Как продать квартиру в ипотеке и купить другую – консультации по ипотеке

По данным Банка России, на рынке жилья сейчас самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Желающих купить жилье в ипотеку все больше — сумма одобренных кредитов на 1 октября 2020 года уже превысила 500 млн рублей. Продавцы недвижимости должны быть готовы, что покупатели будут брать ипотеку на жилье. Дадим пошаговую инструкцию по самостоятельной продаже квартиры в ипотеку.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка

Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

  • В квартире есть неузаконенные перепланировки;
  • Квартира с обременением, например под залогом или арестом;
  • Жилье признано аварийным, подлежит сносу и является неликвидным;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Износ дома превышает 70 %;
  • Квартира находится не в том же городе, где офис банка;
  • У квартиры нет отдельной кухни, ванной и туалета, не проведено электричество и вода.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 2. Разместите объявление о продаже

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

Шаг 3. Покажите квартиру покупателю

Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей.

И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики.

Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 4. Проверьте покупателя

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы.

Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму.

Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

  1. Паспорт продавца и супруга (супруги).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
  4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
  5. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
  6. Единый жилищный документ и выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
  8. Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
  9. Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
  10. Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
  11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, аккредитован банком, — оценщик.

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Вы можете взять этот расход на себя или поделить с покупателем. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Подготовка отчета занимает около недели.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке договор готовит сам банк, но при желании вы можете обратиться в юридическую компанию или составить его самостоятельно. Важное отличие от обычного договора в том, что в ипотечном есть указание на то, что квартира приобретается с привлечением средств кредита.

В договоре должна быть информация, которая поможет точно идентифицировать квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, квадратура. Также в документе указывается цена квартиры и ее часть, которая будет покрыта ипотекой, срок для погашения кредита и отметка о том, что банк становится залогодержателем данной квартиры.

Банк выберет дату, в которую пригласит вас и покупателя для подписания документов.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.

Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы.

Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов вам выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи

Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.

Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.

Тект: Елизавета Кобрина

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить. Причины могут быть не только финансовые, но и личные.

Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья. Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.

Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на… Финансы

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Причины продажи квартиры в ипотеке

Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:

  • потеря основного дохода;
  • необходимость приобрести более просторное жилье;
  • личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;
  • желание заработать на сделке перепродажи.

Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.

Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:

  • досрочное погашение;
  • продажа долговых обязательств;
  • реализация с помощью банка;
  • самостоятельная продажа.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Досрочное погашение

Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:

  • Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.
  • После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».
  • Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу.

Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита.

Читайте также:  Ипотека Россельхозбанка с господдержкой для семей с детьми - консультации по ипотеке

Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.

Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор. Ознакомиться с требованиями «Росбанк Дом» Вы можете на сайте.

Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.

Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.

Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.

При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом.

Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика.

После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки. Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.

Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает. Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую - консультации по ипотеке

Подводим итоги

Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать. Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?????

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Решение квартирного вопроса нельзя назвать простым. Зачастую для покупки жилья семьи берут ипотечный кредит. Срок его продолжительный, за это время многое может поменяться. Выясним, можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку?

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Ипотечная сделка предполагает, что до момента полного погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка. Поэтому без его одобрения продать жилье не получится (п. 1 ст. 37 № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ). В большинстве случаев кредитное учреждение идет навстречу заемщику, но бывают и отказы.

Основные моменты, связанные с условиями ипотеки, прописаны в кредитном договоре. Поэтому многие ответы, в том числе по возможности продажи залогового имущества, можно найти в соответствующем пункте.

Продать жилую площадь, не погасив ипотеку самостоятельно, можно. Варианты реализации такой квартиры мы рассмотрим далее.

Как продать ипотечную квартиру?

Сделка по продаже залогового имущества не будет простой. Рассмотрим способы продажи ипотечной квартиры, чтобы вы смогли выбрать наиболее подходящий для себя вариант.

Досрочная уплата ипотеки средствами продавца

Самый простой способ где, заемщик может самостоятельно погасить оставшийся по ипотеке долг за счет собственных средств. Например, занять у родственников в долг или взять потребительский кредит на выгодных условиях.

В результате обременение в виде залога будет снято, и продать квартиру которая соответствует рыночным условиям не представляет сложностей.

Покупателю тоже проще и спокойнее купить жилье, не имеющему обременения, риски в этом случае минимальны.

Инструкция покупки квартиры

После продажи жилья вы сможете повторно купить квартиру в ипотеку.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки за счет покупателя

Досрочно закрыть кредит может покупатель квартиры. В такой сделке будут участвовать три стороны: банк, выдавший ипотечный кредит, продавец-заемщик и покупатель. Процесс будет иметь следующий порядок:

  1. Передача в банк заявления от заемщика о желании продать квартиру, находящуюся в ипотечном залоге;
  2. Получение одобрения от банка на совершение сделки;
  3. Поиск покупателя на квартиру, имеющего сумму, равную стоимости объекта;
  4. Заключение между покупателем и продавцом предварительного договора с соглашением о внесении задатка в размере остатка долга по ипотеке. Расчет может быть сделан одним из следующих способов:
  • Наличными. Предположим, что остаток по ипотеке у продавца составляет 370 000 рублей. Эта сумма станет задатком по предварительному договору купли-продажи. Но передан он будет банку в присутствии продавца.

Задаток имеет функцию гарантии, что сделка состоится. Его возврат в случае отказа какой-либо из сторон прописан в п. 2 ст. 381 ГК — подробности читайте здесь.

  • Покупатель с ипотекой. Размер первоначального взноса должен равняться остатку долга продавца по ипотечному договору. Сделка будет проще, если ипотека у покупателя и продавца оформлена в одном банке.
  • Через банковскую ячейку. Более надежный способ, где банк является гарантом для сторон сделки. Задействуются две ячейки – для покупателя и кредитора, куда покупатель вносит денежные средства. Риск заключается только в ситуации, когда может быть отозвана лицензия у банка.
  1. После этого кредитное учреждение выдаст справку о погашении долга, на основании которого необходимо снять обременение.
  2. Далее составляется основной договор купли-продажи с передачей остатка денежных средств продавцу (разница между стоимостью квартиры и задатком).
  3. Снятие обременения и регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Продажа ипотечной квартиры банком вместе с ипотечным долгом

В ходе такой сделки на покупателя переоформляется ипотечный договор и вместе с недвижимостью к нему переходит долг. По своей сути это перекредитование, если процесс происходит в рамках одного банковского учреждения. Процесс купли-продажи полностью курируется банком, что обеспечивает надежность и безопасность сделки.

Используется следующая схема:

  • поиск покупателя;
  • извещение банка о желании оформить переуступку долга по ипотеке;
  • получение одобрения от банка;
  • предоставление покупателем пакета документов для оформления ипотеки, кроме бумаг по квартире (эта информация уже имеется у банка);
  • заключение договора между покупателем и банком. В этом случае банк вправе оставить те же условия ипотеки (договор цессии) или изменить ставку;
  • подписание основного договора купли-продажи квартиры;
  • государственная регистрация перехода прав собственности;
  • оформление обременения.

Банк может самостоятельно инициировать процесс продажи залогового имущества, если заемщик отказывается вносить платежи и выходить на контакт с сотрудниками кредитного учреждения. Тогда дело передается в суд и на основании его решения происходит реализация квартиры.

В этом случае после продажи банк удержит сумму по основному долгу, процентам и штрафам и на счет заемщика переведет остаток денежных средств.

Можно ли после продажи квартиры в ипотеке, купить другую в ипотеку?

С продажей ипотечной квартиры мы разобрались. Осталось выяснить, можно ли снова оформить кредит на покупку другого жилья. Это вполне возможно, но длительно по времени. Заемщику снова придется:

  • искать подходящую жилплощадь;
  • собирать весь пакет документов о своей платежеспособности и новой квартире;
  • пройти проверку в кредитном учреждении для одобрения сделки;
  • внести первоначальный взнос;
  • заключить с банком кредитный договор.

Если вы уже проходили процедуру оформления ипотеки, то будете готовы ко всем трудностям.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Перечень документов в различных ситуациях может меняться. Перечислим максимально полный список, что потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех собственников квартиры (а также свидетельство о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние дети).
  2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
  3. Документ – основание возникновения права на собственность (например, завещание или договор купли-продажи).
  4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией.
  5. Справка об оценке квартиры, выданная организацией, одобренной банком.
  6. Справка о зарегистрированных в квартире гражданах.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Разрешение от органа опеки и попечительства, если собственниками являются несовершеннолетние дети.
  9. Согласие супруга, заверенное нотариально, если имущество приобреталось в зарегистрированном браке.

Пока долг по ипотеке полностью не погашен, вы не вправе продать квартиру без согласия банка. Получить его можно при личном обращении в кредитное учреждение с заявлением.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Важно, чтобы планы и действия продавца были согласованы с банком. Иначе в регистрации перехода права собственности к покупателю может быть отказано. При правильном оформлении сделки риски минимальны.

Непросто продать ипотечную квартиру, если она приобретена с использованием материнского капитала или по программе военной ипотеки:

  1. Продажа квартиры с участием материнского капитала. В такой квартире родители обязуются выделить детям доли сразу после снятия обременения. Риски покупателя здесь в том, что придется ждать не только снятие обременения после уплаты ипотечного долга, но и выделение долей. Впоследствии потребуется получение справки от органов опеки и попечительства. Выдадут ее только в случае приобретения другого жилья с оформлением долей детям.
  2. Продажа квартиры с участием военной ипотеки. Военная ипотека подразумевает покрытие части долга перед банком государственными средствами, выделенными военнослужащему. В этом случае квартира будет находиться в залоге не только банка, но и Министерства обороны РФ до момента полного погашения долга. Чтобы продать такое жилье, потребуется полностью рассчитаться с банком собственными средствами или за счет потребительского кредита.

Сделки с недвижимостью подлежат налогообложению в общем порядке. Не имеет значение, продаете вы обремененную ипотекой квартиру или нет. Не облагается НДФЛ в 13 процентов от стоимости имущества объекты, которые находились в собственности не менее:

  • 5 лет;
  • 3 лет, если квартира получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в процессе приватизации.

Второй вариант для сделок с привлечением ипотеки маловероятен. Потому для того, чтобы избежать налогообложения, квартира должна быть куплена не менее, чем за 5 лет до ее продажи.

Уменьшается сумма налога за счет применения имущественного вычета (ст.220 НК). Это 1 млн.рублей от стоимости квартиры или величина расходов, связанных с ее покупкой. В расходы можно включить не только покупную сумму, но и проценты по ипотечному кредиту. Все эти затраты необходимо подтвердить документами и представить их в налоговый орган вместе с декларацией.

Читайте также:  Стоит ли оформлять ипотеку через риэлторов - плюсы и минусы - консультации по ипотеке

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

Содержание и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Образец предварительного договора

Содержание и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

Плюсы
Минусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролировать На этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделки Увеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого. Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да.

Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
  2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку, например в Сбербанке?

Квартира, приобретенная за ипотечные средства, может стать предметом договора купли-продажи. Такая ситуация характера для случаев, когда человек испытывает финансовые затруднения с выплатой кредита. Довольно часто люди хотят продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку. Порядок реализации сделки определен параграфами 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

4 способа продажи ипотечной квартиры

На практике возможны следующие сценарии по реализации ипотечной квартиры:

  • выплата кредитных средств раньше установленного срока;
  • погашение ипотеки в процессе осуществления сделки;
  • перепродажа или передача своих полномочий третьей стороне;
  • обращение за помощью к банку.

ВНИМАНИЕ! Любой из указанных вариантов может выбрать не только продавец, но и покупатель, исходя из особенностей сложившейся ситуации и своих возможностей.

Погашение ипотечного кредита досрочно

Данный вариант многим кажется достаточно простым. Но здесь продавец может столкнуться с определенной трудностью. Необходимо будет найти покупателя, который выплатит аванс. Такие денежные средства используются для выплаты оставшейся части ипотеки. После этого обременение в виде банковских притязаний снимается автоматически и сделку купли-продажи можно совершать.

Этапами такого способа являются:

  1. Получение согласия от банка на реализацию недвижимости. Здесь необходимо проинформировать учреждение о причинах досрочной выплаты ипотечных средств.
  2. Определение суммы неоплаченной суммы.
  3. Оформление проекта договора купли-продажи. Документ нужно заверить у нотариуса. Это позволит гарантировать защиту интересов обеих сторон. В условиях необходимо указать, что покупатель выплачивает оставшуюся сумму ипотеки за продавца. Такое правило позволит вернуть аванс, если владелец решит квартиру не продавать.
  4. Снятие с регистрационного учета всех, кто прописан в квартире, в том числе и владельца. Следует учитывать интересы лиц в возрасте до восемнадцати лет. В отношении их нужно будет получить согласие органов опеки.
  5. Выплата остатка по ипотеке.
  6. Подписание договора купли-продажи.
  7. Регистрация права собственности в Росреестре.
  8. Получение остатка от покупателя.
Читайте также:  Погасить ипотеку материнским капиталом станет легче - консультации по ипотеке

К преимуществам такого варианта сделки можно отнести её простоту. Также он реализуется достаточно быстро. Против досрочного погашения ипотеки банк возражать не будет.

В то же время такой способ несет некоторые риски для покупателя. Продавец может получить задаток, а затем отказаться от своих намерений, умереть или попросту скрыться с деньгами.

Нотариально заверенный договор выступит гарантией прав покупателя.

Но средства в таких случаях добровольно возвращают достаточно редко и покупателю придется обращаться в суд, что повлечет за собой определенные временные затраты.

СПРАВКА! Данный вариант используется крайне редко и только в отношении строящейся недвижимости.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Такой способ отличается тем, что банк является участником процедуры, как получатель аванса. Сделку осуществляет продавец, используя две депозитные ячейки.

Данный вариант реализуется в следующем порядке:

  1. Получение согласия банка на продажу квартиры.
  2. Определение суммы остатка по ипотеке.
  3. Помещение покупателем денежных средств в депозитные ячейки, одна банковская, вторая – для продавца.
  4. Подписание договора купли-продажи.
  5. Регистрация права в Росреестре.
  6. Переход залогового права к покупателю.
  7. Получение денежных средств из ячейки продавцом.
  8. Погашение ипотеки.
  9. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременения на квартиру.

Такая схема одна из самых безопасных. Покупатель не откажется от своего намерения, поскольку он сразу выплачивает деньги. В то же время ему гарантируется возврат средств в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы. Банк в данном случае выступает гарантом сделки.

К недостаткам можно отнести тот факт, что все сроки устанавливает и контролирует кредитная организация. Для сторон сделки – это не всегда удобно.

СПРАВКА! Указанный способ является одним из самых распространенных. Он применяется по отношению как к строящейся, так и к уже возведенной недвижимости.

Перепродажа или переуступка своих обязательств другому лицу

Такая схема подойдет для случая, когда покупатель не располагает достаточным количеством денежных средств для приобретения квартиры. В подобной ситуации все обязательства по выплате ипотечных средств передаются от продавца приобретающему лицу. При этом условия оплаты могут быть изменены.

Этапы такой схемы, следующие:

  1. Информирование кредитной организации о намерении продать жилье и выплатить кредит раньше установленного срока.
  2. Поиск покупателя. Иногда их может порекомендовать и банк.
  3. Заключение договора задатка. Его необходимо заверить у нотариуса. В договоре указывается наименование кредитной организации, которая предоставляет ипотечные средства.
  4. Выплата первого взноса по кредиту.
  5. Направление информации в Росреестр о снятии обременения на недвижимость.
  6. Направление необходимых документов в банк.
  7. Оценка стоимости продаваемой квартиры.
  8. Заключение договора купли-продажи.
  9. Регистрация права собственности в Росреестре.
  10. Получение оставшейся суммы от покупателя.

Участие банка в такой схеме снижает риск для обеих сторон. Цена на приобретаемое жилье будет относительно не большой.

ВАЖНО! Такими операциями чаще всего занимаются агентства недвижимости, создаваемые при банках.

Помощь банка в продаже ипотечной квартиры

Такая схема используется в случаях, когда человек нарушил сроки выплаты по ипотеке или проинформировал банк о невозможности исполнять взятые на себя обязательства.

Обязательным условием является получение согласия от банка. Хотя в таких случаях у кредитной организации выбора не остается. Для продавца и покупателя такой вариант является самым безопасным.

Квартира продается на торгах, через специализированные интернет-площадки.

Вариант реализуется в следующем порядке:

  1. Необходимо получить согласие кредитной организации. На практике банк чаще всего сам выдвигает такое требование.
  2. Подписывается соглашение о реализации жилья.
  3. Оценивается стоимость жилья.
  4. Проводятся торги, по результатам которых выбирается покупатель.
  5. Денежные средства помещаются в ячейки банка и продавца. Если ипотека была оформлена не так давно вторая ячейка не заполняется.
  6. Заключается договор купли-продажи.
  7. Информация направляется в Росреестр, для перерегистрации права собственности.

Плюсом такого вариант является то, что продавцу не нужно выполнять каких-либо действий. Все необходимое банк сделает сам. Стоимость квартиры может быть значительно снижена, поскольку банк стремиться вернуть только остаток по ипотеке, а интересы продавца могут не учитываться вообще.

ВНИМАНИЕ! Данный способ применяется только в крайнем случае, когда все другие варианты исчерпали себя.

Портфель необходимых документов для продажи ипотечной квартиры

Для реализации сделки необходимы следующие документы:

  1. Паспорта всех владельцев жилья. Если кто-либо из них не достиг возраста четырнадцати лет, потребуется свидетельство о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Это данные о зарегистрированных в квартире лицах.
  5. Справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  6. Разрешение органов опеки на продажу. Оно необходимо если владельцами квартиры являются несовершеннолетние.
  7. Согласие второго супруга, если недвижимость приобретена в браке.
  8. Справка о стоимости жилья.

Расходы на подготовку документов могут быть связаны с нотариальным оформлением согласия второго супруга. Стоимость такой услуги равна 1500 руб. Оценка жилья зависит от региона. Стоимость обычно составляет от трех до пяти тысяч рублей.

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

Порядок оплаты налога с продажи ипотечной квартиры не отличается от другого жилья. Если квартира была в собственности более трех лет, то сделка налогом облагаться не будет. Такое правило касается и случаев, когда продавец не получил прибыли со сделки. То есть квартира была продана по цене меньшей, чем приобреталась. В этом случае срок нахождения в собственности значения не имеет.

Если квартира принадлежала человеку менее трех лет и в результате сделки он получил прибыль, нужно будет заплатить налог. Его размер составляет тринадцать процентов от суммы дохода.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Порядок военного ипотечного кредитования регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

По правилам этого нормативного акта квартира находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Для того, чтобы продать такую квартиру необходимо погасить кредит, либо прослужить в Вооруженных силах двадцать лет.

После этого с жилья будет снято обременение и по согласованию в Росвоенипотекой заключается договор купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Продажа такой квартиры имеет свои отличительные особенности. Прежде всего необходимо выделить детские доли. После этого необходимо получить согласие органов опеки.

Для этого потребуется представить документы, характеризующие жилье, которое будет приобретено взамен продаваемого. Согласие будет получено только в том случае, если доли детей не уменьшатся, а условия проживания не ухудшатся.

Ситуация может осложнится ещё и тем, что при достижении восемнадцатилетия дети могут обжаловать сделку, если их части выделены не были.

Проблемные ситуации, которые возникают при продаже ипотечной квартиры

Ипотечное жилье имеет особый статус. По этой причине сделки с ним могут повлечь определенные затруднения. Они могут быть обусловлены причинами различного характера.

Риски для продавца практически сведены к нулю. Залоговые права банка всегда проходят регистрацию в Росреестре. По этой причине человек не может лишиться недвижимости до окончания сделки.

В свою очередь покупатель может столкнуться с рядом проблем. Если банк не даст согласия, то сделку реализовать будет невозможно. Иногда продавец, получив деньги в качестве аванса, скрывается от покупателя.

Взыскать средства в таком случае можно через суд, либо обратившись в правоохранительные органы, если имел место факт мошенничества. Нередки случаи, когда нельзя получить согласие органов опеки на продажу квартиры или отсутствуют некоторые документы на недвижимость.

Форс-мажор, например, болезнь, смерть, пожар или стихийное бедствие, могут создать определенные затруднения.

Квартира у заемщика менее 5 лет

Срок владения имуществом не является определяющим фактором при совершении сделки купли-продажи, даже ипотечной квартиры.

Основным условием является согласие банка, поскольку недвижимость фактически находится в залоге у кредитной. Срок в данном случае имеет значение в отношении уплаты налогов.

Если была получена прибыль и квартира находится у владельца меньше трех лет, то налог выплатить придется. Время владения квартирой менее пяти лет значения не имеет.

Переезд в другой город

Затруднения могут возникнуть и в случае, если сделка предусматривает переезд в другой город. Многие банки предъявляют такое требование как наличие регистрации по месту жительства или пребывания.

По этой причине человеку придется искать прописку в городе, где оформляется сделка.

Это гарантирует снижение риска, связанного с тем, что в последующем человек скроется в неизвестном направлении и не выполнит обязанности по выплате ипотеки.

Проблемами в таком случае будут:

  • увеличение сроков процедуры, связанных с проведением переговоров между банками и оформлением документов;
  • дополнительные расходы за услуги законного представителя, нотариуса и риэлтора.

Проблемы связаны с территориальной удаленностью недвижимости и продавца. Некоторые документы имеют ограниченный срок действия, что создаст дополнительные трудности.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка за наличный расчет

По правилам Сбербанка ипотечное жилье можно реализовать с использованием наличных денежных средств.

Процедура будет складываться из следующих этапов:

  1. Обращение в Сбербанк с просьбой о продаже недвижимости.
  2. Получение соответствующего согласия.
  3. Поиск покупателя.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Внесение покупателем оплаты в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком.
  6. Передача остатка суммы продавцу.
  7. Закрытие кредитного договора.
  8. Снятие обременения.
  9. Регистрация права собственности в Росреестре.

ВАЖНО! Сбербанк может выдать справки сторонам, подтверждающие факт снятия обременения с недвижимости и отсутствия задолженности.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Получить согласие Сбербанка на продажу квартиры, для приобретения которой использовался материнский капитал, довольно непросто.

Это обусловлено следующими условиями:

  • необходимо получить согласие органов опеки. Оно дается только после документального подтверждения того, что права детей не будут нарушены.
  • продажа будет возможно только для определенных целей – приобретение новой, обмен, строительство.
  • нужно выделить долю в имуществе каждого малыша.

В остальном процедура стандартная:

  1. Нужно получить согласие органов опеки и Сбербанка.
  2. Найти продавца.
  3. Заключить договор купли-продажи.
  4. Погасить остаток по выплатам.
  5. Снять обременение с недвижимости.
  6. Найти и купить новое жилье.
  7. Зарегистрировать права всех собственников, включая детей, в Росреестре.

ВАЖНО! Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с материнским, аннулировать такое решение будет невозможно. Но продавец не лишается права обращаться в суд.

Вывод

Ипотечная квартира может выступать в качестве предмета договора купли-продажи. Срок владения недвижимостью является только основанием для освобождения от уплаты налогов. Основное условие, которое необходимо для реализации сделки является получение согласия кредитной организации и органов опеки, если доля в недвижимости принадлежит детям.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector