента документы, подтверждающие его доход.

В простых случаях для оформления лизинга человеку достаточно предъявить всего три документа – паспорт, карточку пенсионного страхования и ИНН. Как замечают эксперты, лизинг хороший выбор для того, кто не может получить кредит в банке (например, из-за плохой кредитной истории или невозможности официально подтвердить свой доход), но при этом уверен в своей финансовой состоятельности.

Алексей Осипов, директор отраслевого портала «ЛизингИнформ» (Екатеринбург):

Тем не менее, не следует думать, что купить жильё в лизинг может человек с любым кредитным прошлым. Если на нём висят исполнительные листы, то служба безопасности лизинговой компании такого клиента не пропустит.

Можно упомянуть ещё об одном полезном свойстве лизинга.

Приобретаемый объект довольно долгое время находится в собственности лизинговой компании, и если в этот период всплывут какие-то тёмные факты из его прошлого (ошибки приватизации, оспоримые сделки и пр.), то пострадает в первую очередь лизинговая компания.

Поэтому в интересах самой компании провести как можно более глубокую и качественную проверку приобретаемого объекта. А это означает, что недвижимость, приобретённая через лизинг, почти наверняка будет иметь достаточно чистое прошлое. Ранее портал METRTV.

ru рассказывал о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту.

Впрочем, в самой схеме лизинга есть элементы риска для покупателя.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:

По уровню гарантий для будущего владельца жилья лизинг несколько уступает ипотечному кредиту.

Весь период погашения суммы покупки объект находится в собственности лизинговой компании, следовательно, на него могут быть обращены взыскания по долгам компании.

То есть объект перейдёт в собственность другой организации. При этом у человека нет гарантий, что новый владелец заключит с ним лизинговый договор.

Предложение лизинговых услуг в Екатеринбурге

Ключевая фигура в схеме покупки жилья в лизинг – это лизингодатель (лизинговая компания). В Екатеринбурге имеется несколько таких компаний, но с жилой недвижимостью работает только одна – «ВТБ24 Лизинг».

С её помощью можно приобрести практически любой объект жилой недвижимости, в том числе коттеджи и доли в квартирах, а также апартаменты. Главное, чтобы объект обладал ликвидностью и не имел тёмного прошлого.

Размер аванса (начального взноса клиента) – от 10% до 50% стоимости объекта, срок договора до 10 лет. Специфика рынка лизинговых услуг такова, что на нём присутствуют в основном бизнесмены – собственники бизнеса.

Они берут в лизинг промышленное оборудование и здесь же оформляют лизинг на покупку жилья. Это, кстати, отражается на потребительских предпочтениях клиентов – в основном в лизинг приобретаются объекты не самые дешёвые – от 5 млн руб.

До недавнего времени жители уральской столицы могли покупать квартиры в лизинг с помощью московской «Межрегиональной жилищной корпорации» (МРЖК).

Эта компания работала дистанционно, в том числе с Екатеринбургом. Однако в 2015 году она начала сворачивать свою деятельность.

Сегодня МРЖК работает в пассивном режиме – то есть получает арендные платежи от граждан, получивших квартиры, но новых покупок не производит.

Зато недавно в Екатеринбурге начали работу представители другой московской организации – ООО «Стройкасса», которая позиционирует себя как «Программу лизинга недвижимости». Впрочем, в схеме, предлагаемой «Стройкассой» лизинг сочетается с технологиями жилищных накопительных кооперативов.

Человек заключает договор со «Стройкассой», после чего в течение нескольких лет делает небольшие ежемесячные взносы (от 2,5 до 7,5 тыс. руб.). За это время должна подойти очередь и «Стройкасса» предложит человеку квартиру, которую тот сможет приобрести в лизинг. Срок лизинга до 15 лет.

Договор лизинга регистрируется в ЕГРН и после выплаты последнего взноса объект автоматически переходит в собственность лизингополучателя (гражданина).

Компания работает чуть более 2 лет и пока до стадии вселения в квартиру и заключения лизингового договора дошли только 4 человека: трое в Минске, один в Мурманске.

Нурия Нуртдинова, представитель ООО «Стройкасса» в Екатеринбурге:

В Екатеринбурге уже есть участники нашей программы, но квартиры они начнут получать через пару лет. А в Челябинске этот этап начнётся раньше – там люди состоят в программе дольше.

В Екатеринбурге существовало несколько организаций, работающих по похожей схеме – то есть привлекающих средства граждан и обещающих в перспективе им жильё.

Как правило, они были зарегистрированы как жилищные накопительные кооперативы (ЖНК «Строим вместе», «Строим вместе с нами», «Шарташ» и пр.). Все ЖНК давно прекратили свою деятельность. Многие – со скандалом.

Сегодня в Екатеринбурге действует только одна организация со сходной процедурой покупки жилья – Уральский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан (входит в ГК «Северная казна»). Этот кооператив работает с начала 2009 года и до сегодняшнего дня выполняет все обязательства перед пайщиками.

Светлана Григорьева, директор Уральского ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан:

В ипотечном кооперативе «Уральский» есть период накопления – когда гражданин в течение какого-то срока делает взносы (на практике максимальный срок составил 20 месяцев), после чего получает квартиру в собственность. Никакой аренды и лизинга не предусмотрено, человек гасит стоимость объекта, будучи его собственником.

Фактически схема, предложенная «Стройкассой», сочетает в себе методы работы накопительных кооперативов и лизинговых компаний. Но есть одна тонкость – данной организации нет, ни в реестре кооперативов (который ведёт Центробанк), ни в списках лизингодателей (который ведёт Росфинмониторинг).

В самой «Стройкассе» сказали, что собираются встать на учёт в Росфинмониторинг, но не объяснили, почему не сделали это в 2015 году. То есть в целом о добросовестности компании пока что-то конкретное сказать сложно. Следует дождаться того, чтобы получение (неполучение) квартир от «Стройкассы» приобрело массовый характер.

В самой организации говорят, что в пользу их добросовестности и надёжности говорит достаточно солидный уставный капитал, который в случае перебоев с поступлением денег от клиентов, будет использован для покупки квартир для очередников. И действительно, согласно выписке из ЕГРЮЛ, уставный капитал ООО «Стройкасса» составляет 95 млн руб.

Разумеется, на всех очередников этого не хватит, но как «подушка безопасности» годится.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:

Когда выстраивается схема с накоплением средств клиентов и последующей покупкой квартир, организатор рассчитывает на определённый уровень цен на жильё и на востребованность подобной модели у потенциальных клиентов.

Однако нестабильная ситуация в экономике и возможные ценовые колебания на рынке недвижимости могут внести ощутимые коррективы в работу накопительной модели. То есть такая организация никак не гарантирована от возникновения финансовых трудностей.

Опрошенные эксперты сходятся в одном – человек решивший приобрести жильё с помощью схемы, предусматривающей период накопления продолжительностью несколько лет, должен чётко осознавать возможные риски и понимать, ради чего он на них идёт.

Впрочем, рассмотрением накопительных схем мы занялись только потому, что они присутствуют в модели лизинга, предлагаемого «Стройкассой». В классическом лизинге накопительного периода нет.

Возвратный лизинг

Следует упомянуть о ещё одном лизинговом инструменте, которым могут воспользоваться екатеринбуржцы. Это возвратный лизинг недвижимости. Его цель не покупка жилья, а получение займа. Клиент продает свою квартиру лизинговой компании и берет её же в лизинг (в аренду с последующим выкупом). Закон позволяет подобное.

Тем не менее, получать займы подобным образом занятие достаточно рискованное – при просрочке платежа лизинговая компания может легко выселить клиента из квартиры, ведь она человеку уже не принадлежит.

Услуги по возвратному лизингу объектов жилой недвижимости в Екатеринбурге оказывает «ВТБ24 Лизинг», кроме того, периодически с предложениями подобной услуги выходят небольшие фирмы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector