Земельные участки, не подлежащие ипотеке – финансовый консультант

Особенности ипотеки земельных участков

Земельные участки, не подлежащие ипотеке - финансовый консультант

Иметь свой дом за городом мечтают многие. В особенности это актуально для жителей мегаполисов, страдающих от суеты и загазованности крупного населенного пункта. В таком случае построить дом за чертой город становится оптимальным вариантом решения вопроса.

Однако есть одна проблема. Широкий выбор предложений земельных участков сталкивается с отсутствием достаточной суммы денег на воплощение мечты в жизнь. Многие просто не могут себе позволить подобную роскошь.

Ипотека на земельный участок способна выручить в сложившейся ситуации.

Такой вид финансовых услуг пока что не получил широкого распространения, хотя его популярность неуклонно растет.

Особенности ипотеки земельных участков заключатся в большей сложности процесса оформления, если сравнивать с классическими вариантами такого кредита. Это обусловлено и «новизной» представленной услуги.

Данная разновидность ипотеки в нашей стране появилась лишь несколько лет назад. Поэтому не слишком простая задача – поиск подходящей кредитной программы.

Среди финансовых учреждений, осуществляющих выдачу подобного займа в 2018 году, можно отметить Сбербанк, РосЕвробанк, Россельхозбанк, ВТБ 24 и пр. Многие из указанных организаций осуществляют предоставление ссуды на приобретение земельных участков лишь у своих фирм-партнеров.

Условия предоставления ипотеки на земельный участок

Можно ли взять в ипотеку земельный участок – решает банк. Именно он устанавливает условия выдачи ссуды на приобретение земли. Чтобы повысить свои шансы на успех, следует уделить повышенное внимание некоторым аспектам вопроса.

Требования к объекту залога

Обеспеченность ссуды – важный момент. В этом случае в роли залогового имущества служит приобретаемый участок земли. В то же время, следует учитывать его ликвидность. Оценочная стоимость надела обусловлена рядом фактором.

Земля – весьма специфичный вид залогового имущества. По этой причине финансовые учреждения устанавливают достаточно жесткие требования для нее.

Ипотека на покупку земельного участка может быть выдана при условии соответствия объекта нижеперечисленным требованиям:

  • Надел должен входить в список земель населенного пункта, которые могут быть использованы для ижс. С прочими видами земельных участков банковские организации не любят вести работу в связи с проблематичностью отслеживания законности их отторжения. Ипотека на участок под ижс – оптимальный вариант.
  • Большое значение имеет и месторасположение земли. Финансовые учреждения четко фиксируют максимально допустимое удаление надела от города – в пределах 100 километров. У некоторых банков планка еще ниже – около 30 километров.
  • Участок не должен располагаться в резервной, природоохранной зоне, иначе вы рискуете не получить ссуду.
  • Серьезным плюсом станет наличие инженерных коммуникаций на территории: канализации, электричества, газа и воды.
  • Желательно, чтобы площадь надела составляла не менее 6 соток и была в наличии дорога, по которой можно добраться к участку в течение всего года. Не стоит рассчитывать на заемные средства, если планируется покупка участка площадью более 50 соток. Хорошая транспортная развязка послужит дополнительным преимуществом при подаче заявки на займ.

Порядок получения займа

Решив взять ипотеку на покупку земельного участка без здания, нужно следовать определенной схеме. Некоторые ошибочно считают, что сначала понадобится выбрать походящий вариант надела, а уж затем обращаться в финансовое учреждение для оформления кредита. На практике все обстоит иначе.

Необходимо учитывать, что каждое из банковских учреждений предлагает свои условия и имеет некоторые особенности оформления договоров данного вида ипотеки.

Сначала стоит определиться с выбором финансовой организации, а уже затем переходить к выбору подходящего земельного участка, беря в расчет установленные банком критерии для надела.

Такой подход позволит вам сэкономить немало времени и сил.

Земельная ипотека оформляется после предоставления заемщиком целого пакета документов. Из перечень идентичен для всех банковских учреждений, различия незначительны. В этот набор входит:

  • Документ о госрегистрации права – его заверенная нотариусом копия
  • Кадастровая выписка на участок в оригинале
  • Выписка из ЕГРЮЛ на землю и т.п.

Также понадобится приложить документы, которые могут служить подтверждением факта ведения заемщиком трудовой деятельности, его достаточного уровня доходов и т.д.

В оговоренный день проводится подписание договора ипотеки, договора купли-продажи и договора страхования. Затем заемщику нужно передать первоначальный взнос и заемные средства в сейфовую ячейку кредитного учреждения. Завершающий этап – оформление на вновь приобретенный надел права собственности.

Специфика договора

Договор залога земельного участка имеет некоторые особенности, которые нужно обязательно учитывать. Здесь оговаривается право заемщика осуществлять строительство на участке здания по собственному желанию, не согласуя действия с кредитором. Касательно самой формы и содержания вышеуказанного договора нужно отметить следующие моменты.

В документе должны быть обязательно зафиксированы все значительные условия. Заключение договора проводится в письменной форме с заверением нотариусом.

Также, в соответствии с действующим законодательством, необходимо зарегистрировать ипотеку земли.

Нужно детально оговорить данные по конкретному земельному участку, включая его кадастровый номер, место размещения, форму, размеры, назначение и прочие особенности.

Подводные камни

Нужно учитывать, что соискателю потребуется иметь более высокий доход, чем в случае получения ссуды на квартиру. Сроки кредитования особенно не отличаются от стандартных и варьируются в пределах от 10 до 25 лет. Обычно заемщику нужно внести сразу минимум 20% от стоимости приобретаемого участка.

В качестве залога банковское учреждение может потребовать предоставить какое-либо дополнительное недвижимое имущество. Перестраховка со стороны кредитной организации обусловлена высоким риском невозврата долга и спецификой кредитного продукта.

Земельный участок очень сложно оценить адекватным образом. Поэтому проведение таких сделок – на порядок более сложная задача, чем продажа городской квартиры. Стоимость земли формируется под влиянием массы факторов.

Выгодная на текущий момент сделка по истечении нескольких лет способна утратить свою ценность.

Рынок земли в нашей стране еще не успел окончательно сформироваться – процесс только идет. Финансовые учреждения относят землю к низколиквидным активам, ценность которого устанавливается довольно сложно. В связи с этим пока что небольшое количество банков готовы предложить своим клиентам выгодные программы кредитования под залог земельного участка.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipoteka-na-zemelnyj-uchastok/

Особенности ипотеки земельных участков: сложности в получении

Автор: Максим Дмитричевский

Наверняка, многим из нас хочется каждые выходные вырываться на собственную дачу, жарить шашлычок, купать детей в надувных бассейнах, а вечер проводить за просмотром семейного фильма рядом с теплым камином. Да-да, я тоже не исключение. А потому сегодня поговорим про особенности ипотеки земельных участков.

В первую очередь необходимо вспомнить, что главной особенностью любого ипотечного кредита является обязательное наличие залога. Сумма заложенного имущества, как логично предположить, должна покрывать взятый займ в полном объеме, а лучше с лихвой. Ведь только так банк может обезопасить себя от рисков. Однако не все наделы подходят для оформления в залог по кредиту.

Оказывается, существуют земельные участки, не подлежащие ипотеке.

Об этом я узнал несколько лет назад, когда искал возможность инвестировать свои небольшие финансовые средства в тогда еще необработанные земли бывшего колхоза, на которых, как казалось вполне вероятным, в будущем будет выстроен какой-нибудь клубный комплекс.

Тогда я решил в первую очередь посетить банк, где бы мне поведали все особенности ипотеки земельных участков и рассказали бы с чего начать.

Так и поступил…

Сотрудник банка посвятил меня во все тонкости кредитования граждан на земельные участки. Итак, перечислю те условия, на которых преимущественное количество банков начнет сотрудничество с потенциальными заемщиками:

  1. Необходимость представить документы на земельный участок, который планируется приобретать в ипотеку.
  2. Согласие заемщика оформить приобретаемый участок в залог кредитора.
  3. Наличие первоначального взноса (размер взноса зависит от конкретной рыночной ситуации, но чаще всего варьируется в рамках от 10% до 35%).
  4. Наличие документа, составленного банком об оценке стоимости надела.
  5. Так как согласно нашему законодательству существуют определенные земельные участки, не подлежащие ипотеке, любой банк может истребовать у заемщика бумагу, подтверждающую обратное.
  6. Ну и наконец, как и при получении любого кредита, важно подтвердить свою платежеспособность.

Данные условия являются классическими практически во всех кредитных организациях, однако в моем случае пришлось, помимо прочих учитывать и некоторые другие особенности ипотеки земельных участков.

Встал вопрос о том, что банк не может оформить в залог участок, выбранный мною.

Почему? Потому что согласно действующему закону участками, на которые не может быть предоставлена ипотека, являются в числе прочих и те, которые находятся в государственной собственности, но при этом не предназначены для жилищного строительства. Именно к таким относился и надел, который бы я с удовольствием приобрел, пусть и в кредит, пусть и на 30 лет.

Источник: http://vv-credit.ru/blogi/maksim/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html

Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Институт ипотеки – стремительно развивающаяся сфера современной экономики. В число банковского обеспечения относят и земельные участки со строениями или без. Говоря о возможностях сделки, стоит учесть требования законодательного органа, поэтому рассмотрим, какие земельные участки не подходят для кредитования.

Разновидности займов

Земельные наделы считаются недвижимостью, так что попадают под статью закона «Об ипотеке». Если посмотреть на все предложения банкиров, четко видны две линии кредитования:

В первом варианте годится любая недвижимость, которая понравится будущему плательщику, подойдет под условия кредитора. Что касается второго случая, то учреждение будет работать вместе со строительной компанией, где разработаны предложения по низким ставкам в определенных местах, как правило, поселках недалеко от города.

Особенности обеспечения

Объект после продажи будет находиться в единоличной собственности плательщика, должен иметь кадастровый номер, зафиксированные границы. Есть ряд условий, которые не прописаны на официальном сайте российских кредиторов, обычно они обговариваются с менеджером отделения:

  • Назначение земли – под ИЖС (но не с/х использования), ЛПС и садоводство.
  • Четкие границы участка.
  • Транспортная доступность к территории, наличие подъездных путей (рядом есть железная дорога, проходит рейсовый транспорт).
  • Развитость инфраструктуры (садики, школы, ТРЦ, спортклубы).
  • Расстояние от крупного города – не менее 60-70 километров.
  • Экологическая обстановка места. Вряд ли будет добро от кредитного комитета, если рядом чадит труба промышленного предприятия.
Читайте также:  Прогноз на курс доллара на 2018 год - финансовый консультант

Дополнительным преимуществом станет наличие недалеко от объекта водоема или лесной зоны. Выгодные условия предложат и на надел, расположенный на месте благоустроенного коттеджного поселка. Каждый россиянин понимает, что это востребованная недвижимость.

Если квадратные метры находятся в обременении, допустим, наложен сервитут, то тут скорее будет отказ. Когда там же размещены ЛЭП, есть арест и прочие моменты, то с такой заявкой в отделение лучше не подходить. Всю информацию о наложенных обременениях видно в реестре ЕГРП.

Что запрещено законом

Рассмотрим, в отношении каких земель не допускается ипотека:

  1. Доля на надел с совместной и долевой собственности. Как говорилось выше, все квадратные метры должны принадлежать ипотекодателю в полном объеме.
  2. Земля, находящаяся в собственности у государства или муниципалитета. Исключение составляет не разграниченные участки, в особенности, если по документам на них можно выстраивать домовладение, а также проводить объекты инженерной инфраструктуры.
  3. Часть территории, общая площадь которого меньше минимального установленного размера. Все эти критерии к участку для ипотеки исходят от местного самоуправления. Подобная тема тщательно не прослеживается в нормах ЗК России, так как у каждого субъекта в стране свои пределы размеров надела.

Идеальным вариантом станет поиск места заранее, чтобы можно оформить заявку на конкретный объект. После получения положительного решения специалисты банка выезжают на указанный адрес, оценивают границы и перспективы земли, устанавливают качество почвы.

Но это только в случае низкой ликвидности недвижимости. После подписания договора купли-продажи, оформляется ипотека и кредитное соглашение. Завершается вся сделка регистрацией документов в Росреестре.

Источник: http://KreditorPro.ru/zemelnye-uchastki-ne-podlezhashhie-ipoteke/

Особенности ипотеки земельных участков: договор, фз, можно ли взять

Не хватает денег на участок земли? Можно не брать дорогой нецелевой кредит, а выбрать ипотеку. Но не все банки выдают такие займы, не каждая земля подходит под требования… И это еще не все особенности ипотеки земельных участков.

Действительно ли можно взять ипотеку на земельный участок? Да, мы так привыкли к выражению “ипотека на квартиру”, что забываем: участки юридически тоже являются недвижимостью и выступают залогом для банка. Причем, если посмотреть на предложения, то можно выделить два варианта такого займа:

  • ипотека на любой участок,
  • ипотека на землю с условием строительства загородного дома.

В первом случае деньги могут быть использованы так, как хочет заемщик: на любой приглянувшийся участок, подходящий под требования финансовой организации. Во втором случае банк в сотрудничестве со строительной компанией предлагает по низкой процентной ставке ипотеку в конкретном поселке с обязательством строительства недвижимости.

Если землю для ипотеки выбирает заемщик, банк ее может не одобрить, так как предъявляется много требований. Прежде всего эксперты оценивают возможность ее быстрой продажи, оборотоспособность.

Критерии к участку для ипотеки

Рассмотрим особенности участка подробнее. Участок должен быть ликвидным, то есть в случае, если заемщик перестал выплачивать деньги, его можно было продать, чтобы возместить потерю выплат.

Конечно, он должен быть в собственности продавца, и быть поставлен на кадастровый учет, иметь зафиксированные границы.

Люди, описывающие свой личный опыт оформления земельной ипотеки, говорят о следующих требованиях (они обычно не прописаны на сайте банка, а обговариваются менеджером при встрече с клиентом):

  • земля предназначена для садоводства, ЛПХ, ИЖС (не сельскохозяйственного назначения);
  • участок имеет обозначенные границы;
  • транспортная доступность до города (рядом железнодорожная станция, дорога с рейсовым транспортом);
  • наличие инфраструктуры;
  • экологичность местности (не одобрят землю для садоводства вблизи комплекса промышленных предприятий).

Дополнительным плюсом для Подмосковья и Ленинградской области будет наличие рядом водоема или лесной зоны. Однако участки, которые располагаются в природоохранных, резервных или водоохранных зонах не подлежат залогу.

Обязательно в требованиях банка будет указано возможное максимальное расстояние участка от города, в котором расположено отделение залогодателя. Как показывает практика, это не более 70-80 км.

Желательно, чтобы в том поселке была дорожка для подъезда.

На выгодных условиях можно получить деньги на покупку участков, которые находятся на территории благоустроенного коттеджного поселка, так как оценщик понимает, что это востребованная на рынке недвижимость.

Важно, чтобы участок не имел дополнительных обременений. Вероятно, банк не одобрит участок, обремененный сервитутом. Например, когда местные жители могут попасть к озеру только через вашу землю. Если там проходит ЛЭП, тоже будет отказ в ипотеке.

Не подойдет арестованная земля, участок, находящийся под залогом. Получить сведения обо всех обременениях можно в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Остальные требования прописаны в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Какие земельные участки не подлежат ипотеке в соответствии с ФЗ об ипотеке:

  1. Согласно п.1 ст. 63, не допускается ипотека земель государственной и муниципальной собственности. Исключение составляют участки, которые переданы для строительства жилья по решению органов власти (п.1 ст. 62).
  2. Не разрешена ипотека части земельного участка, если площадь его меньше минимальных размеров (п.2 ст. 63). Их устанавливают региональные нормативные акты, для земель различного назначения минимальные площади свои.

Как самому проверить качество участка?

Процесс ипотеки рекомендуют начинать именно с выбора участка, а только потом обращаться в банк. На это есть две причины:

  • выбор места может затянуться более, чем на месяц,
  • необходимо перед оценкой специалиста самому проверить выбранную землю.

Ведь задача собственника – продать свой товар. Не стоит верить ему на слово. Лучше познакомиться с соседями, представиться, расспросить их о ситуации в поселке. Надо задать вопросы о качестве земли, о безопасности, и вероятности стихийных бедствий (о наводнениях и ураганах). Обязательно уточните, в чем главное преимущество этой местности.

Стоит не пренебречь поиском информации в интернет-СМИ. Журналисты любят писать о криминале, экологических проблемах. Если такие статьи опубликованы о вашем будущем поселке, рекомендуется спросить об описанной ситуации местных жителей.

Обязательно походите по близлежащей территории сами. Посмотрите, есть ли поблизости объекты, которые могут нанести вред окружающей среде, хорошие ли подъездные пути, коммуникации.

Специфика договора по ФЗ об ипотеке

Закон “Об ипотеке” не только определяет, какие земельные участки могут быть предметом ипотеки. Он еще описывает дополнительные особенности этого вида залога:

  1. Нельзя заложить часть земельного участка. В п. 2 ст. 63 сказано: “При общей долевой или совместной собственности на земельные участки […] ипотека может быть установлена только на […] земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности».” Если выделить фактически участок нельзя, он не является объектом залога.
  2. Ст. 65 Закона определяет право залогодателя возводить здания или сооружения на участке. Однако если в закладной прописаны определенные условия по постройке, заемщик должен следовать им.
  3. Если на земельном участке, сдаваемом в виде ипотечного залога, уже имеются здания и сооружения, то на них также распространяются права кредиторов, но отчуждение имущественных комплексов происходит только с согласия залогодержателя.

Оценка, согласно законодательству, осуществляется по цене рынка. И стоимость земельного участка, что передается в залог, устанавливается по согласию заемщика с банком.

Ипотека в банках России: предложения

Рассмотрим ипотеку в различных банках. Наиболее выгодное предложение у Россельхозбанка с процентной ставкой в 11,5% и минимальным взносом в 15%. Однако при отказе от страхования ставка увеличивается до 15,5%.

Связь-Банк также увеличивает процентную ставку 12,5-13,25% на 1% без личного страхования на момент сделки и на 3% при отсутствии страхования в следующие годы после выдачи.

Сбербанк также увеличивает ставку на 1% при отказе от страхования, но при этом еще требует для мужчин в возрасте до 27 лет военный билет.

Остальные интересные предложения:

  • Целевая ипотека. Россельхозбанк: 11,5-15,5% до 20 млн, до 30 лет;
  • Твоя ипотека. Связь-Банк: 12-13,25% до 30 млн, до 30 лет;
  • Загородная недвижимость. Сбербанк России: 12,25% от 300 тыс., до 30 лет;
  • Целевой кредит. Азиатско-Тихоокеанский банк: 12,25-12,5% от 350 тыс., до 25 лет;
  • Целевой ипотечный кредит. Союзный: 12,25-12,5% от 600 тыс., до 25 лет;
  • Под залог имеющейся в собственности недвижимости. Газпромбанк: 12,25-13,25% до 30 млн, до 15 лет;
  • Своя земля. Тимер Банк: 13,49-14,99% до 2 млн, до 25 лет;
  • Земля. Банк “Санкт-Петербург”: 14,25-14,75% до 12 млн, до 25 лет;
  • Перспектива. Абсолют Банк: 15,25% до 15 млн, до 15 лет;
  • Земельный кредит. Мехтопэнергобанк: 17-19,5% до 10 млн, до 10 лет.
Читайте также:  Что будет с вкладами, оформленными в ощадбанке в крыму - финансовый консультант

Также на рынке встречаются предложения с довольно низкой ставкой на покупку конкретных участков земли.

Например, казанский Тимер Банк дает кредит на приобретение участка с строящемся домом в ЖК “Голубое озеро”. А ипотека банка Возрождения так и называется “Земельный участок – д.

Палихово”, это кредит на покупку земли для ведения дачного строительства в деревне Палихово Серпуховского района Московской области.

Обязательные документы для ипотеки на землю

Банки вправе требовать свои списки документов на землю, однако в перечне необходимых бумаг присутствуют:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
  • план с индивидуальным кадастровым номером, расположением участка, его категории и т.д.;
  • документ, устанавливающий право (договор купли-продажи);
  • отчет эксперта-оценщика;
  • справка из бюро техинвентаризации об отсутствии построек на участке.

Требования к человеку, с которым банк пожелает заключить договор ипотеки, стандартны. Менеджеров интересую только граждане РФ, которые старше 21-24 лет, но не являются пенсионерами. Залогополучатель должен предоставить документы, которые подтверждают его постоянную работу, достаточны для погашения ипотеки доход. На сегодняшний момент большую роль играет и положительная кредитная история.

Оформление документов

Целевая ипотека оформляется как и обычный заем под залог недвижимости, однако есть несколько дополнений. Лучше найти участок заранее, и подать сведения о нем вместе с предоставленным заявлением, данными о заявителе.

При одобрении специалисты выезжают на место (обычно заемщик оплачивает их перемещения) и оценивают размер, качество почвы участка. Эксперты просчитывают расходы приобретателя на благоустройство и риски потери рыночной цены земли.

Процентная ставка может увеличиться при заключении о низкой ликвидности.

После этого наступает этап заключения договора купли-продажи и подписание договора ипотеки, с которым необходимо ознакомиться заранее, чтобы знать обо всех условиях по кредиту.

Одновременно может быть оформлена закладная, которая свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству выплачивать ипотеку, без предоставления иных доказательств о существовании обязательства.

Завершается оформление регистрацией в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Можно ли продать ипотечный участок?

Иногда обстоятельства так складываются, что участок, по которому выплачивается кредит и который находится в залоге у банка, надо продать.

Как составить договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой? Он отличается от обычного договора только двумя пунктами.

Необходимо указать, что участок обременен ипотекой на основании договора с определенными условиями (образец представлен ниже).

Также нужно сослаться на согласие банка на заключение сделки.

Продавец после подписания договора обязуется погасить ипотеку, если не было других договоренностей, так как иначе все обязательства по погашению задолженности лягут на плечи нового владельца участка.

Источник: http://ProIpoteku24.ru/stati/osobennosti-ipoteki-zemelnykh-uchastkov/

Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке не допускается.

Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса, хотя могут быть и исключения.

До принятия ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств также не допускалась.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с ФЗ об ипотеке.

Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но данное правило не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ в ФЗ об ипотеке были внесены соответствующие изменения.Надо отметить, что институт залога земель сельскохозяйственного назначения – это порой практически единственный способ обеспечить кредит в сельском хозяйстве. С другой стороны, с учетом того, что изменять целевое назначение земли нельзя (или очень трудно), государство и потребитель не будут лишаться сельскохозяйственной продукции, напротив, такой залог будет служить перераспределению земли в пользу наиболее эффективных собственников — сельскохозяйственных товаропроизводителей.Не допускается ипотека части сельскохозяйственного земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (статья 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). Данная мера предусмотрена в целях недопущения нежелательного раздробления сельскохозяйственных земель на чрезмерно мелкие участки, для поддержания оптимального размера сельскохозяйственных земельных участков.

Залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, не допускается (статья 267 Гражданского Кодекса РФ). Предусмотрены также ограничения передачи в залог земли иностранцам: на приграничных территориях не допускается залог земель любых категорий, также не допускается передача в залог иностранцам сельскохозяйственных земель.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (статья 15 Земельного кодекса РФ).

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (статья 3 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель), поэтому можно сделать вывод, что и залогодержателями такие лица быть не могут. Если все-таки такое лицо стало обладателем земельного участка, у него возникает обязанность произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности (статья 5 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

Источник: http://www.samsebeyurist.ru/k5/2897-zemelnye-uchastki-ne-podlesgashie-ipoteke.html

Особенности ипотеки земельных участков

Земельные участки, не подлежащие ипотеке - финансовый консультант

Ипотека является одной из составляющих современной экономики, а также важным инструментом кредитования. Земельный участок — объект недвижимости, относящийся к предмету ипотеки.

Принцип единства земли и объекта недвижимости, возведенного на ней, определяется Земельным Кодексом, а правовые особенности ипотеки земельных участков регламентируются Федеральным Законом № 102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Участок, как и прочее имущество, относится к предмету залога в виде обеспечения исполнения обязательств его собственника, следовательно, зачастую используется при получении финансового кредита. Поэтому, до подписания договора кредитования, банк должен определить соответствие участка к предмету договора.

На территории Российской Федерации имеется несколько видов земельной ипотеки:

  1. На приобретение участка земли.
  2. На покупку земли с целью строительства частного дома.

Определение соответствия земельного участка как предмета для ипотечного кредитования

Перед заключением ипотечного договора на приобретение земли с заемщиком, кредитная организация обращает внимание на ее ликвидность, что позволяет, в случае неплатежеспособности клиента, выставить недвижимость на торги для погашения долга.

Лицо обязано быть наделено правами собственности на землю, которые подтверждаются соответствующим реестром, выданным в кадастровом органе при ее оформлении. Сам участок должен иметь четкие границы, установленные при проведении процедуры межевания.

Федеральным законодательством предусматривается ряд критериев, предъявляемых к земельному участку для ипотечного кредитования:

  1. Земля должна предназначаться для ЖС либо под садоводческий участок.
  2. Должны быть строго отведенные границы.
  3. Расположение земли должно быть в транспортной доступности (возможность добираться на общественном транспорте).
  4. Развитая инфраструктура в месте нахождения участка.
  5. Месторасположение обязано соответствовать нормам экологичности. Банк не одобрит кредит на землю, расположенную в промышленной зоне.

На основании ст.62 ФЗ “Об ипотеке” к предмету ипотеки относятся:

  1. Земли, не исключенные из оборота и не имеющие ограничения в обороте.
  2. В случае нахождения земли в общей долевой собственности, ипотека устанавливается лишь на участок, принадлежащий заемщику, который был выделен в натуре из земли, находящейся в общей совместной собственности.

Кредитные организации вправе отказать в ипотечном кредитовании на основании XI главы, статьи 63 Закона “Об ипотеке”, ГК РФ, которые определяют перечень земель, не подлежащих залогу:

  • Участки земли, находящиеся в муниципальной, государственной собственности. Запрет введен с целью сохранения целостности страны. Государство вправе передавать землю для хозяйственного ведения либо для осуществления оперативного правления.
  • Часть участка земли, площадь которой меньше, установленной нормативно-правовыми актами субъектов страны, муниципалитета, предназначенной по закону для целевого пользования. В каждом регионе страны отличается количество используемых участков.

Прочие особенности ипотечного кредитования земельных участков, имеющих отношение к залогу:

  1. Залоговое право определяет ряд принципов, на основании которых при ипотечном кредитовании участка право залога расположенных на нем построек, зданий залогодателя не применяется.
  2. Ипотека имеет ряд дополнительных условий в договоре, а также дополнительной документацией. В случае их отсутствия, регистрирующим органом может быть отказано в совершении процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Читайте также:  Кредит на утепление дома в ощадбанке - финансовый консультант

Необходимая документация для оформления ипотечного договора на землю:

  1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию прав собственности.
  2. Наличие плана с индивидуальным кадастровым номером, предназначением земли, ее нахождении и прочее.
  3. Наличие договора купли-продажи.
  4. Отчет, составленный экспертом-оценщиком.
  5. Документ, подтверждающий отсутствие на участке различных построек. Справку можно получить в бюро техинвентаризации.

Вопросы и ответы

Допускается ли залог арендных прав участка?

На основании ст.22 п.

5 Земельного Кодекса Российской Федерации за арендатором закрепляется право передачи прав и обязанностей по договору аренды земли третьим лицам, а также передачи арендных прав в залог в пределах сроков аренды участка.

При этом согласие арендодателя не требуется, необходимо лишь уведомить его при условии, что договор аренды земли не предусматривает иного. При этом отсутствует необходимость в заключении нового договора аренды участка.

Использовались следующие источники

  • http://base.garant.ru/12112327/de40175ab12d04d68f792b5b742a18fc/
  • http://www.ipoteka-rus.ru/5/326.html
  • https://studwood.ru/928095/pravo/osobennosti_ipoteki_zemelnyh_uchastkov
  • https://ipotekaved.ru/dom/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html
  • https://studopedia.ru/9_131281_osobennosti-ipoteki-zemelnih-uchastkov.html
  • http://proipoteku24.ru/stati/osobennosti-ipoteki-zemelnykh-uchastkov/
  • https://jurkom74.ru/ucheba/ipoteka-zemelnich-uchastkov
  • http://ipipip.ru/zakon-ob-ipoteke/glXI/
  • https://studwood.ru/928095/pravo/osobennosti_ipoteki_zemelnyh_uchastkov
  • https://www.zonazakona.ru/zakon/index.php?zakon=fz_ipoteka&go=gl11

Источник: https://ipoteka.finance/dom-i-zemlja/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Главная / Ипотека / На земельный участок

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума.

Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов.

При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику.

При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности.

Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли.

Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета.

Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор.

В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.

Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций.

В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения.

В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени.

Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/na-zemelnyj-uchastok/pravovye-osobennosti.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector