Методы оценки кредитоспособности заемщика по ипотеке – консультации по ипотеке

Светлана Казаринова рассказала, как проверяет своих клиентов, будущих ипотечников, и как помогает им преодолевать банковские барьеры. Мы не стали углубляться в сами инструменты проверки — о них мы подробно рассказали в статье Андеррайтинг кредитного брокера. Здесь сфокусировались именно на решении проблем, найденных во время проверки клиента. Итак, советы Светланы.

 Методы оценки кредитоспособности заемщика по ипотеке - консультации по ипотеке Светлана Казаринова
Кредитный специалист, финансист с опытом более 20 лет. Руководит консалтинговой компанией КредитГрад, которая помогает получать ипотеки и бизнес-кредиты.

Не занимайтесь благотворительностью: андеррайтинг стоит денег

Я не разделяю подход брокеров, которые бесплатно консультируют клиентов и проверяют их за свой счет. Это не бизнес, а благотворительность. Мое и ваше время стоит денег. В конце концов, вы платите аренду за офис, в котором работаете, поэтому даже бесплатная консультация оказывается совсем не бесплатной.

Чтобы продать консультацию, объясните клиенту, за что именно он должен заплатить. Расскажите, что справка из ЦККИ, отчет по кредитной истории и скоринг FICO не бесплатны. Да и ваше время должно оплачиваться, как, например, время юриста.

Экспертность – ваш основной продукт и ресурс. Платная консультация повышает ваш статус, заставляет клиента уважительно относиться к вашему времени. Если клиент дико реагирует на платную консультацию, вам такой клиент не нужен.

Он не заплатит за выполненную работу.

Доступ к инструментам проверки

Используйте скоринг для убеждения клиента

Опытным брокерам скоринговый балл не нужен. Они поймут причины банковских отказов по биографии клиента и его кредитной истории. Но скоринг полезно показать самому клиенту. Допустим, к вам пришел отказник.

Он недоуменно разводит руками, мол, у меня все в порядке и с работой, и с финансами, но банки почему-то отказывают. Самый быстрый способ выяснить причины отказов — запросить скоринг FICO и показать его клиенту.

Методы оценки кредитоспособности заемщика по ипотеке - консультации по ипотекеСкоринг FICO доходчиво объясняет, почему заемщику банки не дают кредит

Когда скоринговый балл низкий, поможет повышение первого взноса, привлечение созаемщика, выбор банка «второго эшелона» и компенсирующие факторы. Ниже расскажу подробнее о каждом способе.

Первоначальный взнос — самый простой и быстрый способ компенсировать низкий скоринговый балл. Чем больше взнос, тем ниже проходной балл.

Если у заемщика хорошие отношения с близкими родственниками, можно привлечь созаемщиков. Молодые люди чаще всего привлекают в качестве созаемщиков родителей.

Когда взнос ограничен и нет созаемщиков, идем в банки «второго эшелона». Это не самые крупные региональные банки: Уралсиб, АК Барс, УБРиР и др. В таких банках меньше автоматизации и больше ручной работы.

Машине вы не докажете, что ваш заемщик надежный и ответственный плательщик, а человека убедить можно.

В качестве аргументов для убеждения используйте так называемые компенсирующие факторы: пояснительные записки, дипломы, награды, сертификаты и т.д.

Ко мне однажды обратился дальнобойщик, которому не давали кредит. Банки расценивают его профессию как высокорисковую. Я выяснила, что клиент афганец, с медалями и орденами. Мы собрали все его регалии и перечислили их в пояснительной записке. Кредит одобрили.

Запрашивайте кредитную историю обоих супругов

Если клиент женат или замужем, наводите справки сразу о двух супругах. Потому что банк проверит обоих. Если окажется, что кредитная история мужа или жены испорчена, выручит брачный договор. По брачному договору «проблемный» супруг отказывается от притязаний на ипотечное имущество. Часто брачный договор предлагают заключить сами банки по своим образцам.

Обратилась женщина, хотела купить “первичку” в ипотеку. Из пяти заявок пять отказов. Она сетовала на то, что банк не доверяет ее доходу в семейном бизнесе — она работает на отца. Оказалось, что главная причина отказов — муж с просрочками в кредитной истории. Когда «вывели» из сделки мужа через брачный контракт, ипотеку одобрили.

Проверяйте кредитную историю даже тех клиентов, которые никогда не брали кредитов. Это нужно, чтобы исключить риск задвоения данных. В зоне риска люди с распространенными фамилиями: Ивановы, Кузнецовы, Петровы и т.д.

У меня был клиент, у которого арестовали за долги автомобиль. При этом человек никогда не брал кредитов. Оказалось, что в его городе живет полный однофамилец с проблемными долгами. А мой клиент автоматом получал во всех банках отказы. Пришлось писать заявления в банки и БКИ, чтобы исправить ошибку.

Доступ к инструментам проверки

Проверьте реалистичность 2НДФЛ и посмотрите средние зарплаты по рынку

С доходами клиента могут быть две проблемы: справка 2НДФЛ с завышенной зарплатой и реальная зарплата сильно выше рыночной.

Поддельную справку о зарплате могут проверить звонком в компанию: мол, действительно ли гражданин Иванов получает у вас 150 000 рублей. Второй способ — сверка с налоговыми отчислениями в пенсионный фонд.

Если отчисления не соответствуют уровню заработной платы, справку 2НДФЛ сочтут недействительной. Поэтому удостоверьтесь, что клиент предоставит реальный размер дохода в банк.

Другой случай — доход выше рыночного. Я работала с косметологом, которая получала зарплату, гораздо больше рыночной. Для банка любая «аномалия» может послужить стоп-фактором.

Я в таких случаях навожу справки о клиенте и пишу пояснительную записку, почему клиент столько получает. Собираю все грамоты, сертификаты и характеристики от работодателей, рассказываю о компании: где находится, что и кому продает и т.

д.. С таким пояснением банки кредиты дают более охотно.

Средние зарплаты можно посмотреть на сайтах с работой, например, Хэдхантер и на сайте федеральной службы госстатистики (www.gks.ru).

Пояснительные записки помогают даже в безнадежных случаях

Например, обратился ко мне молодой человек с проблемой в получении ипотеки. Посмотрела кредитную историю — просрочки.

Оказалось, что в недалеком прошлом клиент пользовался кредитной картой, забыл полностью закрыть долг и на крошечном остатке образовалась девятимесячная просрочка. В таких случаях обычно советуют исправлять кредитную историю небольшими потребами. Я поступила иначе.

Написала пояснительную записку, в которой рассказала о просрочке: клиент забыл о кредитке, поздно спохватился и т.д. В результате ипотеку одобрили.

Боле того, пояснительная записка помогла клиенту с судимостью и тюремным сроком получить ипотеку. Я объяснила банку характер преступления, доказала платежеспособность клиента. Кредит одобрили.

Запомнить:

Берите деньги за консультацию и андеррайтинг. У вас бизнес, а не благотворительный фонд.

Если пришел отказник, запросите по нему скоринг. Он доходчиво объяснит клиенту причины отказов.

Что делать, если скоринговый балл низкий:

• Если работаете с супружеской парой, проверьте кредитные истории обоих. Исключите из сделки супруга с плохой кредитной историей с помощью брачного контракта.
• Возьмите характеристику с места работы, где работодатель напишет, что заемщик — ответственный и надежный сотрудник.

• Соберите все «регалии» клиента: дипломы, сертификаты, награды, медали.

• Если у клиента проблемы с кредитной историей, запятнанная репутация и нестабильный по мнению банка доход, напишите вместе с клиентом пояснительную записку, в которой вы аргументированно доказать платежеспособность и ответственность клиента.

Соберите все это аккуратной стопочкой и приложите к пакету документов.

Удостоверьтесь в корректности 2НДФЛ. По липовой справке клиент рискует получить отказ. Если зарплата вашего клиента сильно выше рыночной, напишите банку причины в пояснительной записке.

Пояснительные записки помогают получить кредит даже “непроходным” клиентам. Главное, доказать платежеспособность и ответственность клиента.

Методы оценки кредитоспособности физических лиц

Прежде чем принять решение о выдаче кредита, банки тщательно проверяют каждого заемщика на предмет платежеспособности и благонадежности. Для этого финансовые организации могут использовать разные методы оценки. Чем больше их применяется, тем более точным будет прогноз относительно риска невозврата кредита.

Проверка на соответствие условиям кредита

В первую очередь специалисты банка проверяют, соответствует ли клиент базовым критериям, в числе которых могут быть:

  • гражданство Российской Федерации;
  • трудоспособный возраст (например, от 18 до 65 лет);
  • наличие постоянного места работы;
  • регистрация в том регионе, где заемщик обращается за кредитом.

Скоринг

Кредитный скоринг – это автоматизированная проверка платежеспособности клиента по заданному алгоритму с учетом широкого набора критериев.

За основу берутся данные из анкеты, которую потенциальный заемщик заполняет при оформлении заявки на выдачу кредита. Компьютерная программа анализирует эту информацию и выставляет итоговый балл.

Если он соответствует заданному банком порогу, заемщику одобряют кредит, в противном случае – отказывают. На скоринг-балл влияют следующие факторы:

  • материальное положение (наличие регулярного дохода, его размер);
  • социально-демографические данные (пол, возраст, уровень образования, профессия, семейное положение, наличие детей и иждивенцев и т. д.);
  • кредитная история (наличие/отсутствие непогашенных займов, просрочек по регулярным платежам);
  • банковские продукты, которыми уже пользуется клиент (наличие депозита, дебетовой или кредитной карты, участие в зарплатном проекте и т. д.).

Проверка кредитной истории    

Банк отправляет запрос в БКИ на предоставление кредитного отчета. В нем отражены следующие сведения:

  • паспортные и иные личные данные заемщика (ИНН, СНИЛС);
  • информация обо всех ранее выданных гражданину кредитах (размер суммы, период погашения);
  • данные об имеющихся просрочках платежей и задолженностях по займам;
  • информация об организациях, ранее запрашивавших кредитный отчет.
Читайте также:  Как получить помощь государства в погашении ипотеки - консультации по ипотеке

Прежде всего финансовые организации интересует, были ли просрочки по другим взятым займам. Если они имели место, банк рассмотрит их количество и длительность. Клиентам, часто пропускавшим регулярные платежи, скорее всего, откажут в кредитовании уже на этом этапе проверки.

Проверка службы безопасности

Проверка подлинности документов. Сотрудники банка в первую очередь рассматривают идентификационные данные и фото заявителя, чтобы сразу отсеять мошенников, которые пытаются взять кредит по поддельным паспортам или другим документам.

Проверка по базам. Служба безопасности уточняет наличие у потенциального заемщика судимости, проверяет данные о вынесенных в его отношении судебных решениях, информацию о неоплаченных штрафах ГИБДД, просрочках по коммунальным платежам.

Оценка платежеспособности

Некоторые банки оценивают платежеспособность потенциального заемщика по специальной формуле с учетом его среднемесячного дохода за последние полгода.

Данные о размере зарплаты берут из предоставленной справки с места работы или по форме 2-НДФЛ. Из дохода вычитают ежемесячные обязательные платежи, затем умножают полученное значение на корректировочный коэффициент и срок кредита.

Так определяется максимальный размер займа, который может быть выдан этому клиенту.

Проверка работодателя

Банк также оценивает достоверность указанных в анкете сведений о компании, где работает потенциальный заемщик.

При этом уточняют, делает ли фирма обязательные отчисления в государственные фонды, платит ли налоги, проверяют информацию о банкротстве и аресте имущества.

Специалисты банка могут позвонить в компанию, указанную в качестве работодателя, чтобы узнать, действительно ли числится в ней такой сотрудник.

Андеррайтинг

При такой проверке оценку кредитных рисков проводят сотрудники банка.

Они рассматривают сведения с места работы потенциального заемщика, учитывают информацию об уровне его доходов, принимают во внимание данные из запрошенной в БКИ кредитной истории.

Для проведения андеррайтинга финансовые организации используют разные методы, которые составляют коммерческую тайну. Конкретные алгоритмы оценки платежеспособности банками не раскрываются.

Зачем банки используют скоринговую систему для оценки заемщика?

Скоринговая система — понятие, с которым люди обычно сталкиваются при желании взять кредит. Известно, что банк оценивает потенциального заемщика по множеству факторов, и скоринг позволяет упростить этот процесс.

Скоринг учитывает данные о человеке и на их основании выносит оценку: стоит выдавать кредит этому человеку или нет. Зачастую вердикт системы серьезно влияет на принятие решения: если заемщик не соответствует критериям скоринга, то кредит ему не выдадут.

Впрочем, благонадежность потенциального заемщика рассчитывается по-разному в каждом банке или БКИ.

Содержание статьи

Что такое скоринговая система

Слово «скоринг» происходит от английского score — счет. Если говорить простыми словами, скоринговая система — это программа, которая анализирует информацию о заемщике.

После того как в банк приходит заявка на кредит, программа обрабатывает данные, собирает информацию и на ее основе выставляет балл — от его значения зависит вероятность одобрения кредита.

Скоринговые системы могут различаться в разных организациях: ими пользуются не только банки, но и БКИ, страховые и лизинговые компании. Бюро кредитных историй работают со скорингом, чтобы помогать клиентам понять, каковы их шансы на получение кредита.

  • Алгоритмы, по которым рассчитывается надежность заемщика, не раскрываются. Известно лишь, что используются сложные аналитические методы, основанные на известной информации о человеке.
  • Не стоит думать, что скоринг — единственное, что влияет на шансы получить кредит. После того как программа вынесет вердикт, заявку дополнительно проверяют кредитные аналитики.

Как выглядит процесс одобрения кредита

Решение крайне редко принимается только по скорингу — такое бывает разве что в случаях, когда кредит очень маленький и выдается на короткий срок. Чаще всего банк проверяет потенциального клиента в несколько этапов.

Скоринг. Скоринговая система — первый этап проверки. Программа отслеживает, насколько человек платежеспособен, есть ли в его кредитной истории погрешности, брал ли он раньше кредиты, проверяет иную информацию в зависимости от системы. Если программа посчитала заемщика ненадежным, заявка автоматически отклоняется.

Человек может попытаться снова через несколько месяцев, увеличив доход или снизив кредитную нагрузку. Но заявками лучше не злоупотреблять — это может привести к понижению кредитного рейтинга. Таким образом отсеиваются заведомо не подходящие под требования банка заемщики, что в свою очередь упрощает процесс рассмотрения заявки.

Кредитный эксперт. Предварительно одобренные скоринговой системой заявки попадают к кредитному эксперту, который просматривает информацию о человеке уже вручную.

Критерии, по которым оценивается заемщик, в точности неизвестны никому и могут различаться в зависимости от банка.

Эксперт может позвонить контактным лицам, номера которых заемщик указал в заявке, и подробнее расспросить о человеке.

Финал. Если аналитик также одобрил кредит, заявка проходит через финальную проверку и только после этого одобряется окончательно. Финальная проверка, как правило, оканчивается положительным вердиктом — банк крайне редко отказывает без объяснения причин. Сложно сказать, в каких случаях такая проверка оборачивается отказом, — критерии не раскрываются.

10 ошибок, которые испортят вашу кредитную историю

Как устроена скоринговая система

Подробную информацию о работе скоринга мы сообщить не можем — как и никто другой. Внутреннее устройство системы — закрытая информация, к которой имеют доступ только некоторые сотрудники конкретного банка или иной организации. Считается, что существует четыре вида скорингов для разных случаев. В каждой конкретной ситуации банк использует свою версию системы.

Заявочный. Как правило, люди, подающие заявку на кредит, сталкиваются с этой версией скоринга. Она анализирует кредитную историю и сведения, которые находятся в открытом доступе, и на их основании выносит вердикт.

Некоторые продвинутые системы не просто выдают решение, но и определяют, какие условия по кредиту доступны для конкретного заемщика.

Например, программа может предложить более высокую ставку для человека, который не проходит по требованиям для кредита с низкими процентами, — или наоборот.

Для мошенников. Если у банка есть подозрение, что кредит пытаются оформить злоумышленники, используется особая версия скоринга — она рассчитана на выявление мошенников. Считается, что система более внимательно оценивает сведения о заемщике и имеет большую прогностическую точность.

К сожалению, даже эта система не всегда спасает от действий злоумышленников — мы рекомендуем быть внимательными к своим финансам и не реагировать на подозрительные телефонные звонки.

Финансовая грамотность и бдительность — более верные способы защититься от мошенничества, чем банковский скоринг.

Коллекторский. Версия скоринга для людей, у которых имеются просроченные кредиты.

Вопреки распространенному мнению, для таких заемщиков далеко не все потеряно: при должном уровне ответственности они могут начать новую жизнь без задолженностей и со временем даже исправить кредитную историю.

На основании коллекторского скоринга банк решает, какие меры применить для исправления ситуации. Иногда бывает достаточно напоминаний, в других случаях банк решает, что пора принимать более серьезные меры.

Итогом может стать передача кредита коллекторскому агентству по договору цессии — в таком случае агентство становится новым кредитором и самостоятельно определяет последующие действия. Пугаться этого не стоит: коллекторы могут простить часть задолженности или организовать гибкие условия для погашения, которые не в силах предоставить банк. По такому принципу, к примеру, действует ЭОС.

Расширенный. Используется обычно для проверки людей, о которых банку известно недостаточно. Например, для заемщиков, которые раньше никогда не брали кредиты, а значит, имеют нулевую кредитную историю.

Банки не знают, чего ожидать от таких клиентов, поэтому в их случае проводят расширенную проверку: собирают больше данных, учитывают в том числе демографические и социальные сведения и выносят вердикт на их основании.

Учтите, что критерии, как и в предыдущих случаях, могут различаться в зависимости от политики банка, а вес различных факторов — закрытая информация.

Что учитывается в скоринге

Точные критерии могут различаться в зависимости от политики конкретной организации. Кроме того, никто в точности не знает, как именно банк анализирует потенциальных заемщиков. Но существует несколько факторов, о которых известно, что они влияют на решение.

Кредитная история. Учитывается, пользовался ли человек кредитами или кредитными картами. Оценивается поведение заемщика при взаимодействии с банками: насколько точно он соблюдал договоренности, не было ли у него просрочек или проблем с выплатами. Здесь же могут учитываться задолженности по обязательствам, не связанным с банками, например, по алиментам или компенсации ущерба.

Личные и демографические сведения. Имеет значение возраст заемщика: слишком молодые и пожилые люди, к сожалению, могут вызвать у банка подозрения в платежеспособности. Также учитываются семейный статус, наличие детей, иждивенцев и подопечных.

Материальное положение. Система анализирует ежемесячный доход человека, включая зарплату и иные источники финансов — например, инвестиции или ренту со сдачи имущества в аренду. Также учитывается наличие материальных ценностей: недвижимости, автомобиля, предметов роскоши.

Иная информация. Если перечисленных сведений недостаточно, система может использовать для оценки и иные критерии, например, место работы заемщика, его стаж и должность, полученное образование. Эти факторы могут косвенно повлиять на решение, если других не хватает, — при нулевой кредитной истории или отсутствии сведений о доходах.

Для чего нужен скоринг

Возникает вопрос: зачем нужна эта система, если в дальнейшем заявку все равно проверяет человек? Но аналитик вмешивается, только если скоринг предварительно одобрил кредит. Система используется, чтобы снизить нагрузку на банковских сотрудников, ведь заявок в банк в течение дня поступает много.

Скоринг помогает снизить влияние человеческого фактора, автоматизировать часть проверки и тем самым уменьшить риски для банка — а также сократить расходы на обработку заявок.

Система может использоваться и как своеобразная защита от мошенничества, в случае если в банке есть алгоритмы против злоумышленников.

Заключение

Важно помнить: скоринг не идеален. Принятое системой решение не всегда оптимально, и именно поэтому одобренные заявки дополнительно проверяет человек.

Учитывайте это и полагайтесь в первую очередь на собственные знания и опыт.

Перед обращением в банк мы советуем проверить и исправить кредитную историю, предоставить актуальные сведения о своих доходах и не допускать ошибок в заявке — так выше шанс, что банк посчитает Вас благонадежным заемщиком.

Оценка недвижимости для ипотеки

Оценка стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования входит в перечень оценочных экспертиз, осуществляемых организацией «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт». Проведение данной экспертизы назначается как по определению суда, так и по запросу от частного лица.

Читайте также:  Уведомления о куках (Файлы cookie) - Подробная информация - консультации по ипотеке

Цена проведения оценки объекта недвижимости для ипотеки либо устанавливается судом, либо согласовывается с заказчиком при составлении договора. Федеральный закон от 31.05.

2001 No 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является основным документом, который контролирует экспертную деятельность во время проведения оценки недвижимости при ипотечном кредитовании.

Статья 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предписывает ответственность эксперта, осуществляющего производство экспертизы, за намеренное написание ложного экспертного заключения, а также за осознанную дачу заведомо ложных показаний в суде.

Когда нужно провести оценку недвижимости для ипотеки

Оценить стоимость имущества для ипотечного страхования необходимо, в первую очередь, для нужд банка. Благодаря составленному квалифицированным оценщиком отчету кредитор будет иметь представление о рыночной цене того объекта недвижимости, который является предметом договора ипотечного кредитования, и определится с суммой выдаваемого кредита.

Банку необходимо также знать, насколько ликвиден данный объект и можно ли будет его продать с торгов без существенных финансовых потерь.

В таком случае также требуются услуги независимого оценщика, который сможет определить рыночную (в обычных условиях) и ликвидационную (если необходимо продать в сжатые сроки) стоимости квартиры, на покупку которой планируется оформить ипотечный кредит.

Кто проводит оценку объекта недвижимости для целей ипотечного кредитования

Для расчета стоимости квартиры в целях ипотеки привлекаются эксперты-оценщики. Требования к оценщикам следующие:

  • Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
  • Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
  • Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
  • Если оценщик не может осуществить объективную оценку объекта недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
  • Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.

Деятельность экспертов-оценщиков контролирует Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие материалы понадобятся для проведения оценки объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Чтобы провести оценку стоимости квартиры для ипотеки, в распоряжение эксперта-оценщика должны быть предоставлены документы на квартиру.

Эксперт изучает их, чтобы внести в расчеты корректировки цены, в том числе на этаж, на удаленность от метро, на тип дома, в котором находится исследуемый объект, и т.д.

Для сравнения стоимости квартиры с аналогами потребуется изучение предложений о продаже квартир на соответствующих сайтах в сети Интернет.

Необходим и осмотр непосредственно оцениваемой квартиры. В ходе данного мероприятия оценщик изучает состояние объекта недвижимости с целью внесения соответствующих корректировок в свои расчеты. Экспертный осмотр проводится также и для того, чтобы определить, проводился ли ремонт квартиры. Корректировка на ремонт также вводится оценщиком в ходе оформления им отчета об оценке.

Методы оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:

В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину затрат на создание точной копии исследуемого объекта.

В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов.

Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого объекта или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.

В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами.

Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.

Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению квартиры в ипотеку, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.

  • Доходный подход представляет собой совокупность экспертных методов, базирующихся, как правило, на определении будущих доходов, которые ожидаются от эксплуатации исследуемого объекта, а также методов, основанных на капитализации приносимого дохода и дисконтировании потоков денежных средств.
  • Этот подход рекомендуется к применению экспертом в том случае, если существует надежная и правдивая информация, с помощью которой возможно прогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект способен приносить собственнику, а также затраты, связанные с использованием собственником оцениваемого объекта.
  • Выбор тех или нных подходов во время осуществления оценки делает сам эксперт-оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.

Заключение

Оценка стоимости недвижимости для ипотеки в организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» поможет сторонам, заключающим договор ипотечного кредитования, определиться с размером кредита, с рыночной и ликвидационной ценой квартиры.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 21 декабря 2010 г.

N 28 “О судебной
экспертизе по уголовным делам” экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным
экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом “О некоммерческих организациях”, осуществляющих
судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также
некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право
проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках
уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с
нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или
оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО “Судебный эксперт” является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных
экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел “Документы
организации”), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Как банки проверяют заемщика по ипотеке?

Скоринговая система

Многие банки используют, так называемый, скоринг. Это специальная компьютерная программа, в которую вносятся данные о заемщике: возраст, профессия, доход, стаж работы, наличие имущества и действующих обязательств и т.д. Автоматически происходит анализ данных и подсчитывается платежеспособность заявителя.

При небольших потребительских кредитах скоринг часто является единственным способом оценки кредитоспособности заемщика, а при рассмотрении заявителя на ипотеку он будет только первым этапом. Благодаря нему, кредитный специалист понимает, стоит ли дальше проводить детальную проверку потенциального заемщика.

Доверенность на проведение сделки

Часто продажей квартиры занимается не собственник, а его доверенное лицо. Для осуществления такой деятельности потребуется оформить генеральную доверенность. Этот документ будет проверять кредитор при совершении купли-продажи квартиры со вторичного рынка. Стоит учесть, что доверенность имеет свой срок, поэтому на момент сделки следует проверить ее актуальность.

Возникают ситуации, когда владелец квартиры может аннулировать доверенность. Данный аспект также проверяется банком. Сделать это можно на специальном сайте reestr-dover.ru. Для проверки потребуется ввести:

  • Реестровый номер.
  • Дата удостоверения.
  • Кто подписал документ.

После введения необходимых данных должна появиться надпись о том, что проверяемая доверенность не была отозвана. В противном случае, документ не имеет законной силы.

Как проверяют доход заемщика

Сегодня есть банки, которые готовы выдать ипотеку без документального подтверждения доходов. Но для этого необходимо около 50% стоимости жилья оплатить собственными средствами.

Если заемщик этого не готов сделать, то в банк необходимо принести справку по форме2-НДФЛ или по форме банка. Цифры, указанные в справке, банк будет перепроверять. Делают это разными способами, не уведомляя о них клиентов.

Государственные банки имеют право обратиться в Пенсионный фонд и сверить отчисления. Также проверку проводят на портале госуслуг.

Сотрудники банка практически всегда выполняют звонки по месту работы заемщика. Они задают вопросы о том, действительно ли на предприятии работает такой-то сотрудник, не планирует ли он увольняться и не попадает ли он под сокращение.

Кроме официальной заработной платы, заемщики часто заявляют о дополнительных доходах. Если речь идет, например, о сдаче недвижимости в аренду, то кредитный эксперт попросит договор аренды. При наличии депозитов в других банках, необходимо будет предоставить депозитный договор. Доходы, которые заявитель не может подтвердить, обычно учитываются банком с понижающим коэффициентом.

Если за ипотекой обращается частный предприниматель, то ему для проверки доходов, понадобиться представить регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Специалисты банка часто проверяют, действительно предприниматель ведет свою деятельность. Для этого запрашиваются дополнительные документы, и осуществляется выезд на место работы потенциального заемщика.

Читайте также:  Можно ли купить долю в ипотеку - консультации по ипотеке

Что делать, если квартирой владеют сразу несколько собственников

В рамках законодательства предусматривается такой вариант, что продажу квартиры может производить не только собственник, но и его доверенное лицо. В случае если собственников несколько, то каждый из них должен принять участие в сделке. Поэтому финансовое учреждение потребует сведения о количестве собственников у продаваемой квартиры.

Еще 5 лет назад для этой цели предоставлялось свидетельство о праве собственности. Сейчас делается выписка на основании данных из ЕГРН. Здесь указаны все объекты недвижимости и любые действия по отношению к ним.

Данный документ позволит банку сразу и безошибочно определить количество собственников. Все лица, обозначенные в документе, должны участвовать в сделке и подписывать договор о продаже.

Также в этом документе можно найти сведения о том, когда была куплена квартира.

Как проверяют кредитную историю

Информацию о закрытых и текущих кредитах заявителя банк имеет возможность проверить в бюро кредитных историй. Следует отметить, что в России на это требуется разрешение клиента. Но если он откажет, то кредит ему не согласуют.

Наличие сведений о просроченной задолженности в БКИ является одной из самых распространенных причин отказа. Если же клиент продолжает доказывать, что просроченных обязательств перед другими кредиторами не имеет, его попросят подтвердить это документально.

Как происходит проверка дееспособности лица, продающего квартиру

Данный параметр оценивается банковским работником во время личной беседы с продавцом недвижимости.

Иногда возникают сомнения в адекватности человека, поэтому могут потребоваться дополнительные справки, которые выдаются после обследования в психоневрологическом диспансере.

В этом заведении есть сведения о постановке на учет конкретного лица. Если гражданин не числится на таком учете, значит, он дееспособен.

Необходимо учесть, что предоставление подобной справки производится на добровольной основе. Однако, она может повысить шансы на удачный исход сделки.

Проверка квартиры покупателем

Каждая из сторон заинтересована в чистоте сделки и снижении собственных рисков. Поэтому пока банк выполняет проверку квартиры с точки зрения залогового имущества, заемщик может провести также самостоятельную проверку.

Все необходимую документацию относительно операций по квартире могут предоставить только собственнику. Можно обратиться к продавцу с просьбой заказать выписку из Единого государственного реестра. Данный документ будет содержать все сведения относительно перехода прав собственности и информацию о предыдущих владельцах.

Важно! Заемщику рекомендуется изучить технический паспорт БТИ. Если с момента обновления документа были произведены изменения с квартирой, паспорт теряет свою актуальность. Обновлять данную документацию рекомендуется каждые 5 лет.

Внимание стоит уделить сведениям относительно задолженности по ЖКХ. После совершения сделки все долги за обслуживание квартиры перейдут на нового владельца. Однако этого можно избежать, если попросить продавца квартиры предоставить все платежные справки.

Покупка и продажа жилья — это важная сделка на крупную сумму. Необходимо подойти к этому вопросу ответственно.

Покупка квартиры в браке

Действующее законодательство РФ называет недвижимость, купленную в браке, совместно нажитым имуществом. Это означает, что имущество принадлежит обеим сторонам. Банк на момент совершения сделки производит проверку квартиры относительно того, не была ли она куплена в браке.

В случае обнаружения подобной информации потребуется письменное согласие от второго супруга.

Надежность трудоустройства

В банке предоставленные документы о трудоустройстве также проходят тщательную проверку. Сотрудники кредитного отдела заново оценивают платежеспособность заявителя на основе сведений о среднем доходе за последние полгода, а также исходя из обязательных трат (выплаты по другим кредитам, например).

На этом этапе учитываются также наличие другого дохода в семье, если оба супруга трудоустроены. Таким образом, сумма ежемесячного платежа рассчитывается исходя из совокупного дохода семьи после вычета всех обязательных трат. Итоговая сумма ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту не должна превышать половины общего ежемесячного дохода всех членов семьи.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр.

Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем.

На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Как быть, если банк не одобрил понравившийся вариант?

  • Если банк не одобрил выбранную вами квартиру, то изменить его решение не получится. Ещё раз внимательно изучите все требования к недвижимости, предъявляемые вашей финансовой организацией и продолжайте поиск жилья, соответствующего всем стандартам банка.
  • Создайте фильтр для списка выбираемых квартир и сразу же отсекайте любые варианты, нарушающие стандартные требования для отбора. Не надо надеяться, что следующий рискованный вариант сможет пройти через сито тщательной банковской проверки – вы только упустите драгоценное время и зря оплатите услуги оценки выбранной квартиры.
  • Будьте реалистами и исходите из своих финансовых возможностей, тщательно проверяйте жильё по всем параметрам и постарайтесь узнать все подробности, прежде чем предлагать выбранную недвижимость для одобрения сотрудникам кредитного учреждения.
  • Изучив все изложенные требования, вы сможете самостоятельно выяснить, подходит ли выбранное жильё под ипотеку, сразу же откажетесь от безнадёжных вариантов и уменьшите время на подбор недвижимости в несколько раз.
  • Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
  • +7 (Москва) +7 (Санкт-Петербург)

Ипотечное кредитование – доступный способ обзавестись собственным жильем. Сбербанк предоставляет выгодные условия по целевым займам. Однако чтобы получить его без лишней волокиты, необходимо учесть некоторые нюансы. Предлагаем разобраться, как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке, чтобы подобрать вариант, подходящий по всем критериям.

Сведения о наследниках

Продаваемое жилье может прийти продавцу в качестве наследства. Если подобные сведения обнаруживаются, то финансовое учреждение может потребовать приобрести страховку титула. Актуально это для тех ситуаций, когда со дня приобретения имущества прошло меньше, чем три года. В этот период могут возникнуть споры относительно наследства.

В качестве доказательства может быть предоставлено завещание. Это позволит банку удостовериться во всех условиях вступления в наследство. Иногда банк может потребовать справку о составе семьи на тот момент, когда было получено наследство.

Продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний гражданин

Часто совершаются сделки, в которых фигурируют несовершеннолетние граждане. Данная категория имеет такие же права, как и взрослые собственники. В процессе проведения проверки квартиры банк попросит предоставить разрешение, выданное органами опеки. Данный государственный орган регулирует соблюдение прав владельцев, возраст которых не достиг еще 18 лет.

Получить подобное решение от органов опеки можно после некоторых процедур. Представители данной организации должны проверить жильё, где планируется прописать несовершеннолетних граждан. Рассчитывать на одобрительный ответ можно только в том случае, если интересы детей не ущемлены.

Рыночная стоимость

Крупные финансовые организации в своем штате имеют оценщика. Если в качестве кредитора выступает небольшой банк, то можно обратиться к независимому оценщику.

Процедура оценки квартиры является обязательной. Это позволяет банку узнать, сколько стоит залоговый объект. Обращаться необходимо к аккредитованному оценщику, который сможет провести грамотную оценку. В случае если заемщик обратится к оценщику, который составит документы неверно, банк может настаивать на повторном проведении оценки.

Наличие незаконной перепланировки

Для рассмотрения этого вопроса нужно изучить технический паспорт на квартиру. Данный документ можно получить в бюро технической инвентаризации.

Для оценки помещения необходимо сверить исходную схему с обустройством помещения. Бывают случаи, когда обнаруживаются факты незаконной перепланировки. Конечно, сотрудник банка не поедет на объект для уточнения подобных данных. Однако такой факт должен быть проверен и указан оценщиком. Он приедет для проведения оценки квартиры.

Важно! Факт законной или незаконной перепланировки должен быть прописан в оценочном акте.

Банк может одобрить покупку подобной квартиры. Здесь все зависит от масштабов самой перепланировки. Как показывает практика, банки часто не обращают внимание на проведение подобного рода изменений в схеме помещения. Однако в дальнейшем незаконная перепланировка должна быть узаконена. Этим вопросом предстоит заниматься покупателю. Срок на выполнение этой процедуры составляет 6 месяцев.

Проверка объекта недвижимости

Банк проверяет не только продавца, но и сам объект недвижимости. Кредитор заинтересован в том, чтобы приобретаемое жилье стало залогом в рамках ипотечного договора. В связи с этим, необходимо оценить сразу несколько параметров:

  • Не наложено ли на квартиру обременение.
  • Наличие незаконной перепланировки.
  • Возраст здания, качество используемых материалов.
  • Рыночная стоимость.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector