Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей – консультации по ипотеке

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей - консультации по ипотеке

Покупка квартиры в ипотеку у родителей и иных близких родственников разрешена законодательно, но есть ряд особенностей:

Параметр Описание
Кого касаются ограничения. Запреты установлены для взаимозависимых лиц, людей с родственными связями близкой степени:

  • детей;
  • родителей;
  • опекунов/подопечных;
  • супругов;
  • братьев/сестер (исключение: если они прописаны и живут отдельно).

Дальнее родство рассматривается не так строго, но кредитор может с недоверием отнестись к купле-продаже, например, внуков с бабушками/дедушками, тещи/свекрови с зятем/невесткой.

Чего касается запрет.
  • с большой вероятностью в использовании маткапитала будет отказано для ипотеки с близкими лицами;
  • под запретом сделки между супругами. Нельзя применить ипотеку для покупки у жены или мужа и с участием несовершеннолетнего родственника;
  • участие родственников в льготных программах (для военных, «молодая семья») по жилищным займам ограничивается особенно строго.
Почему установлены запреты.
  • предотвращение риска фиктивных сделок для получения денег под нецелевые нужды. Некоторые банки согласны на такие операции, но запрет однозначно касается сторон в брачных узах и родителей с несовершеннолетними детьми, так как купля-продажа явно предназначена для сокрытия истинных намерений сторон;
  • недопущение махинации (обналичивания) заемных ресурсов особенно по льготным госпрограммам (военные и социальные займы, маткапитал).

Фиктивное занижение/повышение цены при отсутствии иных ограничений на покупку может и не выступать критическим обстоятельством для отказа в кредите. Банк интересует только прибыль, а указанная махинация с ценой не является для него риском.

Сделки с участием близкой родни именуются «взаимозависимыми». В налоговом законодательстве их понятие дано в ст. 105.1 НК.

Можно ли получить ипотеку на покупку жилья у родни

При отсутствии явных ограничений на использование ипотеки банки не против выдачи денег. Финансовая организация вправе «закрыть глаза» даже на фиктивную сделку, ведь прибыль гарантируется залогом той же квартиры.

Большинство запретов относительные, кроме купли-продажи между супругами, например, даже совершеннолетние дети вправе приобретать у родителей недвижимость (покупка у мамы или отца) без каких-либо предостережений, если жилье не единственное у продавца.

Законность сделки

Прямого запрета в законе по покупке недвижимости с использованием ипотеки и участием близких родственников нет. В выделении займа по льготным программам откажут при наличии признаков обналичивания денег и в то же время куплю-продажу могут одобрить, если у продавцов есть иная жилплощадь.

Опасность состоит в том, что договора, заключенные для сокрытия реальных целей, признаются недействительными. Если махинация будет разоблачена, то участников сделки ждет обвинение в мошенничестве.

Вариант сделки с самыми очевидными признаками схемы обналичивания: покупка доли квартиры у родственника при одновременном проживании покупателя в этом помещении.

Военная ипотека у родственников

По правилам АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) военная ипотека в {banner_year} году для купли-продажи между гражданами с близкими родственными связями не допускается. Норма касается и случаев применения материнского капитала.

Причины ограничения и особенности:

  • вероятность сговора с целью обналичивания;
  • граждане, живущие в незарегистрированном браке, но ведущие общее хозяйство. В реальности такие обстоятельства сложно доказать, поэтому ипотека все-таки возможна;
  • военные берут участие в государственной ипотечной системе (ГИС) с управляющим органом – ФГКУ «Росвоенипотека», которое не запрещает прямо покупки недвижимости у родственных лиц, но, в большинстве случаев следует рекомендациям и отказывает в удовлетворении заявок;
  • соискателю при наличии намерения приобрести жилье у родича придется пройти две преграды – получить согласие у ведомства, контролирующего ГИС, и у банка, выделяющего средства.

Возможные причины отказа

Основаниями для отказа служат любые причины, которые банк считает угрозами для юридической чистоты и своей прибыли, в частности:

В реальности указанные причины относительные и иногда кредиторы ипотеку дадут и при их наличии. Исключение составляют займы по льготным программам («молодая семья», социальные кредиты) – правила намного жестче и почти никогда заявки между родственниками не удовлетворяются.

Главное, чего опасается банк – признание сделки недействительной, если обнаружится махинация с обналом, поскольку это затруднит возврат займа и реализацию залога.

Занижение / завышение стоимости

Для чего применяется фиктивное изменение стоимости:

Параметр Описание
В чем состоит. Стороны договариваются, что в договоре купли-продажи будет указана фиктивная цена, а на самом деле реальный расчет произойдет за рамками сделки в частном порядке.
Цель. Цель занижения:

  • уменьшение налогов;
  • получение имущества по меньшей цене.

Завышение решит потребности:

  • часть средств идет не на куплю-продажу, а на собственные нужды гражданина;
  • одновременно решается проблема с первоначальным взносом. Продавец пишет расписку, что он получил платеж, бумага предоставляется в банк – условие по стартовому взносу выполнено. Заключается ипотека, заемщик отдает реальную стоимость имущества продавцу и берет себе разницу между действительной ценой и фиктивной.
Как относится банк и покупатель к манипуляциям и особенности ситуаций.
  • для одних кредиторов такие договора недопустимые, иные в пределах разумного одобряют (Сбербанк), поскольку кредит обеспечивается залогом, который в случае проблем продается по рыночной стоимости;
  • минус для банка: сниженный объем займа, поскольку, чем он больше, тем более значительную выгоду получает кредитор;
  • плюс: чем меньше займ и дороже недвижимость, тем ниже риски. При реализации залога вследствие проблем заемщика с платежеспособностью погасится долг и еще останется «сдача» заемщику. Помимо этого пользователи небольших кредитов, как правило, более дисциплинированы.
Фиктивная купля-продажа. Разновидностью схем с ценой является полностью фиктивная сделка. Между родственниками заключается договор отчуждения, но квартира остается в семье. Одновременно заемщик получает большой кредит по низкой ставке на большой срок. Риски тут увеличены, поэтому кредиторы как правило дают деньги только при наличии у продавца иного жилья.

Покупка возможна с манипуляцией со стоимостью только с ведома ипотекодателя. Нельзя скрыть от него схему, поскольку всегда проводится независимая экспертиза объекта сделки. При займе банк рекомендует своих оценщиков, а если специалист привлечен со стороны, то его заключение анализируется заимодателем. Нельзя ввести в обман кредитора о реальной стоимости квартиры.

Преимущества приобретения жилья в ипотеку у близких

Плюсы купли-продажи между родней:

  • завышением цены решают проблему первоначального взноса, одновременно, чем большая сумма кредита, тем ниже ставка;
  • вариация решения вопроса со стартовым платежом: можно переводить между родственниками уже выплаченную сумму несколько раз. Например, взнос составил 30%, покупатель перевел 10%, продавец вернул ему те самые 10%, операцию повторяют, таким образом, у заемщика есть подтверждение выплаты 30%. Указанная схема невозможна, если банк требует перечисление денег на аккредитив или в банковскую ячейку одним платежом;
  • если между родичами доверительные отношения, то экономят на оплате аренды банковской ячейки или если на безналичных расчетах не настаивает банк, то на комиссиях за перевод средств;
  • фиктивная купля-продажа или завышение цены выгодно – это возможность получить ипотечный кредит на лучших условиях и в увеличенном размере.

Как оформить ипотеку, если покупка квартиры у родственников

Процедура взятия жилищного займа, если покупка квартиры у близких родственников, ничем не отличается от стандартной сделки. Но обладает повышенным уровнем сложности, поскольку необходимо найти банк, согласный заключить ипотечное соглашение для купли-продажи между родней.

Алгоритм оформления:

  1. Заполнение анкеты и подача заявки.
  2. Получение предварительного согласия.
  3. Подписание предварительного договора купли-продажи (не обязательно).
  4. Сбор и подача всех документов.
  5. Получение окончательного одобрения.
  6. Оценка квартиры.
  7. Заключение ипотечного соглашения, договора купли-продажи;
  8. Выделение денег, помещение их на аккредитив или в банковскую ячейку с доступом после перерегистрации собственности.
  9. Страхование объекта.
  10. Договор купли-продажи подается в Росреестр: регистрируется новый собственники и залог.
  11. Продавец получает доступ к деньгам, забирает их.

Факторы получения одобрения

При одобрении ипотеки для купли-продажи между родственниками банк ужесточает оформление:

  • применяется только безналичная форма расчета. При снятии денег есть комиссия, что уменьшает выгодность обналичивания при нецелевом использовании;
  • кредитор выдает средства, только если у родственника-продавца есть иное жилье, повысит шансы прописка по иному адресу. Совершеннолетний сын (дочь) может купить квартиру у матери при описанных условиях;
  • сделка между супругами (покупка у мужа или жены) возможна только после развода и при окончательном решении вопроса о разделе имущества;
  • несовершеннолетние должны быть выписаны из продаваемой жилплощади прописаны в иное полноценное жилье, равное по качеству предыдущему. Как правило, кредитор требует выписки вместе с родителями;
  • экспертиза независимым оценщиком выступит гарантией, что стороны не пытаются обналичить средства путем установления фиктивной цены.

Если необходимо купить долю или целую квартиру, применяя ипотеку, то можно обойти запрет следующим способом. Продать сначала третьему лицу, затем выкупить у него.

Если доля единственная и при ее приобретении покупатель становится владельцем полного объекта, то шансы получить займ увеличиваются, поскольку под залог передают всю квартиру и претензии от иных собственников невозможны.

Кроме того, после этого допускается компенсировать затраты маткапиталом: ПФ даст разрешение при выкупе последней части.

Купить долю при наличии нескольких собственников, например, у родного брата (сестры) особенно сложно: банк не станет оформлять залог на часть жилья в связи с его низкой ликвидностью, хотя, в определенных случаях это возможно – все зависит от наличия поручителей, иного имущества под обременение.

Подготовка к оформлению

Главное в подготовке к получению ипотеки – собрать доказательства юридической чистоты сделки, убедить банк, что купля-продажа не заключается для обналичивания или с целью совершения подобных схем. Исключение, когда банк осведомлен о манипуляциях, но допускает их.

Родственник может купить квартиру у родственника с ипотекой (кроме льготных программ) в большинстве случаев, если докажет, что продавец проживает, прописан по иному адресу и владеет другим жильем.

Экспертная оценка покажет реальную стоимость квартиры. Если стороны попытаются значительно изменить цену, то кредитор откажет.

Но при приблизительно равной договорной стоимости с рыночной и при наличии другого жилья у продавца, сомнений в чистоте купли-продажи будет меньше.

Возможен ли налоговый вычет

Невозможно применить налоговый вычет. Это минус сделок между близкими родственниками. Компенсация не полагается при купли-продажи недвижимости в этой ситуации – это прямо указано в налоговом законодательстве, исключений нет.

Менеджера банка при подаче заявки сразу следует предупредить о родственных связях любой степени близости. Служба безопасности банка итак выявит родство и при сокрытии информации у кредитора появится причина для отказа.

Потенциальному заемщику не следует опасаться негативного решения при дальнем родстве. Зачастую получить ипотеку при этом можно без проблем даже при льготных программах, особенно, когда у сторон разные фамилии.

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей - консультации по ипотеке

Покупка квартиры у родственников в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть вынужденной мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи. Как можно купить жилье у родственников с использованием заемных средств банка, в чем особенности, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура совершения сделки – об этом вы узнаете в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру у родственников?

Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.

Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников. Особенно это касается государственных программ:

например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.

Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности покупки жилья у родственников

Сама по себе сделка по покупке жилья у родственников практически ничем не отличается от покупки у посторонних граждан. Однако на стадии оформления заемных средств придется доказывать банку тот факт, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.

При ипотечной сделке между родственниками все расчеты в обязательном порядке производятся только безналичным способом. Это подтверждает факт получения продавцом недвижимости первоначального взноса и заемных средств.

Если получить одобрение банка на получение ипотечного кредита не удалось и недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть вариант оформления потребительского кредита под залог имеющегося в собственности имущества. Конечно процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может оказаться реальным способом решения вопроса с покупкой.

Преимущества покупки

Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:

  • уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
  • возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
  • возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.

Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.

Недостатки и ограничения сделки

Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:

  • запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
  • невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
  • при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
  • невозможность оформления налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
  • ограниченный выбор кредитных организаций.

Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.

Как получить одобрение банка?

Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой. Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.

Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:

  • не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
  • предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
  • подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).

Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.

В какие банки можно обратиться?

Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.

На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • ДельтаКредит;
  • Россельхозбанк;
  • Банк Москвы.

Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.

По каким причинам банки отказывают?

Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:

  • опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
  • преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
  • предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
  • риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;
  • при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.

Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Документы для ипотечного кредита

В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:

  • паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
  • сведения о доходах по требуемой банком форме;
  • копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;
  • дополнительные документы по требованию банка.

Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:

  • документы на объект ипотечного кредитования;
  • сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
  • документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.

Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей совершаемой сделки и требований кредитной организации.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника

Когда ипотечный заем предварительно одобрен, договоренность с родственниками о продаже достигнута, начинается этап оформления сделки. Алгоритм действий при этом следующий.

Действие
Пояснение

1 Заключение предварительного договора купли продажи.
Скачать образец договора
При ипотечной сделке потребуется в обязательном порядке, несмотря на родство и доверительные отношения.
2 Оценка квартиры в аккредитованной банком оценочной компании (п. 3 ст. 9 ФЗ № 102) Учитывая повышенные для банка риски не следует прибегать к услугам независимых оценщиков, не аккредитованных выбранным заемщиком банком.
3 Страхование приобретаемого имущества (пп. 1, 2 ст. 31 ФЗ № 102) Является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита
4 Обращение в Пенсионный фонд Средства материнского капитала могут быть использованы как первоначальный взнос по ипотеке
5 Заключение ипотечного договора Для заключения договора заемщик предоставляет:

  • паспорт;
  • нотариальное согласие супруга;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт; оценочный отчет;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • подтверждение наличия у родственника другого жилья и регистрации в нем.
6 Оплата первоначального взноса Вносится только безналичным способом (перевод на счет продавца, через банковскую ячейку или аккредитив).
7 Заключение основного договора купли-продажи
Скачать образец договора
Должен содержать суммы, источник средств и сроки оплаты
8 Регистрация перехода прав собственности Одновременно с переходом право собственности регистрируется обременение на жилое помещение
9 Окончательный расчет После предоставления зарегистрированного договора и новой выписки из ЕГРН происходит окончательный расчет с продавцом заемными средствами банка
10 Фактическая передача объекта недвижимости
Скачать акт приема-передачи
Продавец передает покупателю ключи и стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.

Несмотря на родственные и доброжелательные отношения сторонам сделки необходимо соблюдать алгоритм действий, должным образом оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.

Расходы и сроки на совершение сделки

При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:

  1. Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
  2. Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
  3. Услуги нотариуса при заверении:
    • согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
    • обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
    • договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
  4. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
  5. Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.

Как и при любой ипотечной сделке большую часть времени займет подготовка документов, проверка их банком и одобрение заявки. На все эти действия уходит около месяца. Сама процедура заключения сделки занимает обычно не более 1-2 дней.

Покупка доли в ипотеку у родственников

Выдать кредит на выкуп доли в квартире у родственников банк согласится только в том случае, если эта доля будет последней и при ее покупке заемщик станет единоличным собственником всей квартиры. В противном случае банк не одобрит такой заем, учитывая отсутствие выгоды для кредитной организации:

  • оформление залога на часть имущества;
  • низкая стоимость доли в жилом помещении;
  • трудности при реализации доли в квартире.

При необходимости выкупить долю у родственников можно также рассмотреть альтернативные варианты решения вопроса, например, нецелевой заем.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Покупка жилья у родственников в ипотеку возможна и законодательством не запрещена.
  2. Есть возможность оформления сделки на более выгодных условиях.
  3. Невозможно приобрести жилье в ипотеку у родственников при использовании средств некоторых государственных программ.
  4. Налоговый вычет при сделке купли-продажи между родственниками покупателю не полагается.
  5. В ипотеку у родственника можно выкупить только последнюю долю собственности.

Покупка жилья у родственников является для заемщика безопасной и выгодной сделкой, однако при ее совершении возникает немало трудностей. Чтобы избежать проблем на всех стадиях совершения сделки целесообразно заранее получить консультацию юриста. Квалифицированные юристы нашего сайта окажут вам помощь в любое удобное время. Оставляйте заявку и получите консультацию.

Ответ юриста на частые вопросы

Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку у моей родной сестры. Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?

Нет. Такое ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право на получение налогового вычета покупатель утрачивает если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.

Законно ли приобретение квартиры у родителей, используя при этом материнский капитал и ипотеку? Одобрит ли банк такую сделку?

Такая покупка совершенно законна, даже если она совершается между близкими родственниками. Поэтому, можно использовать ипотеку и маткапитал.

Однако, банки как правило требуют подтверждение того, что у продавца имеется другое жилье и он там прописан, чтобы исключить варианты мошеннических действий и обналичивания средств материнского капитала.

Перед заключением купли продажи, проконсультируйтесь в отделении пенсионного фонда, одобрят ли вам использование материнского капитала в такой сделке.

Могу ли я купить у своего отца и его сестры квартиру с использованием ипотеки? Квартира у них в долевой собственности.

Если кроме вашего отца и его сестры собственников в квартире больше нет, но вы имеете все шансы на получение ипотечного кредита у банка. Кредитные организации не выдают кредит на покупку доли в жилом помещении, если эта доля не будет последней и право собственности на квартиру в результате сделки не перейдет полностью на покупателя.

Здравствуйте! Получила сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у своих родителей. У родителей есть частный дом, в котором они проживают, в квартире только прописка. Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?

Такая покупка возможна. Там более у вас есть подтверждение того, что у родителей имеется в собственности другое жилое помещение и они в нем проживают. Ваши шансы на одобрение банком ипотечного кредита увеличатся, если родители прописку также оформят в своем доме.

Здравствуйте! Ситуация такая. Я хочу выкупить у своей матери половину квартиры в ипотеку, вторую половину она мне дарит. Чтобы не оформлять сначала дарственную, а потом еще договор купли-продажи могу ли я купить у матери всю квартиру, но за половину ее стоимости?

В том случае если бы вы покупали квартиру за наличные средства, то могли бы договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлекать ипотечные средства банк в обязательном порядке, потребует оценку стоимости квартиры.

Существенное занижение стоимости жилья скорее всего будет причиной для отказа выдачи ипотечного кредита. Поэтому рекомендуем вам оформлять квартиру в собственность поэтапно — сначала ½ по договору дарения за тем ½ путем покупки с привлечением ипотечных средств.

В этом случае выкупая долю у матери вы становитесь собственником всей квартиры и такую сделку банк легко одобрит.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников – особенности оформления

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в ипотеку у родственников

1

Несмотря на достаточно жесткие требования законодательства и многочисленные банковские проверки, все еще остается достаточно много мошенников, которые «продают» свои квартиры лишь формально.

На самом же деле их цель – получить от потенциального покупателя некую сумму и потом оспорить сделку в суде. С этой точки зрения, приобретать жилье у родственников обычно надежнее.

Отношения могут быть разными, но мало кто решается на откровенный обман.

Категории родственников, попадающие в исключение

Оформление ипотеки не допускается при покупке жилого помещения у близкого родственника. При этом такие лица определены законом. К ним относятся:

  • родители, в том числе приемные – если жилье является единственным;
  • супруги;
  • братья и сестры;
  • дети;
  • бабушки и дедушки.

Список обоснован тем, что вышеперечисленные лица (согласно налоговому кодексу) при участии в ипотечной сделке могут повлиять на ее условия. При этом банковские компании часто расширяют представленный список. В него, как правило, добавляются:

  • теща или тесть;
  • братья и сестры со стороны любого супругов;
  • свекровь или свекор.

Такие меры принимаются из-за опасности фиктивного оформления сделки купли-продажи. При этом полученные заёмные средства используются не по прямому назначению.

Налоговый вычет

По закону, налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку у родственников не положен. Это основной недостаток такого метода, который и компенсирует возможные преимущества.

Заключать подобные сделки с родственниками достаточно опасно. С одной стороны, если отношения между ними нормальные, то никаких проблем не будет. Но чаще всего покупка в ипотеку предполагает некие разногласия.

И вот в такой ситуации можно ждать чего угодно. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с основными спорными вопросами.

Они же могут представлять интересы клиента во время оформления ипотеки или даже в суде, если до него дойдет дело.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните Москва и Московская область
  • позвоните Санкт-Петербург и область
  • Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
  • (2

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников?

Часто у приобретателей недвижимости возникает вопрос о том, можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников? Ведь часто близкие люди продают приличную недвижимость, да еще и по доступной цене для «своих».

Для ответа на этот вопрос стоит проанализировать 2 момента: возможна ли купля-продажа недвижимости между родственниками, и не противоречит ли такая сделка сущности ипотеки. Прочие юридические вопросы вы можете задать юристу.

О чем говорит закон?

В теории, можно положительно ответить на оба эти вопроса. Российское законодательство не устанавливает ограничений на совершение сделок между членами одной семьи, не являющимися супругами. Заключению договора ипотеки, представляющей собой залог недвижимости, также не препятствует нахождение продавца и покупателя в близких родственных связях.

С точки зрения закона не имеет значения, кем приходятся друг другу стороны договора купли-продажи. Продавец обязан передать имущество покупателю, а покупатель- принять и оплатить его стоимость. Выдача кредита под залог приобретаемой квартиры порождает у заемщика обязательства вернуть долг банку независимо от того, кто продает ему недвижимость.

Казалось бы, все просто и понятно, никаких проблем не должно возникнуть. Но на практике, граждане, стремящиеся купить с привлечением заемных средств жилье у родственников, сталкиваются с серьезными трудностями. И  в первую очередь эти трудности создают им именно банки.

Что происходит в действительности?

Узнав подробности предстоящей купли-продажи, банки часто отказывают в выдаче кредита покупателям, планирующим приобрести жилье у родителей. Это связано с повышенными рисками для кредитора, так как велика вероятность признания сделки недействительной.

Не желая сталкиваться с возможными мошенническими схемами со стороны клиентов, банку проще отказать в одобрении такого кредита, особенно это характерно для небольших финансовых организаций. Особенно если вы не скрываете, что хотите купить квартиру в ипотеку у родственников.

Ключевая причина отказа часто связана с тем, что такие сделки изобилуют самыми разными аферами. В их числе:

  • Получение большого кредита под фиктивную сделку купли-продажи на длительный срок. Пример: покупается дом у матери, переоформляется, а затем она отдает деньги, полученные от банка. Плюсы такой операции в низкой процентной ставке и большом сроке кредита.
  • Продажа жилья по завышенной стоимости с последующей умышленной неуплатой кредита. Например, квартиру продали за 5 млн., ее реальная стоимость 4 млн., и заемщик просто перестает платить через несколько месяцев. Квартира идет на торги, заёмщик – на банкротство, а в «плюсе» у его семьи остается почти 1 млн. рублей.

Почему банку отказывают и законно ли это?

Занимающиеся ипотечным кредитованием банки прежде всего заинтересованы в возврате выданных заемщику средств и получении прибыли от процентов за пользование деньгами. Поэтому чаще всего и нельзя купить квартиру у близких родственников, если такая информация станет известна банку.

Особенностью таких кредитов является длительный срок, зачастую превышающий 10 лет, крупная сумма, обычно, свыше миллиона рублей и четко определенная цель, состоящая в приобретении объекта недвижимости.

Желая подстраховаться от невозврата, банки в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком берут в залог покупаемое имущество. Несмотря на то, что на всем протяжении действия кредитного договора покупатель может использовать приобретенный объект, например, жить в квартире, распоряжаться он им до полной оплаты не вправе.

Это позволяет кредитору устанавливать процент по ипотечным кредитам гораздо ниже, чем по потребительским.

Но для того, чтобы заложенный объект представлял для банка ценность, недвижимость должна оставаться ликвидной. То есть, как только покупатель перестает платить по кредиту, банк без затруднений получает возможность изъять квартиру и реализовать ее.

В случае если родители остаются проживать в квартире и это их единственное жилье, забрать такую недвижимость сложно. Кроме того, когда дети собираются использовать для оплаты материнский капитал, Пенсионный фонд может отказать в его перечислении и у покупателя не хватит средств на первоначальный взнос.

Любые подозрения, что жилище фактически не отчуждается, а остается в распоряжении семьи, приведут к отказу в ипотеке. Банк не позволит воспользоваться кредитом под сниженный процент, если действительная цель его получения не покупка недвижимости.

Как получить ипотеку на покупку квартиры у родственников?

Покупка квартиры у родственников станет хорошей возможностью улучшить свои жилищные условия. Близким людям проще договориться о приемлемой цене, известна история объекта, его достоинства и недостатки, отношения с соседями и особенности проживания. Такую исчерпывающую информацию о жилье сложно получить даже у самого порядочного риелтора.

Поэтому, если купить хочется именно родительскую квартиру, придется убеждать банк в правдивости своих намерений и доказывать, что это не мошенническая схема.

Как минимум – не спешить радостно рассказывать о том, что квартира покупается у родственников.

Помните, по закону такие сделки не запрещены, следовательно — вы ничего не нарушите, если не поставите об этом банк в известность. Особенно если расходятся фамилии родственников.

Если же эта информация очевидна, то необходимо:

  • Чтобы у продающих квартиру родителей имелось другое жилье, в котором они и зарегистрированы.
  • Передачу денег лучше производить в безналичном порядке, с использованием банковской ячейки или аккредитива.
  • Положительно повлияет на итог рассмотрения заявки независимая оценка стоимости квартиры. Указанная в договоре цена должна быть сопоставимой с полученной в результате оценки. Завышение или занижение договорной стоимости жилья негативно скажется на одобрении ипотеки.
  • Перед оформлением купли-продажи стоит заключить предварительный договор, подробно описав условия предстоящей сделки, можно даже предусмотреть выплату задатка.

Перечень необходимых документов для рассмотрения заявки не отличается от иных случаев. Дополнительно следует предоставить документы, подтверждающие родство и наличие другого жилья и прописки у родителей.

При прочих равных условиях, шанс получить одобрение ипотеки выше в крупных банках, ведь риск от конкретной сделки для них не столь значителен.

ВАЖНО: Скрывать родственные отношения с продавцами или же сообщать ложные данные – это разные вещи! Если родство очевидно, то не следует сообщать обратного —  так как служба безопасности банка без труда установит их и внесет клиента в «черный список». Предоставляя недостоверную информацию одной финансовой организации, гражданин рискует получить отказы и в других, ведь информационное взаимодействие между банками широко развито.

Можно ли обжаловать отказ банка в ипотеке?

Нет. Банк вправе устанавливать собственные условия, в том числе и дополнительные требования по сделкам, совершаемым с родственниками.

При этом банк не обязан сообщать причину отказа и его решение является безусловным.

То есть вам могут отказать по формальным основанием, хотя реальным поводом будет именно сделка с близкими родственниками.

Несмотря на очевидные выгоды покупки жилья у родителей, следует иметь в виду, что налоговый вычет по такой сделке не положен. Кроме того, приобретение квартир у родственников по ряду льготных программ не допускается.

  • При покупке жилья с использованием маткапитала так же могут возникнуть вопросы у ПФР, которым не приветствуются сделки с близкими родственниками при использовании МК на улучшение жилья. Часто за такими сделками скрывается банальная «обналичка»
  • Таким образом, купить у родителей квартиру в ипотеку можно, если приложить определенные усилия и воспользоваться описанными рекомендациями.
  • Если у вас есть вопросы по оформлению сделки с ипотекой — задайте вопрос нашим юристам.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector