Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке – консультации по ипотеке

  • Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.
  • Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.
  • В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку.

Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи.

Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Как купить в ипотеку квартиру с материнским капиталом: условия, способы, пошаговая инструкция

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.Смотрите видео: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотеки Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеИПОТЕКА: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотеки

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеКому дают ипотеку и причины отказа в ипотеке#5

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеИпотека на вторичное жилье | Ответы на самые популярные вопросы

Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления документов для покупки квартиры это дело времени.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора.

Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

  • Сбербанк РФ.
  • ВТБ24.
  • Тинькофф банк.
  • Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Основные условия ипотеки:

  1. ставка 9,5-13% годовых;
  2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
  3. срок кредитования до 15-30 лет.
  1. Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.
  2. Вам может быть интересно: Как получить сельскую ипотеку в 2021 году
  3. Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.
  4. Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеКак правильно выбрать банк для получения ипотеки

Оценка недвижимости

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

  • район расположения и его престижность;
  • площадь и количество комнат;
  • возраст дома и состояние ремонта;
  • близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
  • вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

  1. справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
  2. копия трудовой книжки;
  3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
  4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
  6. расширенную выписку из ЕГРН;
  7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
  8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеИпотека на покупку вторички. Инструкция

Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

  • точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
  • все реквизиты сторон;
  • какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
  • условия повышения кредитной ставки;
  • что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.

Читайте также:  Как оформить ипотеку Сбербанка онлайн без первоначального взноса в 2020 году - консультации по ипотеке

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Оформление договора купли-продажи

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

  1. данные сторон;
  2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
  3. цена сделки;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
  6. ответственность покупателя и продавца.

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

  1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
  2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

  3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеЕсть минутка? #17. Как правильно проводить расчет при покупке квартиры

Заключение

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы.

Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья.

Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Ипотека

Инструкция и советы по покупке вторичного жилья в ипотеку. В статье мы пошагово рассмотрим все, что нужно учесть.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеВторичное жилье подходит молодым семьям, так как его стоимость чуть ниже новостроек

Ипотека приносит массу проблем. Но заемщик может сократить их вдвое, если с самого начала ответственно подойдет к этому важному решению: выберет наиболее подходящие условия, определится с недвижимостью и найдет надежного предыдущего владельца. В статье вы найдете инструкцию, на что обратить внимание при оформлении ипотеки.

Супруги Самоделкины решили, что готовы к покупке семейного гнездышка. Маша хочет просторные апартаменты с красивым ремонтом, а Саша планирует выплатить ипотеку до того, как выйдет на пенсию. Дядя решил помочь племяннику и продать ему свою двухкомнатную квартиру, а себе взять что-то поменьше, раз уж живет один.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

Вторичное жилье обычно дешевле, чем новое. Поэтому такой вариант особенно привлекает молодые семьи, которые еще не обзавелись капиталом.

Вторичка отличается от новой квартиры только тем, что у нее уже был владелец – это означает, что выкупать семейное гнездышко нужно не у застройщика, а у предыдущего владельца, даже если тот не успел в нем пожить.

Как правило, каждый банк выдвигает дополнительные условия. Важно найти гармоничное сочетание желаний и возможностей: как бы ни хотелось растить детей в трехэтажном замке с очаровательным садом, средний доход вряд ли сможет это обеспечить.

Совет от банка

Всегда начинайте с анализа финансовых возможностей. Многих смущает, что процент по ипотеке увеличивает и без того высокую сумму. Конечно, если есть возможность, можно накопить самостоятельно, но нет никаких гарантий, что инфляция не увеличит цену на недвижимость в несколько раз.

При покупке вторички нужно проверить надежность прежнего собственника, качество квартиры и прочие нюансы.

  1. Определитесь, будете ли пользоваться услугами риэлтора. Можно договориться с ним и позже, но помощь хорошего специалиста не бывает лишней, особенно в таком важном деле как покупка жилья.
  2. Выберите банк.Определите наиболее выгодные для вас условия. Обратите внимание на проценты, сумму залога и срок выплаты кредита. Можно заранее спросить, какие требования банк предъявляет к недвижимости.
  3. Тщательно проверьте саму квартиру и документы прежнего собственника. Никому не хочется быть обманутым, а тем более лишиться денег и дома из-за неосмотрительной доверчивости.
  4. Определитесь со страховкойПри покупке любой недвижимости банк предлагает несколько видов страхования. Только один является обязательным – страхование недвижимости в залоге у банка. Остальные варианты не так необходимы, но будут полезны. Это титульное страхование, страхование жизни и здоровья заемщика и др.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеПри покупке вторичного жилья нужно учесть много нюансов, поэтому будьте особенно внимательны

Дом – это не просто место для отдыха. То, как обустроено наше жилище, влияет на качество жизни. Время, которое занимает дорога от дома до работы или учебы и обратно, наличие инфраструктуры рядом, больницы и магазины в шаговой доступности – всё это важно учесть при выборе квартиры.

На что еще нужно обратить внимание:

  • Как далеко расположены школы и детские сады, если у вас есть дети.
  • Есть ли поблизости продуктовые магазины, аптеки, больницы, парки и проч.
  • Хороший ли это район.От его безопасности зависит ваше спокойствие. Чтобы женщины не боялись возвращаться с работы домой, а бабушки не сильно волновались, если внуки задержатся в школе.

Совет: смотрите подъезд, он всегда показывает, какие люди там живут.

Маша Самоделкина жила в подъезде, где на подоконниках лежали окурки, со стен слезла краска, а по углам жили пауки. Иногда по ночам она просыпалась из-за шумных соседей.

Подъезд детства Саши – идеал чистоты и аккуратности. Пол всегда был чистым, краска свежая, а на подоконниках росли цветы. Но стоило кому-то насорить, как неизвестный доброжелатель подбрасывал под дверь записки с угрозами. Может быть, в выбранном вами доме есть человек, который строго следит за порядком.

  • Оцените качество самого дома.Выясните, часто ли ломается трубопровод или вылетают пробки, хорошо ли проветривается помещение, какая у жилья теплопроводность. Если не учесть этот момент, потом придется тратиться на водонагреватель или электробатарею, и это только минимум.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Сумма одобренной ипотеки

Сумма ипотеки зависит от дохода заемщика и его кредитной истории. Так, самозанятым, которые не платят налоги, будет сложнее взять кредит, а блендер, приобретенный в рассрочку три года назад (и успешно выплаченный в срок) может повысить вам рейтинг.

Маша верит, что Саша обязательно станет миллионером. Нотариус согласился, что у Саши большой потенциал, но документально заверить это он не может.

Выбор вторичной квартиры

Например, вы определили сумму, которой располагаете. Исходя из нее, можно выбирать свой будущий дом. Как правило, у банков есть собственные требования ко вторичке. Они могут включать:

  • минимальное количество этажей;
  • год постройки;
  • тип перекрытия и проч.

На этом этапе можно обратиться к услугам риелтора. Он возьмет на себя множество задач: сбор документов, поиск вторички, подходящей по требованиям, проверку собственника. Взамен придется отдать ему небольшой процент от всей стоимости жилища.

Проверка собственника

Саша любит своего дядю, он добрый и веселый, но не самый надёжный человек, как показала жизнь. Чтобы не обижать родственника, Саша решил проверить его другими способами.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеОт верного выбора банковских условий, квартиры и надежного владельца зависит успех всего дела

Не верьте малознакомым людям на слово, попросите у них:

  • Документы на право собственности.

В свидетельстве указано, кто владелец квартиры. Это нужно, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий и недомолвок.

В ней указаны все судебные действия, которые совершались с жильем: находилось ли оно в залоге, было ли под арестом, какие споры в отношении помещения проводились за последние 3 года. Выписка точно говорит, может ли квартира быть передана в руки новому владельцу.

  • Выписку из домовой книги.

В ней указано, сколько человек прописано на данный момент. Если в помещении проживали несовершеннолетние,то понадобится специальное разрешение органов опеки.

  • Зарегистрированные перепланировки (кадастровый паспорт и справка из БТИ).

Если предыдущий владелец снес или поставил дополнительную стену без предварительного разрешения, то это административное нарушение, которое ляжет на плечи нового собственника.

Саша все проверил, и выбранная квартира оказалось абсолютно «чиста». Он даже устыдился, что сомневался в своем дяде. Маша считает, что ее муж поступил правильно. Лучше лишний раз проверить, чем выплачивать ипотеку в течении 20 лет и параллельно решать всевозможные проблемы с квартирой.

Читайте также:  Ипотека Сбербанка для молодой семьи (с субсидией) - консультации по ипотеке

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Узнав одобренную сумму, выбрав подходящее надежное жилье, можно собирать документы для подписания договора и готовиться к покупке.

Документы заемщика

  • Паспорт заемщика (все страницы);
  • Заверенная копия трудовой;
  • Анкета;
  • Согласие супруга (при наличии);
  • Одобрение органов опеки (при наличии).

Документы на квартиру или дом

  • Свидетельство о владении предыдущего собственника;
  • Выписка ЕГРН;
  • Справка, в которой указаны все лица, проживающие на этом объекте;
  • Отчет о рыночной стоимости жилища.

После того, как вы принесете все документы, банк проверит их и предложит на оформление:

  • Договор купли-продажи;
  • Закладную;
  • Кредитный договор;
  • Договор поручительства (подписывает созаемщик);
  • Договор страхования.

Совет от банка

Будьте аккуратны и внимательны при заполнении всех документов при покупке своего будущего гнездышка. Так вы сможете избежать в дальнейшем ненужных проблем с ипотекой.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотекеВнимательность к документам обеспечит спокойное оформление сделки и комфортный заезд в новый дом

Прежде всего квартира должна вас устраивать. Но когда речь идет о крупных суммах, всегда есть вероятность обмана.

Перед тем, как заключить договор, нужно обратить внимание на несколько факторов, которые несут потенциальную угрозу. Можете проверить все в таком порядке:

  1. Если вторичная квартира или дом участвовали в сделках больше, чем два раза за год, можете начать сомневаться в покупке. Велика вероятность, что продавец – мошенник.
  2. Если у жилища есть несколько владельцев. Это тоже может повлечь за собой проблемы с оформлением.
  3. Стоит проверить, не является ли эта недвижимость наследством. Тогда, до истечения полугода после смерти последнего владельца, вы не сможете получить жилье.
  4. Проверьте год постройки здания. Если дом старый, то есть вероятность, что скоро придет срок его сноса.

Самоделкины въехали в свой новый дом, как только получили ключи. Ипотеку оформили с учетом всех наших советов. Супруги очень довольны покупкой. Осталось только выплатить долг.

На что нужно обращать внимание при покупке жилья в ипотеку

Практически все крупные банки уже снизили ставки по ипотеке либо снизят их в ближайшее время. Вскоре средние ставки по ипотеке могут упасть ниже 9%, что может усилить спрос на жилищные кредиты. О том, на что обращать внимание при получении ипотеки и почему в ней может быть отказано, рассказали “Российской газете” представители банков.

На что обращать внимание при подборе недвижимости?

– Это цена и месторасположение жилья, – говорит руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. – Если купить квартиру на раннем этапе строительства, цена будет ниже.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотеке

Почему крупные банки начали снижать ставки по ипотеке

Раньше с этим были связаны значительные риски: застройщик мог направить полученные деньги в другой проект, а строительство дома заморозить.

Теперь с появлением системы эскроу-счетов (спецсчета, на которых банки учитывают и блокируют деньги покупателей за оплату недвижимости по договору долевого участия для передачи их застройщику) деньги привлекаются на конкретный проект. Если дом не будет построен, вы получите их обратно.

Чем отличаются условия покупки жилья на первичном и вторичном рынке?

– При покупке жилья на первичном рынке стоит поинтересоваться, есть ли спецпредложения по субсидированию ставки или другие бонусы, – советует управляющий директор продаж подразделений сети Абсолют-банка Иван Любименко.

При покупке вторичного жилья, по его словам, важно, чтобы оно имело надежные конструкции, не было поставлено на капитальный ремонт или ему не был присвоен статус аварийной недвижимости. Также могут возникнуть сложности с оформлением ипотеки при покупке комнаты в коммуналках, домах гостиничного типа, квартир в “хрущевках”, добавляет Любименко.

Какими должны быть первый взнос и ежемесячные платежи по ипотеке, чтобы заемщик чувствовал себя относительно комфортно?

– Первый взнос в идеале должен быть не менее 20% от стоимости жилья, – говорит Матюшенко. – Это позволит быстрее выплатить кредит и сэкономить. При первом взносе менее 20% ставка будет выше.

Ежемесячный платеж должен быть сопоставим или меньше стоимости аренды нового жилья, указывает Матюшенко. Будет лучше, если этот платеж составит не более 40% зарплаты – отдавать больше каждый месяц в течение многих лет будет тяжело.

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотеке

Многодетным одобрили три тысячи заявок на списание ипотеки

При оформлении ипотеки стоит узнать, соответствуете ли вы условиям спецпрограмм – это, например, “детская” или военная ипотека, ипотека для молодых семей – по таким кредитам ставки ниже среднерыночных, добавляет Любименко.

Почему банки могут отказать заемщику в ипотечных кредитах?

– Основная причина отказов – плохая кредитная история, – говорит замруководителя “Росбанк Дом” Алексей Просвирин. – Банки обращают внимание на число просрочек, их продолжительность, и если они длительные, например больше 90 дней, то, скорее всего, это будет стоп-фактором.

Вторая причина отказа – высокий уровень закредитованности. Третья причина – предоставление недостоверных сведений, например, об уровне доходов, месте работы, контактных данных. Четвертая причина – небольшой трудовой стаж. Длительный трудовой стаж дает основания считать заемщика надежным.

Пятая причина – возраст: отказать в ипотеке могут тем, кому еще нет 21 года, и тем, кто старше 65 лет на момент погашения кредита. Но возможны частные исключения для платежеспособных клиентов, – говорит Просвирин.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье: какой процент, какие банки дают

Оформляя ипотеку, многие россияне подбирают варианты так, чтобы цена была поменьше, а банк – надежнее. Решением загадки часто является покупка жилья с рук. Статистика кредитования показывает, что большинство ипотечных сделок – это покупка жилья именно на вторичном рынке. Оформление такого займа имеет свои тонкости, о которых нужно узнать заранее.

Первые шаги

Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке - консультации по ипотеке

Частая ошибка при покупке вторичного жилья – начать искать квартиру до выяснения, какие банки дают ипотеку на вторичное жилье и на каких условиях. Определить правильно сумму собственных доходов трудно, поэтому складывается ситуация: заемщик тратит время и нервы, подбирая варианты, а потом узнает, что требуемая сумма не может быть предоставлена банком из-за низкого уровня дохода.

Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, перед тем, как  оформить ипотеку на вторичное жилье, рассмотрите все варианты получения кредита в различных банках. Вот самые распространенные:

  • Ипотека в крупном российском банке. Это наиболее отработанная схема, многие россияне уже воспользовались ей. Надежность здесь высока, но и требования к заемщику часто довольно строгие. Да и плата не может быть уж заметно сниженной.
  • Ипотека в молодом банке. Ради привлечения клиентуры такие банки часто предлагают куда более выгодные и привлекательные условия кредитования. Но и риск в такой схеме будет более высоким.

Условия ипотечного займа отличаются в разных банках. Просмотрите все предложения – и подберете подходящий вариант.

Требования к вторичному жилью

Перед выбором конкретного варианта выясните в банке, какая квартира подходит под ипотеку по программе  «Вторичное жилье». Требования к недвижимости определяются политикой банка, но почти всегда содержат следующие пункты:

  • Расположение дома, где находится планируемая для сделки квартира. Банки не дают займов для покупки квартир в неблагополучных районах, в которых нет спроса на жилье. Этот запрет – попытка избежать риска. Если заемщик и готов купить квартиру в трущобном районе, то при его отказе на балансе банка останется неликвидная квартира и банк понесет убытки.
  • Не предоставят заем на покупку вторичной квартиры, если дом признан аварийным или назначен под снос.
  • Цокольный этаж, подвальное или полуподвальное расположение квартиры тоже отрицательное обстоятельство в глазах банка.
  • Многие банки отрицательно отвечают на заявку о предоставлении ипотечного кредита для покупки вторичной квартиры в «хрущевке» или блочном доме, а также в малоэтажной застройке. Но здесь требования могут сильно разниться от города к городу и зависят от состояния жилого фонда и наиболее популярных типов жилья для данного города.
  • Год строительства здания. Если реальный возраст дома превысил 70% от расчетного срока эксплуатации здания, в ипотеке наверняка откажут. Отказ в ипотеке на вторичное жилье в старом доме связан с длительностью сроков. Если ресурс дома уже выработан больше, чем на две трети, велик риск, что за тридцать лет действия ипотечного договора дом перейдет в аварийное состояние и стоимость квартир резко упадет

Узнать год постройки здания и расчетный возраст поможет технический паспорт дома. Если такого документа не сохранилось у собственника, придется обратиться за этими сведениями в БТИ и Росреестр.

Эти требования являются наиболее основными. Но и перед решением о кредитовании покупки подходящей под эти условия квартиры банк-кредитор направит комиссию для экспертной оценки жилья. Вот что интересует экспертов банка:

  • В каком состоянии находятся перекрытия и полы в квартире, из каких материалов они сделаны. Повод для отказа – деревянные перекрытия, поскольку они склонны гнить и могут быть опасны при пожаре.
  • Есть ли в квартире автономное отопление и горячее водоснабжение. Если такие системы установлены, а центрального отопления и подачи горячей воды нет – это снижает стоимость и ликвидность квартиры. Банк не одобрит такую сделку.
  • В каком состоянии находятся межкомнатные двери и входная дверь. Привлекательнее квартиру делает установка металлической двери.
  • Установлены ли оконные переплеты, и в каком состоянии они находятся.
  • Состояние сантехники, газового оборудования, электропроводки – все это может повлиять на стоимость жилья.
  • Наличие и качество электроприборов (розеток, выключателей, светильников).
  • Наличие во всех комнатах приборов центрального отопления (парового, газового или электрического).
Читайте также:  Как подать онлайн заявку на ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса - консультации по ипотеке

В зависимости от местных условий, банк может выдвигать и другие требования. Узнать подробности можно в отделении вашего банка.

Юридические нюансы

Помимо основных причин отказа, изложенных в предыдущих разделах, есть и несколько неочевидных на первый взгляд моментов. Они не являются общепринятыми, но могут повлиять на решение о предоставлении ипотечного займа в конкретном банке. Вот ряд примеров таких тонкостей:

Банк не предоставит кредит на покупку жилья у родственников. Крайне нечасто одобряют заем на покупку комнаты в общежитии или коммуналке. Такая практика обусловлена низкой ликвидностью такого жилья.

Не дадут ипотеку на жилье, полученное по наследству, если с момента смерти предыдущего владельца прошло меньше полугода.  Причина такого запрета – возможность появления новых наследников.

Новый наследник может оспорить сделку в результате судебной тяжбы. Такой процесс принесет банку убытки.

Банку проще отказать в выдаче займа в этом случае, чем собирать документы, подтверждающие отсутствие других наследников.

Банки предпочитают не давать ипотеку на покупку жилья, если созаемщиком или будущим собственником будет инвалид (а также, если у заемщика на иждивении находятся инвалиды). Такого клиента будет непросто выселить из квартиры при расторжении ипотечной сделки, поэтому банки предпочитают не рисковать.

Перед тем, как взять ипотеку на вторичное жилье, правильно  будет узнать все эти моменты в банке. Эти нюансы противоречат законодательству, но оспорить решение банка об отказе через суд будет очень трудно. Простое решение – выбрать другой банк. Узнать о нежелательных нюансах в практике банка можно, изучив отзывы о работе банка на форумах.

Собираем документы

Следующий шаг – выяснить, какие документы нужны для ипотеки вторичного жилья. Узнать это можно в банке или найти требуемый список документов на банковском интернет-портале. В нем наверняка будут следующие позиции:

  • Копии паспортов заемщика, всех созаемщиков и поручителей по кредитному договору.
  • Справки, подтверждающие уровень дохода и платежеспособность заемщика.
  • Документы на приобретаемую квартиру (техпаспорт жилья, справка БТИ и другие документы по списку банка).
  • Документы на залоговое имущество (если залог – это не приобретаемая квартира).
  • Документы, подтверждающие степень родства созаемщиков (обычно свидетельство о браке)
  • Сертификат на получение средств по программе материнского капитала (если он используется при покупке жилья).

Этот список может дополняться по усмотрению банка в зависимости от конкретных условий сделки.

Какой банк выбрать?

Выбор банка – ответственное дело, от которого будет зависеть, под какой процент будет предоставлен кредит ипотеки на вторичное жилье.  В любом достаточно крупном городе список банков, предоставляющих ипотечные кредиты, включает в себя десяток наименований. Поэтому можно не торопясь выбрать оптимальное предложение.

Начать стоит с банка, в котором у вас открыт счет или имеется зарплатная (пенсионная) карточка. Такой клиент уже выглядит в глазах банка более надежным, поскольку имеет легко подтверждаемый и стабильный источник дохода. Высокий рейтинг надежности позволяет надеяться на получение одобрения кредита на более привлекательных условиях.

Также положительной рекомендацией послужит успешно погашенный в данном банке кредит. Он не обязательно должен быть ипотечным, подойдет и потребительский, и автомобильный заем. Успешное погашение кредита показывает надежность клиента и повышает его рейтинг. Поэтому можно ожидать более приятные условия от банка и более низкий процент.

Если такого банка нет, пересмотрите сайты банков вашего города. Первые страница сайтов – ипотечные калькуляторы. Эти программы позволят рассчитать стоимость ипотеки в данном банке и определить порядок цен.

Цена, полученная в калькуляторе – не окончательная, уточнить условия все равно нужно в отделении банка.

Но этот сервис поможет отобрать наиболее перспективные предложения и не тратить время на заведомо проигрышные варианты.

Разберем условия кредитования, которые предлагают основные российские банки:

  • Сбербанк предлагает клиентам достаточно интересную программу кредитования на покупку готового жилья. Программа нацелена в первую очередь на молодые семьи. Ипотечный заем предлагается на срок до 30 лет с минимальной суммой в 300 тысяч рублей. Существует возможность кредитования без предоставления справки о доходах. Процент за кредит зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Наиболее выгодные условия (12,5% годовых) предлагаются заемщикам, берущим кредит на 10 лет с внесением в качестве первого взноса не менее половины суммы.
  • ВТБ предлагает ипотеку на покупку готового жилья под 11,25% годовых (такой процент предлагается клиенту, имеющему в ВТБ24 зарплатную карточку и застрахованному по программе страхования в банке). Минимальная сумма займа – 600 тысяч рублей. Ипотека предоставляется на срок до 30 лет. ВТБ не требует от заемщиков постоянной регистрации в регионе, где находится покупаемая квартира. Подтверждение платежеспособности возможно как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. Учет доходов может вестись по нескольким местам занятости (до 2 мест).
  • Совкомбанк дает ипотеку на покупку вторичного жилья под минимум 11,4% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Сумма, которая предоставляется заемщику, составляет от полумиллиона до 300 млн. рублей. Заемщик должен быть гражданином России и постоянно проживать в регионе, где находится приобретаемая квартира.

Электронное оформление сделки

Технический прогресс дает новее возможности в различных сферах жизни. С помощью сервисов электронной регистрации можно оформить покупку жилья через ипотечную программу. О том, как происходит оформление ипотеки на вторичное жилье, разберем в этой части статьи на примере Сбербанка.

При использовании сервиса электронной регистрации индивидуальный менеджер, назначенный на данное кредитное дело в Сбербанке, подготавливает пакет документов в электронном виде и направляет в Росреестр. Для всех сторон договора ипотечного кредитования выпускается усиленная квалифицированная подпись, что существенно повышает безопасность сделки. Оплата госпошлины также делается в электронном виде.

Росреестр, после поступления документов, начинает регистрацию сделки купли-продажи. По окончании процедуры регистрации клиент получает на электронную почту комплект документов об оформлении сделки в электронном виде.

Пока электронная регистрация сделки доступна не для всех категорий граждан. Такую сделку не регистрируют при нахождении квартиры в долевой собственности или при покупке жилья в долевую собственность.

Также сторонами договора купли-продажи при электронной регистрации не могут быть несовершеннолетние. Также не допускается участие в сделке представителей по доверенности.

Только физлица могут выступать покупателем и созаемщиками, причем созаемщиков не может быть более пяти.

Электронное оформление документов дает ряд преимуществ в скорости оформления сделки и простоте регистрации. Эта форма регистрации становится все более популярной сегодня. Подробнее узнать о том, как берут ипотеку на вторичное жилье с электронным оформлением документов в других банках, вы можете узнать в отделениях банка в вашем городе.

Подведем итоги

Покупка готового жилья – наиболее распространенный вид ипотечной кредитной услуги в РФ. Рассмотрим, как оформляется ипотека на вторичное жилье пошагово:

  • Определяемся с банком. Изучаем все предложения банков в вашем регионе, подбираем оптимальные условия и годовой процент.
  • Узнаем в выбранном банке требования к покупаемой квартире, просматриваем форумы на предмет поиска подводных камней.
  • Обращаемся в банк за предварительным согласием на предоставление ипотечного займа, поучаем список требуемых документов на квартиру и на подтверждение платежеспособности.
  • Выбираем на вторичном рынке жилья в регионе подходящее предложение. Проверяем по списку соответствие квартиры всем требованиям.
  • Собираем документы по списку банка и обращаемся в банк для получения окончательного согласия на ипотечную сделку.
  • Регистрируем ипотечную сделку в банке. При необходимости используем электронн6ые сервисы для оформления.
  • Въезжаем в квартиру, приступаем к погашению платежей.

Не забудьте, что ипотечный кредит – это ответственное решение, поэтому тщательно оцените возможности для погашения и выберите самое оптимальное предложение!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector