Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса – консультации по ипотеке

Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса - консультации по ипотеке

Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.

Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом. 

Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.

Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса - консультации по ипотеке

Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка. 

Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре купли-продажи или в отдельном соглашении о задатке.

При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам.

В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке купли-продажи недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке.

Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.

Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.

Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 7% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.

Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.

Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).

Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса - консультации по ипотеке

В большинстве случаев минимальную сумму первоначального взноса определяет сам банк. Но когда речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Как правило, минимальная сумма первоначального взноса варьируется от 10% до 20%.

Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.

«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн.

 рублей и по какой-то причине перестали платить за нее, банк не сможет забрать квартиру в счет погашения вашего долга, так как стоимость квартиры существенно больше суммы долга. Соответственно, банк будет регулировать этот момент и ограничивать либо сумму кредита, либо первоначального взноса.

Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса - консультации по ипотеке

Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.

Для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса, можно воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского капитала (подробности о том, как это сделать, можно прочитать здесь). В 2021 году семьи при рождении первого ребенка могут получить 483 тыс. рублей, а при рождении второго выплата составит 639 тыс. рублей.

Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса - консультации по ипотеке

При военной ипотеке первоначальный взнос выплачивается из денежных средств, которые государство перечисляет на специальный счет военнослужащего в течение всего срока службы. Если на момент оформления ипотечного кредита накопленных средств недостаточно, военнослужащий может добавить недостающую сумму из своих средств.

Подробнее о том, как воспользоваться военной ипотекой, можно узнать в материале на спроси.дом.рф.

Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам.

Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки.

Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.

Кому и как оформить ипотеку без первоначального взноса в 2021 году?

Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса - консультации по ипотеке

Ипотека без первоначального взноса нестабильна. Финансовый кризис 2008 года уменьшил спрос и количество предложений на этот вид ипотечного кредита. В 2021 году выбор остается, но он не такой масштабный, какой был раньше. Хотя ипотека без первоначального взноса вполне реальна – достаточно посмотреть на сравнительные порталы банковских предложений.

Нельзя сказать, что условия такого кредита выгодны. Первоначальный взнос составляет примерно 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, и банки насторожено относятся к заемщикам, которые не способны внести даже этот процент. Риски они закладывают в само банковское предложение.

Особенности ипотечного кредита без первоначального взноса

  1. Этот вид кредита всегда риск для банка из-за непредсказуемости на рынке и из-за его длительного срока. Нетвердое положение заемщика тоже играет свою роль, это опасно для финансово-кредитной организации. Банки пытаются компенсировать свои риски более высокой ставкой и требованиями к заемщикам.

  2. Банкам необходимо иметь дополнительные ликвидные активы. Так они обеспечивают себе безопасность от повышенных рисков. Поэтому в качестве дополнительного обеспечения банки рассматривают те средства, которые уже оформлены в собственность у потенциального заемщика.

    Это могут быть как земельные участки и квартиры, так и движимое имущество – автомобили.

  3. Банк может требовать не только поручительство и залог, но еще и дополнительное страхование – к рискам смерти и потери трудоспособности может прибавиться еще финансовый риск.

  4. У многих банков ипотека без первоначального взноса предлагается в виде уже оформленного предложения. Таким образом, заёмщику нужно изучить условия программ разных финансово-кредитных структур, чтобы понять, под какие требования он подходит.

    В готовом предложении уже прописаны условия банка: какие виды залога он рассматривает для ипотеки, какие процентные ставки, могут ли они меняться, какие у него требования к заемщику и залогу. При готовом предложении банк не подстраивается под конкретную ситуацию, это «пакетное предложение».

Требования к заемщикам и причины отказа

Уже на начальной стадии заемщик может оценить, под какие условия он подходит. Есть программы, где кредит без первоначального взноса может получить только многодетная семья.

Или другой пример: кредит выдается только под квартиры определенного застройщика, а автомобиль в качестве залога не должен быть старше 2010 года.

Все варианты кредитования, как правило, прописаны во внутренних регламентах банка.

Можно подвести итог, что с большой вероятностью банк выдаст кредит заемщику, который подойдет под все требования конкретной программы и предоставит обеспечение, а также необходимые документы.

В большинстве случаев банк не пойдет на индивидуальные соглашения с заемщиком – этот процесс не выгоден ему.

Но все-таки попробовать можно, если банк изначально согласен на рассмотрение встречных предложений.

Заемщику рекомендуется изучить все предложения на рынке банков, потом сопоставить свои возможности и выдвигаемые требования. Удобнее всего их изучить через интернет-порталы и приложения, сравнивающие варианты на всем рынке.

Отказы банков стандартные: возраст заемщика, малый доход или его шаткое положение, неподходящие поручители. В 2021 году добавились новые основания для отказа – банки не будут выдавать кредит самозанятым, чья сфера будет долго восстанавливаться, и работникам, чье предприятие пострадало в условиях пандемии.

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

vladeephoto.gmail.com/Depositphotos

На современном рынке недвижимости предложения по ипотеке без первоначального взноса есть, но их практически единицы. Объяснение ограниченному количеству таких программ очень простое — банкам невыгодно выдавать займы без каких-либо гарантий. Ведь если заемщик обанкротится, кредитной организации придется нести расходы, связанные с продажей залоговой недвижимости, к которым могут добавиться затраты на судебные тяжбы. «У банков действительно есть основания не доверять заемщикам, у которых нет необходимой суммы на первоначальный взнос: если человек не сумел накопить малую часть от стоимости недвижимости, серьезность его намерений и финансовая дисциплина вызывают сомнения», — рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Именно поэтому банки, предоставляющие возможность оформить ипотечный кредит без накоплений, максимально страхуют свои риски. Например, увеличивают ставку кредитования или предъявляют дополнительные требования в части страхования.

Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Условия ипотеки без первоначального взноса

За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин.

Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги.

Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.

Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.

Особые требования

Из-за существующих рисков банки предъявляют повышенные требования к заемщикам, которые хотят оформить ипотеку без первоначального взноса. Так, обязательно наличие стабильного дохода, который подтверждается справкой 2-НДФЛ с места работы. Индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса вряд ли смогут получить одобрение на такой кредит, отмечает Андрей Колочинский.

Также для получения данной ипотеки важно наличие идеальной кредитной истории за последние 10 лет. «У вас должны быть закрыты кредиты без просрочек на суммы от 500 тыс. рублей и отсутствовать займы в микрофинансовых организациях или частые запросы на их получение.

Еще пристальное внимание будет уделено количеству имеющих кредитов (если они есть) на период рассмотрения заявки по ипотеке и количеству иждивенцев в семье», — рассказывает исполнительный директор кредитного агентства КМ Центр Андрей Колпаков.

Как восстановиться из черного списка банков?

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Процедура и документы

Процедура получения ипотеки без первоначального взноса не отличается от процедуры получения обычной ипотеки: выбор объекта и банка — сбор документов — подача заявки — рассмотрение заявки/одобрение — сделка и ее закрытие.

Что же касается необходимых документов, здесь также стандартный пакет бумаг (паспорт, заверенная копия трудовой книжки, документы, подтверждающие семейное положение), к которому прибавляются справка 2-НДФЛ и документы на залоговое жилье.

Скорее всего, потребуются бумаги, подтверждающие право собственности на это имущество, а также отчет об оценке недвижимости.

Стоит или нет?

Эксперты сходятся во мнении, что ипотеку без первоначального взноса брать не следует. Главный аргумент — по итогу получается слишком большая переплата. Вместе с тем есть несколько ситуаций, когда де-юре предложение по жилищному кредиту предполагает первоначальный взнос, но де-факто выплата из вашего кармана вроде бы отсутствует.

«Хитрый» ход

При отсутствии накоплений на первоначальный взнос некоторые люди, чтобы не оформлять ипотеку по завышенной ставке, привлекают потребительский кредит.

 Однако ставки по нему также высоки, а срок кредитования ограничен.

«Если банк придет к выводу, что заемщик не сможет обслуживать одновременно два кредита, вероятность получить отказ в ипотеке очень велика», — комментирует Андрей Колочинский.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Маткапитал в 2020 году

Программы господдержки

Еще одним маневром по получению ипотеки как бы без «первоначального взноса» можно назвать ситуации, в которых требования банка выполняются с помощью государственной поддержки, например с привлечением средств по программе «Молодая семья» или материнского капитала. «С одной стороны, это не ипотека с нулевым взносом.

С другой, клиент минимизирует количество собственных вложенных средств. Аналогично происходит с механизмом военной ипотеки. И первоначальный взнос, и платежи формируются из средств, поступающих на индивидуальный счет военнослужащего», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Завышенная стоимость жилья в договоре

На рынке вторичного жилья часто можно встретить схему с завышенной стоимостью недвижимости в договоре. Пример прост: квартира продается за 4 млн руб., но на бумаге вы прописываете, что она стоит 5 млн. Далее продавец пишет расписку, что он якобы получил деньги с разницей в 1 млн. Банк рассматривает эту сумму как первоначальный взнос и выдает ипотеку на остаток на стандартных условиях.

«Нужно понимать, что это незаконно. Все аналитические документы будут выступать доказательствами подобного обмана. И есть большой риск, что банк вас разоблачит. Что будет дальше — вариантов масса: от внесения вас в черный список до возбуждения дела о мошенничестве», — предупреждает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса или нет — решать вам. Однако перед тем, как окончательно определиться, рассмотрите все возможные варианты. В том числе и льготную ипотеку под 6,5%.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?
  • Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества
  • 20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку
  • Как получить от банка специальные условия по ипотеке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ипотека для пенсионеров

Первичный рынок — 8,69% / 8,09% на крупные суммы кредита (при сумме кредита от 6 млн ₽ в Москве и МО, в Санкт-Петербурге и ЛО и в других регионах РФ)

Вторичный рынок — 8,89%/7,99% при первоначальном взносе от 50% включительно (не применяется, если объектом недвижимости является жилой дом с участком)

-0,3% Покупка недвижимости у ключевого партнера Альфа-Банка

-0,4% Покупка недвижимости у Exclusive-партнера Альфа-Банка

-0,4% Зарплатным клиентам Альфа-Банка и Клиентам A-Private

+0,5% — ипотека по паспорту. Вам не нужно приносить весь пакет документов. Достаточно паспорта РФ.

+0,5% — для ИП и собственников бизнеса.

+0,5% — для ИП по двум документам

+2% — отказ от страхования жизни.

+2% — отказ от страхования титула. Титульное страхование покрывает риск, если вашу сделку по покупке недвижимости признают недействительной или незаконной.

+4% — отказ от страхования жизни и титула

+1% — если объектом недвижимости является Жилой дом с земельным участком

Альфа-Банк предлагает пенсионерам кредиты на приобретение нового и строящегося жилья. Действует программа рефинансирования и ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Мы кредитуем граждан России не старше 70 лет, зарегистрированных в регионе присутствия банка. Максимальный возраст заёмщика указан на момент полного погашения кредита.

У нас понятные условия кредитования: нет скрытых комиссий и штрафов за досрочное погашение. Вы можете привлекать до 3 созаёмщиков, указывать источники дополнительного дохода.

Мы снижаем ставки при быстром выходе на сделку. Пенсионерам доступны дополнительные скидки при покупке недвижимости у ключевых партнёров Альфа-Банка. Льготные условия действуют для тех, кто получает пенсию и другие социальные выплаты на дебетовые карты банка.

Преимущества пенсионной ипотеки

Мы выдаём ипотечные кредиты на выгодных условиях:

кредитный лимит — до 20 млн рублей;

минимальный первоначальный взнос — от 20%;

 стартовая процентная ставка ­— от 8,59%;

 период кредитования — до 30 лет.

При оформлении кредита требуется обязательное страхование недвижимости, а также жизни и здоровья заёмщика. Узнайте больше об условиях кредитования пенсионеров по телефону или на сайте.

Воспользуйтесь онлайн-калькулятором, чтобы определить размер ежемесячных платежей и предварительную ставку по ипотеке. Вы можете менять параметры: срок кредитования, сумму первоначального взноса и общую стоимость недвижимости.

Ипотекой от Альфа-Банка удобно управлять через мобильное приложение или интернет-банк. Вносите платежи или погашайте кредит досрочно со смартфона или ПК.

Как взять ипотеку в Альфа-Банке

Заполните онлайн-заявку и узнайте решение за 2 минуты. Выберите квартиру и приходите с документами в ближайший офис банка.

Перечень необходимых документов для пенсионеров зависит от выбранной кредитной программы. Итоговая ставка рассчитывается индивидуально при рассмотрении заявки.

Адреса центров ипотечного кредитования

Подробнее об условиях

Процентная ставка от 5,29%
Сумма кредита До 50 000 000 ₽
Срок кредита До 30 лет
Первоначальный взнос от 10%

Другие предложения по ипотеке

Как купить квартиру без первоначального взноса по ипотеке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Схема 1: Взять в одном банке потребительский кредит на первоначальный взнос, в другом — ипотеку

Как это работает: потребительский кредит становится первоначальным взносом, без которого ипотеку не дадут.

Главное условие — действовать быстро и соблюдать очерёдность процессов: одобрение ипотеки в одном банке, получение потребительского кредита в другом, получение ипотеки.

Если сначала оформить и получить потребительский кредит, а  потом пойти за ипотекой, есть большой риск, что в ней будет отказано из-за высокой кредитной нагрузки.

Кейс от покупателя недвижимости Павла К.:

«Я оформлял одновременно потребительский кредит в одном банке и ипотеку в другом. Весь пакет документов у меня был подготовлен заранее.

Для первоначального взноса я брал потребительский кредит 500 000 рублей. Банку, который выдал мне ипотеку, я, разумеется, не сообщал, откуда у меня средства на первый взнос.

Понимая, что кредитная история обновляется ежемесячно, все процессы, в том числе предварительное одобрение по ипотеке, я проводил в рамках одного месяца — это более чем реально, потому что все банки готовы оперативно обрабатывать ваш запрос на кредитование. Сегодня потребительский кредит я закрыл и продолжаю выплачивать ипотеку».

  • Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «В идеале оба договора — и кредитный по ипотеке, и потребительский — подписываются в один день, и вы сразу же делаете первый взнос.
  • Как показывает практика, при таком раскладе — если у банков нет времени перепроверить кредитную историю, потому что информация о потребительском кредите ещё не попала в кредитное бюро — всё проходит довольно легко».
  • При заполнении заявления на ипотеку банк, скорее всего, не будет спрашивать, откуда у вас сумма на первоначальный взнос — для него важно, что сделка состоится, а его риски нивелируются тем, что у него в залоге объект недвижимого имущества.

Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «Банк может отказать в выдаче кредита на любом этапе сделки. Если в процессе проверки банк всё же узнает, что у вас два кредита, а подтверждённого дохода на выплату обоих не хватает, он вправе отказать в кредитовании даже в день выдачи кредита».

Добавляет Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н. (@finansovaia_nadezhda): «Важный момент относительно потребительских кредитов: зачастую клиенты банка отказываются от финансовой защиты — страховки. Она оформляется на случай потери работы, утраты трудоспособности или смерти заёмщика.

Страховка прибавляется к основному телу кредита. Из-за этого ежемесячные платежи немного увеличиваются, и заёмщики отказываются её оформлять, чтобы сэкономить. На деле получается не всегда: при отказе от финансовой защиты банк, скорее всего, повысит процентную ставку по самому кредиту.

Поэтому считайте и сравнивайте, как выгоднее».

Плюс схемы: доступность и простота реализации. Пакет документов в каждом банке стандартный, сроки рассмотрения вашей заявки на ипотеку — от нескольких часов до недели, потребкредита — до пяти рабочих дней. 

Минусы схемы: большая кредитная нагрузка и большая переплата процентов. 

Риски: невыплата кредитов в случае потери постоянного дохода. Если при этом заёмщик никак не взаимодействует с банком (не предоставляет справки о потере трудоспособности, не объясняет причины невыплат), есть риск, что дело будет передано в суд, имущество конфисковано, а счета арестованы.

Схема 2: «Пакетные» предложения по кредитам от банков или ипотека без первоначального взноса (бывает и такая!)

Есть банки, которые сами «упаковали» первую схему и стали предлагать «инновационные программы двойного кредитования». Такой продукт зачастую представляется как «ипотека плюс потребительский кредит на ремонт». Сумма «на ремонт», как правило, и уходит на погашение первого взноса.

Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н. (@finansovaia_nadezhda): «Банки идут на это, потому что для них ипотека — наиболее привлекательный продукт.

Но, выдавая двойной кредит, банк должен быть уверен в платёжеспособности клиента, поэтому тщательно проверяет кредитную историю и общую долговую нагрузку семьи.

Кроме того, банк может перепроверить документы на объект недвижимости, чтобы убедиться, что в случае, если клиент не сможет платить, он погасит обе задолженности, продав квартиру.

Предположить, получите вы одобрение или отказ по кредиту, довольно сложно: в каждом банке существует автоматизированная система определённых триггеров. У меня есть кейсы, когда, предоставляя справку о доходах в свободной форме, люди получали несколько ипотечных кредитов».

Некоторые банки всё-таки вышли на рынок с предложением ипотеки с нулевым первоначальным взносом. Как утверждает Алексей Пискорский, такие программы в основном предлагаются с целью покупки жилья в новостройках, и ставка в этом случае выше стандартной ставки по ипотеке этого банка на 3–4%.

  1. Плюс схемы: в отличие от схемы один, вам не нужно готовить двойной пакет документов и думать о сроках получения кредитов в двух банках.
  2. Минусы схемы: скорее всего, банк предложит очень высокую ставку по кредиту, а значит, и переплата по нему будет очень большая. 
  3. Риски: не факт, что большую кредитную нагрузку вообще одобрят.

Что ещё не так со схемой «Потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке»

Комментирует эксперт по недвижимости Руслан Соешев:

«Чаще всего причина, почему покупатели недвижимости соглашаются на двойные кредитные истории — психологическая: они не умеют копить.

Из-за доступности кредитных продуктов у людей возникает желание воспользоваться сразу всеми предложениями от банков. По сути, это вопрос культуры потребительского поведения.

Но если мы говорим об экономической целесообразности этих действий, то чаще всего люди переплачивают банкам очень большие суммы».

Простая арифметика:

Мы покупаем квартиру за 6 млн рублей в ипотеку под 9% годовых сроком на 20 лет. Для первоначального взноса, во многих банках это 10%, нам нужно 600 000 рублей, лучше — 20%, то есть 1 200 000. Рассмотрим затраты и переплату для трёх кейсов — когда первоначальный взнос есть и приходится брать в кредит у банка 10% или 20% от стоимости квартиры.

Копим первоначальный взнос 10%

В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 6 229 262 рубля. А всего за 20 лет придётся отдать 11 629 262 рубля. В месяц при этом нужно будет платить 48 658 рублей. 

Переплата: 6 229 262 рубля

Копим первоначальный взнос 20%

В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 5 559 994 руб. А всего за 20 лет придётся отдать 10 359 994 руб. В месяц при этом нужно будет платить 43 186 рублей. 

  • Переплата: 5 559 994 рубля
  • Берём первоначальный взнос 10% в кредит
  • А если первоначальный взнос, 600 000 рублей, вы брали по потребительскому кредиту со ставкой 10% годовых на 5 лет, вы переплачиваете 164 880 рублей только за этот кредит и увеличиваете общую кредитную нагрузку ещё на 12 748 рублей в течение следующих 60 месяцев.
  • Переплата: 6 394 142 рубля
  • Берём первоначальный взнос 20% в кредит

Ставка на такие суммы потребкредитов, как правило, ещё выше, так как срок нашего кредита будет  больше, допустим 10 лет под 12% годовых.

Только по потребительскому кредиту переплата в этом случае составит 865 841 рубль. А в месяц придётся отдавать 17 216,51 рубля за потребительский кредит и 43 186,85 рубля за ипотеку 4,8 млн рублей.

Всего первые 10 лет придётся выплачивать банкам чуть больше 60 000 рублей ежемесячно.

Переплата: 6 429 811 рублей

Переплата получается не такая уж и большая, но в случаях с потребительским кредитом ежемесячный взнос по двум кредитам увеличится на 12 000 —13 000 рублей. В год это уже солидная сумма.

Схема 3: Завышение цены в договоре купли-продажи на сумму первоначального взноса

Как это работает: покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости недвижимости в договоре на сумму, равную первоначальному взносу. Например, если квартира стоит 3 млн. рублей и взнос равен 300 тыс. рублей, в договоре указывается, что стоимость недвижимости — 3,3 млн. рублей. Продавец пишет расписку для банка о том, что первоначальный взнос им уже получен.

Иногда, как утверждают покупатели, таким образом договориться можно даже с компанией-застройщиком.

Кейс от покупателя недвижимости на первичном рынке Натальи Г.:

«О том, что некоторые застройщики работают по схеме завышения стоимости цены в договоре, мне рассказали знакомые. Я выбирала между двумя объектами недвижимости — один застройщик сообщил, что с завышением они не работают, а второй сам проявил инициативу.

От застройщика я получила платёжную квитанцию о внесённой сумме — 300 с небольшим тыс. рублей. Договор купли-продажи был заключён на 2,1 млн. руб., а ипотека составила 1,8 млн. рублей.

После подписания договора о кредитовании мы заключили с застройщиком дополнительное соглашение об уменьшении стоимости покупки. При этом банк этой информации не имеет — я просто ежемесячно выплачиваю ипотеку на одобренную изначально сумму».

Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Не стоит забывать, что любому объекту, по которому банк одобряет ипотеку, даётся оценка стоимости независимой компанией. В 99% случаев эта цена будет ниже рыночной.

В чём здесь нюанс: банк, скорее всего, не даст вам кредит на сумму, превышающую стоимость, установленную оценочной компанией. Даже если изначально банк одобрил вам кредит на 3,3 млн. рублей, но ваша квартира была оценена на 2,9, вам предложат сумму кредитования 2,9 млн. минус первоначальный взнос. А найти оценочную компанию, которая сможет завысить стоимость недвижимости, очень непросто».

Юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «Не каждая оценочная компания пойдёт на завышение стоимости квартиры, потому что для этого приходится „искусственно“ поднимать рынок, создавать фейковые объявления с аналогичными квартирами по завышенной цене и держать необходимый ценовой диапазон две-три недели. К тому же увеличиваются расходы покупателя на такую оценку: если стоимость обычной оценки составляет 4000–5000 тысяч рублей, то цена оценки с завышением колеблется от 30 000 до 50 000 рублей.

Увеличиваются сроки подготовки оценки, так как нужно время для „раскачивания“ рынка, чтобы выйти на нужный уровень цены. И эти сроки могут затянуться. Соответственно, затягиваются сроки выхода на сделку. Не каждый продавец готов столько ждать, и сделка может не состояться».

Кейс от покупателя недвижимости на вторичном рынке Ирины М.:

«Нам удалось договориться с продавцом и завысить стоимость квартиры по договору, но совсем без первоначального взноса провести сделку не получилось.

Дело в том, что банк, который выдавал нам ипотеку, проводил верификацию оценочной деятельности — сначала нам одобрили одну сумму, а как только мы вышли на сделку, её сократили. Поэтому первоначальный взнос продавцу мы всё равно выплачивали, пусть и меньше, чем он был по договору».

Комментирует эксперт по недвижимости Татьяна Романова: «Не каждый продавец недвижимости, особенно на вторичном рынке, и не каждый риелтор согласится на реализацию такой схемы — думаю, половина назовёт завышение цены в договоре мошенничеством.

В этой схеме, на первый взгляд, собственник ничем не рискует: в результате он получает те же 3 млн. рублей, на которые изначально претендовал. Но в случае возникновения форс-мажорных ситуаций по сделке — если договор по какой-то причине  расторгнут — собственник должен будет вернуть покупателю не 3 млн. рублей, а на 10% больше. Как мы понимаем, эти 10% на самом деле он в руках не держал».

Комментирует юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «И покупатель, и продавец должны осознавать, что схема с завышением незаконна. Если обман вскроется, в лучшем случае банк откажет в выдаче кредита.

В худшем — если схема с завышением станет известна после того, как кредитные средства всё же были выданы заёмщику, а он не справился с завышенной финансовой нагрузкой и не смог выплатить кредит банку, в этом случае стороны могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.

1 Уголовного кодекса РФ — Мошенничество в сфере кредитования.

Статья предусматривает наказание в виде штрафа до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период до одного года либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до 2-х лет, либо принудительные работы на срок до 2-х лет, либо арест на срок до 4-х месяцев.

Если будет установлено, что деяние совершено группой лиц по предварительному сговору, то санкции тяжелее. Максимально — лишение свободы на срок до 4-х лет».

Плюсы схемы: несмотря на то, что многие покупают квартиры таким способом, на плюсах мы останавливаться не будем, так как схема незаконная.

Минусы схемы: это незаконно. Вы обманываете банк и пишете в договоре, который регистрирует государство, ложную информацию. Плюс найти продавца, который согласится на эту схему будет непросто. Скорее всего, согласятся те, кто очень долго не может продать квартиру, или, наоборот, продаёт срочно. И то, и другое на рынке недвижимости довольно подозрительно.

Для продавца минусов ещё больше. Во-первых, он становится соучастником мошенничества, от которого ничего не выигрывает. Во-вторых, если продавец квартиры владел ею менее 3-х лет, ему нужно платить налоги на доход от её продажи, в том числе и с тех самых 300 000 рублей, которые продавцу не выплачивали. Вот тут мы подробно разбирали, как платить налоги с продажи и как их уменьшить.

Логично, что продавцы часто отказываются от подобной схемы, потому что плюсов для них в ней нет.

Риски: если схема вскроется, можно попасть в тюрьму. Поэтому будьте осторожны.

Авторы: Мария Виноградова. Иллюстратор: Егор Шатохин.

Ипотека для пенсионеров без первоначального взноса – Кредиты пенсионерам

Банки пересмотрели видение финансовой состоятельности получателей пенсий, и ипотека для пенсионеров без первоначального взноса в большинстве из них стала вполне реальной. Как оформить ипотечный кредит, не имея стартового капитала, на что обратить внимание заемщику-пенсионеру — далее.

До некоторых пор преобладала идея, что с достижением пенсионного возраста кредитоспособность заемщиков снижается.

Но так ли это в действительности? Ведь многие пенсионеры, наряду с получением социальных выплат, продолжают успешно работать, получают официальную заработную плату, и с достижением возраста пенсии наоборот, улучшают платежеспособность. При покупке жилой недвижимости в кредит, им доступно ипотечное кредитование на срок 10-15 лет.

Есть категории пенсионеров, получивших право на пенсионные выплаты в сравнительно молодом возрасте — военнослужащие, сотрудники военизированных подразделений МЧС, органов охраны правопорядка, спортсмены, балетмейстеры. При выходе на пенсию в 35-45 лет, они могут оформить банковскую ипотеку, участвовать в семейных ипотечных программах с господдержкой и выплатой займа на протяжении 20-25 лет.

Что важно для банков

Правила банков при оформлении традиционны:

  • российское гражданство и отметка в паспорте о постоянной регистрации;
  • оформление займа в банковской структуре, расположенной в регионе проживания или нахождения покупаемой недвижимости;
  • наличие официальных источников доходов, что подтверждается документально (например, формой 2-НДФЛ);
  • кредитоспособность и соответствие запрашиваемой кредитной суммы имеющимся доходам;
  • наличие первоначальных средств;
  • благоприятная кредитная история.

Один из важных вопросов в кредитовании пенсионеров — возраст соискателя. Требования банков таковы: на момент завершения выплаты кредита или ипотеки возраст заемщика должен быть не более 65-ти, а в некоторых случаях допускается 70-75 лет.

Часто банки-кредиторы применяют семейное кредитование, когда наряду с заемщиком-пенсионером солидарную ответственность по кредиту берут 1 или 2 созаемщика, с достаточной кредитоспособностью, как правило, близкие родственники.

К ним применяют аналогичные возрастные требования.

Немаловажное требование для ипотеки — открытие в кредитующем банке дебетового счета для получения пенсии.

Тогда учреждение обладает информацией о суммах поступлений и доходах заемщика. Иногда условия для клиентов-пенсионеров более лояльны.

Еще один важный момент в кредитовании пенсионеров — страхование. Большинство кредиторов займы клиентам старшего возраста рассматривают как рискованные финансовые услуги.

Ведь с возрастом, растет вероятность потери работы, болезней и даже смерти, что в итоге может сказаться на погашении кредита.

Чтобы минимизировать убытки, банки рекомендуют соискателю страхование объекта залога (обязательно по ФЗ-102 Об ипотеке, ст. 31, п.1 (скачать)), а также жизни и здоровья.

Стартовый взнос при покупке жилой недвижимости: сколько

При покупке жилой недвижимости в кредит, от заемщика требуются средства на первоначальный взнос. В зависимости от программы кредитования размер стартовых средств составляет:

  • у готового или строящегося жилья первичного рынка — от 10-15% цены объекта;
  • для приобретения жилой недвижимости по программам реновации, господдержки семей с детьми — от 20%;
  • для индивидуального жилищного строительства или возведения загородного дома — от 25%.

Получается, что у заемщика собственных средств должно быть около четверти стоимости приобретаемой или строящейся недвижимости. Подчас это приличная сумма, которой в семейном бюджете может и не быть, что осознают кредиторы. Поэтому предлагают будущим заемщикам «обходные» пути для получения кредита без первоначального взноса.

Как пенсионеру взять ипотеку без первоначального взноса

Среди программ кредитования, которыми воспользуются клиенты-пенсионеры, не задумываясь о сумме стартовых средств — кредит под залог существующей жилой недвижимости. В обеспечение займа банку можно предложить квартиру или дом, имеющиеся в собственности. Сумма доступного кредита составит 60-70% стоимости жилья, передаваемого в залог. Преимущества способа очевидны:

  • банку передается в залог жилье вторичного рынка;
  • многие кредиторы такой вид займа рассматривают как нецелевой, который можно использовать не только на покупку жилья, но и на ремонт или приобретение авто;
  • сравнительно невысокая процентная ставка — 13-15% в год;
  • срок кредитования может достигать 10-15 лет.

Среди особенностей программы — требования выдвигаются также к объекту недвижимости:

  • полностью оформленные правоустанавливающие документы на жилье, земельный участок;
  • отсутствие среди прописанных лиц несовершеннолетних и недееспособных;
  • удовлетворительное техническое состояние.

РЕКОМЕНДУЕМ:  Все про ипотеку для пенсионеров в ВТБ банке

Один из способов оформить ипотеку, не имея средств на первоначальный взнос — получить потребительский кредит на недостающую сумму. Особенности такого займа для пенсионера-заемщика:

  • кредитование проводится на срок до 5-ти лет;
  • сумма кредита сравнительно небольшая — 3-5 млн. руб.;
  • процент платы по кредиту возрастает с увеличением его суммы;
  • для участников зарплатных проектов или держателей пенсионного счета применяются скидки лояльности, оформление проводится по двум документам;
  • не требуется привлечение созаемщиков.

Способ избежать первоначального взноса — покупка квартиры на вторичном рынке в кредит с завышением стоимости. Схема сделки такова:

  1. Соискателю кредита необходимо найти квартиру, которая бы продавалась по стоимости ниже рыночной примерно на 20-25%. Такие ситуации возможны, если продавец меняет место проживания и ему срочно необходимо продать недвижимость.
  2. Согласуют с банком покупку такого жилья в кредит.
  3. Обращаются в оценочную компанию, которая определит реальную рыночную стоимость объекта.
  4. Продавец выдает покупателю расписку в получении задатка (скачать пример заполнения) и ее предоставляют в банк для подтверждения оплаты первоначального взноса.
  5. Регистрируется сделка купли-продажи. При ее оформлении в договоре указывают завышенную стоимость квартиры на сумму первичного взноса.
  6. Банк оформляет кредит покупателю на сумму за вычетом первоначальных средств.

Чтобы стороны сделки достигли паритета, составляется еще одна расписка, в которой покупатель подтверждает возврат средств продавцом. Как причину возврата, указывают недостатки в техническом состоянии квартиры.

Что доступно «молодым» пенсионерам

Клиентам банка, вышедшим на пенсию в сравнительно молодом возрасте, и имеющим достаточный уровень доходов, доступен любой кредит или ипотека. Кроме названных, это могут быть:

Если первые две программы предусматривают пусть небольшой, но первоначальный взнос, то ипотека с применение материнского капитала позволяет погасить его банку целевыми средствами. Для этого:

  • согласуют с кредитором покупку недвижимости;
  • получают разрешение кредитора на погашение первоначального взноса средствами маткапитала;
  • обращаются в отделение Пенсионного фонда за оформлением сертификата (скачать заявление);
  • предоставляют сертификат в банк для погашения части кредита средствами целевого фонда.

Преимущества такого способа для заемщика очевидны. Поскольку программа предусматривает улучшение жилищных условий семьи, заемщик может купить объект не только на первичном рынке, но и на «вторичке». Средства можно использовать на ремонт недвижимости, реконструкцию, а также на строительство.

Банки и ипотечные кредиты: условия и ставки

В таблице представлены банки-кредиторы, где может быть оформлена ипотека пенсионерам без первоначального взноса.

Как улучшить условия кредитования пенсионеру

Снизить процентные ставки по кредиту заемщику-пенсионеру возможно так:

  • открыть зарплатный и пенсионный счет в кредитующем банке;
  • застраховать ипотечную недвижимость, оформить личное страхование;
  • оформить электронную регистрацию сделки;
  • купить у банка залоговую квартиру.

Часто при банках аккредитованы компании-застройщики, предлагающие на продажу готовую недвижимость со скидкой от застройщика, что может снизить кредитную ставку на 1-2%.

Как определить собственную платежеспособность

Прежде чем приступить к оформлению кредита, собирать пакет документов, банки предлагают заемщикам-пенсионерам предварительную оценку кредитоспособности. Для этого, на сайтах размещают специальную программу — калькулятор ипотеки, для пенсионеров без первоначального взноса, с помощью которой можно рассчитать основные параметры будущего кредита. Работает просто:

  • вносят данные о предполагаемой сумме и сроке пользования кредитом;
  • отмечают «галочками» в специальных полях особенности займа — например, получение пенсии или зарплаты в банке, оформление страховки, право на маткапитал;
  • в итоге получают сумму ежемесячного погашения и общей переплаты по кредиту.

Если предварительные результаты удовлетворяют, приступают к переговорам с банком об оформлении.

Заключение

Как показывают исследования социума, пенсионеры — достаточно инициативная часть общества. Многие не спешат воспользоваться заслуженным отдыхом, а трудятся, помогают подрастающему поколению, путешествуют. В основе активной жизненной позиции — финансовая состоятельность, в которой немаловажную роль играет банковское кредитование.

Оцените автора (3

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector