Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам – консультации по ипотеке

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотеке ЖК «Квартал Европейский» / Наталия Пылина

В 2019 году Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства взял на себя обязательства по достройке целого ряда проблемных объектов в Нижнем Новгороде и ближайшем пригороде. Речь идет, прежде всего, о крупнейших долгостроях региона — жилых комплексах «Новинки Smart City» и «Окский берег». Также организация заявляла о намерении решить вопрос с ЖК «На Гончарова» и ЖК «Квартал Европейский».

«Новинки Smart City», «На Гончарова» и «Квартал Европейский» возводила группа компаний «Квартстрой», застройщиками «Окского берега» выступали «Экоград» и «Капстройинвест». На данный момент все они признаны судом банкротами по искам со стороны Фонда.

В случае с ЖК «Новинки Smart City» Фонд официально объявлен новым застройщиком, и первые четыре дома планируется сдать уже в октябре.

А вот будущее остальных долгостроев, которое, казалось бы, тоже начало проясняться, в действительности оказалось не таким однозначным.

Летом в федеральное законодательство были внесены изменения, согласно которым Фонд защиты прав граждан  —участников долевого строительства получил право возможность решение о целесообразности или нецелесообразности достройки того или иного проблемного объекта. Порядок принятия такого решения утвержден Правительством РФ в сентябре.

Теперь Фонду защиты прав дольщиков предстоит оценить экономическую выгоду достройки проблемных нижегородских ЖК и объявить о дальнейших перспективах. Вопрос достройки ЖК «Окский берег» будет решаться по окончании формирования реестра требований, то есть после 11 ноября. Судьба ЖК «Квартал Европейский» и ЖК «На Гончарова» также должна определиться осенью. 

И не факт, что эти дома будут достроены: вполне реально, что дольщикам вместо квартир предложат компенсации. Плохо это или хорошо? Что выгоднее — ждать несколько лет своего жилья (некоторые дома проблемных ЖК даже не начинали строить) или взять деньги и поскорее забыть о случившемся, как о страшном сне?

GiperNN попытался выяснить это у специалистов сферы недвижимости и самих обманутых дольщиков.

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотеке ЖК «Окский берег» / Сергей Круглов

Кому и в каких случаях полагаются компенсации?

Решение о том, насколько целесообразно достраивать объект, принимается по результатам оценки стоимости и сроков завершения строительства. После того как оценка будет проведена, Наблюдательный совет Фонда выносит свой вердикт по тому или иному жилому комплексу.

Субъект РФ направляет обращение в Фонд защиты прав дольщиков с перечнем проблемных домов, где застройщик оказался не способен выполнить взятые обязательства и по которым требуется участие Фонда, — пояснили нам в пресс-службе организации.

— Проведение необходимых процедур и признание застройщика банкротом предполагает возможность использования механизмов Закона о несостоятельности (банкротстве (параграф.

7)), предусматривающих механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Что касается суммы, которую могут получить дольщики в качестве компенсации, она не может быть меньше указанной в ДДУ, но может быть больше. В Фонде сообщили, что компенсация также рассчитывается на основании рыночной стоимости квадратного метра в помещении, сопоставимом по характеристикам в непосредственной близости от ЖК.

Для того чтобы получить компенсацию, требования лица должны быть внесены в реестр требований дольщиков. Если тому есть какие-либо препятствия, необходимо обращаться в суд. Например, дольщикам «Окского берега» и «На Гончарова» приходится именно таким способом доказывать, что они заплатили за квартиры.

После  того как Наблюдательный совет примет решение по тому или иному ЖК, объявление о достройке или отказе от достройки будет опубликовано на официальном сайте организации в течение трех дней. В случае выплаты компенсации дольщики там же смогут узнать о месте и времени начала приема заявлений, найти форму заявления и список необходимых документов.

Если же объект решат достраивать, то на сайте Фонда появится информация о последующих шагах и сроках их выполнения. Однако те, кого больше устраивает компенсация, могут обратиться с заявлением о выплате им денежных средств до передачи жилого комплекса новому застройщику.

Выплата компенсаций производится до завершения конкурсной процедуры, деньги поступают на счет дольщика в течение одного-трех дней с даты получения Фондом соответствующего заявления, — сообщают в Фонде защиты прав дольщиков.

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотеке ЖК «Новинки Smart City» / Мария Носырева

Почему дольщиков не устраивают компенсации?

Оксана Соколова — дольщица ЖК «На Гончарова».

Она уверена, что шансов на достройку у их жилого комплекса почти нет: готовность объекта низкая, обнаружены технические нарушения при строительстве, дольщиков более пятисот.

При этом вариант с компенсациями людей не устраивает, потому что они считают, что получат существенно меньше, чем заплатили. В лучшем случае удастся закрыть ипотеку, которая отдана за «воздух».

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотекеСовременное жилье: чего хотят покупатели квартир?

По словам Оксаны, договоры долевого участия они подписывали с ООО «УК «Квартстрой», а тот, в свою очередь, оформил договор переуступки ООО «ИК «Квартстрой-НН», где прописаны уже совершенно другие суммы.

Например, по факту однокомнатная квартира покупалась за 1,8 миллиона рублей, а в договоре переуступки мог быть прописан всего миллион. Сейчас «гончаровцы» через суд доказывают покупку своих квартир, но он, по словам Соколовой, признает обоснованной минимальную сумму — ту, что в договоре переуступки.

Если решено будет выплачивать в качестве компенсации именно ее, то вряд ли люди смогут купить что-то стоящее за эти деньги.

Оксана отмечает, что сейчас дольщики ЖК «На Гончарова» в отчаянии: «дорожная карта», которую подписал вице-премьер Виталий Мутко, не соблюдается — согласно этому документу, достройка должна была начаться в третьем квартале 2019 года, но этого так и не произошло. Диалог с местными властями у дольщиков не клеится — те кивают на Москву и Фонд.

Менее категорично настроены дольщики ЖК «Окский берег»: объект большой, купивших квартиры — тысячи, дома на разной стадии готовности, ситуации у всех людей разные. Но многие готовы взять компенсации, даже если жилой комплекс решат достраивать.

Денежные компенсации выплатят дольщикам шести проблемных объектов в Подмосковье

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотеке

Денежные купюры российских рублей.

Источник: Фотобанк Московской области

Решение по следующим проблемным объектам на территории Подмосковья о выплате денежных компенсаций принял наблюдательный совет федерального фонда защиты прав дольщиков за ЖК «Королев», ЖК «Вишневая», ЖК «Гольяново Парк», ЖК «Уютный», ЖК «Фирсановка» и одному дому в ЖК «Восточный берег», сообщили в пресс-службе регионального фонда защиты прав дольщиков.

«Всего на выплату денежным компенсаций могут рассчитывать более 850 дольщиков, которые приобрели квартиры в 11 домах, входящих в состав данных жилых комплексов», – говорится в сообщении.

По 13 жилым комплексам было принято решение о завершении строительства. Это 30 % от всей программы, рассчитанной до конца 2023 года в Московской области. Принятие решения по остальным ЖК и пострадавшим гражданам планируется в 2021 года.

«Помимо объектов, по которым было принято решение о завершении строительства, а это 13 жилых комплексов и более 5,5 тысячи граждан, активно идет работа и по выплатам компенсации, права более 850 человек будут восстановлены таким образом. Всего же решения наблюдательным советом федерального фонда на данный момент приняты по 6350 обманутым дольщикам Подмосковья», – рассказал директор областного фонда Виталий Донченко.

В 2012 году застройщик ООО «Партнер-Капитал» получил разрешение на строительство 25-этажного жилого комплекса в городском округе Королев.

Но завершить строительство 31 тысячи квадратных метров и передать квартиры 347 владельцам не смог.

В связи с чем правительство Московской области признало объект проблемным и обратилось в федеральный фонд защиты прав дольщиков за процедурой признания застройщика банкротом.

Более 370 дольщиков ЖК «Вишневая» много лет ждали завершения своих домов в микрорайоне Сходня в Химках после того, как застройщик-банкрот ООО «Монолит-град-строй» остановил строительство.

Дольщики ЖК «Гольяново парк» также ждали не один год, когда застройщик-банкрот ООО «Астерра Инвест» завершит строительство. Всего на объекте пострадало 100 граждан.

Еще 13 дольщиков пострадало от недобросовестных действий застройщика-банкрота ООО «ТСТ Стройкомплекс» в ЖК «Уютный» в Орехово-Зуеве.

В ЖК «Фирсановка», который возводил застройщик-банкрот ООО «Фирсановка Риверсайд Парк» пострадавшими были признаны 15 человек.

Также решение о возврате средств было принято для 6 человек по одному из домов ЖК «Восточный». Застройщик ЗАО «ТМ-СтройПром» был также признан банкротом.

Как работает подмосковный Фонд защиты прав дольщиков>>

Компенсация обманутым дольщикам в 2021 году: расчет, кто имеет право, сроки получения

Для компенсации ущерба людям, вложившим деньги в замороженный долгострой, государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера позволяет обманутым дольщикам быстро получить назад свои средства, минуя бесконечные судебные разбирательства с недобросовестным застройщиком.

Кого относят к обманутым дольщикам

К обманутым дольщикам относятся физические лица с российским гражданством, ставшие участниками долевого строительства жилого объекта, который не может быть завершен из-за банкротства или мошеннических действий застройщика. Важно отличать: речь идет не о возможных задержках в текущем возведении жилого дома, а о фактически «брошенных» стройках.

Расчет компенсации

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд) имеет официальное представительство в каждом субъекте РФ. Например, в Саратове – это Фонд Саратовской области, учрежденный Правительством региона, в Новосибирске – Фонд Новосибирской области и т.д.

Экспертная комиссия прежде всего решает, целесообразно ли вкладываться в достройку конкретного незавершенного объекта. Региональные эксперты оценят:

  • степень готовности жилого дома;
  • сколько денег потребуется, чтобы его достроить;
  • сроки возможно завершение строительства.
  • Людям выплатят средства, если это дешевле и целесообразнее, чем завершать долгострой.
  • Но и при решении о завершении строительства, дольщик вправе отказаться от ожидания сдачи дома и получить назад деньги.
  • Компенсацию граждане РФ получают как за жилые, так и за нежилые помещения.

Жилые помещения

Правила калькуляции суммы возмещения по жилым помещениям таковы:

  1. Расчет производится персонально по каждому обращению.
  2. При расчете используется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости на момент выплаты.

  3. Вне зависимости от актуальной рыночной цены на новостройки, сумма компенсации не может быть меньше, чем та, которую человек уплатил по договору долевого участия (ДДУ).

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотеке

Установлено ограничение в 120 кв.м. по размеру совокупной жилой площади, стоимость которой можно возместить, т.е. один гражданин может вернуть деньги по нескольким жилым объектам незавершенного строительства. Но если их суммарная площадь больше 120 квадратов, компенсацию начислят только за 120.

Нежилые помещения

Под нежилыми помещениями понимаются места в подземных паркингах, а также кладовые, приобретенные в личное пользование по договору между участником долевого строительства и застройщиком. Компенсационная выплата за них будет произведена в сумме, фактически уплаченной дольщиком за нежилой объект.

Читайте также:  Ипотека ВТБ Господдержка 2021 под 6.5 процента – условия и список документов - консультации по ипотеке

Оформление и получение компенсации

Чтобы выплата денежных компенсаций по конкретному долгострою стала возможной, необходимо официальное признание застройщика банкротом. После этого, в течение полугода Фонд обязан вынести вердикт по этому объекту строительства. По принятию решения о возврате денег дольщикам, объявление об этом в 3-дневный срок появляется на официальном сайте организации.

Затем дольщику необходимо отправить в Фонд заявку на возмещение денежных средств, а также необходимый пакет бумаг (копии паспорта, договора ДДУ, платежных документов). Полный перечень положенной документации, а также требования к оформлению, сроки и порядок подачи указываются на официальном сайте организации.

Сроки получения

Суммы перечисляются гражданам в течение 10 рабочих дней, с учетом стандартных выходных – за две недели.

Этот срок действителен с момента, когда все документы поданы правильно и приняты Фондом в работу. Иначе необходимо донести недостающие бумаги.

Казна Фонда формируется из федерального и регионального бюджетов. Но и у застройщиков больше не получится обманывать дольщиков и государство. На сегодняшний день все застройщики, работающие по договорам долевого участия, обязаны перечислять в Фонд 1,2% от всех заключенных ДДУ по жилым квадратным метрам.

Обманутые дольщики «Новомарусино» получают компенсации от ППК «Фонд»

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотеке

фото архив precedent.tv

В министерстве строительства Новосибирской области сообщили, что 217 обманутых дольщиков дома № 5 микрорайона «Новомарусино» уже получили денежную компенсацию. На очереди еще 60 человек, которым средства поступят в ближайшее время. Кроме того, 388 дольщиков дома № 1 тоже начали получать деньги, так как достраивать объект посчитали нецелесообразным.

Заместитель министра регионального минстроя Алексей Колмаков напомнил, что в федеральный Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства направлены ходатайства о достройке 40 долгостроев в Новосибирской области.  Наблюдательный советом организации принял положительные решения по 12 из них, в их число вошли и дома № 1 и № 5 микрорайона «Новомарусино».

– Из 12 домов, одобренных наблюдательным советом ППК «Фонд», 8 объектов будут достраиваться, по 4 принято решение о выкупе долей у собственников – это 2 дома микрорайона Новомарусино, дома по ул. Приморская, 28 и по ул. Печатников, 12.

Сегодня дольщики данных домов уже получают компенсации. Вскоре планируется начать строительные работы и на тех объектах, которые будут достраиваться.

В этом списке такие масштабные объекты, как долгострои микрорайона Закаменский, – отметил Колмаков.

Напомним, в середине июля люди провели серию одиночных пикетов  у здания банка Дом.РФ и «Металлинвестбанка» из-за проблем с выплатами компенсаций. Сейчас, по словам дольщиков, спорные вопросы сняты и выплаты стали поступать. Однако не все остались довольны размером компенсаций за годы просроченного новоселья.

– Нам считают компенсации из расчета 45-50 тыс. за кв. м., у кого-то получается на 100 тыс. рублей больше, чем по ДДУ заплатили застройщику.

А ведь люди платили ипотеки, проценты банкам, плюс снимали жилье, это, конечно, не соизмеримые суммы. Лично мне насчитали на 120 тыс.

больше, чем я платила за квартиру, но я все равно рада, что эта история заканчивается,  – рассказала «Прецеденту» обманутая дольщица Ирина Форрат.

О том, что Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства принял решение по восстановлению прав дольщиков дома №5 в микрорайоне Новомарусино стало известно в конце мая 2021 года. Вложившимся в долгострой людям сообщили о выплате компенсаций. 

16 июня 2021 первый обманутый дольщик Наталья Белогуб получила деньги — 577 тысяч рублей. Сибирячка призналась, что выплата стала для нее «приятной неожиданностью».

Екатерина Вовкудан

Банк «ДОМ.РФ» перестал выплачивать деньги обманутым дольщикам – МК Санкт-Петербург

Группа компаний «Норманн» начала строить в Петербурге и Ленобласти несколько крупных жилых комплексов, но до конца свои проекты не довела.

Застройщика стали банкротить, часть его объектов передали в ведение акционерного общества «ДОМ.РФ» — компании, специально созданной для реализации жилищных проектов правительства, в том числе и помощи обманутым дольщикам.

Покупателям квартир в ЖК «Морошкино» обещали выплатить компенсации за недостроенные квартиры.

50 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР

Жилой комплекс «Морошкино», который компания «Норманн-Запад» пыталась возвести в деревне Порошкино Всеволожского района Ленобласти, АО «ДОМ.РФ» изучила в 2019 году. Как рассказывают дольщики, по поводу комплекса прошел наблюдательный совет, и в «ДОМ.РФ» приняли решение не выделять деньги на достройку, а выплатить дольщикам компенсации.

— Предполагалось, что за квадратный метр выплатят от 50 тысяч рублей до 58 тысяч рублей, в зависимости от типа квартиры.

К примеру, за студии рассчитали по 58 тысяч рублей, а за однокомнатные квартиры по 50 тысяч рублей за квадратный метр, — рассказывает одна из дольщиц «ЖК «Морошкино» Юлия Ильичева.

— Конечно, это меньше, чем рыночная стоимость жилья, фонд откровенно занижает цену, но люди были рады и этому.

НЕПОНЯТНЫЕ КОРРЕКТИРОВКИ

Жилой комплекс «Морошкино» компания «Норманн-Запад» (входящая в ГК «Норманн») начала строить в 2015 году. Состоять ЖК должен был из пяти жилых домов с благоустроенной территорией, четырех многоэтажных паркингов и детского сада на 150 мест. Первую из трех очередей застройщик обещал сдать еще в 2017 году.

Кроме «Морошкино», группа компаний «Норманн» сорвала сдачу в Ленобласти еще двух жилых комплексов — «Десяткино» и «Яркий». В городе проблемных объектов было три: «Три апельсина», «На Заречной» и «Ижора Парк». Последний после вмешательства чиновников достроили и ввели в эксплуатацию в 2019 году.

Весной 2019 года владельцу холдинга «Норманн» Владимиру Смирнову предъявили обвинение в крупном мошенничестве.

По ее словам, с 16 декабря 2019 года был объявлен старт выплат. Дольщики начали записываться в банк на получение денег. Но не все. Некоторые не успевали, другие выжидали: тогда поговаривали о том, что с компенсационных выплат обманутым дольщикам придется платить подоходный налог. В 2020 году стало точно известно, что это не так, и люди стали пытаться записаться в банк. Но у них не получалось. Им говорили, что мест нет, назначенные встречи отменяли, сообщая, что идут корректировки. При этом какие именно корректировки — гражданам не объясняли.

— Мой муж Денис Сергеев является обманутым дольщиком ЖК «Морошкино». 15 ноября, когда началась запись на сайте «ДОМ.РФ» на выплату компенсации по нашему объекту, мы обнаружили, что мужа в реестре требований на выплату не оказалось, — рассказывает супруга одного из дольщиков Татьяна Сергеева.

По словам возмущенной женщины, она звонила на горячую линию фонда, но там советовали идти к конкурсному управляю­щему. А тот разводил руками: все давно передано. 18 декабря Денису Сергееву удалось добиться, чтобы в фонде приняли его заявку с просьбой разобраться, почему в реестре нет его данных. Вопрос обещали решить в ближайшее время. Но вот уже три месяца ни ответа, ни привета.

— Я пришла в банк 21 декабря 2019 года, — рассказывает «МК» в Питере» еще одна дольщица Лариса Родионова.

— И обратила внимание, что по данным сайта я должна была получить 1 900 000 рублей. А в банке оказалось, что мне выплатят только 1 743 000 рублей.

Сотрудница банка посоветовала мне написать заявление с просьбой о корректировке суммы и обещала, что ответ придет в течение 10 дней.

Когда Лариса Родионова позвонила через 10 дней, оказалось: ответа нужно ждать 30 дней. А потом началась натуральная свистопляска. Данные Родионовой исчезали с сайта и снова появлялись, на сайте «ДОМ.

РФ» сообщалось, что ее имущество находится в залоге, фонд направлял запрос в банк, в котором Родионова брала ипотеку (хотя уже обращался туда и получил ответ). Когда женщина стала возмущаться, перед ней извинились и предложили прийти в банк 28 февраля.

Она от этой записи отказалась, потому что уезжала. А когда вернулась, оказалось, что ее данных на сайте уже опять нет.

— Лучше бы я сразу согласилась на первоначальную сумму выплаты, — вздыхает Лариса Родионова.

В РЕЕСТРЕ И ВНЕ ЕГО

Была у дольщиков и еще одна проблема — из-за смены конкурсного управляющего данные не обо всех дольщиках удалось подать своевременно.

Примерно четверть (170 по подсчетам конкурсного управляющего) оказались «зареестровыми» — то есть поданными в реестр кредиторов после 11 февраля 2019 года.

Дольщики и их конкурсный управляющий Константин Поздеев обращались в Управление долевого строительства комитета по строительству Ленобласти, и чиновники пошли навстречу людям, включив «зареестровых» в общий реестр кредиторов.

— Теперь встал вопрос с выплатами. Записи бесконечно отменяют, звонят и просят то сканы ДДУ, то номера телефонов, то электронную почту… Корректировки продолжаются уже три месяца, и нет им ни конца, ни края, — рассказывает дольщица ЖК «Морошкино» Светлана Керимова.

Конкурсному управляющему дольщики звонят почти каждый день. Но Константин Поздеев, по его словам, тоже ничего не может даже объяснить.

— Сначала проблема была в том, что при передаче в фонд «ДОМ.РФ» реестра дольщиков произошел технический сбой. Часть данных пропала, часть попала в фонд с ошибками. Но все это уже давно исправлено, — говорит Константин Поздеев.

ПРОБЛЕМА В НЕИЗВЕСТНОСТИ

Сейчас примерно у сотни дольщиков проблемы с выплатами. При этом, как рассказывает Константин Поздеев, когда дольщики звонят в фонд, им сообщают, что идет сверка данных с конкурсным управляющим (хотя эта сверка, по его словам, уже закончена).

Читайте также:  Продажа квартиры по военной ипотеке - консультации по ипотеке

— А когда я сам звоню с вопросами о конкретных людях и с конкретными фамилиями, мне отвечают, что по ним идет работа. Но когда она будет закончена — не сообщают, — рассказывает Константин Поздеев.

Это, впрочем, основная проблема — неизвестность. Не получая никакой информации, дольщики начинают опасаться, что денег им так и не выплатят.

— На 28 апреля назначено окончание процедуры банкротства компании «Норманн-Запад». Нам, конечно, обещают, что сроки продлят. Но если нет? Тогда все, кто не успел получить выплаты, уже ничего не получат, — высказывает опасения своих товарищей по несчастью дольщица Юлия Ильичева.

В самом «ДОМ.РФ» конкретных сроков пока не называют.

— В конце 2019 года на Наблюдательном совете Фонда защиты прав дольщиков было принято решение о восстановлении прав 479 дольщиков ЖК «Морошкино» через механизм выплаты компенсаций. Выплаты по ЖК стартовали 16 декабря.

По состоянию на 4 марта 2020 года более 60% дольщиков уже получили деньги (311 дольщиков), — поясняет Управляющий директор по Северо-западу банка «ДОМ.РФ» Аркадий Бочарников.

— В процессе обработки заявлений на выплату компенсаций дольщикам ЖК «Морошкино» были выявлены неточности иили нехватка данных, представленных со стороны Конкурсного управляющего, примерно по 70 дольщикам.

В этой связи Фондом защиты прав дольщиков были запрошены и обработаны данные со стороны Конкурсного управляющего с корректными или недостающими данным для осуществления выплат. Проводится работа по информированию дольщиков о возможности подачи заявлений на получение компенсаций. Все участники долевого строительства ЖК «Морошкино» получат смс-сообщение или звонок от оператора горячей линии Фонда защиты прав дольщиков для записи на удобное время и дату.

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотекеТем временем, на странице фонда «ДОМ.РФ» в социальной сети «ВКонтакте» фонд рапортует об активной работе. А в х дольщики пишут, что сложности с выплатами и их назначением не только у владельцев квартир в долгострое «Морошкино», но и у других людей, в том числе у покупателей квартир в проблемных ЖК в других регионах страны.

В каких случаях обманутые дольщики и члены жск имеют право на получение денежной компенсации от государства

23 Октября 2019

По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках.

Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд.

Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам - консультации по ипотеке

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег.

Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома.

Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте.

При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний.

Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории.

Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214.

В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков.

В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию.

Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.

В другой нашей статье вы можете прочитать, на какую помощь от государства могут рассчитывать ипотечные заемщики.

moneyzz.ru ЗАКОН МОШЕННИЧЕСТВО НЕДВИЖИМОСТЬ СЕМЬЯ

В россии выплатили первые компенсации дольщикам долгостроев

В России заработал новый механизм восстановления прав участников долевого строительства: Фонд защиты прав дольщиков выплатил первые компенсации за брошенные недобросовестными застройщиками дома.

Первые дольщики Саратовской области сегодня, 6 декабря, получили денежное возмещение. В общей сложности более 90% участников долевого строительства региона записались на получение компенсации через горячую линию и сайт Фонда – 824 человека. Решение о нецелесообразности достройки их домов и выплате компенсации Наблюдательный совет Фонда принял 15 ноября.

Решение было опубликовано на сайте Фонда, вместе с указанием сроков, адресов и условий получения выплат. После этого можно было оставить заявку – через специальный сервис на сайте Фонда – фонд214.рф или по телефону горячей линии: 8-800 7007-214.

Выплату возмещений гражданам будет осуществлять банк-агент AO «Банк ДОМ.РФ», уполномоченный в сфере жилищного строительства. 3 декабря он начал принимать заявления от дольщиков Саратовской области на выплату возмещений по проблемным домам.

«Компенсационная выплата позволит гражданам оперативно получить деньги и вложить их в улучшение своих жилищных условий. С момента приема заявления, по закону, на этот процесс отводится не более 10 рабочих дней.

Читайте также:  Как взять ипотеку банка АК Барс - консультации по ипотеке

Сумма возмещения, как правило, больше, чем стоимость ДДУ, так как расчет производится, исходя из рыночной цены за квадратный метр – равнозначного жилья на первичном рынке.

В Саратове компенсация в среднем на 35% выше стоимости ДДУ», – заявил генеральный директор Фонда Олег Говорун на встрече с дольщиками региона.

Вячеслав Володин добавил, что в настоящее время на рассмотрение Госдумы вынесен вопрос о внесении изменений в законодательство, которые позволят освободить от НДФЛ дольщиков – получателей компенсаций.

“У нас в этом вопросе есть поддержка Президента РФ, Председателя Правительства. У нас под эти цели заложены средства.

Всё идёт к тому, что вопрос будет решён положительно”, – подчеркнул спикер ГД РФ на расширенном заседании рабочей группы по вопросам участников долевого строительства Саратовской области.

Публично-правовая компания взяла на себя решение проблемы с 31 долгостроем на территории области, средства – федеральный бюджет.

Председатель Госдумы отметил системную работу руководства области во главе с Губернатором Валерием Радаевым по решению вопросов дольщиков.

“Фонд защиты прав дольщиков окажет поддержку региону, область закроет свою часть – это ещё порядка 16 домов. Вопрос с обманутыми дольщиками Саратовской области постараемся закрыть в 2020 году, максимум, в 2021-м”.

Напомним, 15 ноября Наблюдательным советом Фонда принято решение по 56 домам, по 30 из них участники долевого строительства получат возмещение.

В результате будут восстановлены права более 5,4 тысяч дольщиков, обязательства перед которыми ранее не исполнили недобросовестные застройщики.

По данным на 6 декабря 2019 года, на выплату возмещения записалось почти 3 тысячи человек из 3673 пострадавших граждан в 7 субъектах Российской Федерации.

В Ивановской области прием заявлений начнется 9 декабря, в Красноярском крае – 10 декабря. В остальных субъектах, по которым было вынесено решение на первом Наблюдательном совете – 16 декабря.

Выплата будет производиться в рублях.

Размер выплаты рассчитан индивидуально для каждого дольщика, на основании отчета независимого оценщика о цене квадратного метра равнозначных жилых помещений на первичном рынке на момент выплаты возмещения, умноженной на площадь квартиры, не превышающей 120 квадратных метров. По нежилым помещениям и машино-местам выплата будет соответствовать стоимости заключенного договора.

СП: решить проблему обманутых дольщиков поможет их полный учет и увеличение финансирования

Счетная палата проанализировала ситуацию в сфере долевого строительства и выявила риски невыполнения программ помощи обманутым дольщикам и дальнейшего роста числа граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. С одной стороны, это обусловлено текущей экономической обстановкой, с другой – нехваткой финансирования. 

«На март текущего года в Единый реестр проблемных объектов включено более трех тысяч домов и свыше тысячи застройщиков в 76 регионах. Наиболее сложная ситуация складывается в Москве, Московской, Ленинградской, Нижегородской областях и Краснодарском крае.

С учетом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков», – заявила на Коллегии аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. 

Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. 

«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек. Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков», – отметила аудитор. 

Следующее, что важно сделать, – это оценить финансовые возможности бюджетов всех уровней по софинансированию программ помощи обманутым дольщикам. По мнению Счетной палаты, проблема финансирования – это сейчас один из главных сдерживающих факторов. 

Так, по оценке Фонда защиты прав дольщиков, на 1 января 2020 года необходимо достроить 3137 жилых домов, и на это нужно 686 млрд рублей. В свою очередь в «АО «ДОМ.

РФ» подсчитали, что только из федерального бюджета в 2020-2024 годах на эти цели потребуется порядка 722 млрд рублей.

При этом законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд рублей, а в 2021-2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы. 

Аналогичная ситуация складывается и по региональным бюджетам. Так, в 2020-2022 годах средства на достройку проблемных объектов предусмотрены только в 31 регионе в размере немногим более 40 млрд рублей.

При этом большинство регионов, согласно утвержденным «дорожным картам», планировали полностью восстановить права обманутых дольщиков в 2020-2022 годах. «Отсутствие финансирования, особенно в условиях распространения короновируса, создает существенные риски незавершения реализуемых мероприятий в установленные сроки.

А это, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», – считает Светлана Орлова. 

Есть вопросы и к работе самого Фонда. 

Во-первых, это низкий уровень расходования средств, которые Фонд получил из федерального бюджета в 2018-2019 годах. Так, в 2018 году из предусмотренных 8 млрд рублей он использовал только 43,5 млн рублей (0,54%), в 2019 году – 8,11 млрд рублей из 43,56 млрд рублей (18,6%). 

«Это свидетельствует о крайне низком качестве бюджетного планирования у Минстроя России. Бюджетные средства выделялись Фонду в отсутствие оценки степени технической готовности проблемных объектов, без определения необходимого размера денежных средств и сроков завершения строительства, а также размера предполагаемого возмещения обманутым дольщикам», – констатировала Светлана Орлова. 

Второе, что обращает на себя внимание, – это многократное превышение заработной платы сотрудников Фонда относительно средней по России и Москве. При этом высокий уровень зарплат пока не подкреплен значимыми результатами.

«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила аудитор. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». 

По итогам анализа Счетная палата направила Президенту и в Правительство информационные письма с конкретными предложениями решения выявленных проблем.

Международный опыт 

  • Государственное контрольное управление США 

Министерство жилищного строительства и городского развития США оказывает поддержку в вопросах жилищной аренды для домохозяйств с низким уровнем дохода.

Поддержка осуществляется через ваучерную программу выбора жилья: домохозяйству выдается специальный документ (ваучер), который используется для покрытия платежей в рамках аренды частных квартир или домов, доступных на рынке. В 2016 году на реализацию программы было выделено около 20 млрд долл. США, и порядка 2,4 млн домохозяйств получили поддержку.

Государственные жилищные агентства, с помощью которых осуществляется программа, сообщили о различных схемах мошенничества в отношении участников ваучерной программы. В ходе проверки онлайн-объявлений и сайтов, посвященных аренде, ВОА США выявил несколько потенциальных признаков мошеннических схем.

Проведенный ВОА анализ ситуации показал, что вид мошенничества зависит от стадии ваучерной программы и статуса участника – заявитель, держатель ваучера или домовладелец.   

  • Национальное контрольно-ревизионное управление Великобритании 

В апреле 2013 года правительство запустило программу поддержки граждан, желающих приобрести жилье, «Помощь в покупке» (Help to Buy). Целью программы является стимулирование спроса на новое жилье за счет повышения доступности ипотечного финансирования и стимулирования застройщиков к строительству новых домов.

В рамках программы правительство предлагает покупателям жилья в новых домах кредит на оплату первоначального взноса по ипотеке в размере до 20% от стоимости покупки. Это дополняет собственный взнос покупателя, который обычно должен составлять не менее 5%.

Затем покупатели берут ипотечный кредит, как правило, в размере 75% от стоимости собственности. Ипотечные кредиты в размере 75% или менее от стоимости недвижимости зачастую имеют более низкую процентную ставку.

ВОА Великобритании отмечает, что размер программы и механизм ее реализации соответствуют намерению Министерства по делам общин и местного самоуправления оказать существенное влияние на рынок недвижимости. Максимальный бюджет программы составил 4,6 млрд долл. США.

Спрос в начале осуществления программы оказался высоким: за первые девять месяцев программой воспользовались 12,875 покупателей. Министерство рассчитывает вернуть инвестиции в размере около 6 млрд долл. США к 2040–2041 годам. 

  • Национальное контрольно-ревизионное управление КНР 

ВОА Китая проводит ежегодные проверки в отношении городских жилищных проектов, субсидируемых государством. В отчете 2016 года сообщается, что ВОА провел аудит 14,8 тыс. жилищных проектов.

В ходе проверки было установлено, что объем средств на жилищные проекты, которые были незаконно выведены или присвоены, снизился на 78% по сравнению с предыдущим годом.

Тем не менее, аудит выявил ряд проблем: 

  1. наблюдались недостатки в управлении и контроле за проектами жилищного строительства;
  2. не применялись налоговые или финансовые преференции;
  3. политика в отношении реновации трущоб и строительства вспомогательных объектов не была осуществлена в полной мере;
  4. отмечались недостатки со стороны управляющих организаций в вопросах управления, в механизмах проверок и контроля. 
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector