Рефинансирование и материнский капитал – консультации по ипотеке

Поддержка многодетных семей со стороны государства осуществляется при помощи материальных пособий. Самая востребованная субсидия – это материнский капитал. Его можно реализовать на определенное количество целей, в том числе, на улучшение жилищных условий. Но возможна ли процедура рефинансирования ипотечного кредита при наличии данной льготы?

Кому может потребоваться рефинансирование имущественного займа

Для начала стоит объяснить бурный интерес к процедуре рефинансирования займов. В 2017 году произошло рекордное снижение процентных ставок по ипотеке, в частности, Центробанком и Сбербанком. На их фоне подключились и остальные организации. Исходя из этого, граждане стали пользоваться услугами в данной сфере.

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотекеОднако со старыми клиентами банки не спешат заключать подобное соглашение. Поэтому лица, в случае получения отказа от первичного кредитора, принимают предложение другой организации. Вследствие чего и происходит процедура рефинансирования долгового обязательства.

По определению, рефинансирование представляет собой замену долгового обязательства новым. На практике это проявляется в двух формах:

  1. Изменение заранее установленного кредитного соглашения в одном и том же банке.
  2. Вовсе смена кредитора по причине наличия более выгодного предложения.

На изменение условий договора кредиторы соглашаются крайне редко, если только не проводят инициативную программу рефинансирования ставки по налогам.

Описанный выше второй вариант – смена кредитора. Он достаточно выгоден для нового банка, так как прибавляется общее число клиентов. Соответственно, повышается размер прибыли.

В данном случае, второй кредитор погашает ипотеку, взятую гражданином у прошлого. И тогда лицо становится должником в отношении нового банка. Проще говоря, это оформление другого кредита.

Инициатива дебитора на проведение рефинансирования может появиться вследствие изменения курса валют. Повышение стоимости доллара влечет за собой рост остаточной суммы долга.

Стоит отметить, что квартира, взятая в ипотеку, предполагает покупку недвижимости исключительно под залог.

Влияние материнского капитала на рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотекеМатеринский капитал вправе получить семьи, если на иждивении родителей находятся как минимум двое детей. Однако данное материальное пособие, выделенное государством, можно использовать для установленных законом целей:

  1. Обучение ребенка в университете.
  2. В счет будущей пенсии матери.
  3. На лечение ребенка с группой инвалидности.
  4. На покупку нового жилья.
  5. На улучшение имеющихся квартирных условий.
  6. На строительство частного дома.

Последние три пункта наиболее популярны среди многодетных семей в силу того, что не всегда имеющиеся жилищные условия подходят для воспитания большого количества детей. Так, средства, полученные по материнскому капиталу, можно использовать для погашения ипотечного кредита. Происходит в двух формах:

  • деньги направляются на погашение ранее оформленного ипотечного займа;
  • материнский капитал выступает первоначальным взносом по кредиту.

Согласно законодательству, погашение ипотечного займа материнским капиталом влечет за собой выделение равных частей детям. Это обязательное требование. В течение 6 месяцев недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность.

Исходя из этого, новый кредитор не спешит заключать с дебитором соглашение, то есть производить процесс рефинансирования. В силу неисполнения долговых обязательств, залоговую недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нельзя потребовать от должника. Отсюда также вытекает правило, что ребенок никак не отвечает за долги родителя.

Согласно практике, можно найти выход из данной ситуации. Деление недвижимости на части между родителями и детьми обязано произойти в течение полугода. Поэтому специалистами рекомендуется в этот период оформить перекредитование ипотеки до законного вступления ребенка в право долевой собственности.

Ситуация: внесение материнского капитала до рефинансирования займа

Любой ипотечный заем предполагает внесение первоначального денежного взноса. Правительство Российской Федерации позволило семьям использовать материнский капитал для жилищных нужд. В частности, покупки квартиры в кредит.

Следует помнить, что оплата материнским капиталом ипотеки влечет за собой обязанность оформления долевой собственности на недвижимость. Квартира разделяется, таким образом, между следующими лицами:

  • Супругами (отец и мать).
  • Детьми (учитываются и рожденные в дальнейшем).

Важно! Данная процедура не применяется для включения в доли родителей супругов, бабушек, братьев и так далее. Распространяется на исключительно узкий круг.

Нередки случаи, когда семья оплатила кредит материнским капиталом, и лишь после этого приняла решение об изменении соглашения на более выгодные условия. Тогда новый банк скорее откажет, чем пойдет на рефинансирование.

Причиной отрицательного ответа окажется как раз разделение квартиры на равные доли между всеми членами семьи.  В данном случае вследствие неправомерного исполнения обязательств, кредитор не сможет продать или обменять недвижимость, потому что у нее несколько владельцев.

В случае отказа новым банком в рефинансировании, прежний кредитор может пойти на уступки. К основным послаблениям относятся:

  • Кредитные каникулы – определенный соглашением период должник выплачивает ипотеку без процентов.
  • Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотекеПонижение процентных ставок (как правило, до минимально возможных).
  • Увеличение общего срока задолженности по кредиту с целью уменьшения ежемесячных выплат.

Перечисленные выше послабления устанавливаются банком индивидуально при наличии веских оснований и соответствующего заявления.

Использование сертификата после перекредитования

Реализация материальных средств по капиталу допускается и после рефинансирования ипотеки. Об этом свидетельствует Постановление Правительства от 2007 года. Однако и здесь необходимо учитывать следующий нюанс: это возможно в случаях, когда семья сначала взяла квартиру в кредит, а только потом решила погасить заем льготными средствами.

Если указанное выше требование не было соблюдено или нарушено, то возможны иные варианты. Перечислим их:

  1. Использовать капитал как первый взнос за кредитование. Государственное пособие в данном случае значительно поможет снизить общую сумму долга. В дальнейшем, соответственно, не пользоваться процедурой рефинансирования.
  2. Если сумма долга достаточно большая и заключена на длительный период, то лучше прибегнуть к процедуре перекредитования. Тогда ипотека будет оформлена в другом банке на более выгодных условиях. Однако материнский капитал пойдет на реализацию иных законных целей.

В случае, если основной ипотечный долг небольшой и сравнительно равен материальной государственной выплате, то рекомендуется не осуществлять процедуру рефинансирования.

В данном случае проще реализовать пособие на окончательное закрытие кредита. Следует отметить, какие банки все-таки рефинансируют ипотеку с материнским капиталом. Среди них отмечаются самые крупные организации:

  1. «Сбербанк».
  2. «ВТБ».
  3. «АИЖК».
  4. «Райффайзен банк».

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотеке

Когда материнский капитал – помеха рефинансированию

Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.

Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.

Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.

Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.

Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.

Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.

Таким образом, рефинансирование ипотеки с материнским капиталом – достаточно сложная процедура. Данным методом нужно пользоваться аккуратно. Реализации способствует соблюдение установленных требований и ограничений.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом вполне выполнимая задача для российских семей, которые значительно хотят улучшить условия своей ипотеки, снизив ставки по кредиту.

Читайте также:  Как рассчитать ипотеку Росбанка онлайн на калькуляторе - консультации по ипотеке

Оформление такого займа с привлечением государственной поддержки в виде материнского капитала никак не ограничивает право клиента на перекредитование займа.

И далее мы поговорим о том, что такое ипотека с материнским капиталом, какие она имеет ограничения и как ее можно перефинансировать.

Ипотека с материнским капиталом

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотекеВ России активно развивается государственная поддержка семей, в которых рождаются дети. Именно поэтому для тех, у кого появился второй или третий ребенок, не важно, выдают единоразовую государственную поддержку в виде материнского капитала. Им могут воспользоваться как полные семьи, где есть оба родителя, так и матери или отцы одиночки. Все имеют абсолютно одинаковые права. Размер материнского капитала составляет около 453 тыс. рублей и он не может быть потрачен на любые цели.

Одной из таких целей является приобретение собственного жилья. При этом материнский капитал может быть использован как в качестве дополнительного источника дохода купли-продажи недвижимости, так и выступать в качестве первоначального взноса по ипотечному займу.

И здесь есть стереотип о том, что при оформлении ипотеки с использованием материнского капитала, у самого заемщика могут возникнуть проблемы. По мнению населения, банки неохотно кредитуют такие семьи. Но это абсолютно не так. Ипотека с материнским капиталом – это тот же жилищный целевой заем, при котором первоначальный взнос оплачивается государственным сертификатом.

Именно наличие государственного сертификата предоставляет возможность его собственнику оплатить часть ипотеки. Если сертификата нет, то и права тоже. По факту представления такого документа, заемщик пишет соответствующее заявление в Пенсионный фонд и просит перечислить средства на его ипотечный счет.

Зачем рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

Возникает вполне логичный вопрос: зачем рефинансировать ипотеку, которая и так оформлена с государственной помощью и на выгодных условиях, ведь и так все сделано для блага семьи.

Но здесь есть очень важный аспект — изменение рыночных условий. Финансовый рынок очень изменчив, он подвержен колебаниям мирового рынка, внутренним изменениям экономики и т.д.

И если в 2014 году  средняя процентная ставка по кредиту составляла 14 – 15%, то по итогам 2017 года она составляет 10%.

И казалось, что разница в 3 – 4% не существенна и не стоит из-за этого использовать рефинансирование ипотеки и маткапитал, но это обман.

Не забываем, что такой жилищный кредит клиенты берут на 25 – 30 лет, и за этот период грубым подсчетом переплата составит 4%*30 = 120%, то есть разница составляет больше размера самого кредита.

И если есть возможность избежать такой переплаты, то почему-бы и нет.

Общее понятие рефинансирования

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотеке

Рефинансирование не всегда выгодно, оно может обойтись дороже, чем текущий заем. Самое главное — это эффективно рассчитать экономию от применяемых мер.

Итак, с чего начать рефинансирование ипотеки с использованием материнского капитала? В первую очередь, с изучения кредитного договора, где должно быть указано: разрешено ли досрочное погашение такой ссуды или нет. И уже в зависимости от вариантов, выбрать дальнейший алгоритм действий.

Возможные варианты ситуаций:

  1. За досрочное погашение ипотеки не предусмотрено никаких дополнительных санкций. В таком случае необходимо приступать к изучению всех ипотечных программ рефинансирования и обращаться в самый выгодный банк для дальнейшего оформления услуги;
  2. За досрочное погашение ипотеки предусмотрены штрафные санкции. Здесь лучше всего обратиться к сотруднику банка, где оформлен кредит, и попросит просчитать, сколько придётся уплатить за такое погашение. После этого сравнить расходы на оплату санкций с возможной выгодой от рефинансирования;
  3. Досрочное погашение не возможно по кредитному договору. В таком случае нельзя применять рефинансирование.

Допустим, что в нашей ситуации наиболее благоприятный вариант — вариант первый, когда без проблем можно досрочно погасить ипотеку. Что делать дальше, налагает ли использование материнского капитала некие обязательства на заемщика?

Все ответы на данные вопросы далее.

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотеке

Лучшим решением будет составить несколько онлайн заявок в несколько наиболее выгодных банков, и после звонка прийти на предварительную консультацию с сотрудником учреждения. Такие действия позволят избежать недоразумений в дальнейшем.

Кстати, все ошибочно полагают, что рефинансировать ипотеку необходимо только в другом банке. Это не так. Есть два вида рефинансирования:

  • Внешнее рефинансирование ипотеки с материнским капиталом. Наиболее применяемый метод, который заключается в том, что новый заем оформляется совсем в другом банке;
  • Внутреннее рефинансирование. Суть заключается в том, что заемщик обращается к своему же первичному кредитору. В том же банке клиенту предлагаются более выгодные условия кредитования, чем те, которые действуют сейчас. Не очень популярный метод, но применим в особенных условиях – когда у заемщика есть объективные причины, позволяющие требовать о понижение ставки. К таким обстоятельствам относят: увольнение с работы, болезнь, смерть одного из кормильцев.

В зависимости от того, какой вид будет применим, зависит и то, какая процедура будет сопутствовать рефинансированию: упрощенная или обычная.

Упрощённая процедура применяется при внутреннем рефинансировании ипотеки. Заемщик не так тщательно проверяется на надежность, а пакет необходимых документов значительно меньше за счет наличия кредитного дела в банке.

Обычная процедура рефинансирования ипотеки с материнским капиталом выглядит следующим образом:

  1. Предварительная консультация с сотрудником банка и представление необходимого пакета документов, среди которых главным является кредитный договор по текущей ипотеке. Дополнительно могут потребоваться справки об остатке задолженности по ипотеке с материнским капиталом;
  2. Сбор основного пакета документов, среди которых документы на залоговое имущество. Подписание страхового договора и регистрация залога;
  3. Подписание кредитного договора и оформление ипотеки;
  4. Погашение первичного долга. Следует знать. Что ни один банк при рефинансировании не выдает деньги на руки, а перечисляет их самостоятельно. Исключение из правил: если в рефинансируемый пакет включена не только ипотека, но и другие кредиты.

Вот такая процедура рефинансирования ипотеки, оформленной с материнским капиталом. Она ничем не отличается от обычной процедуры. Не стоит бояться менять условия на более выгодные.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

После 2017 года, в связи с окончанием серьезного экономического кризиса, многие банки существенно снизили процентные ставки по ипотеке – на 1,5 – 3% в среднем. Те, кто успел взять деньги в долг на покупку жилья до этого, тоже захотели получить более выгодные условия кредитования.

И банки предложили им такую возможность в виде рефинансирования. При этом многие семьи при оформлении ипотеки воспользовались материнским капиталом. Он накладывает на операции с недвижимостью некоторые ограничения.

Сегодня разберемся, можно ли делать рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, и если да, то в какой банк за этим можно обратиться.

Доступные форматы рефинансирования

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотеке

  • В том же банке. Чаще всего банки не предлагают оформить новый кредит, а изменяют условия договора по текущему займу. Встречаются такие варианты крайне редко, т. к. они уменьшают уровень прибыли финансового учреждения (подробнее о том, как рефинансировать ипотеку в том же банке, читайте в нашей статье).
  • В другом банке. Это классическая форма рефинансирования. Вы обращаетесь в другой банк за более выгодными условиями кредитования. Для финансового учреждения это выгодно тем, что он получает нового клиента.

Рефинансирование – не всегда выгодное мероприятие. На оформление нового кредита нередко уходит масса сил и собственного времени, не говоря уже о получении большого пакета бумаг и заключении нового договора страхования. Советуем оценить выгоду от рефинансирования заблаговременно (на сколько меньше нужно переплачивать). Важно, чтобы процентная ставка отличалась от текущей хотя бы на 1–2% годовых, иначе от оформления нового кредита будет мало пользы.

Читайте также:  Ипотека Газпромбанка Новоселы - консультации по ипотеке

Можно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом?

Сразу скажем, что ипотека является наиболее распространенным вариантом расходования средств маткапитала. Поэтому при оформлении классического жилищного займа у семей вопросов обычно не возникает. Более того, деньги можно направить на:

  • внесение первого взноса;
  • погашение уже взятого ипотечного займа (в части общей суммы задолженности или начисляемых процентов).

В обоих случаях рефинансировать впоследствии текущую ипотеку будет сложно. В большей степени это объясняется не только законодательными ограничениями, но и нежеланием банка работать с «проблемными» клиентами. Трудности связаны со следующими особенностями:

  • выделение равных долей для всех членов семьи (детей и супругов) – обязательное условие использования МК;
  • обязательство сделать собственниками членов семьи после получения жилья в собственность.

В чем же тут загвоздка? Все дело в том, что после погашения текущего кредита заемщик становится собственником жилья и не имеет обременения по квартире, значит, не позднее полугода он должен оформить ее в долевую собственность. Но этого не происходит, т. к. квартира становится залогом у нового банка. Фактически, требование законодательства о 6-месячном сроке не соблюдается.

Если вы планируете рефинансировать кредит и использовать для его погашения материнский капитал, лучше сначала перейти в новый банк, а уже потом использовать средства МК для погашения долга. Так шансов на одобрение будет в разы больше.

Если рефинансируют после использования МК

Использование маткапитала определяет необходимость включения в число собственников несовершеннолетних детей. Банки от такого формата рефинансирования почти всегда отказываются. И вот какие аргументы они приводят:

  • наличие несовершеннолетнего собственника не позволяет банку изъять и продать квартиру на торгах в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств, т. е. финучреждение в такой ситуации понесет серьезные потери (более того, ребенок своей долей не несет ответственность по обязательствам родителей, т. е. его долей расплатиться с банком нельзя по определению);
  • если в собственность детей квартира еще не оформлена, то после снятия обременения по первой ипотеке начнется отсчет 6 месяцев, по истечении которых заемщик должен сделать собственниками всех членов семьи, естественно, за этот срок расплатиться полностью по кредиту должник не успеет, и у банка вновь возникнет опасность невозврата средств.

Выходит, найти банк, готовый провести рефинансирование по ипотеке с маткапиталом, очень сложно, но все же возможно.

Если МК еще не использовался

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотеке

  • Цель кредита. В договоре должно быть написано, что банк выдает деньги на погашение другого жилищного займа. Поэтому если вы хотите использовать потом маткапитал, не рефинансируйте вместе с ипотекой другие займы – иначе заявление ПФР просто завернет и придется погашать задолженность по кредиту полностью из своего кармана.
  • Срок оформления. Очень важно, чтобы и первая ипотека, и кредит на ее рефинансирование были оформлены до того, как семья получит материнский капитал. В противном случае в выдаче нового займа банки откажут из-за законодательных ограничений.

Получается, что семья становится перед выбором: либо рефинансировать ипотеку без права использования маткапитала, либо часть долга погасить средствами МК, но иметь риск, что такой кредит ни один банк рефинансировать не возьмется. Второй вариант с финансовой точки зрения больше логичен, ведь так можно существенно снизить переплату по кредиту частичным досрочным погашением.

Запомните! Использовать материнский капитал после рефинансирования можно только в том случае, если второй или последующий ребенок (в связи с которым возникло право на субсидию) родился уже после проведения рефинансирования. В противном случае вашу заявку отклонит абсолютно любой банк, т. к. такой формат кредитования нарушает российское законодательство.

Где можно оформить?

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотекеХоть вероятность рефинансирования ипотеки с применением маткапитала мала, все же попытаться оформить этот продукт стоит. А для этого нужно знать, какие банки готовы провести такую операцию. Их перечень нужно определять исходя из ситуации. Так, если рефинансировать кредит семья планирует до рождения 2-го ребенка (например, жена беременна вторым), то провести процедуру можно буквально в любом кредитном учреждении, где такая услуга предоставляется, включая Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк. Тут выбор предложений будет достаточно широкий. Семье остается только оценивать выгодность условий и подать заявку на рефинансирование кредита. Вот текущие условия в наиболее крупных банках:

Банк Процентная ставка Срок кредитования Размер ипотеки
Сбербанк От 9% годовых 1 – 30 лет 300 000 – 7 000 000 руб.
Райффайзенбанк От 8,39% годовых 1 – 30 лет 500 000 – 26 000 000 руб.
ВТБ От 8,8% годовых До 30 лет До 30 000 000 руб.
Россельхозбанк От 9,05% годовых До 30 лет 100 000 – 20 000 000 руб.
Газпромбанк От 8,4% годовых До 30 лет До 45 000 000 руб.

Сложнее всего будет найти банки, которые на свой страх и риск рефинансируют ипотеку, по которой уже был использован материнский капитал. За увеличение своего риска они обычно предлагают более высокие процентные ставки.

Такая практика рефинансирования встречается в следующих банках: АИЖК, Райффайзенбанк, Росевробанк, Юникредит банк, ВТБ, Газпромбанк, Тинькофф сервис. Однако однозначного положительного ответа в этих финучреждениях вам никто не гарантирует.

Отказать могут и вовсе не из-за ранее использованного материнского капитала, а например, из-за недостаточного уровня доходов.

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки в 2021 году

Снижение ставок по ипотеке в 2017—2021 году стало хорошим поводом для рефинансирования жилищных кредитов.

На этом фоне возникает вопрос: можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом в 2021 году? Особенности использования семейного сертификата не всегда дают принять однозначное решение.

Из нашего обзора читатели узнают, о позиции банков и о вариантах использования сертификата при рефинансировании жилищной ссуды

Особенности рефинансирования

Есть практика обращения клиента в свой банк, в котором была оформлена ипотека, с заявлением о пересмотре условий (снижении ставки). Кредиторы могут изменить параметры действующей ссуды, но для этого потребуется пройти процедуру, аналогичную рефинансированию: собрать полный пакет документов, провести оценку залога, застраховать имущество и зарегистрировать сделку в ВОРУ.

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотеке

Какие банки кредитуют для рефинансирования и в чем их выгода? Ответ на этот вопрос в коммерческой сути сделок: банкиры используют рефинансирование как способ увеличить объем выданных кредитов и расширить клиентскую базу.

Перекредитованием занимается сегодня практически каждая структура, но лучшие условия предлагают крупные игроки банковского рынка из ТОП-10.

В большинстве случаев простое рефинансирование ипотеки не вызывает затруднений: процесс не быстрый, но понятный для всех участников сделки. Но когда вопрос касается участия в ипотеке материнского капитала, банки неохотно идут на диалог с заемщиками.

Сколько стоит рефинансирование

Рефинансирование ипотеки — затратный процесс, требующий времени и средств. Но если выгода от снижения ставки существенна, заемщику стоит найти ресурсы для перекредитовки.

Потребуется оплатить следующие услуги:

  1. оценка недвижимости;
  2. страхование залога;
  3. пошлина за регистрацию.

Цены на услуги страховщиков и оценщиков зависят от стоимости залоговой недвижимости.

Госпошлина оплачивается по тарифам ВОРУ.

Мы рекомендуем на начальном этапе оценить финансовый эффект от предстоящей сделки и принять верное решение.

Как используется материнский капитал в ипотеке

По действующему законодательству маткапитал может быть направлен на приобретение жилья, в том числе, в ипотеку. Владельцы капитала имеют право погасить основной долг по ранее взятой ссуде, либо оплатить деньгами сертификата первый взнос.

Есть нюансы, о которых важно знать:

  • принимая средства материнского капитала в качестве первого взноса, банк может установить более высокий процент до момента получения денег из ПФР. Поэтому, общая переплата при таких условиях выше;
  • семейный сертификат выгодно использовать для погашения основного долга: заемщики могут выбрать схему изменения условий, сократив срок либо размер регулярного платежа. Поэтому, если у семьи есть деньги для первоначального платежа, эксперты рекомендуют направлять средства сертификата на расчеты с банком для уменьшения долговой нагрузки на бюджет.
Читайте также:  Порядок и условия рефинансирования ипотеки в Россельхозбанке - консультации по ипотеке

До 2018 года в России действовал закон, по которому расходовать средства сертификата можно было только на погашение обязательств по ипотеке, взятой после появления в семье второго и других детей. В июне 2018 года правительство приняло постановление № 631, разрешающее использовать маткапитал на перекредитовку жилищных ссуд, независимо от периода их получения. Что дает это заемщикам и как банки подходят к рефинансированию кредитов с семейными сертификатами? Читайте об этом дальше.

Как рефинансировать ипотеку, если маткапитал уже использован

Вероятность рефинансирования есть у заемщиков, которые получили ипотеку, но еще не оформили раздел имущества между членами семьи.

Последовательность действий такова:

  1. заключается договор на перекредитовку с новым банком;
  2. погашается старый долг;
  3. снимается обременение с имущества;
  4. оформляется перевод маткапитала в пользу банка-кредитора;
  5. средства из ПФР направляются на погашение долга, но новому кредиту;
  6. выделяются доли на всех членов семьи (в течение 6 месяцев после снятия обременения).

Если семья использовала сертификат на приобретение недвижимости в ипотеку и выполнила все условия по оформлению долей, рефинансировать подобный кредит в другом банке практически невозможно.

Для банка в приоритете высокая ликвидность залога: они не примут в качестве обеспечения квартиру, собственниками которой являются несовершеннолетние дети.

Ребенок не несет ответственность по обязательствам родителей и в случае невозврата долга, банк не сможет продать залоговую квартиру с прописанными в ней детьми.

Достаточно почитать любой популярный форум по ипотечным вопросам, чтобы найти примеры отказов в рефинансировании жилищных ссуд «с детским вопросом».

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотекеК сожалению, в России не сформирована судебная практика по искам заемщиков к банкам по причине отказа в рефинансировании ссуд с материнским капиталом. Банки не обязаны обосновывать отказ, а при обострении ситуации могут предъявить любые косвенные причины. Эксперты рекомендуют заемщикам обращаться с заявлением о снижении процентов по действующей ипотеке в банк, выдававший кредит. В этом случае больше шансов выиграть суд, в случае отказа кредитора.

Рефинансирование кредита с использованием маткапитала

Владельцы ипотечных займов, полученных ранее 2017 года, сегодня заинтересованы в изменении тарифа. Условия 2021 года по ипотечным ссудам считаются весьма привлекательными: средняя ставка варьируется в диапазоне от 9,1% до 9,7% годовых.

Чтобы получить выгоду и снизить нагрузку на личный бюджет, заемщики с неиспользованным материнским капиталом могут сначала провести процедуру рефинансирования, а затем предъявить в банк сертификат. Но и здесь есть «подводные камни», и мы о них расскажем.

Что делать в таких случаях? Хорошим вариантом будет оформление договора, полностью отвечающего букве закона и дающего право на предъявление сертификата.

Но если банк-кредитор не готов внести изменения в свои типовые формы договоров, заемщику придется направить маткапитална другие цели, разрешенные законодательством.

Как рефинансировать ипотеку, если на нее были использованы средства материнского капитала?

Вопрос: Как рефинансировать ипотеку под льготный процент, если на нее были потрачены средства маткапитала и куплена квартира. Ведь доли нужно выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения, и если перекредитовываться в другом банке, то получается, что в залог придется оставлять квартиру с детскими долями, а банки идут на это неохотно. Как быть в этом случае?

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотекеФото pixabay.com

Ответ: Средства маткапитала могут быть направлены на погашение основного долга, первоначального взноса или оплаты процентов по жилищным кредитам, а также на рефинансирование ипотеки. При этом закон не запрещает рефинансировать ипотеку, которая была оформлена со средствами материнского капитала.

Если вы использовали маткапитал на оплату жилищного кредита, значит ранее вы предоставляли в Пенсионный фонд нотариальное обязательство, по условиям которого нужно выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры.

Если вы хотите рефинансировать этот кредит (погасить и взять новый кредит под более низкий процент), обременение снимут.

Соответственно с этого момента нужно исполнить обязательство и в течение 6 месяцев выделить доли детям в жилье. А квартиру предоставить в залог по новому кредиту. Чтобы отдать в залог квартиру с детскими долями нужно обратиться в органы опеки и получить их разрешение.

При этом органы опеки могут не позволить отдать квартиру с детскими долями в залог банку, ведь в случае неуплаты кредита банк сможет обратить взыскание на квартиру.

В свою очередь, банк может отказаться выдать кредит и взять в залог квартиру без разрешения органов опеки, так как существует вероятность, что впоследствии залог будет оспорен. Получается замкнутый круг. Но выход есть.

3 способа рефинансирования ипотеки с маткапиталом

На практике семьям все же удается рефинансировать ипотеку, на которую были потрачены средства маткапитала. Сделать это можно несколькими способами.

В первом случае: по правилам, установленным Пенсионным фондом, обязательство должно быть исполнено в течение 6 месяцев после снятия обременений с жилья, однако не уточняется, необходимо ли это сделать после погашения первого кредита или рефинансируемого.

Таким образом, можно не выделять доли детям после перекредитования, а сделать это после полного погашения всех кредитов и снятия последнего обременения с жилья.

Однако есть вероятность, что органы прокуратуры по прошествии 6 месяцев после погашения ипотеки обяжут родителей выделить доли детям.

В таком случае нужно будет обращаться в суд или договариваться с банком, чтобы урегулировать данный вопрос.

Здесь вы можете почитать, как выделить доли детям.

Второй способ подразумевает наделение детей долями после погашения первой ипотеки. Рефинансирующий банк может позволить выделить доли детям после погашения основного кредита и наложения обременений на квартиру. Однако, чтобы оформить кредит под залог квартиры с детскими долями нужно получить разрешение органов опеки.

Крупные банки позволяют рефинансировать ипотеку, которая изначально оформлена с использованием маткапитала. Однако заявки на кредит рассматриваются в индивидуальном порядке и решение зависит от сумм, сроков кредитования, платежеспособности клиента, остатка долга и других условий. Подробнее узнать о возможности рефинансирования можно при непосредственном обращении в банк.

Третий способ заключается в передаче банку в залог другого жилья. Рефинансирующий банк может позволить оформить под залог не ту квартиру, которая была взята в ипотеку, а другое имущество. В таком случае проводится его оценка и оформляется залог. Таким образом на квартиру, купленную под маткапитал, не накладывается обременений и можно выделить в ней доли всем членам семьи.

Предоставить в залог можно не только свою недвижимость, но и ту, которая находится в собственности других лиц, например, родственников. Главное, чтобы собственники были согласны отдать ее в залог по вашему кредиту.

Порядок рефинансирования ипотеки

После заключения договора на новый кредит банк направляет средства на погашение ранее выданного ипотечного кредита. После этого банк, выдавший ипотеку, направляет в Росреестр информацию, что кредит погашен, таким образом залог с квартиры снимается. После этого с рефинансирующим банком заключается дополнительный договор о передаче ему в залог квартиры.

Внимание

В некоторых случаях банк может установить повышенную процентную ставку, пока ему не будет передана квартира в залог. Это нужно уточнять в банке.

Таким образом, чтобы рефинансировать ипотечный кредит, в который вложены средства материнского капитала, нужно выполнить следующие шаги:

  1. Найти подходящий банк, который согласится рефинансировать ипотеку под более низкий процент.
  2. Подать заявку на рефинансирование и предоставить следующие документы:
    • кредитный договор;
    • выписку из ЕГРН;
    • график платежей и справку об остатке задолженности;
    • документы, подтверждающие личность и доход.
  3. Далее нужно обратиться в органы опеки за разрешением на оформление квартиры в залог другого банка (вопрос решается индивидуально в зависимости от ситуации и условий банка).
  4. После выдачи разрешения органами опеки нужно подписать новый кредитный договор, после чего банк переведет средства на погашение ипотеки.
  5. Обременение с квартиры снимается и составляется договор о наложении нового обременения.

Чтобы быть в курсе всех изменений, подписывайтесь на наши группы в соцсетях, мы обязательно расскажем:

RedRocketMedia

Брянск, ул Ульянова, дом 4, офис 414

Рефинансирование и материнский капитал - консультации по ипотеке

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector