Покупка новостройки в ипотеку: инструкция – консультации по ипотеке

В послед­ние годы заре­ко­мен­до­ва­ла себя отлич­ной аль­тер­на­ти­вой при­об­ре­те­нию недви­жи­мо­сти на вто­рич­ном рын­ке жилья.

А с при­ня­ти­ем пра­ви­тель­ством РФ зако­на о доле­вом стро­и­тель­стве, кото­рый при­зван защи­тить пра­ва лиц, вло­жив­ших свои сбе­ре­же­ния в стро­я­щи­е­ся объ­ек­ты, чис­ло обма­ну­тых граж­дан рез­ко сокра­ти­лось.

Дан­ный факт не остал­ся без вни­ма­ния ипо­теч­ных бан­ков, кото­рые все ста­ли пред­ла­гать сво­им кли­ен­там воз­мож­ность покуп­ки жилья в новострой­ке в ипотеку.

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция - консультации по ипотекеКак купить квар­ти­ру в новострой­ке в ипотеку?

Про­це­ду­ра покуп­ки недви­жи­мо­сти в новострой­ке при помо­щи ипо­теч­но­го кре­ди­та обла­да­ет сво­и­ми осо­бен­но­стя­ми и спе­ци­фи­кой.

Ни для кого не сек­рет, что купить квар­ти­ру в стро­я­щем­ся доме мож­но сей­час, а празд­но­вать ново­се­лье по фак­ту мож­но будет через несколь­ко меся­цев или даже через несколь­ко лет.

Дан­ная осо­бен­ность вызва­на тем, что купить квар­ти­ру в новострой­ке заем­щик может еще на эта­пе стро­и­тель­ства, и на момент сда­чи объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию прак­ти­че­ски все квар­ти­ры рас­про­да­ны. Попы­та­ем­ся рас­смот­реть все эта­пы покуп­ки новострой­ки в ипотеку.

В каче­стве про­дав­ца квар­ти­ры в стро­я­щем­ся доме могут высту­пать как сами ком­па­нии застрой­щи­ки, так и отдель­ные инве­сто­ры. Застрой­щик — это ком­па­ния, кото­рая осу­ществ­ля­ла стро­и­тель­ство дан­но­го объ­ек­та.

А инве­сто­ром могут высту­пать лица, кото­рые вкла­ды­ва­ли свои день­ги в домо­стро­е­ние на ран­них эта­пах, и обла­да­ю­щие пра­вом тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку.

Неглас­ная инструк­ция, пред­пи­сы­ва­ет начи­нать поиск новострой­ки в ипо­те­ку с посе­ще­ния офи­са ком­па­нии застрой­щи­ка и изу­че­ния спис­ка бан­ков, с кото­ры­ми рабо­та­ет застройщик.

Условия покупки новостройки в ипотеку

Усло­вия и эта­пы покуп­ки квар­ти­ры в новострой­ке в ипо­те­ку несколь­ко отли­ча­ют­ся от стан­дарт­но­го про­ве­де­ния ипо­теч­ных сде­лок.

Так, кре­ди­то­ры выдви­га­ют одно из глав­ных усло­вий кре­ди­то­ва­ния новострой­ки – это долж­на быть квар­ти­ра лишь в стро­го опре­де­лен­ной застрой­ке, кото­рая была аккре­ди­то­ва­на в дан­ном финан­со­вом учре­жде­нии, то есть у тех застрой­щи­ков, с кото­ры­ми у бан­ка нала­же­ны парт­нер­ские отно­ше­ния. Усло­вия полу­че­ния ипо­те­ки на новострой­ку так­же во мно­гом зави­сят от ста­дии стро­и­тель­ства объекта.

Купить квар­ти­ру в новострой­ке будет зна­чи­тель­но про­ще, если про­ект прак­ти­че­ски постро­ен, а луч­ше, что­бы объ­ект уже про­шел госу­дар­ствен­ную комис­сию.

В этом слу­чае банк без про­блем предо­ста­вит ссу­ду, полу­чив в каче­стве зало­га квар­ти­ру, кото­рую заем­щик при­об­ре­тет за счет пере­чис­лен­но­го зай­ма.

Но если заем­щик решил купить квар­ти­ру еще на ста­дии кот­ло­ва­на буду­ще­го дома, то полу­чить ипо­те­ку будет крайне сложно.

Ско­рее все­го, банк потре­бу­ет от заем­щи­ка вне­се­ния допол­ни­тель­но­го зало­га, то есть дру­гую квар­ти­ру для обес­пе­че­ния выда­чи кре­дит­ных средств. На более позд­ней ста­дии домо­стро­е­ния, кре­ди­тор может согла­сить­ся толь­ко на пору­чи­тель­ство со сто­ро­ны дру­гих лиц.

Запом­ни­те пра­ви­ло: чем стро­и­тель­ство нахо­дит­ся бли­же к завер­ше­нию, тем менее тре­бо­ва­тель­ны кре­дит­ные орга­ни­за­ции. После того, как потен­ци­аль­ный заем­щик узна­ет, какие застрой­щи­ки аккре­ди­то­ва­ны в выбран­ном бан­ке, ему сле­ду­ет выпол­нить неслож­ную инструкцию.

Опре­де­лив­шись с ком­па­ни­ей застрой­щи­ком, начи­на­ет про­це­ду­ру оформ­ле­ния, кото­рая под­ра­зу­ме­ва­ет сле­ду­ю­щие этапы:

  • Заклю­че­ние согла­ше­ния с ком­па­ни­ей застрой­щи­ком на бро­ни­ро­ва­ние квар­ти­ры. Дан­ный дого­вор содер­жит общие пара­мет­ры жилья, срок дей­ствия согла­ше­ния, усло­вия сдел­ки, раз­мер пер­во­на­чаль­но­го взно­са и т.д.
  • Обра­ще­ние в банк и пода­ча заяв­ки с при­ло­же­ни­ем всей доку­мен­та­ции на полу­че­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та в новостройке
  • После рас­смот­ре­ния заяв­ки и ее одоб­ре­ния бан­ком, состав­ля­ет­ся и под­пи­сы­ва­ет­ся ипо­теч­ный договор.

Далее сле­ду­ет стан­дарт­ная про­це­ду­ра оцен­ки, стра­хо­ва­ния недви­жи­мо­сти и реги­стра­ции дого­во­ра ипо­те­ки, после чего заем­щик полу­ча­ет воз­мож­ность купить дол­го­ждан­ное жилье.

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция - консультации по ипотекеЭта­пы оформ­ле­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та в новостройке

Документы для оформления ипотеки на новостройку

Что­бы купить стро­я­щу­ю­ся квар­ти­ру в ипо­те­ку, необ­хо­ди­мо собрать пакет доку­мен­тов, кото­рый явля­ет­ся осно­во­по­ла­га­ю­щим момен­том при оформ­ле­нии ипо­теч­но­го кре­ди­та на новострой­ку. Инструк­ция пред­пи­сы­ва­ет, что, преж­де чем под­пи­сы­вать дого­вор с застрой­щи­ком, потен­ци­аль­ный заем­щик дол­жен потре­бо­вать у него копии таких документов:

  • Сви­де­тель­ство о пра­ве соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, где стро­ит­ся дом
  • Раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство, под­твер­жден­ное соот­вет­ству­ю­щи­ми госу­дар­ствен­ны­ми органами
  • Инве­сти­ци­он­ный контракт
  • Акт пред­ва­ри­тель­но­го рас­пре­де­ле­ния квартир.

Дан­ную доку­мен­та­цию так­же может потре­бо­вать предо­ста­вить и бан­ков­ское учре­жде­ние для выда­чи ссуды.

Поми­мо доку­мен­тов на квар­ти­ру, заем­щик дол­жен предо­ста­вить бан­ку сле­ду­ю­щую документацию:

  • Пас­порт граж­да­ни­на РФ
  • Копия тру­до­вой книжки
  • Справ­ка о дохо­дах по фор­ме 2‑НДФЛ
  • Копии нало­го­вой декла­ра­ции и тру­до­во­го договора
  • Инве­сти­ци­он­ный дого­вор или согла­ше­ние уча­стия в доле­вом строительстве
  • Копии дипло­мов и про­фес­си­о­наль­ных сертификатов
  • Копия реше­ния застрой­щи­ка о про­да­же квар­ти­ры с ука­за­ни­ем сто­и­мо­сти и тех­ни­че­ских характеристик.

А если заем­щик оформ­ля­ет в каче­стве основ­но­го или допол­ни­тель­но зало­га дру­гую при­над­ле­жа­щую ему недви­жи­мость, то потре­бу­ют­ся все пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты и на дан­ную квартиру.

На сего­дняш­ний момент мож­но уве­рен­но утвер­ждать, что дав­но про­шли те вре­ме­на, когда бан­ки неохот­но выда­ва­ли кре­ди­ты на стро­я­ще­е­ся жилья.

Сего­дня купить квар­ти­ру в новострой­ке может каж­дый, у кого есть мини­маль­ный пер­во­на­чаль­ный взнос и доста­точ­ный уро­вень дохо­да, что­бы регу­ляр­но пога­шать ипо­те­ку.

Вме­сте с тем, заем­щи­ку необ­хо­ди­мо знать ряд нюан­сов при оформ­ле­нии ипо­те­ки на новострой­ку, о кото­рых мы рас­ска­за­ли в дан­ной статье.

Новостройка в ипотеку: кредит нам строить и жить помогает

В последнее время рынок ипотечной недвижимости ежемесячно радует россиян хорошими новостями и позитивными тенденциями.

Укрепление рубля и другие макроэкономические процессы нашли свое отражение и в сфере ипотечного кредитования.

В начале 2017 Герман Греф сообщил, что за прошедший год значительно снизился процент задолженности по просроченным ипотечным платежам, темпы выдачи кредитов на жилье физическим лицам стабильно увеличиваются.

Также он отметил, что на текущий момент наблюдается минимальный в истории российского банкинга процент по ипотечному кредитованию.

Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области жилищный заем на данный момент является самым популярным и доступным способом решения пресловутого квартирного вопроса.

Наиболее востребованной на данный момент является покупка новостройки в ипотеку.

Это происходит потому, что законодательная база по защите прав покупателей строящегося жилья за последнее время значительно расширилась. Число обманутых дольщиков будет сведено к минимуму, ведь теперь строительство многоквартирных домов контролируется государством, а застройщик обязан делать отчисления в компенсационный фонд на случай собственного банкротства. Поэтому если вы:

  • имеете достаточный доход и в состоянии регулярно выплачивать ипотеку;
  • готовы заплатить процент банку за собственное жилье вместо того, чтобы платить арендодателю за временное право пользования;
  • определились с параметрами жилья, которое удовлетворяет вашим запросам;

значит пришла пора сделать решающий шаг — купить новостройку в ипотеку. Но предварительно следует изучить много информации, чтобы не предпринимать опрометчивых шагов.

Для тех, кто в ближайшем будущем видит себя хозяином собственной новой квартиры, не лишним будет уточнить, какой дом считается новостройкой для ипотеки.

Новостройка — это жилье, которое вы приобретаете непосредственно у застройщика по ДДУ (договору долевого участия).

Если вы покупаете квартиру в только что сданном доме у человека, который купил ее еще на стадии котлована, по правилам рынка недвижимости это уже вторичка. Условия кредитования на такой объекта будут другими, да и стоимость на вторичку зачастую выше.

Ипотека на новостройку — пошаговый алгоритм действий

Чтобы сразу расставить все точки над i, следует изучить пошаговую инструкцию для будущего владельца жилья в ипотечной новостройке. Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке включает в себя следующие этапы:

  • бронирование квартиры у застройщика путем заключения двустороннего договора;
  • сбор документации для обращения в банк;
  • изучение имеющихся кредитных предложений, выбор банка
  • обращение в банк, получение одобрения на жилье в новостройке в ипотеку;
  • подписание ипотечного договора;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • новоселье.

Таков примерный порядок покупки новостройки с участием заемных средств от банка. Каждый этап требует от будущего счастливого владельца немалых усилий, а зачастую и средств. И заметьте, многие сперва отправляются в банк, и только потом выбирают квартиру. Делается это потому, что не всякое жилье отвечает требованиям кредитной организации. Остановимся на этом вопросе более подробно.

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция - консультации по ипотеке

Аккредитация новостройки банком

Планируя покупку новостройки в ипотеку в Санкт-Петербурге, узнайте, аккредитован ли застройщик в каком-либо банке.

Если конкретный банк не работает с выбранным вами застройщиком, выходов два. Либо вы выбираете объект из того, что строят аккредитованные банком застройщики, либо обращаетесь в банк, с которым работает ваш застройщик. Предлагать банку проверить застройщика из-за одной квартиры — чаще всего бессмысленная трата времени.

Итак, застройщик, чтобы успешно пройти аккредитацию банка, должен отвечать следующим требованиям:

  • вся документация застройщика (уставные документы, разрешение на строительство, проектная документация) безупречна;
  • застройщик уже не первый год на рынке, все его объекты сдаются в срок;
  • чем ближе дом к сдаче, тем благосклоннее кредитор.

В определенном смысле необходимая аккредитация застройщика выгодна для рядового гражданина, который планирует купить квартиру в новостройке.

Аккредитация является дополнительной гарантией того, что дом будет построен, и покупатель не станет обманутым дольщиком.

Типовые ипотечные схемы для новостроек

Купить квартиру в новостройке без использования заемных средств для подавляющего большинства россиян нереально. Поэтому развитие ипотечного кредитования поощряется на государственном уровне. Прежде чем обращаться в банк, нужно иметь представление об условиях, которые вам там могут предложить. Сегодня наиболее ходовыми являются следующие схемы ипотечного кредитования новостроек:

Под ипотекой без первоначального взноса часто скрываются не только высокие проценты, но и дорогая страховка, сумма которой благополучно прибавляется к вашему долгу перед банком. Многие аналитики отмечают, что купить квартиру в новостройке без первоначального взноса несколько сложнее, чем с ним.

Если у вас на руках имеется часть требуемой суммы, или вы можете получить наличку с помощью потребительского кредита, вероятность одобрения значительно повысится.

Это является лишним подтверждением для банка, что вы являетесь ответственным плательщиком и имеете достаточный доход для содержания жилья и выплаты ипотечных взносов.

Читайте также:  Порядок и условия рефинансирования ипотеки в Россельхозбанке - консультации по ипотеке

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция - консультации по ипотеке

Но здесь есть и свои особенности. Чтобы накопить первоначальный взнос, нужен определенный период, в течение которого вы наверняка будете находиться в очень стесненных условиях, или будете переплачивать арендодателю съемного жилья.

А если вы берете потребительский кредит, вы в первую очередь соглашаетесь на высокую процентную ставку (как правило, не ниже 15% годовых).

В довершение всего уменьшается сумма свободного дохода, из которой рассчитывается величина ежемесячного платежа по ипотеке на новостройку.

Оставьте заявку на консультацию и получите одобрение ипотеки на квартиру в новостройке

Просчитать все риски практически невозможно. Многие люди, уже оформившие ипотеку на новостройку на не самых выгодных для себя условиях, впоследствии часто обнаруживают более выгодные для себя схемы и варианты. Но рефинансирование ипотеки тоже вопрос непростой, и требует очень скрупулезного подхода, поэтому не спешите с выводами.

Отказ банка по ипотеке на новостройку и другие сопутствующие сложности

Каждое обращение в банк с целью получения ипотечного кредита остается в вашей КИ.

Вы лично соглашаетесь на обработку ваших персональных данных сотрудниками банка. Причины, которые приводят к отказу в выдаче ипотечного кредита на новостройки, можно разделить на две группы:

  • выбранная заемщиком квартира не соответствует требованиям банка;
  • заемщик не внушает доверия.

И если в первом случае всегда есть возможность найти компромисс с выбранным банком и согласиться на жилье у аккредитованного банком застройщика, то во втором случае все гораздо сложнее.

Вот причины, по которым ваш запрос на ипотеку может быть отклонен банком:

  • плохая КИ, наличие просроченных платежей;
  • недостаточный уровень подтвержденного официально дохода;
  • ваша профессия находится в «черном списке» конкретного банка;
  • недостаточный трудовой стаж, частая смена мест работы.

Быть идеальным клиентом для банка удается далеко не каждому, а квартирный вопрос остается одним из самых наболевших для россиян.

Также необходимо понимать, что принятие решения о выдаче ипотечного кредита на первичное жилье в разных банковских структурах происходит по-разному. В основном при этом используется собственная система скоринга. Но иногда решение принимает опытный кредитный менеджер, руководствуясь полученной о вас информацией.

Если вы хотите гарантированно получить ипотечный кредит на жилье в новостройке, вам стоит обратиться к ипотечным брокерам. В Санкт-Петербурге помощь в получении выгодной ипотеки оказывают специалисты компании «Ипотекарь».

Более подробную информацию об услугах этой фирмы вы можете узнать на первой консультации, которая у «Ипотекаря» бесплатная, и ни к чему вас не обязывает.

Как оформить ипотеку? Требования банков, порядок оформления

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция - консультации по ипотеке

Ипотека – это отличная возможность обзавестись личным жильем для тех, кто не имеет возможности собрать необходимую сумму сразу.

Относительно небольшие ежемесячные платежи, которые необходимо вносить в течение долгих лет, хотя и оказывают влияние на семейный бюджет, однако для многих ипотека представляет собой единственный выход из ситуации при решении жилищного вопроса.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, кто может рассчитывать на ипотечный кредит, дадим пошаговую инструкцию как оформить ипотеку, а также остановимся на ряде важных моментов, о которых стоит знать тем, кто планирует обратиться в банк за кредитом.

Все ли могут рассчитывать на ипотеку?

Рассматривая заявки на получение ипотеки, банки стараются оградить себя от рисков невыплат, и тщательным образом оценивают текущую платежеспособность заемщика, а также вероятность того, что до момента полного погашения кредита он также его финансовая состоятельность не ухудшится. Поэтому к заемщикам предъявляются определенные требования, соответствие которым повышает шансы банка получить предоставленную сумму в полном объеме.

  • Первое, и самое главное, что необходимо сделать потенциальному ипотечнику – это доказать банку свою финансовую состоятельность.
  • Основными сведениями (представляющими интерес для банка) о лице, претендующим на кредит, являются следующие:
  • 1. возраст заемщика;
  • 2. образование;
  • 3. наличие стабильного места работы;
  • 4. платежеспособность клиента;

5. статус и кредитная история.

Во всех банках при выдаче займа на жилье устанавливаются возрастные ограничения – понятно, что среднестатистический выпускник школы редко имеет доход, позволяющий делать ежемесячные взносы. По требованиям банка заемщику должно быть (как правило) не менее 21 года.

Верхняя возрастная планка, соответственно, определяет вероятность того, что заемщик доживет до момента полного выполнения обязательств. Многие требования основаны на исследованиях, проводимых разными банками и финансовыми учреждениями, социальными службами на предмет социальной адаптации и ответственности.

Образование играет роль немалую, хотя главной ее не назовешь, но, как правило, люди с высшим образованием вызывают больше доверия.

Ключевые требования для выдачи ипотеки – наличие постоянного места работы или иного источника стабильного дохода (официально подтвержденного), что и определяет платежеспособность клиента.

Если обращается в банк человек, у которого стаж работы порядка 10-15 лет, а уровень заработной платы выше среднего, тогда любой банк с радостью предложит ему выгодные условия.

А вот студент, едва закончивший ВУЗ, вряд ли может рассчитывать на оформление ипотеки, даже если он имеет трудовой опыт и более или менее хорошую зарплату.

Иными словами, речь идет о том, что банк не даст кредит, необеспеченный какими-то гарантиями.

Однако такими гарантиями может быть поручительство лиц, которые подходят под требования банка, залоговое обеспечение (например, квартира родителей) или солидный первоначальный взнос.

Если заемщик в состоянии обеспечить перечисленные гарантии, то банк с удовольствием выдаст деньги на хороших условиях.

Большое значение имеет и кредитная история заемщика (сегодня данные о крупных займах хранятся в Кредитных Бюро, к которым банки имеют доступ), поэтому наличие в этой истории просрочек по кредитам или вообще невыплат резко снижает шансы получить кредит.

Основные этапы оформления ипотеки на вторичном рынке

  1. Оформление документов – сложный и кропотливый процесс, который занимает много времени и сил. Условно выделим семь основных этапов оформления ипотеки:
  2. 1. Сбор пакета документов;
  3. 2. Подача документов и ожидание решения банка;
  4. 3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);
  5. 4.

    Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);

  6. 5. Заключение кредитного договора с банком;
  7. 6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);

7.

Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).

Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.

  • Что касается документов по имуществу, которое заемщик закладывает при оформлении вторички, то следуют представить следующие документы:
  • • Технический паспорт объекта недвижимости;
  • • Сведения о кадастровой стоимости;
  • • Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;
  • • Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).

Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.

Ипотека на первичном рынке

Согласно статистике, до 70% займов приходится на первичный рынок. Под первичным рынком понимают квартиры от застройщиков, то есть, новостройки на разных стадиях строительства. Если заключить договор с застройщиком на этапе «котлована», что стоимость такой квартиры будет намного ниже среднерыночной стоимости аналогичного жилья на текущий момент. 

Новостройки пользуются спросом благодаря высокому уровню комфорта современных квартир,  в таких домах никто еще не жил, что также делает квартиры привлекательнее.

Важная особенность таких домов не только в том, что они еще только строятся. Квартиры не успели перейти в чью-то собственность, что на руку заемщикам, так как отсутствуют риски, связанные с юридической чистотой недвижимости.

При каждом переходе прав собственности (в случае вторичного жилья) могли нарушаться чьи-то интересы, в результате судебных разбирательств текущий собственник может лишиться жилья.

По этой же причине первичный рынок считается  наиболее удобным вариантом для банка, так как кредитная организация не подвергается риску лишиться залогового обеспечения.

Получить ипотеку на первичку намного проще, чем добиться одобрения банка на кредит по вторичной квартире.

Если вы решили взять в ипотеку новопостроенную квартиру, то изначально вам стоит выбрать подходящий вариант в вашем регионе и заключите двухсторонний договор с застройщиком (ДДУ, договор долевого участия).

Далее все происходит по общей схеме – сбор документации, обращение в кредитный отдел, заключение кредитного договора и первый взнос.

Поиск вариантов, предпочтения

Перед обращением просмотрите все варианты и выберите банк с наиболее привлекательными условиями (низкой кредитной ставкой, продолжительным сроком кредитования).

Некоторые перед оформлением ипотеки обращаются сразу в банк, чтобы выбрать объекты застройщиков, с которыми сотрудничает кредитная организация, это повышает шансы получить одобрение банка.

Если вы решили изначально выбрать квартиру у застройщика, то вы можете узнать, есть ли у него аккредитация в каком-то банке.

В случае успешного расположения строительных объектов, наличия всей проектной и другой документации, хорошей репутации, застройщик, чаще всего, получает аккредитацию от нескольких банков, что облегчает процесс привлечения денег дольщиков.

  

Кроме того, чем ближе будет дата сдачи объекта, тем более банк будет расположен выдать кредит.

Подача документов и ожидание решения банка

Собрав весь пакет документов, и передав бумаги в кредитный отдел, претендент на кредит вынужден немного подождать, так как речь идет не об одной-двух тысячах рублей, решение может приниматься не одну неделю. Впрочем, многие банки выносят решение в течение недели.

Помимо оценки эксперта (работника банка), необходимо учитывать наличие системы скоринга – она автоматизирована и позволяет банку увидеть кредитный рейтинг потенциального клиента, включающий многие параметры.

Как только решение будет принято, заемщику сообщат об этом.

Приятной особенностью является то, что решение можно принять не сразу – да, вы будете знать сумму, которую готов предоставить вам банк в качестве кредита, но при этом, у вас будет от 1 до 3 месяцев на размышления (в зависимости от банка).

Заключение договора купли-продажи (ДКП)

Зная, на какую сумму кредитования можно рассчитывать, проще выбрать квартиру или другой объект недвижимости. В этом случае, нужно подыскать подходящий по цене вариант и заключить ДКП с его владельцем.

Есть возможность заключения предварительного договора (он является предшественником предстоящей сделки и юридически подкрепляет намерения). В условиях договора должен быть обозначен счет продавца (или застройщика), именно на него банк сможет перевести средства.

Все нюансы зависят от того, какие именно условия устроят обе стороны сделки купли-продажи (долевого участия).

После подписания ипотечного договора он регистрируется в Росрестре, регистрация договора гарантирует, что именно вы окажитесь единственным претендентом на квартиру, если возникнут спорные вопросы (например, недобросовестный застройщик продаст одну квартиру сразу нескольким покупателям).

Оформление страховки имущества

Страхование – обязательный фактор при оформлении ипотеки, речь идет о страховке залогового имущества от повреждений, порчи, разрушения и так далее.

Нередко заемщику тоже понадобиться застраховать собственную жизнь и здоровье. Такие условия являются стандартными для всех банков, но существуют программы, которые этого не предполагают.

Вот только процентные ставки по ним выше, так как банк в большей степени рискует собственными средствами.

Внесение первоначального взноса

Как правило, на необходимости внесения первоначального взноса настаивает каждый банк. Сумма взноса может составлять как 10%, так и 50%, в зависимости от ваших финансовых возможностей и особенностей банковских кредитных продуктов (процентная ставка, срок кредитования, ежемесячная сумма выплат).

Однако не исключается возможность оформление такой ипотеки, которая не подразумевает внесение первоначального платежан (так может быть при наличии дополнительного залогового обеспечения, поручительства).

Все условия оговариваются с кредитным экспертом банка, куда обращается заемщик.

Такая система дает человеку выбор, но важно помнить, что если вы способны внести крупную сумму изначально, тогда и доверие, а соответственно и кредитный лимит от банка будут значительно выше, как и условия кредитования.

Подписание ипотечного договора и перевод средств продавцу

Когда все вышеперечисленные этапы остались позади, можно переходить непосредственно к заключению кредитного договора с банком, а также залоговый договор, как гарантия безопасности банка. После подписания соглашения, продавец имущества получает денежные средства безналичным переводом в течение 1-3 банковских дней на счет, указанный при заключении ДКП.

С момента регистрации прав собственности (в случае с вторичным рынком), заемщик становиться законным владельцем жилья, с обременением, которое снимается сразу же после погашения долговых обязательств.

Если речь идет о покупке недвижимости у застройщика, то дольщик после получения денег застройщиком становится обладателем «прав требования» на квартиру, которой пока еще не существует.

Важно выполнять условия кредитования, так как уклонение от принятых обязательств чревато оплатой пени и штрафов, прописываемых при заключении договора, а также ухудшением кредитной истории.

Заключение

Итак, сегодня получить ипотечный кредит вполне реально, банки по-прежнему с удовольствием предоставляют кредиты, однако, только в том случае, если уверены в финансовой состоятельности заемщика. В текущем году процентные ставки по ипотеке заметно снизились, что на руку тем, кто собирается покупать жилье сейчас.

Чтобы лучше понять, каковы шансы получить одобрение банка, а также найти наиболее оптимальные условия кредитования по рынку, рекомендуется воспользоваться услугами кредитного брокера – лица или организации, которые консультируют потенциальных заемщиков и помогают подобрать банк.

Покупка квартиры в новостройке с помощью ипотеки: пошаговая инструкция

Давно мечтаете решить квартирный вопрос, но понимаете, что покупка жилья за собственные средства вам пока не по карману? Покупка квартиры в новостройке по ипотеке может стать решением ваших задач.

Шаг первый. Выбор новостройки

Банки, которые смогут дать вам ипотеку в первую очередь обращают внимание на здание, где будет находиться квартира. Первым делом нужно определиться с объектом. Понравится ли вам цена, расположение здания, в течение какого срока будет построена новостройка.

Можно, конечно, озаботиться этим вопросом самому и потратить огромное количество времени на просмотр всех застройщиков и возможных вариантов и окончательно запутаться в конечном итоге.

Для облегчения Вашей задачи рекомендуем обратиться в специализированный центр продажи недвижимости, специалисты которого, в соответствии с Вашими требованиями, БЕСПЛАТНО проанализируют предложения от ВСЕХ застройщиков города, осуществят подборку возможных вариантов и одновременно проконсультируют обо всех достоинствах/недочётах объектов. 

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция - консультации по ипотеке

  • Выгода данного способа очевидна:
  • – Вы сэкономите своё время и познакомитесь со всеми застройщиками, их объектами и ценами в одном офисе не потратив на это ни копейки;
  • – Исключите возможность ненадёжного/неправильного выбора;
  • – Недвижимость будет куплена напрямую от надёжного официального застройщика по официальным ценам;
  • – На протяжении всего времени, начиная с момента выбора объекта и до завершения сделки, Вы будете в надёжных руках специалиста, который будет БЕСПЛАТНО помогать Вам в общении с банками, застройщиками, оформлением документов и проч.
  • Шаг второй. Бронирование жилья

После того как вы определились с новостройкой нужно забронировать будущее жилье. Вы должны быть уверены в том, что во время рассмотрения заявки банком на выдачу ипотеки и другими оформлениями документов, квартира останется за вами. Существует несколько видов бронирования квартиры:

1. Бронирование квартиры по устному договору. Обычно застройщик может дать не более двух недель для оформления всех вопросов.

2. Оформление платной брони или оплата юруслуг с застройщиком. В данном случае в письменном виде заключается соглашение с застройщиком с последующей его оплатой.

В итоге квартира за Вами бронируется и снимается с продажи.

Если банк откажет Вам в ипотеке, то в соответствии с заключённым ранее договором эти денежные средства возвращаются Вам, либо остаются у застройщика в качестве оплаты брони.

Шаг третий. Банк одобряет ипотеку

После получения согласия банка(предварительного одобрения суммы ипотеки) нужно сразу уведомить застройщика, чтобы он начал подготавливать договор.

Шаг четвертый. Заемщик сам выбирает тип страховки ипотеки

Согласно закону об ипотеке ст.31 ФЗ, страхование имущества является обязательным действием.

Шаг пятый. Проведение оценки по ипотеке

Проведение оценки по ипотеке заключается в обследовании жилья сотрудниками компании занимающейся оценкой недвижимости. Затем они составляют отчет о стоимости квартиры на рынке. Такие действия проводятся только после сдачи объекта в эксплуатацию. Далее, все бумаги будут переданы в банк и страховую организацию.

Шаг шестой. Оформление закладной в банке

Следующий этап подразумевает оформление закладной в банке, она потом вместе с договором долевого участия будет зарегистрирована в органах юстиции/МФЦ.

Шаг седьмой. Оформление договора долевого участия

Сначала назначается дата сделки, во время которой будут подписаны договоры по кредиту, долевого участия и оформление страховки.

Шаг восьмой. Сделка на приобретение квартиры по ипотеке

Все собранные документы нужно сдать на регистрацию в органы юстиции/МФЦ, сотрудники которого оформляют право на недвижимость. С этого времени можно начинать ежемесячные платежи.

Шаг девятый. Завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию

Государственная комиссия, после завершения строительства и подачи заявки застройщиком, проверяет сам объект и документацию на соответствие нормам. Если не будет обнаружено никаких недостатков и нарушений, дом разрешают вводить в эксплуатацию, и вы можете подписывать акт приема-передачи жилья.

Шаг десятый. Оформление прав на собственность

Регистрация производится после предъявления всех документов в органы юстиции/МФЦ. Затем идет оплата госпошлины после чего, сотрудник органа юстиции/МФЦ забирает оригиналы документов, перед этим написав расписку об их получении. После всех этих действий, согласно закону об ипотеке, нужно подождать 5 дней, чтобы регистрация вступила в силу.

Шаг одиннадцатый. Оформление страховки имущества взятого по ипотеке

Этот тип страховки, как указано в законе об ипотеке, должен проводиться в обязательном порядке. Имущество страхуется в самую последнюю очередь, после выполнения всех вышеперечисленных действий.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ ПО ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ

Как в 2021 году купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Ипотечной квартиры

Статья обновлена: 11 июня 2021 г.

Здравствуйте.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка.

Данный факт не сильно смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу

Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.

К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.

Банк дал согласие

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

Если покупатели без ипотеки и субсидий

Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.

3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб.

банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

  1. Задаток.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.

    После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.

    Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы подают в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.

    После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.

  3. Составляется образец/проект договора купли-продажи

Как купить квартиру в ипотеку? Легко. Расскажу все по порядку

Последнее обновление: 03-01-2020

Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

Шаг №1 – Определитесь с желаниями и возможностями

Ответьте для себя на следующие вопросы:

Шаг №2 – Выберите выгодный банк для ипотеки

Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

Затем идем в  ипотечные банки:

  • уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
  • берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
  • просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Основные критерии выбора банка при этом:

  • процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
  • наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
  • объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

Подробнее читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

С подробным списком можно ознакомиться по ссылке //moi-ipodom.ru/spisok-dokumentov-dlya-ipoteki.html

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

  • После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
  • Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

Шаг №6 – Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 – Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

  • Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки – решать Вам.
  • Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.
  • Договор со страховой компанией подписывается перед  заключением кредитного договора.
  • В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и подписываем оба договора (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
  • Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
  • Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
  • Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
  • В назначенный день приходим, передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней. После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства  о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится). Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.
  • Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
  • Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
  • И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
  • На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector