Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту – консультации по ипотеке

Проверке потенциальных заемщиков банки уделяют большое внимание. Покупателя проверяют со всех сторон: от кредитного рейтинга до места работы. А как обстоят дела с проверкой юридической чистоты квартиры и продавца? Чтобы разобраться, каким образом банк проводит проверку квартиры при покупке ее в ипотеку, мы обратились к эксперту.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Перед тем, как выдать человеку ипотеку, сотрудникам банка важно знать, на какое жилье пойдут деньги. Банк должен обезопасить свои интересы, чтобы его деньги вернулись в срок. А также, чтобы покупатель нашел достаточно ликвидный объект недвижимости.

Поскольку до момента погашения ипотеки квартира будет в залоге у банка, и если заемщик не справится с выплатой, то кредитор будет продавать квартиру. Поэтому финансовые организации проверяют жилье с разных сторон: экономической, технической и юридической.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Экономическая проверка

Первая сторона – экономическая. Важно, чтобы продавец указал реальную стоимость жилья. В противном случае банк откажется. Кроме того, цена не должна быть сильно завышена и наоборот, очень низкой.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Техническая проверка

Прежде всего, это касается вторичного рынка. Необходимо, чтобы помещение было жилое и пригодно для проживания.

Возраст дома, материалы перекрытий, безопасность конструкций и работа инженерных сетей, – все это должно соответствовать техническому плану и быть в хорошем состоянии. Кредитору невыгодно брать в залог недвижимость, которую потом сложно будет продать.

Кроме того, если жилье не потребует больших дополнительных затрат на серьезный ремонт, у банка будет уверенность, что покупатель справится с ипотекой без задержек.  

Кроме того, финансовые организации не любят несанкционированные перепланировки. Если попадается такая квартира, то кредиторы могут попросить собственников вернуть все на законные места либо согласовать изменения. Если узаконить невозможно, то банк может отказать в выдаче кредита на такое жилье.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Юридическая проверка

И последняя сторона, но не по значению, это юридическая. Ей сотрудники банка уделяют больше всего внимания, чтобы обезопасить себя от денежных потерь. Кредитная организация должна проверить на юридическую чистоту, как саму квартиру, так и ее собственника, то есть продавца.

  • Проверка собственника (человек имеет право собственности на квартиру)

Прежде всего, банк должен убедиться в том, что продавец действительно собственник и не продает чужую квартиру. Если владельцев несколько (квартира находится в долевой собственности), они все должны участвовать в сделке. Это можно проверить по выписке из базы ЕГРН. Документ может подтвердить право собственности на жилье.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Эту информацию также можно найти в выписке из ЕГРН. Квартира не должна иметь обременений: быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.

Когда квартиру продает не собственник, а его интересы представляет другой человек с доверенностью. Документ владелец выписывает на определенный срок.

Но продавец может отозвать документ раньше времени, например, передумает продавать квартиру. Если представитель окажется мошенником, он может выстроить все в своих интересах и, получив деньги, исчезнуть.

Поэтому банки должны проверять, была ли отозвана доверенность.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Если квартирой владеет семья, а продавец – один, в этом случае банк может попросить согласие второй стороны. Поскольку по закону, если имущество было приобретено в браке, распоряжаться им один из супругов может только с обоюдного согласия.

  • Недвижимость по наследству

Для сотрудников банка, как и для покупателей, это зона риска. Поскольку в любой момент могут появиться не выявленные наследники. Особенно, если еще не прошел срок оспаривания наследства – три года.

«Наиболее рискованными считаются сделки с квартирами, полученными в порядке наследования.

С целью исключения в последующем претензий от непризванных наследников банк может потребовать справку о составе семьи на момент открытия наследства либо настаивать на страховании титула (риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него)», – подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

  • Несовершеннолетние собственники

Если покупатель находит такую квартиру, кредитор может потребовать разрешение на продажу от органов опеки.

Поскольку детей нельзя лишить права собственности, если нет информации об их будущем жилье, а также нельзя выписать в никуда. Поэтому банк может попросить информацию обо всех зарегистрированных людях.

Продавец на момент сделки должен снять с учета всех прописанных. Иначе потом придется сталкиваться с незваными гостями.

Важно! Кредитная организация будет проводить проверку, прежде всего, для своей выгоды. И не обязательно сотрудники банка уделят равное внимание всем пунктам, перечисленным выше. Поэтому важно провести самостоятельную проверку без участия банка.

«Проверяя квартиру и ее собственников, банк, в первую очередь, заботится о своей безопасности. Стоит понимать, что банк по отношению к заемщику является контрагентом, и если что-то пойдет не так, то его вряд ли будет интересовать, по чьей вине это случилось. Поэтому считаю, что содействие риэлтора в проверке безопасности, определенно, лишним не будет», – комментирует Николай Кандиранда.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Проверка квартиры самостоятельно

Можно воспользоваться услугами специалистов или небольшую часть проверки взять на себя. Пообщаться с соседями. Узнать про продавца, в каком состоянии находится дом и, например, проверить реальную стоимость коммунальных услуг. Некоторые продавцы могут специально ее занижать и скрывать от покупателей квитанции.

Нелишним будет и удостовериться в том, что по тем же коммунальных услугам нет задолженностей. Поскольку все невыплаты вместе с квартирой достанутся новому владельцу. Для этого можно попросить справку у продавца или обратиться в управляющую компанию. Кроме того, можно заглянуть в базу судебных приставов. Если собственник – злостный должник, возможно, стоит задуматься о его намерениях.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

И самое главное, вы можете заранее заказать документ, который расскажет о недвижимости все и даже больше. Это выписка из ЕГРН. Она доступна всем физическим лицам на платной основе.

Кроме информации о количестве собственников и наличии обременений, по этому документу можно узнать всех предыдущих владельцев и как часто с квартирой совершались сделки. Если жилье продавалась несколько раз за год, это повод задуматься.

Кроме того, в выписке будет указана кадастровая стоимость квартиры, от нее зависит величина имущественного налога.

Выписка из ЕГРН есть в двух вариантах: в бумажном и электронном. По словам экспертов, первый формат документа выдают все реже, только при регистрации квартиры на руки ее новому владельцу.

В основном в ходу электронный вариант. Его можно получить, воспользовавшись онлайн-сервисом ЕГРН.Реестр.

Чтобы получить документ, достаточно указать адрес нахождения квартиры или ее кадастровый номер.

Не дожидайтесь проверки банков, обезопасьте свои деньги и время самостоятельно. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и проверьте будущую квартиру от и до!

Ксения Антонова

Как банки проверяют чистоту квартиры при ипотечном кредитовании: особенности и длительность

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Перед одобрением заявки банк проверяет квартиру под ипотеку на юридическую чистоту согласно принципам:

Особенность Описание
Роль права собственности Жилье переоформляется на нового владельца с залогом в пользу кредитора до полного погашения ипотечных обязанностей заемщика. В случае неплатежеспособности гражданина банк продает объект, компенсируя ущерб. Важно исключить любые основания для утраты права собственности заемщиком. В противном случае ипотека бессмысленная.
Что входит в юридическую чистоту Кредитора интересуют три параметра:

  • законность приобретения имущества продавцом, отсутствие споров на право собственности;
  • достоверность поданных бумаг на продаваемый объект и личности сторон: справки ЕГРН, формы №9 о прописанных лицах и пр.;
  • ценность квартиры. Этот риск исключит экспертиза. Финансовое учреждение рекомендует своих оценщиков.
Роль страхования Одним из видов страховки при ипотеке является «титульная» – полис на случай утраты заемщиком права собственности. При наступлении страхового случая банк получит возмещение ущерба.
Кого касается Проверка изучает параметры, касающиеся реализатора жилья и недвижимости до отчуждения заемщику.

Зачем банк выполняет проверку

Уже переоформленное и заложенное ипотечное жилье может отчуждаться при удовлетворении иска третьего лица на владение недвижимостью. Возникает ситуация невыгодная всем участникам жилищного займа:

  1. Гражданин взял кредит и заплатил за объект, затем он утратил на него права.
  2. Займодатель требует свои средства, но клиенту нет смысла их выплачивать, поскольку он лишился жилья.
  3. Залог на недвижимость в пользу банка под большим вопросом, так как суд признал владение за третьим лицом. Невозможно продать недвижимость и возместить ущерб ипотекодателю.
  4. Для возвращения денег кредитору заемщик должен забрать их у продавца жилья, что сложно или невозможно. Должник всячески старается уклониться от расчета с заимодателем своими деньгами и это логично, ведь он несет двойной ущерб.
  5. Проблема решается при наличии титульного страхования. Другой выход – подача иска в суд к продавцу квартиры о возвращении уплаченного за недвижимость.

Иными пунктами, требующими тщательной проверки, является качество квартиры, отсутствие недостатков в материалах, конструкции, здания, а также достоверность документов.

Цель проверки – исключить выдачу денег под жилье, которое может оказаться неликвидным при появлении иного претендента (потенциального владельца), упразднении собственности, манипуляции со стоимостью.

Процедура осуществляется еще на стадии владения квартирой первоначальным собственником до выдачи денег по ипотечному кредиту, до переоформления недвижимости на нового владельца и наложения на нее обременения. Страховка титула собственности оформляется после переоформления квартиры.

Способы мошенничества с ипотекой

Инструменты и обстоятельства обмана, а также признаки «нечистых объектов»:

Читайте также:  Как взять ипотеку без участия супруга - консультации по ипотеке

  • фальшивые документы о прописанных лицах. Если скрыть, что в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние, то потом их будет сложно выписать;
  • скрытие недееспособности продавца;
  • двойная продажа;
  • любые споры заинтересованных лиц, родственников, супругов, дольщиков;
  • нарушение процедуры наследования;
  • неправильное распоряжение маткапиталом;
  • несоблюдение жилищных прав несовершеннолетних;
  • любые другие ограничения (арест имущества судебными приставами);
  • незаконные перепланировки;
  • иные нарушения прав третьих лиц, порядка перехода прав при купле-продаже, дарении, мене.

Осуществить стопроцентную проверку квартиры и личности собственника обычному гражданину сложно. Обязанности по гарантированию юридической чистоты ложатся на специалистов банка, у которого действует своя служба безопасности.

Что может вызвать подозрение

Гражданину следует задуматься, покупать ли квартиру при наличии подозрительных признаков:

  • цена явно заниженная или завышенная;
  • выписка из ЕГРН покажет историю перепродаж. Если жилье часто меняло владельцев – это повод для подозрений в сокрытии мошеннических схем путем перепродажи;
  • квартира отчуждается по доверенности;
  • затягивание в ознакомлении с документами, отсутствие оригиналов бумаг, попытки убедить покупателя в достоверности информации на основе ксерокопий.

Не надо надеяться на честность риэлторов. Работник агентства недвижимости заинтересован только в своих процентах и даже если будут признаки мошенничества с жильем, он, вполне вероятно, промолчит.

Появление претендентов на купленное жилье

Появление претендента характеризуется высокой степенью непредсказуемости. Даже специалисты банка не могут полностью предвидеть возможность таких ситуаций.

Варианты обстоятельств:

  • наличие наследников ранее неизвестных: объявился преемник, не знавший об открытии наследства, и суд удовлетворил его иск о продолжении сроков вступления в права;
  • в прошлом несовершеннолетнего ущемили в жилищных правах (не выделили долю при использовании маткапитала, выписали без разрешения органов опеки). Претензии вправе заявить сам гражданин или в его интересах прокуратура, органы опеки, законные представители, опекуны;
  • были временно выписанные лица, например, отбывающие наказания в МЛС;
  • незаконное обналичивание маткапитала, иных государственных субсидий;
  • стороной сделки по отчуждению жилья выступал недееспособный;
  • обнаружение лица, признанного умершим или безвестно отсутствующим;
  • оспаривание сделки одним из супругов.

Покупка объекта на первичном рынке (в новостройке) сама по себе гарантирует отсутствие притязаний иных лиц, поскольку жилье отчуждается в первый раз. Другой фактор уменьшения рисков – наличие страхования «титула», дающее гарантию возврата средств, утраченных при мошеннической схеме. Страховая компания выплатит вместо заемщика долг, а далее, будет разбираться с мошенником, применяя весь арсенал законных средств.

Как банк проверяет квартиру, покупаемую по ипотеке

Основные действия ипотекодателя, направленные на выявления сомнительных факторов:

  • получение выписки ЕГРН с историей действий с жильем;
  • проверка данных домовой книги (форма №9 о прописанных лицах);
  • банк вправе отказать, если наследство принято недавно;
  • требование наличия согласия второго супруга реализатора на куплю-продажу, включая случаи, если пара развелась недавно;
  • запрос технической документации на квартиру на предмет выявления незаконных переустройств;
  • экспертная оценка подтвердит наличие недвижимости и ее качество;
  • не все, но большинство кредиторов требуют бумаг из психоневрологических учреждений о дееспособности продавца;
  • для некоторых финансовых учреждений отсутствие неоплаченных коммунальных услуг – обязательное условие выделения денег.

Как происходит проверка

Основные инструменты кредитора – запросы в органы регистрации прав собственности и БТИ, анализ электронных баз данных недвижимости, нотариатов, Росреестра.

Работник банка, а также эксперт в процессе оценки осматривает жилье перед выделением денег по ипотеке. Аналогичные действия осуществляет страховщик. Личность продавца и поданные бумаги анализирует отделение безопасности кредитора.

Длительность процесса

По времени заявка соискателя проходит два этапа рассмотрения:

  • предварительный — оценивается лишь возможность предоставления ипотечного кредита на основе заполненной анкеты и предварительных данных от соискателя. Результат после подачи заявки будет известен клиенту на протяжении 1 нед. (Сбербанк, например, дает первоначальное решение на протяжении до 8 дн.);
  • окончательный — принимается после подачи всего пакета документов. Получив положительное решение, заемщик приступает к оформлению страховки, оценки, ипотечного соглашения. Этап займет в среднем до 1 – 1,5 мес.

Сколько дней банк рассматривает документы на квартиру по ипотеке

Срок рассмотрения документации по объекту, на приобретение которого берется ипотека, зависит от множества факторов, необходимости дополнительных запросов, уточнения информации.

Стандартно банк рассматривает документы до 14 дней. Проверка бумаг осуществляется на протяжении всего периода действия положительного решения: максимум составляет 90 дн., но если квартира без возможных обременений (в новостройке), то стороны обычно укладываются в 1,5 мес.

Временные границы у разных кредиторов могут отличаться согласно внутренним правилам учреждения, например, в ВТБ 24 срок предварительного согласования составит до 15 раб. дн. или до 1 мес. при необходимости дополнительных действий по проверке.

Что проверяет банк при выдаче ипотеки на квартиру

Требования к квартире, подлежащие проверке:

Предмет проверки Параметры
По жилью как материальному объекту
  • отсутствует аварийность, ветхость;
  • недвижимость имеет статус жилой, сдана в эксплуатацию (при участии гражданина в проектном финансировании может не требоваться);
  • кухня и санузел выделены;
  • материал перекрытий и стен не дерево;
  • отсутствуют проблемы с крышей, если жилье на последнем этаже;
  • есть все коммуникации;
  • не общежитие, малосемейка, коммуналка;
  • не подвал, не цоколь.
Право собственности
  • право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН;
  • нет иных ограничений (арестов и пр.);
  • нет содольщиков;
  • разрешение от супруга и от органов опеки получено;
  • хозяин и проживающие в помещении лица выписаны;
  • при наследовании кредитор вправе сделать запрос нотариусу, оформлявшего свидетельство, для проверки вероятности появления иных преемников;
  • при использовании маткапитала для ипотеки банк убеждается, что сертификат выделен на законных основаниях, есть обязательство о выделении долей несовершеннолетним.

Какие новостройки идеальные

Есть несколько типов новостроек с различным уровнем юридической чистоты:

Вариант приобретения в новостройке Описание и привлекательность для участников сделки
Проектное финансирование Действует с 1 июля 2019. Схема полностью исключает обман инвесторов:

  • покупатель вкладывает деньги в возведение дома;
  • все взносы аккумулируются банком на спецсчете (эскроу);
  • застройщику тот же банк выделяет средства на стройку;
  • после сдачи в эксплуатацию финансы со эскроу-счета перечисляют девелоперу, жилье переходит приобретателям.

Полностью исключается пропажа денег. Инструменты безопасности:

  • в схему привлекается не просто еще один участник, а гарант сохранения средств – банк;
  • финансы хранятся на счетах эскроу. Это подобие аккредитива – условные счета, открываемые с наступлением определенных событий (сдачи дома в эксплуатацию);
  • на стройку девелопер тратит свои деньги или привлекает заемные ресурсы (как правило, в том же банке, где эскроу).
Полностью готовое жилье Новостройка – идеальный вариант, полностью готовый дом (только что сданный в эксплуатацию). Если застройщик аккредитован банком, то это идеальная ситуация. Заемщику предложат более интересные условия и даже сниженную ставку, и иные привилегии.
Рекомендации по выбору:

  • у застройщика есть ряд успешно реализованных проектов, закрыты все долги и нет споров с дольщиками;
  • строительная компания аккредитована банком;
  • есть все бумаги на землю и строительство, споры с госорганами отсутствуют.

Преимущества новостроек:

  • высокая ликвидность;
  • квартира «чистая», коммуникации и инженерные системы новые.

Жилье на вторичном рынке

Что проверяется по «вторичке» и иные нюансы ипотеки:

  • износ здания имеет значение (должен быть не более 50%);
  • материал: кирпич, бетон;
  • банк оценивает потенциальную возможность сноса и аварийности. Если «хрущевка» находится в центре и окружена новыми зданиями, есть большая вероятность сноса;
  • оценивается расположение, инфраструктура;
  • исследуют качество жилья, площадь, планировку, отделку.

Особенность «вторички» – продолжительный период проверки на юридическую чистоту, поскольку банку придется удостовериться, что на нее не претендуют третьи лица, нет конфликтов, связанных с объектом.

Правовые аспекты процесса

Основные правовые нюансы, которые должны соблюдаться:

  • жилье принадлежит лично собственнику или супругам, нет иных совладельцев;
  • есть разрешение органов опеки, супруга;
  • выписка всех лиц и продавца с квартиры. При наличии детей у покупателя зачастую банк требует прописки в другом жилье;
  • нет другого залога, подобного ограничения;
  • предыдущее основание покупки (отчуждения) недвижимости не дает повода сомневаться в юридической чистоте;
  • перепланировок нет или они узаконены;
  • дееспособность продавца подтверждается бумагами из психоневрологических учреждений.

Как расценивается перепланировка

Банк тщательно проверяет квартиру при покупке в ипотеку и при этом перепланировки, переустройства оцениваются однозначно: под недвижимость с нелегализованными работами деньги не выдадут. Случаи лишения прав собственности на жилье с перепланировкой, создающей опасность для всего дома, редкие, но они есть в судебной практике. Основная причина невыдачи ипотеки – неликвидность имущества.

Два выхода из ситуации с незаконным переустройством:

  • легализовать работы, пока действует положительное решение кредитора по ипотеке;
  • привести жилье в прежний вид.

Если банку не понравилась выбранная квартира

Ипотеку не предоставят, если параметры выбранной квартиры не подходят кредитору или если возникли сомнения в юридической чистоте недвижимости.

Положительное решение по предварительной заявке действует на протяжении 90 дней или срок, оговоренный правилами банка. В этот период заемщик может подыскать лучший объект или отказаться от ипотечного кредита и попробовать подать запросы в другие банки, если хочется купить именно выбранную недвижимость.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Занимаются ли работники банка проверкой чистоты квартиры при выдаче ипотеки

Часто граждане пользуются заемными средствами банка для покупки квартиры. Для этого оформляется стандартный ипотечный кредит. Не всегда банки дают одобрение на заявку, причем нередко причиной становится то, что существует вероятность покупки квартиры, на которой имеется обременение или претендуют на нее третьи лица.

Читайте также:  Госдума призывает банки не отказывать в ипотечных каникулах заемщикам, которые не получают зарплату - консультации по ипотеке

Поэтому работники службы безопасности каждого банка перед предоставлением ипотеки обязательного проводят проверку квартиры, находящейся на вторичном рынке.

Проводят ли банки проверку

Обязательно банки занимаются проверкой чистоты сделки, так как по закону все сделки, предполагающие оформление ипотеки, подлежат страхованию, на основании которого гарантируется, что не будет утеряно право собственности заемщиком.

Важно! Жилье может отчуждаться даже после покупки и регистрации, если оно является залоговым, на него претендуют другие граждане или ведется разбирательство, по которому принимается решение об отчуждении в пользу другого лица.

Если возникает такая ситуация, то при наличии страховки заемщик может получить возмещение за уже потраченные средства на покупку недвижимости. Банк при таких условиях теряет свои деньги, поэтому он заранее нацелен на тщательную проверку недвижимости.

Как выполняется процесс

Процедура проверки реализуется в несколько последовательных этапах:

  • первоначально работниками банка или страховой фирмы проверяются все документы, переданные потенциальным заемщиком;
  • запрашиваются дополнительные бумаги от продавца;
  • если отсутствуют нужные документы или возникают даже малейшие подозрения, что сделка является мошеннической, то будет дан отказ в кредитовании;
  • банк может запрашивать разные бумаги при необходимости.

Как правильно брать ипотеку? Ответ в видео:

Для многих покупателей использование заемных средств банка выступает в виде дополнительной гарантии того, что сделка является юридически чистой, так как увеличивается количество инстанций, проводящих проверку. Но даже при таких условиях всегда существует вероятность столкнуться с мошенниками.

Сколько длится банковская проверка

Срок, в течение которого рассматривается заявка потенциального заемщика, может быть разным, так как обычно регламентируется внутренними документами любого учреждения.

Какие новостройки являются идеальными для банков

Самыми востребованными для банковских учреждений считаются именно новостройки. Это обусловлено тем, что у них отсутствуют прошлые частные владельцы, поэтому покупка реализуется у застройщика.

Как оформить право собственности, если квартира в ипотеке? Читайте тут.

Разрешают банки оформлять ипотеку при покупке квартиры у аккредитованного застройщика, что гарантирует юридическую чистоту сделки.

Идеальные черты

К основным таким параметрам новых квартир, приобретаемых за счет заемных средств банков, относится:

  • высокая ликвидность, предполагающая легкость продажи объекта при необходимости;
  • надежность застройщика, у которого уже должны иметься сданные объекты;
  • наличие необходимых документов для возведения многоэтажки строительной компанией, причем сюда относятся бумаги на землю, разрешение на строительство и другая документация.

Как оценивается жилье на вторичном рынке

Нередко граждане желают приобрести квартиру, находящуюся на вторичном рынке. В этом случае объект подвергается более тщательной проверке.

Оцениваются разные факты:

  • определяется степень износа самого строения;
  • одобрение обычно получают заемщики, которые желают купить квартиры, находящиеся в доме с кирпичным, каменным или цементным основанием;
  • часто банки требуют от потенциальных заемщиков документов, подтверждающих, что не планируется в ближайшее время снос объекта, а также, что он не находится в аварийном состоянии;
  • учитывается место расположения строения, для чего рассматривается имеющаяся инфраструктура;
  • изучается состояние объекта, площадь самой квартиры, имеющаяся планировка и отделка разных поверхностей в квартире;
  • жилое помещение должно иметь отдельный вход, а также обязано быть подключенным к разным инженерным коммуникациям;
  • не получится взять заемные средства на покупку квартиры, располагающейся в подвале или цоколе.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Схема проведения ипотечной сделки.

Важно! Если жилье соответствует многочисленным требованиям банка, то оно является привлекательным для учреждения, поэтому охотно выдаются заемные средства для такой покупки. Можно выделить некоторые виды жилплощади, на которые практически невозможно получить одобрение от банка.

К ним относится:

  • комнаты в коммуналках, но исключением будет ситуация, когда остальная часть квартиры уже принадлежит потенциальному заемщику, поэтому по итогам покупки предметом залога станет полноценная квартира;
  • жилые помещения, находящиеся в общежитиях или малосемейках;
  • квартиры в домах, у которых внешние стены сделаны из древесины.

Как происходит оценка квартиры для получения ипотеки? Подробнее здесь.

Правовые аспекты процесса

Сделка, предполагающая покупку объекта недвижимости, считается специфической и сложной. Если требуется приобрести квартиру на вторичном рынке, то дополнительно банк будет изучать, не претендуют ли на эту жилплощадь другие лица. Поэтому оцениваются правовые аспекты процедуры.

Учитываются для этого разные моменты:

  • юридически жилплощадь должна быть свободной, поэтому в ней не должны быть зарегистрированы посторонние лица;
  • не допускается наличие какого-либо обременения;
  • прежние владельцы не должны обладать значимыми долгами по квартплате;
  • проверяется, не прописаны ли в квартире люди, отказавшиеся от приватизации добровольно, или дети, так как этих граждан выписать из жилья практически невозможно;
  • банк выдает отказ в заемных средствах, если один из совладельцев находится в розыске;
  • не будет предоставлена ипотека, если после смерти одного из совладельца не прошло больше полугода, так как велика вероятность, что другие люди будут претендовать на объект в качестве наследников;
  • при подозрительной истории так же можно ожидать отказа, поэтому если за один год квартира часто продавалась, то можно говорить о наличии значимых подводных камней;
  • практически всегда отказывает банк в кредитовании, если планируется покупка квартиры, где прописаны дети, так как если заемщик перестанет вносить платежи по ипотеке, то при конфискации и продаже квартиры можно столкнуться со сложностями за счет вмешательства органов опеки;
  • трудности возникают при проживании в объекте инвалидов или пенсионеров, иждивенцев собственников или людей без прописки.
  • Что именно проверяют банки при выдаче ипотеки? Смотрите видео:
  • Таким образом, изучению правового статуса уделяется действительно много времени со стороны работников банка, поэтому если заемщики получают отказ в заемных средствах, то можно быть уверенным в наличии серьезных оснований для такого решения.

Как расценивается банками перепланировка

Банки негативно относятся к выдаче средств на покупку недвижимости с перепланировкой, так как обычно значимые изменения в жилье не являются законными.

Как оформить ипотеку онлайн в Сбербанке? Узнаете по ссылке.

Если выявляются незаконные корректировки, то банки требуют в течение полугода от прошлого владельца получить разрешительные документы на эти изменения. Если это невозможно, то надо квартиру привести к прежнему виду.

Если банк дает разрешение на проведение перепланировки, но заемщик все равно выполняет данные работы, то кредитор может подать иск в суд, на основании которого расторгается ипотечный договор или присуждается возврат недвижимости к прошлому состоянию.

Что еще учитывается банками

При изучении всех вышеуказанных факторов можно говорить о том, что банки без проблем выдают средства на покупку жилья в новостройке, построенной надежным и проверенным застройщиком, который заранее будет аккредитован в выбранном банке.

На вторичном рынке желательно покупать квартиру с одним собственником и при отсутствии прописанных других лиц в жилье. Дополнительно учитывается, что квартира должна находиться в свежем доме, обладающем прекрасным состоянием.

Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту - консультации по ипотеке

Документы для проверкки юридической частоты квартиры. forumuploads.ru

Важно! Даже если квартира не совсем соответствует требованиям банка, все равно заемщики могут рассчитывать на одобрение.

Какие банки являются лояльными

Существуют банки, которые лояльно относятся к выбору потенциальных заемщиков, поэтому выдают средства даже для покупки не слишком привлекательного для учреждения объекта.

Заключения

Таким образом, любой банк перед одобрением ипотеки обязательно проверяет продавца и сам объект. Изучается недвижимость по разным параметрам, поэтому если предоставляются после проверки средства для покупки, то можно быть уверенным в целесообразности такого приобретения и отсутствии высоких рисков потери жилья.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Юридическая экспертиза ипотечных сделок с недвижимостью — опыт юрисконсульта банка — Право на vc.ru

Практические советы бывшего сотрудника банка по проверке сделок с недвижимостью

Иванов Александр

Своё жилье — это то, о чем мечтает каждый человек в мире. То самое место, куда ты можешь прийти и чувствовать себя защищенным от окружающих тебя обстоятельств и людей.

Согласно исследованиям российских аналитиков лишь 8% российских граждан живут на съёмных квартирах, остальная часть людей уже либо приобрела недвижимость, либо ей ещё предстоит рассчитаться перед банком, выдававшим ипотечные кредитные средства.

Таким образом можно сказать, что практически каждый человек в России и не только ищет возможность приобрести свой уголок, где он будет ощущать безопасность. Рано или поздно, но человек сталкивается с данным вопросом, а именно: «Стоит ли мне продолжать искать съемные квартиры или же всё-таки стоит воспользоваться услугами банков?».

Бывают редкие случаи, когда человек предусмотрел данный вопрос заранее и у него имеется необходимая сумма из числа собственных денежных средств, однако данные случае настолько редки, что в принципе по моему мнению не должны заслуживать внимания, так как здесь всё и так понятно.

Однако нас интересует другой более вероятный и сложный вариант — это приобретение квартиры/дома или иной недвижимости в ипотеку. Ситуация является относительно прозрачной и состоит из нескольких этапов. Первое — вы обращаетесь к менеджеру по ипотечным продуктам в отделении любого банка с вопросом о возможности дальнейшего её оформления.

Второе — менеджер собирает все необходимые от вас документы, создает вашу заявку в системе банка, где подробно будет изложена вся интересующая их информация, например: о составе вашей семьи, сколько детей имеется на иждивении, наличии судимостей, о размере вашей заработной платы, месте работы и так далее.

Читайте также:  Условия ипотеки Связь банка - консультации по ипотеке

Третье — по истечению определенного количества времени с вами свяжется менеджер по ипотеке и сообщит вам о возможности или невозможности выдачи ипотеки. Четвертое — в случае если вам была одобрена ипотека, вам нужно будет лишь приехать в отделение банка, подписать договор купли-продажи с продавцом и подписать кредитных договор с сотрудником банка.

После этого все необходимые документы передаются в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности и регистрации ипотеки в силу закона и можно сказать, что теперь можно спать спокойно и лишь своевременно вносить аннуитетные платежи согласно графику, однако это не так.

По статистике от 5% до 15% совершаемых сделок с недвижимостью обычно затем оспариваются в суде и примерно половина из них признается в последствии недействительными.

У вас может возникнуть вполне закономерный вопрос «Как же так? Ведь я делал всё так как говорил мне банк, банк дополнительно проинформировал меня, что сделка будет проверена сотрудниками соответствующих подразделений на юридическую чистоту сделки. Как же мою сделку могли признать недействительной?».

Всё очень просто. Банк действительно проверяет юридическую чистоту сделки, однако здесь есть небольшое но. Банку неинтересны ваши риски. Дело в том, что банк делает это точечно, в соответствии со своими внутренними нормативами и программным обеспечением. Всё это делается ради того, чтобы обезопасить вашу недвижимость именно в качестве «залога» для банка не более того.

То есть банку неинтересно останетесь вы без крыши над головой в последствии или нет, потому что он заключил с вами кредитный договор и зарегистрировал свой залог на вашу недвижимость. В добавок ко всему все риски связанные с последующей возможной утратой заемщиком своей квартиры уже заложены по смыслу в само тело кредита и проценты, которые вы будете вынуждены платить.

У банка первостепенной задачей является реализовать денежные средства, потому что у него их очень много. Всё это является очень грустным фактом, ввиду того, что стоимость квартиры особенно в Москве и Московской области начинается от 3 миллионов рублей, что для большинства жителей нашей страны составляет большую сумму денег, а для кого-то непомерную.

Но не стоит отчаиваться, ведь выход есть. Всегда можно обратиться например в агенства недвижимости к агенту или кредитному брокеру для сопровождения вашей ипотечной сделки. Однако и здесь придётся заплатить немалые деньги, как правило такие специалисты берут определенный процент и согласно общедоступной информации не менее 200 тысяч рублей за сделку.

Отвечая на вопрос почему так дорого, можно сказать, что по сути указанные специалисты устанавливают такую цену за весь комплекс услуг, а именно за сопровождение всего цикла сделки. Логично будет предположить, что юридическая экспертиза самой сделки составляет ничтожную часть работы у таких специалистов.

Что же тогда делать? К кому обратиться? К нотариусу? Да, вы можете обратиться к нотариусу, однако нотариус не занимается консультированием людей по поводу предстоящей сделки, он лишь свидетельствует о подлинности подписи и достоверности предоставленных документов.

Дочитав до этого места у читателей возможно могло возникнуть чувство глубокого отчаяния, однако выход действительно есть. Не так давно в нашей стране начали свою деятельность специалисты, которые занимаются непосредственно проверкой юридически значимых событий связанных с переходом права собственности предмета предстоящей сделки.

Благодаря действиям таких специалистов, вы можете гарантировано отправляться домой, к своему супругу, спокойно готовить ужин и не думать о возможных в будущем судебных тяжбах по поводу вашей квартиры.

На профессиональном рынке труда, можно найти как целые организации, так и «вольных»специалистов, которые могут проверить все необходимые детали сделки качественно, быстро, а самое главное очень и очень дешево по сравнению с теми же Агентствами или организациями, входящими в группу банка, который будет осуществлять выдачу кредита.

В среднем стоимость их услуг колеблется от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от сложности дела и справедливо будет подметить, что это куда меньше, чем отдавать 200 000 агенту/риэлтору, либо же например 25–50 тысяч рублей сотрудникам ЦНС «Сбербанк» за то, чтобы они учли в большей степени свои, а не ваши интересы и риски.

Резюмируя всё вышесказанное хотелось бы донести до людей тот факт, что не нужно надеяться на проверку «именитыми» участниками финансового рынка вашей сделки по недвижимости, так как нужно осознать одну вещь.

Фактически вы будете переплачивать за «бренд» не более того, и обратившись к менее известным лицам или организациям, которые специализируются как раз таки исключительно на проверке сделок с недвижимостью, вы сможете сэкономить от 150–180 тысяч рублей, что несомненно является неплохой суммой и вдобавок будете уверенными в том, что ваша «крепость» принадлежит исключительно вам и отныне можно спать спокойно.

Как банки проверяют заемщика по ипотеке – Как служба безопасности проверяет документы перед выдачей ипотеки

Ипотечное кредитование развивается с каждым годом, однако далеко не каждый может получить желанный кредит и купить квартиру. Банк изучает и оценивает по множеству критериев каждого, кто оставил заявку на кредит. Для получения ипотеки необходимо быть в глазах банка достойным и благонадежным.

Если вы знаете, как банки проверяют заемщика перед выдачей ипотеки, то вы сможете произвести нужное впечатление на кредитную организацию. SPbHomes.ru расскажет о секретах банковских проверок.

Что такое скоринг, и как он влияет на выдачу ипотеки?

Любой банк предъявляет к заемщику требования. Основные касаются гражданства, возраста, занятости, уровня доходов. Эти требования можно найти на официальных сайтах каждого из банков. В дальнейшем соответствие по этим пунктам необходимо подтвердить документально. Подробно мы о них говорили в нашем прошлом материале.

Первое, что получает банк – это заявка. Вручную проверкой заявок заниматься нереально из-за большого количества желающих получить ипотеку на покупку квартиры в новостройках или на вторичном рынке.

Весь массив заявок обрабатывается автоматически – такой процесс называется скоринг (андеррайтинг). Методика в каждом банке своя, но смысл ее в том, чтобы сэкономить время банковских работников и отсеять неблагонадежных заемщиков. Заявки оцениваются по множеству критериев. Система оценки работает так, что причину отказа или одобрения не знает даже сотрудник банка.

Теперь рассмотрим, как банки проверяют заемщика по ипотеке на следующем этапе. 

Если заявка одобрена системой, то заемщик предоставляет пакет документов. Важно не только узнать платежеспособность клиента, но и подлинность бумаг. Специалисты будут сопоставлять информацию между собой, обращаться в государственные органы, совершать телефонные звонки, например, работодателю. 

В частности, банк может запросить информацию у миграционной службы, налоговой, службы судебных приставов. Благодаря им можно проверить достоверность паспортных данных, ИНН, наличие штрафов и исполнительного производства. 

Почему так важно следить за кредитной историей? 

Еще есть ряд условий, которые касаются репутации заемщика. Чтобы составить наиболее полное мнение о клиенте, банк использует дополнительные источники. После их изучения кредитная организация должна быть уверена, что заемщик не будет задерживать платежи и выплатит ипотеку до конца.

Такими дополнительными источниками сведений о вас будут:

  • кредитная история;
  • данные социальных сетей;
  • данные о судимости.

Наибольший интерес представляет кредитная история. Как банки проверяют кредитную историю заемщика? Запросить ее можно без ведома клиента. В ней хранятся данные:

  • о количестве кредитов;
  • о своевременных оплатах или просрочках платежей;
  • об одобрении или об отказах в одобрении кредитов;
  • о тех, кто запрашивал вашу историю.

От истории напрямую зависит, дадут ли вам ипотеку или нет. При этом, если у вас никогда не было кредитов, то банк не сможет отнести вас к желанному заемщику. Иногда лучше начать формировать кредитную историю заранее.

Как в будущем банки будут проверять заемщиков через соцсети?

Прогресс не стоит на месте. Методы того, как служба безопасности банков проверяет заемщиков, постоянно совершенствуются.

Банки заинтересованы в получении максимума информации о вас из всех источников, в том числе, из социальных сетей. Сегодня в ипотечной заявке вы должны подтвердить свое согласие на это.

Анализ вашей активности в соцсетях также проводит машина, поэтому об истинных причинах отказа вы не узнаете.

Ваши «лайки» и «репосты» могут многое сказать о вас. Например, Сбербанк России уже в 2018 году планировал оценивать «лайки» в соцсетях. С одной стороны, в таких проектах принимают участие добровольцы. С другой стороны, ничто не мешает банкам применять свои механизмы без согласия заемщика.

Будет набирать популярность психологический скоринг. На основе поведенческого текста банк оценивает добросовестность и надежность потенциального заемщика.

Эту модель использует, например, Совкомбанк при выдаче карты рассрочки. В будущем механизм может быть использован и для ипотечного кредитования. Для участия в нем нужно согласие клиента.

Но при отказе банк имеет полное право отказать вам в кредите.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector