Обмен квартир по Трейд Ин – как это работает – консультации по ипотеке

Обмен квартир по Трейд Ин - как это работает - консультации по ипотеке

Кому нужен обмен?

Причин приобретения квартиры в новостройке по этой схеме может быть много: один хочет улучшить свои жилищные условия, другой — расширить пространство для семьи, третий — повысить класс недвижимости, а кому-то надо разъехаться. Во всех этих случаях метод зачета жилья эффективен.

Программа trade-in знакома многим по автомобильному рынку. Да и на вторичном рынке недвижимости встречные покупки давно в ходу. А вот застройщики оценили этот вариант не так давно.

«Наша компания имеет стабильный спрос на продукт trade-in. Санкт-Петербург — большой город, в котором у населения разные жилищные потребности. Кто-то мечтает о квартире в центре города, копит деньги, чтобы сменить свое жилье на более престижный район, а кому-то, наоборот, по душе спокойное, тихое место, но зато хочется жить просторнее.

А есть и другая категория людей – они давно планируют переезд из старой квартиры в новостройку, где до них никто не жил, все инженерные коммуникации проложены из новых качественных материалов с учетом энергосберегающих и других инновационных технологий. И часто не хотят менять район, где все привычно и быт налажен.

Теперь эти желания может осуществить программа trade-in.

Схема обмена жилья в компании «Л1» очень простая, и вся процедура оформления документов проходит довольно быстро.

Клиент оформляет договор на покупку квартиры по фиксированной цене, выплачивает первый взнос, далее ему дается время на реализацию старой квартиры, чем займется аккредитованное в компании агентство недвижимости.

Наши партнеры имеют большой опыт, поэтому вопрос решается оперативно. В итоге через 3–6 месяцев клиент въезжает в свою новую квартиру», – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Обмен квартир по Трейд Ин - как это работает - консультации по ипотеке

директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова

Правда, иногда у клиентов бывают завышенные ожидания по стоимости их жилья. Поэтому прежде, чем воспользоваться данной схемой, следует реально взвесить все за и против. Тем более что на этапе принятия решения о заключении договора застройщик оценит стоимость и ликвидность объекта, проведет анализ документации.

Исходя из этого будут даны рекомендации по цене и установлены сроки реализации вторичной недвижимости. На сроки, помимо цены и ликвидности, может влиять наличие неузаконенных перепланировок, необходимость обращения в РОНО и другие факторы.

После этого появится возможность реально оценить свой финансовый потенциал и готовность к переезду.

На этапе реализации объекта недвижимости клиента агентство – партнер компании «Л1» обязательно контролирует количество звонков и показов.

Если в течение первого месяца будет низкий интерес, то клиенту, скорее всего, предложат один из двух вариантов: снизить стоимость квартиры или воспользоваться ипотекой или рассрочкой.

В большинстве случаев объединенный ресурс застройщика и партнерского агентства недвижимости, используемый для рекламы квартиры, и ее грамотная экспертиза позволяют в течение 3–4 месяцев продать старое жилье.

Преимущества программы

Программа trade-in имеет ряд преимуществ для покупателя. Самое главное для клиента – это то, что он экономит время и деньги. Многие застройщики полностью или частично компенсируют затраты на услуги агентства недвижимости, которое реализует старую квартиру.

А принцип «одного окна» минимизирует количество документов и их копий, ведь оформлением и реализацией старой квартиры занимаются застройщик и партнерское агентство недвижимости. При этом вы не будете тратить время и силы на поиск покупателей и переговоры с ними.

Кроме того, известно, что более современное комфортное жилье дорожает быстрее, чем вторичка. При заключении договора и оплате первого взноса цена на новостройку фиксируется.

Приобретая квартиру на ранней стадии строительства, клиент зачастую покупает ее по более низкой цене, чем в момент, когда дом построен.

Помимо этого, клиент может быть уверен в надежности и безопасности сделки и при этом сэкономить на услугах юриста.

«Клиент получает возможность при небольшом первом взносе приобрести нужную квартиру и спокойно продавать имеющуюся при помощи надежного партнера. Цена приобретаемой квартиры зафиксирована в договоре и не подлежит изменению.

Преимущество программы trade-in в нашей компании – это небольшой первый взнос – от 5%, а также возможность внесения второго взноса по договору после продажи собственной квартиры без промежуточных платежей – в срок 3–6 месяцев», – отмечает Надежда Калашникова.

В компании «Л1» есть ряд и других преимуществ, помимо стандартного набора опций. Менеджер-куратор контролирует процесс продажи квартиры и, соответственно, своевременную оплату остатка.

Если продажа вторичного жилья затянулась, менеджер окажет содействие и предложит другие варианты для успешного завершения сделки. Чаще всего клиент продлевает договор при небольшой просрочке.

Этот вариант удобен для тех, у кого на дату оплаты второго взноса уже есть документы на продажу квартиры, которые находятся на регистрации.

«В этом случае мы понимаем, что в ближайшее время покупатель внесет недостающую сумму и выполнит перед нами все обязательства, поэтому компания «Л1» идет навстречу и продлевает договор на необходимое время», – уточняет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Также в компании «Л1» можно расторгнуть текущий договор и заключить новый на нужную квартиру на новых условиях. В этом случае покупатель квартиры не будет платить штраф, но оформление жилья будет осуществляться по текущей стоимости.

Не такой частый, но возможный способ в программе trade-in – это переход на ипотеку. В этом случае недостающую сумму клиент может оплатить, воспользовавшись кредитом. Чаще всего это небольшие суммы, которые владелец квартиры погашает за короткий срок, в отличие от покупки жилья с помощью программы классической ипотеки.

Как выбрать застройщика?

Сегодня ряд застройщиков предлагают схему покупки нового жилья по системе trade-in. У каждого есть свои условия при оформлении договора и нюансы работы. Как же найти «того самого», где и условия покупки/продажи будут выгодными, и выбор квартир подходящий?

Обмен квартир по Трейд Ин - как это работает - консультации по ипотеке

Безусловно, самое простое правило – клиенту необходимо обратить внимание, есть ли у данного застройщика услуга trade-in на конкретную квартиру. Плюс хорошо бы прицениться, сколько стоит собственная жилплощадь на рынке вторичного жилья, чтобы понимать, какова будет разница, которую нужно будет доплатить за новую квартиру.

«Далее необходимо понять, планируете ли вы в перспективе продать и эту квартиру. А такой вариант всегда возможен – порой по не зависящим от нас причинам.

Поэтому лучше выбирать квартиру с хорошей ликвидностью, которая зависит в первую очередь от местоположения.

Все наши дома расположены в благоустроенных районах города недалеко от метро», – делится опытом директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Компания «Л1» предлагает большой выбор квартир и планировочных решений в жилых комплексах «Лондон Парк» в Выборгском районе и «Маршал» в Калининском. Практически все квартиры можно приобрести по системе trade-in.

После того как вы определились с локацией, стоит узнать, с какими банками и на каких условиях работает выбранный застройщик.

К примеру, компания «Л1» сотрудничает с ведущими банками страны, которые предлагают самые выгодные условия ипотечного кредитования.

При любой форме оплаты покупка квартиры в новостройке от компании «Л1» с помощью системы trade-in будет удобной и займет минимум времени.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Как обменять квартиру в ипотеку по трейд-ин – Описание процесса, риски

Процесс трейд-ин становится все более популярным. Суть заключается в покупке нового объекта в обмен на старый. При этом снимается значительная часть суммы. Застройщик может брать квартиру покупателя, а затем продавать её. Изначально услуга пришла из автомобильного сервиса, однако продажа квартиры по trade in занимает чуть больше времени и требует знаний.

Преимущества и недостатки

Итак, начнем с достоинств:

  1. Уходит меньше времени на продажу квартиры. Чем больше комнат в квартире, тем дольше она продаётся. Можно прождать от месяца до года, а при продаже квартиры по trade in тратится 2-3 недели.
  2. Минимум вашего времени. Вам не надо заниматься поиском покупателей или платить риелтору. Вместо вас этим будет заниматься подрядчик.
  3. Оперативность. Сделка по трейд-ин заключается сразу по двум договорам: о продаже старой квартиры и о покупке новой.
  4. Агентство полностью занимается пиаром вашего жилья.
  5. Услуга содействия в выборе оптимальной ипотеки.
  6. Безопасность. Агентство имеет профессиональных юристов, которые контролируют сделку от начала и до конца (по статьям 567-571 ГК РФ обмена объектов).

А теперь переходим к недостаткам:

  1. Потеря денег. Около 15-20% уходит на оплату комиссий, сделок. За рыночную цену можно продать более выгодно, однако данная уплата идет в счёт времени.
  2. При покупке новостройки из-за быстрой продажи вам придётся ждать готовности эксплуатации жилья. Перед этим необходимо договориться с покупателем, что вы не съедете до постройки жилого комплекса. К фиксированию новой жилой площади это не относится, то есть цена на строящуюся квартиру не поднимется.
  3. Требования к жилью. Иногда есть даже зоны, которые в таких сделках не участвуют (например, в Подмосковье). Продаваемый жилой объект должен быть в идеальном состоянии, здесь не получится продать жильё с дефектами.
  4. Доплата при необходимости. Из-за снижения цены часто ипотека полностью не выплачивается. Поэтому договор оплачивает часть суммы, остальную часть по договору вы обязуетесь доплатить.
  5. Застройщик предлагает только конкретные квартиры в своем жилом комплексе, поэтому нет широкого выбора.
  6. Есть риски быть обманутым. Иногда застройщик специально вынуждает снижать цену на продаваемое жильё, поэтому перед этим необходимо фиксировать цену по договоренности. Тогда таких проблем не возникнет.
Читайте также:  Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку - консультации по ипотеке

Для человека важно, чтобы его жилая площадь быстро продалась. Полученные деньги пойдут в уплату части ипотеки.

Эксперты советуют пользоваться трейд-ин, если существует риск упустить жилой комплекс в хорошем состоянии. Трудно найти подходящий район со всеми удобствами. Если вы его нашли, то лучше воспользоваться trade in.

Виды трейд-ин

  1. Экстренная услуга трейд-ин. Она подходит для экстренных ситуаций, чтобы вы смогли быстрее продать квартиру. Сначала застройщик срочно выкупает у клиента старую квартиру. Оформление договоров может быть назначено даже на следующий день. В спешке не забудьте просмотреть правильность условий договоров.

    Срочная продажа происходит из-за снижения цены. Рыночная стоимость старого жилья снижается на 40%, поэтому её быстро покупают. Данная схема очень невыгодна, ведь покупатель может потерять до 500 000 ₽. Однако этим оплачивается время покупки.

  2. Услуга через агентство.

    Вы передаете старую квартиру на реализацию агентству, которое продаёт новостройки. Новое жильё бронируется в жилом комплексе по фиксированной цене на 1 месяц. Снижение цены на 10-20% (также зависит от состояния старой квартиры).

  3. Услуга без фиксирования.

    Похожа на вторую услугу, но новую квартиру не фиксируют. Её цена может повыситься, тогда вы уже будете покупать её по новой цене. Зато при данном варианте вы сможете более выгодно продать свою жилую площадь. Бронируют новую квартиру на неопределенный срок.

    При выборе такого варианта нужно понимать реализацию своей квартиры и нового жилья. Если новостройка достаточно привлекательна по месту, внешним характеристикам, то цена может легко повыситься, а выгода со старой квартиры уйдет на оплату ипотеки по более высокой цене.

  4. Объединение 2 и 3 пункта.

    Наиболее оптимальный вариант, при котором цена новой квартиры фиксируется на 3 месяца. Старая квартира за такой срок точно успеет продаться по трейд-ин. Вам не нужно уменьшать стоимость своего жилья, чтобы выгодно купить жилую площадь. Вариант сочетает в себе 2 схемы.

    Вы покупаете дешевле новую квартиру, а старую продаёте дороже. Застройщик может иметь собственную фирму или агентство недвижимости. Именно через агентство безопаснее заключать сделки. Система обмена набирает обороты, следовательно, агентств становится больше.

Условия сделки

Услуга трейд-ин доступна не для каждого человека. Квартира должна быть с хорошим ремонтом, благоприятным месторасположением. Ваши документы на жилую площадь должны быть заранее подготовлены. Необходимо убедиться о наличии всех нужных бумаг. Важно понимать, что ваше жильё застройщику также нужно продать.

Параметры для оказания услуги ипотеки по трейд-ин:

Цена Требования к жилой площади Требования к дому Перепланировки Доп. условия
До 6000000 ₽. Собственная целая жилая площадь с подтверждением (не доля). Дом в приемлемом состоянии. Если вы купили квартиру в 1959 году, то вряд ли кто-то предложит вам трейд ин услугу. Поэтому дом должен быть выше пяти этажей, без износов и перекрытий, в черте города. Если он числится в аварийном состоянии, то вы не сможете совершить сделку. Согласованы. Строящаяся квартира в домах города-парка.

Снизить цену могут и на 100 000 ₽ (оценить квартиру не в 2 000 000 ₽, а в 1 900 000 ₽), хотя рыночная стоимость выгоднее. Лучше согласиться с условиями, так как даже при риелторе за 50 000 ₽ он может продать квартиру в течение долгого времени, причем срок не уточнен. Если у вас ипотека, которую нужно оплатить без лишних трудностей, то выбор очевиден.

С подрядчиком можно договориться по распределению суммы, полученной за старое жильё. Например, вы можете из 2 000 000 ₽ взять сумму для нужд, а остальной суммой оплатить ипотеку. Предоставляется некоторое время на проживание в старой квартире, чтобы уладить все вопросы касающиеся ремонта и ипотеки.

Возможные риски

  1. Трудно вникать в сделку по недвижимости, если приходится следить за разными документами, счетами и т.п. По сравнению с риелтором, сделка трейд ин более безопасна. И застройщику, и вам выгодно скорее продать квартиру по наибольшей цене.
  2. Подрядчик всегда оставляет телефон продавцу.

    Вы можете постоянно с ним связываться, чтобы оставаться в курсе дела. Предоставленные договоры необходимо перечитать, затем задать интересующие вопросы подрядчику или застройщику.

  3. Нужно понимать, что договоры заполняется в один день. То есть вас не смогут обмануть, и застройщик не откажется продавать новую квартиру.

    Ведь при этом случае получится, что вы просто продали квартиру на 150 000 ₽ дешевле. Иногда договоры подписываются в разные дни, тогда есть шанс отказа застройщика, но вряд ли он из-за 150 000 ₽ будет рисковать своей репутацией.

  4. Договоренность превыше всего.

    Устная сделка тоже имеет право на жизнь, поэтому необходимо заранее обсудить все непонятные вопросы.

Читайте: Ипотека для военнослужащих.

Описание процесса

Подписание договора с покупателем. Вам должны перевести определенную сумму, которую согласовали, и вексель, чтобы расплатиться с застройщиком. С векселем вам выдается акт о приеме-передаче. Перечитайте его, проверьте свои данные.

В нем указывается личная информация, местонахождение квартиры и её площадь. В пункте 2 описывается стоимость жилья с фиксированием суммы. На момент заключения данного договора стоимость квартиры должна быть полностью оплачена, при этом продавец не имеет претензий.

Обязанности продавца:

  • Передать документы по квартире покупателю. Жилье не должно содержать личные вещи, предметы домашнего обихода продавца. Указывается срок передачи комплекта ключей.
  • Квартира отдается в исправном состоянии без задолженностей по коммунальным платежам. В жилой площади не должны находиться лица, имеющие права пользования.
  • Вы полностью несете расходы по коммунальным платежам до её передачи.

Обязанности покупателя:

  • Уплатить стоимость.
  • Принять квартиру по акту приема-передачи.

В 4 пункте договора указываются гарантии заключения сделки. Стороны подтверждают, что договор был подписан по свободному согласию.

Затем вы:

  1. Должны проверить договор (дата составления, сумма, печать).
  2. Получаете акт приема-передачи векселя. Он необходим для погашения. В нем указываются векселедатель, сумма и данные двух сторон
  3. Отдаете договор застройщику, а он вам отдает чек.
  4. Идёте в банк, в котором зарегистрирована ипотека. Сначала приносится договор по переуступке прав на квартиру, затем делается первый взнос (чек застройщика).
  5. Сдаете договор в Росреестр, в котором регистрация документов занимает от 10 до 12 дней. Бумаги можно передать юристу, чтобы тот их отдал в банк. Вам не придется сидеть в длинных очередях.
  6. Ждете регистрацию, после которой документы вступают в свою силу. Ваша старая квартира теперь принадлежит подрядчику, а вы получаете договоренность, по которой подтверждается право на собственность новой квартиры. Теперь вы обязуетесь осуществлять платежи по квартире, получать необходимые документы и т.п.

Договор купли-продажи составляется по гражданскому кодексу в случае, если покупка дороже 10 000 ₽. Если ваш агент – юридическое лицо, а вы продаете недвижимость.

Получение новой квартиры и проверка исправности

Застройщик выдаёт ключи и акт приема-передачи, который подтверждает, что жильё перешло в вашу собственность. Указываются характеристики квартиры и ваши обязанности. Прежде чем получить данный акт, вы имеете право осмотреть квартиру на наличие дефектов.

Вам стоит обратить внимание на:

  • Состояние подъезда. Он является совместным имуществом жителей, поэтому застройщик обязан сдавать его в готовом виде, без дефектов;
  • Исправность лифта. Обязательно должен работать;
  • Электрощитовую. Лучше заранее снять показания со счетчиков, чтобы потом вас не обманули;
  • Чердак и подвал. Нет ли канализационного запаха и не протекает ли крыша;
  • Входную дверь;
  • Окна. Створки должны свободно открываться и закрываться, а уплотнители стоять на месте;
  • Потолок. Ровные без перепадов по высоте;
  • Напольное покрытие. Должно быть без трещин и пустот;
  • Стены, водоснабжение и вентиляцию;
  • Площадь квартиры.

На время проверки вы проживаете в старой квартире столько дней, сколько оговорили с покупателем. Далее подписываете акт передачи, по которому продавец передает квартиру в собственность покупателя.

Покупатель принял её в таком виде, который был на момент подписания. Вы гарантируете отсутствие задолженностей, даёте ему сведения о последней оплате коммунальных услуг.

Внизу договора должны быть подписи от обеих сторон.

Продажа по трейд-ин достаточно удобная схема, ведь все бумаги у вас на руках, а застройщик и подрядчик прекрасно выполняют свою работу. Хоть и от вас что-то требуется, но на это уходит меньше сил, чем при продаже через риэлтора.

Совет. Тщательнее проверяйте условия договора во время их заполнения. Особое внимание уделите исправности новой квартиры, так как новостройки славятся своими дефектами. Читайте так же: Закон об ипотечных каникулах в банках.

5 причин купить квартиру по трейд-ин

  1. Ваша жилая площадь точно согласуется с застройщиком. Возможно он не захочет использовать услугу трейд-ин, поэтому заранее нужно решить данный вопрос.
  2. Договориться о сроках сделки. Вам нужно заранее знать, где вы будете жить на момент проверки квартиры.

  3. Убедиться об одобрении ипотеки по трейд-ин банковской организацией.
  4. Заключение договоров.
  5. Во время ожидания, пока вступят в силу договоры (в Росреестре), погасить долги по коммунальным услугам. Сдать квартиру покупателю.

Ипотечный калькулятор

[calculator id=11]

Заключение

Ипотечный схема trade in – набирает популярность на сегодняшний день. Она имеет 4 разных услуги для индивидуального подбора. Вам необходимо подумать и решить, что важнее для вас в продаже.

При соблюдении всех пунктов можно легко и без проблем продать квартиру. В будущем данная схема покажет свою эффективность. Если вы нашли надежное агентство, то в скором времени ваше жилье будет продано. Главное – не забывать о проверке всех документов, которые предоставляются вам.

Trade-in на рынке недвижимости

13.01.2020

Понятие трейд-ин (trade-in) квартир в Москве, обозначающее зачет стоимости старой недвижимости при приобретении новой, появилось и прижилось в русском языке во многом благодаря автодилерам, которые довольно давно практикуют такую схему работы.

Эта схема проста: клиент приезжает на старой машине и уезжает на новой, доплатив разницу между ее ценой и суммой, в которую специалисты компании оценили то, на чем он приехал.

В дальнейшем дилер силами своих специалистов продает старую машину, предварительно проверив ее состояние и, при необходимости, исправив мелкие недостатки. 

Очевидно, что главный выигрыш этой схемы – ускорение процесса приобретения новой машины за счет немедленного получения денег за старую и «делегирования полномочий» по ее продаже сотрудникам дилера.

Несомненный проигрыш – дилер предложит сумму, заметно отличающуюся от рыночной в меньшую сторону.

  Хорошей иллюстрацией несоответствия ожиданий покупателя и предложения продавца является диалог героев одной из популярных книг Э.М. Ремарка:

” –  Форд… – начал он. 

– Будет, разумеется, принят в счет оплаты…  – Четыре тысячи марок… – Стоил он когда-то, не так ли? – спросил я дружелюбно. – При цене в четыре тысячи марок ваш форд должен был бы иметь бамперы из чистого золота.”

Автомобиль дешевле квартиры, при его выборе мы учитываем гораздо меньше параметров. Мы не оцениваем вид из его окна, район, этаж и близость школ и магазинов, поэтому специалистам дилера значительно проще оценить идущую в зачет старую машину, чем сотрудникам застройщика – оценить квартиру на вторичке.

Дилер зарабатывает не только на продаже автомобилей – источником значительной части его дохода являются услуги по техобслуживанию и послегарантийному ремонту проданных машин, но недвижимость не пригонишь на ТО.

Так возможен ли вообще трейд-ин при покупке квартиры в новостройке? Что на самом деле ждет покупателя, откликнувшегося на рекламу, предлагающую работу по этой схеме?

Трейд-ин от застройщика, что скрывается под формулировкой? Комментирует вопрос Анатолий Пысин

На мой взгляд, понятие трейд-ин в недвижимости используют из-за его узнаваемости для реализации некоторых маркетинговых технологий. По сути, все они представляют собой альтернативные сделки, включающие в цепочку новостройки, продаваемые по ДДУ.

Авторы некоторых публикаций о первичном рынке иногда высказывают мнение, что доля таких сделок растет и в настоящее время достигает 20%, но они относят к ним и те случаи, когда покупатель сам реализует свою квартиру в согласованные с застройщиком сроки.

Однако я считаю, что термин «трейд-ин» следует использовать только тогда, когда работа с квартирой поручается представителям застройщика. Что и как он будет с ней делать?

Трейд-ин это обмен квартиры?

Самому застройщику старая квартира покупателя, принимаемая в зачет стоимости новой, не нужна. В ней не будут жить ни собственник бизнеса, ни топ – менеджеры. Квартира будет выкуплена с дисконтом около 30%, либо выставлена на рынок.

Согласиться на дисконт можно, если застройщик предлагает вам взамен большую скидку – индивидуальную или в рамках проводимой акции, либо если выбранный вами тип квартир в нужной локации уже подходит к концу.

В любом случае, проигрыш в цене должен быть оправдан.

Если квартира будет выставляться на продажу, то успех зависит от наличия у застройщика своего отдела вторичной недвижимости или партнерских отношений с надежным агентством, которое получает от него поток заявок и в дальнейшем делится своими комиссионными. Но не все так просто.

Гарантировать продажу выбранного варианта застройщик может максимум месяц, за это время квартиру по рыночной цене не продать, опять возникает дисконт, на этот раз около 15%. Собственники же, зачастую, в начале процесса реализации своей квартиры назначают завышенную цену и какое-то время не готовы воспринимать аргументы о ее снижении. Кроме того, люди зачастую «перегорают».

Когда эмоции от первого знакомства с проектом нового ЖК утихают, многие перестают двигаться в направлении покупки квартиры в нем.

О программах трейд-ин квартир, рекламируемых застройщиками

Наше агентство одно время оказывало известному застройщику услуги по реализации квартир на вторичке. Мы получали от него в день 5-6 заявок, а в результате имели в месяц 2-3 договора, и то некоторые из них досрочно расторгались. 

Да, очень удобно приехать в офис застройщика и на месте решить две задачи – выбрать и забронировать новую квартиру, одновременно продав старую. Однако приемы работы на первичном и вторичном рынке настолько различны, что я советую иметь дело либо:

  • С крупными застройщиками, в структуру которых входят большие отделы продаж вторичной недвижимости (они, кстати, занимаются не только реализацией квартир, идущих в зачет оплаты, но и продажей новых квартир, ранее выкупленными оптом крупными дольщиками);
  • Либо с агентствами недвижимости – партнерами застройщика. В этом случае вы будете иметь дело со специалистами, знающими, на что обращать внимание. В каком состоянии сама квартира и документы, сколько собственников и прописанных лиц? Есть ли среди них дети, нужно ли получать разрешение на продажу от органов опеки? 

Существует много нюансов, о суть которых надо глубоко понимать, видеть, в чем может быть подвох.

Например, мало знать, что окна выходят во двор – надо убедиться, что там нет помойки от магазина или ресторана на первом этаже, что туда в пять утра не завозят, например, свежий хлеб.

Возможно, из окна открывается красивый вид на бульвар, но по нему ходят трамваи, и как раз под окном находится стрелка…

Когда застройщик предлагает клиенту воспользоваться технологией трейд-ин, я рекомендую тщательно изучить условия, предлагаемые самим застройщиком и его партнерскими структурами, но сразу не соглашаться, а, держа их в голове, ознакомиться с предложениями агентств недвижимости, занимающихся срочным выкупом (читать здесь), либо обменами квартир. Вполне возможно, что общие условия, предлагаемые в рекламе и конкретное предложение лично для вас будут иметь мало общего.

К сожалению, на мой взгляд, люди все меньше обращаются за советами к специалистам, готовым предложить оптимальную программу действий для каждого конкретного случая.

Нахватались лайфхаков и алгоритмов покупки – продажи и сами пытаются реализовать свои планы, забывая о том, что специалист несет ответственность за результат, а при неувязках в самостоятельно организованном процессе придется винить только себя.

Предположим, кто-то связался с недобросовестным партнером, который обязался выкупить квартиру, а сам начал ее продавать, «засветив» в рекламе по сильно заниженной цене. Даже если вы прервете с ним отношения, в дальнейшем продать свою квартиру по нормальной цене будет крайне сложно. 

Трейд-ин квартир в Москве на сегодняшний день.

Подводя итог, можно сказать, что технология, представленная на московском рынке недвижимости как трейд-ин квартир, на самом деле часто является способом привлечения и удержания застройщиком клиентов, которых мы называем «сложными альтернативщиками». Она помогает продать больше квартир – я полагаю, примерно на 10-20%. Кроме того, это способ организовать канал продаж для партнерских структур. Хорошо это или плохо? Все зависит от особенностей вашей конкретной сделки.

Мы в агентстве ЦДН всегда готовы поговорить на эту тему со своими клиентами. Найти баланс между пользой от ускорения процесса и платой за это ускорение нелегко, это – настоящее искусство, приходящее с опытом. Мы готовы этим опытом поделиться.

Трейд-ин квартиры: что это такое и как работает

Trade-in или «квартира в зачет» — современный способ обмена старого жилья на недвижимость в новостройке, которая осуществляется со взаимной выгодой всех участников соглашения.

В ситуации падения платежеспособности россиян, связанной со снижением доходов, trade-in служит эффективным методом финансирования сделок с недвижимостью и существенным фактором развития рынка первичного строительства.

Что такое трейд-ин?

Trade-in («взаимозачет») — процедуры обмена недвижимости на вторичном рынке на жилплощадь в строящихся домах. Ежегодно популярность trade-in обмена при купле-продаже квартир растет.

Только за 2020 год доля трейд-ин сделок выросла на 15 %, а потому неудивительно, что все крупные игроки строительного рынка либо сотрудничают с риэлторскими компаниями, либо самостоятельно работают по таким схемам. Приблизительно 80 % российских застройщиков готовы предоставить покупателям услуги трейд-ина, а доля таких сделок на столичном рынке возросла до 25 %.

Если ранее девелоперы не спешили задействовать собственные средства и приглашали риэлторов, то сегодня у многих из них реализацией старого жилья занимаются специальные отделы и подразделения.

Различают «внешний» или «стандартный» trade-in, который предусматривает обмен старой недвижимости на квадратные метры в новострое, а также «внутренний» trade-in — обмен ранее купленного жилья на другое у того же самого застройщика.

В этом случае это может быть квартира большей площади в том же объекте или иное жилье в другом проекте строительной компании. Внутренний трейд-ин создан преимущественно для клиентов строительных компаний, у которых уже есть недвижимость от этого застройщика.

Подобные программы ориентированы на получение инвестиционного дохода, а также на расширение и улучшение жилищных условий владельцев квартир.

Как это работает в недвижимости?

Трейд-ин — механизм позаимствованный девелоперами из авторынка, который позволяет обменять старую квартиру на квадратные метры в новостройке посредством заключения договора купли-продажи. Квартирный трейд-ин выгоден всем участникам сделки:

  • собственники вторичной недвижимости могут улучшить жилищные условия, на время заморозив стоимость квартиры в строящемся доме на период продажи имеющихся квадратных метров, им не нужно обращаться к разным посредникам для продажи и покупки квартиры;
  • риэлторские агентства предлагают клиентам недвижимость из собственного портфеля объектов, наращивая объем продаж и получая основную прибыль от сотрудничества со строительными компаниями;
  • застройщики увеличивают охват потенциальных клиентов и получают дополнительные инвестиции.

Сделки по «взаимообмену» проводятся без лишних трудозатрат со стороны собственника старого жилья. Все операции реализации «вторички» и покупки «первички» требуют всего нескольких посещений офиса компании. Существует несколько вариантов реализации trade-in механизма:

  1. Девелопер, используя собственные оборотные средства, выкупает у собственника старую квартиру и предлагает ему жилье в строящихся объектах с доплатой или без нее. Этот путь постепенно утратил свою актуальность, поскольку застройщикам оказалось невыгодно замораживать собственные средства и приобретать на баланс старое жилье, а покупателям приходилось продавать свое жилье с большим дисконтом.
  2. К процедуре привлекаются риэлторы, а собственник жилья заключает два договора. Один с риэлторами на продажу жилья во «вторичке», а второй — с застройщиком на заморозку цены в новостройке и покупку новой квартиры.
  3. Однако в последнее время многие девелоперы сформировали отделы штатных специалистов, занимающихся реализацией жилья на «вторичке», а потому необходимость в услугах риэлторов отпала. Следовательно, клиенту остается заключить два договора с застройщиком: одним он дает разрешение на продажу жилья, а вторым — перечисляет вырученные средства в счет уплаты новой недвижимости. В этом случае девелопер не замораживает собственные ресурсы, а получает инвестиции, а покупатель пользуется всеми преимуществами упрощенной процедуры.

Этапы

Процедура «взаимозачета» проходит в несколько этапов, количество которых зависит от выбранного механизма trade-in. Обязательными являются:

  1. Выбор объекта недвижимости. Клиент самостоятельно или при участии специалистов выбирает подходящий жилой комплекс и понравившуюся квартиру в нем.
  2. Оценка стоимости. Проводится оценка старого жилья, выбранного под реализацию и сравнение разницы цен. Если средств, которые могут быть получены от продажи, недостаточно, целесообразно заняться оформлением кредита.
  3. Бронирование жилья. Покупатель заключает договор с застройщиком, которым он фиксирует за собой на определенный срок (три-шесть месяцев) выбранную квартиру, в отдельных случаях помимо брони доступна и заморозка цены. Девелопер может предложить покупателю 1-2 % скидку или другие заманчивые преимущества.
  4. Заключение договора. С застройщиком или риэлторской компанией собственник заключает договор о продаже старой квартиры.
  5. Перечисление средств. Когда жилье на вторичном рынке продано, продавец заключает договор купли-продажи с девелопером, а вырученные средства поступают на его счет. Для оплаты недвижимости могут быть использованы жилищные сертификаты, материнский капитал и ипотека. Покупатель получает право собственности на квартиру в новостройке. /li>

Условия

Трейд-ин сделки подходят тем, кто по определенным причинам не может оформить ипотеку, у кого не хватает средств на покупку жилья на первичном рынке, но имеется недвижимость на вторичном. Действие trade-in программ во многом зависит от застройщика, который может проявлять или не проявлять лояльность к клиентам.

Некоторые из них выдвигают жесткие требования к реализуемым объектам недвижимости. В зависимости от условий трейд-ин, собственники жилья могут сдать по программе даже ипотечные квартиры, «хрущевки», жилье с обременением, загородные дома в радиусе 30 км, чтобы приобрести недвижимость в новостройке.

Компании заранее отсеивают неликвидные объекты, реализация которых может затянуться, именно поэтому с таким имуществом работают далеко не все застройщики. Большинство девелоперов отказываются сотрудничать с собственниками жилья в области, а не крупных городах, предпочитают квартиры в высотных домах, а не пятиэтажках.

Различаются и условия заключения договора:

  • тем, кто стремится быстрее купить «первичку» и готов уступить в цене «вторички», застройщики предлагают краткосрочную бронь квартиры и заморозку цены;
  • тем, кто не готов уступать, девелоперы предлагают долгосрочную бронь объекта недвижимости без фиксации цены, но пока продавец будет искать выгодного покупателя на «вторичку», «первичка» может основательно подорожать;
  • тем, кто хочет получить двойную выгоду, предлагается среднесрочная бронь и заморозка цены (на срок до трех месяцев), но с обязательной предоплатой в размере 10-20 %, гарантирующей выкуп квартиры.

Плюсы и минусы

Финансовые выгоды

Главное преимущество трейд-ин сделок заключается в том, что стоимость недвижимости в новостройке бронируется, а это значит, что застройщик не может поднять цену в процессе завершения строительства. Покупателям квартир через трейд-ин дается от трех до шести месяцев на реализацию жилья на вторичном рынке и передачу средств за недвижимость в новостройке.

Некоторые застройщики даже предлагают дополнительные скидки тем, кто оплатит сделку раньше установленного периода. Девелоперы, которые принимают старые квартиры на баланс, нередко делают дисконт в 15-20 %, однако есть и те, которые действительно помогают реализовать вторичное жилье на максимально выгодных для владельца условиях.

Если сделка оформляется через риэлторов, комиссия за их услуги на порядок ниже той, которая начисляется при стандартной сделке продажи недвижимости. Таким образом клиент может немало сэкономить на этапе реализации старого жилья.

Безопасность всех процедур

Менеджеры застройщика или специалисты агентства сопровождают сделку на всех ее этапах, что гарантирует юридическую и финансовую безопасность клиента.

Если вырученных от продажи прежнего жилья средств будет недостаточно, штатные брокеры окажут содействие в выборе оптимальной программы кредитования.

Вместе с тем специалисты компании Royal Finance в качестве беспристрастных экспертов в сфере ипотечного и потребительского кредитования смогут не только подобрать достойный кредитный продукт, но и повысить шансы на одобрение заявки.

Удобство оформления сделки

Взаимодействие застройщика (риэлторской компании) и покупателя чаще всего осуществляется в формате «одного окна» — клиенту достаточно прийти в офис девелопера всего один раз.

Во время этого визита среди доступных предложений он выбирает подходящий для покупки объект недвижимости, подписывает соглашение на право продажи старой квартиры и фиксирование цены в формате трейд-ин. Все остальные функции берут на себя менеджеры застройщика (риэлторы). Клиенту не приходится даже тратиться на рекламу.

Экспозицией старого жилья занимается девелопер или агентство, что позволяет экономить средства и время. Самостоятельная реализация жилья на вторичном рынке потребует в разы больше времени.

Недостатки trade-in сделок с недвижимостью

  1. Траты на аренду. Поскольку на реализацию старой квартиры у ее собственников есть всего несколько месяцев, а выбранный жилой комплекс может быть сдан только спустя год-полтора, издержки на аренду недвижимости неизбежны. Однако траты на съемное жилье вряд ли перекроют очевидную выгоду от заморозки цены квартиры на раннем этапе строительства.

  2. Низкие цены на «вторичку». Приобретая старую жилплощадь, застройщик зачастую предлагает продавцу не более 70-80 % от ее рыночной стоимости. Аналогично поступают и агентства недвижимости, предлагающие 10-20% дисконт.
  3. Требования к жилью. Застройщики и риэлторы выдвигают повышенные требования к объектам на вторичном рынке.

    Квартиры должны быть ликвидными, лишенными юридического и физического обременения, трейд-ин сделки невозможны с долями в коммунальных квартирах и комнатами.

  4. Строгие временные рамки. Каждому желающему купить новую квартиру в трейд-ин застройщик дает ограниченный по времени период на реализацию старого жилья.

    Если проект высоко востребован, срок резервирования недвижимости может сокращаться с нескольких месяцев до нескольких недель. Следовательно, при продаже «вторички» придется снижать цену и терять средства.

  5. Ипотека, займ или доплата.

    Поскольку trade-in операции преимущественно необходимы для улучшения жилищных условий, стоимость старой квартиры редко покрывает цену нового жилья. При недостатке вырученных средств возникает необходимость в оформлении займа или ипотеки.

Выгодно ли продавать квартиру в трейд-ин?

Высокая закредитованность населения и падение уровня доходов обуславливают популярность трейд-ин: таким образом приобрести жилье можно без привлечения ипотеки и необходимости годами копить средства на первый взнос. Услуга трейд-ин обмена позволяет улучшить жилищные условия без создания непосильной нагрузки на семейный бюджет.

Однако использовать квартирный trade-in целесообразно только в том случае, когда продаваемое жилье — не единственное. Чаще всего таким образом реализуют квартиры, которые достались в наследство, дар, долгое время сдавались в аренду.

Важно понимать, что в большинстве сделок так или иначе придется иметь дело с риэлторами, а потому высоколиквидные объекты недвижимости выгоднее выставлять на свободную продажу, а вырученные деньги использовать для покупки нового жилья. Альтернативой такому пути являются программы «квартиры в зачет», в которых за покупателем бронируется квартира по фиксированной цене на период достаточный для выгодной продажи старого жилья.

Trade-in сделки выгодным тем, кто нацелен на покупку редкой квартиры в строящемся жилом комплексе, а потому сможет забронировать ее на период реализации старого жилья.

Без брони понравившийся объект скорее всего будет выкуплен, прежде чем покупатель сможет оформить договор.

Но потенциальным клиентам важно понимать, что риск остаться без жилья всегда сохраняется, поскольку старую квартиру обменивают не на фактическую собственность, а на право требования на вновь приобретаемое жилье.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector