Можно ли продать дом в ипотеке – консультации по ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить. Причины могут быть не только финансовые, но и личные.

Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья. Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.

Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на… Финансы

Можно ли продать дом в ипотеке - консультации по ипотеке

Причины продажи квартиры в ипотеке

Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:

  • потеря основного дохода;
  • необходимость приобрести более просторное жилье;
  • личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;
  • желание заработать на сделке перепродажи.

Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.

Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:

  • досрочное погашение;
  • продажа долговых обязательств;
  • реализация с помощью банка;
  • самостоятельная продажа.

Можно ли продать дом в ипотеке - консультации по ипотеке

Досрочное погашение

Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:

  • Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.
  • После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».
  • Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу.

Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита.

Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.

Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор. Ознакомиться с требованиями «Росбанк Дом» Вы можете на сайте.

Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.

Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.

Можно ли продать дом в ипотеке - консультации по ипотеке

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.

Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.

При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом.

Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика.

После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки. Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.

Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает. Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.

Можно ли продать дом в ипотеке - консультации по ипотеке

Подводим итоги

Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать. Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.

Как продать ипотечную квартиру?

Когда покупаете квартиру в ипотеку на 10–15 лет, не можете даже предположить, что будет в будущем.

За это время люди меняют работу, женятся, рожают детей, а некоторые задумываются о переезде в другой город. Продать ипотечную квартиру разрешается в любых случаях.

Исключения — банк отказывается принимать заявку или у вас есть долги по ипотеке. Почему банк отказывает и как продать квартиру — читайте в статье.

Чтобы продать ипотечное жилье, требуется разрешение банка. Если хотите продать недвижимость без согласия банка, сделать это возможно только после погашения долгов по ипотеке. Чтобы получить одобрение на проведение сделки, обратитесь в банк, где оформляли ипотеку и попросите разрешение о продаже. Ждать ответ от банка придется в течение месяца.

Можно ли продать дом в ипотеке - консультации по ипотеке

Выплата ипотеки досрочно

Найдите покупателя и возьмите с него задаток, которого будет достаточно для выплаты долга по ипотеке. Этими деньгами вы расплатитесь с банком, который снимет обременение. Схема продажи следующая.

  • Берете разрешение в банке и высчитываете оставшийся долг.
  • Составляете договор купли-продажи и заверяете документ у нотариуса.
  • Выписываете всех жильцов из квартиры.
  • Получаете задаток, который соответствует сумме ипотечного долга.
  • Вносите деньги в банк.
  • Передаете права собственности и получаете остаток денег от покупателя.

Погашение ипотечного долга по ходу сделки

Здесь в качестве получателя задатка выступает банк. Схема продажи ипотечного имущества выглядит так.

  • Получите одобрение банка и рассчитайте остаток долга.
  • Покупатель откроет одну ячейку для выплаты остатка долга вам, а другую ячейку для суммы непогашенной ипотеки.
  • Сделка регистрируется после составления договора купли-продажи.
  • Вы из депозитарной ячейки получаете деньги, чтобы рассчитаться с долгами.
  • Залоговое обременение переходит к покупателю.
  • Остаток денег перечисляется банку и залоговое обременение снимается.

Это безопасный вариант проведения сделки — весь процесс передачи прав собственности и денег от продавца к покупателю контролируется банком.

Как быстро подготовить квартиру к продаже — читайте здесь.

Продажа недвижимости с долгами по ипотеке

Если у покупателя нет денег, чтобы полностью закрыть ипотечные долги, воспользуйтесь схемой переоформления ипотечных обязательств на другого человека. Учитывайте только, что условия по ипотеке для вас могут поменять. Здесь все будет зависеть от вашего ежемесячного дохода, пенсионных отчислений и кредитной истории. Схема продажи выглядит так.

  • Вы получаете одобрение банка.
  • Находите покупателя, у которого будет достаточно денег, чтобы рассчитаться с оставшимся ипотечным долгом.
  • Заключаете договор задатка и оформляете сделку у нотариуса.
  • Деньги переводят в банк для оплаты ипотеки.
  • Снимают залоговое обременение.
  • Покупатель оформляет новую ипотеку на сумму, которую должен вам отдать.
  • Оформляется сделка.
  • Банк выдает деньги покупателю, которыми он рассчитывается с вами как с продавцом.

Риск для обеих сторон в этом случае минимальный. Но процесс оформления сложный, поэтому не каждый захочет связываться с такой сделкой.

Банк продает недвижимость

Если нет денег на выплату долгов по ипотеке, попросите банк продать недвижимость за вас. Банк будет продавать квартиру на специальных площадках. И для реализации такой схемы требуется согласие банка и заемщика.

Можно ли продать дом в ипотеке - консультации по ипотеке

У этого способа продажи большой минус — при продаже недвижимости устанавливается низкая цена. В итоге вы можете ничего не получить за квартиру, а все деньги пойдут на погашение ипотечных долгов. Банк не волнуют ваши интересы, для него главное — вернуть деньги.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу?

Банк вправе отклонить заявку на продажу квартиры. Но это не значит, что вы не продадите такую квартиру. Найдите покупателя, который внесет наличными задаток, равный сумме долга по ипотеке. Эта сумма может достигать один-два или более миллионов рублей. Других вариантов у вас нет.

Если найдете покупателя, который согласится на внесение задатка равного сумме долга, снимите обременение и рассчитайтесь с ипотечными долгами. Остаток суммы получите после подписания сделки.

Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?

Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.

  • Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
  • Ипотечный договор.
  • Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
  • Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
  • Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
  • Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.

Требуется ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Когда вы продаете ипотечное жилье, это не освобождает от выплаты налога. Налог с продажи квартиры составляет 13%, но если вы владеете недвижимостью более пяти лет, платить государству ничего не нужно.

Читайте также:  Справка по форме банка для ипотеки Россельхозбанка – как заполнить и скачать - консультации по ипотеке

Формула расчета налога выглядит так:

Налог = (сумма, которую вы получили за квартиру минус сумма покупки и процентов)* 13%.

Пользуйтесь такой формулой расчета в том случае, если цена квартиры в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости. Если вы продаете квартиру в ипотеке, при расчете уплаты налога подтвердите расходы документально. Для этого предъявите в налоговую службу копию ипотечного договора.

Пример Купили недвижимость по ипотеке за 3 млн руб. Выплатили кредитору проценты в размере 400 тыс. руб. После этого нашли покупателя, который готов купить недвижимость за 3,5 млн руб. Налог будет рассчитываться по формуле следующим образом: 3,5 млн – 3 млн – 400 тыс. руб. = 100 тыс. руб. Теперь умножаем 100 тыс. на 13% и получаем сумму уплаты налога в размере 13 тыс. руб.

Когда будете продавать квартиру меньше 70% от кадастровой цены, формула будет такой:

налог = (цена кадастровая *0,7 – 1 млн руб.) * 13%.

Если нет документов для подтверждения расходов на квартиру, воспользуйтесь налоговым вычетом в размере 1 млн руб. 

Пример Вы купили квартиру в ипотеку за 1,7 млн руб., но решили продать за 900 тыс. руб. Кадастровая цена составляет 1,35 млн руб. Получается, что сумму в договоре меньше 70% от кадастровой. Налог рассчитывается так. (1,35 млн умножить на 0,7 – 1 млн) * 13%. В этом случае налог с продажи жилья оплачивать не придется, т. к. вычет полностью покрывает затраты.

Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?

  • Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.
  • Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.
  • После согласия банка выставьте недвижимость на продажу. 
  • Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.
  • Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.
  • Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку. 

Если остались вопросы, задайте их специалисту МБК, оформив онлайн-заявку. Консультируем бесплатно.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Как продать ипотечную квартиру. Два пути

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка.

Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод.

«Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Как найти хорошего риэлтора?

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет.

Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей.

Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет.

Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов.

Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей.

Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова.

– За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом.

Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Можно ли продать дом в ипотеке - консультации по ипотеке

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость.

В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья.

После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит.

Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку.

Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры.

Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку.

В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время.

Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Как купить квартиру, которая уже в ипотеке – Лайфхакер

Ипотечное жильё находится в залоге у банка — запись об этом есть в Едином государственном реестре недвижимости. Собственник не может проводить сделки с такой квартирой без разрешения залогодержателя: Росреестр просто не зарегистрирует переход прав собственности. Но это не значит, что продать или купить заложенную недвижимость нельзя. Просто сама процедура будет чуть сложнее и дольше.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

Если квартира отошла банку через суд, потому что владелец задолжал по кредиту, то финансовое учреждение продаёт её через публичные торги.

Когда сам собственник решает продать недвижимость в залоге, потенциальные покупатели могут отнестись к этому с подозрением. У ипотеки есть репутация рабства, оковы которого можно скинуть только с последним платежом.

Если человек продаёт квартиру, что‑то не так либо с ним, либо с жильём, считают некоторые.

На деле причин может быть миллион. Собственник решил переехать в другой город по работе или в квартиру побольше из‑за прибавления в семействе. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. У заёмщика изменились финансовые обстоятельства, он не справляется с кредитом и хочет отдать его до того, как ситуация станет непоправимой.

Разумеется, причиной может быть и что‑то неприятное: течёт крыша, в подъезде наркопритон, а управляющая компания собирает столько денег, будто посыпает тротуары зимой кристаллами Сваровски. Но от подобных рисков вы не застрахованы и при покупке квартиры без ипотеки — просто нужно всё проверять.

Сейчас в России почти половина сделок с недвижимостью происходит с привлечением ипотеки. Так что квартир, обременённых залогом, на рынке будет становиться больше.

Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке

Когда банк продаёт квартиру должника на публичных торгах, можно ожидать существенной скидки. Для финансового учреждения это непрофильный актив, так что оно старается от него избавиться, просто вернув своё.

Читайте также:  Ипотека на гараж, машиноместо или парковку в 2021 году - консультации по ипотеке

При продаже жилья собственником необыкновенно выгодной цены ожидать не приходится. Но немного скинуть он всё же может — за лишние хлопоты и чтобы мотивировать вас на покупку квартиры с обременением.

Как купить квартиру, обременённую залогом

В зависимости от условий, купить квартиру можно разными способами.

С погашением ипотеки во время сделки

Условия: сделка проводится с согласия банка, в котором текущий владелец оформил ипотеку; покупатель приобретает объект за наличные деньги.

Самая безопасная схема. В ней защищены все участники сделки: и покупатель, и продавец, и банк. Рассмотрим на примере.

На продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.

В документах на ячейки прописывается, кто и когда может забрать купюры.

Если договор купли‑продажи будет подписан, а переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, банк сможет забрать свои 500 тысяч из одной ячейки, продавец — 2,5 миллиона из второй, а покупатель — закладную для снятия обременения. Если сделка сорвётся, то покупатель вернёт свои средства, а для остальных ничего не изменится.

Иногда средства за кредит могут вноситься не через ячейку, а непосредственно в банк, но финансовое учреждение в любом случае активно участвует в процессе.

С переуступкой долга

Условия: сделка проводится с согласия банка, покупатель приобретает жильё в ипотеку от этого же банка.

Покупатель подаёт в банк заявку на ипотеку, как если бы покупал любую квартиру. Процесс одобрения будет аналогичным и займёт примерно столько же времени. Так как заёмщиком при покупке станет он, финансовое учреждение проверит его платёжеспособность и примет решение, готово ли видеть его своим клиентом.

Здесь помимо договора купли‑продажи заключается договор уступки прав требований по старому кредиту или новый кредитный договор между банком и покупателем. Обременение в Росреестре снимают и накладывают новое с регистрацией прав следующего владельца.

Эта схема также достаточно безопасна.

С досрочным погашением ипотеки за счёт средств покупателя

Условия: банк не согласен на продажу квартиры, покупатель приобретает жильё за наличные. Или покупатель кредитуется в другом банке.

В этом случае кредит гасит покупатель. Соответственно, у него должна быть на руках сумма, равная остатку долга. Стороны заключают предварительный договор купли‑продажи квартиры, по которому продавцу передаются деньги, чтобы закрыть ипотеку. Затем с квартиры снимается обременение, и далее жильё продаётся как недвижимость без залога.

Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.

Теоретически продавец может отказаться от регистрации договора купли‑продажи в Росреестре. Деньги с него покупатель получить сможет, но только через суд.

Что запомнить

  • Квартиру, которая уже в ипотеке, купить можно.
  • Проверять её нужно так же, как и жильё без обременения.
  • Безопаснее приобретать квартиру с согласия банка и при его участии.

Продажа домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

  • признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
  • досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

На недвижимость, взятую в ипотеку, наложены обременения. По этой причине продавец обязательно должен получить согласие банка на ее отчуждение.

Как получить разрешение на отчуждение?

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

  • сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
  • увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Для получения разрешения от банковской организации необходимо подать соответствующее заявление с указанием причин. Заявление пишется в свободной форме.

Трудности продажи ипотечной квартиры

При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много.

Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру.

В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

Продать ипотечное жилье по рыночной цене будет сложно, поэтому нужно быть готовым дать неплохую скидку.

Как продать дом с обременением по ипотеке?

Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

  • продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
  • продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.

Продажа квартиры или дома за наличные

Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.

Найти человека, готового сделать большую предоплату, непросто.

Продажа дома в ипотеку

Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке. При этом следует иметь в виду несколько нюансов:

  • у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца. За счет этих денег продавец должен погасить кредит и снять имущественное обременение с объекта;
  • желательно, чтобы ипотеку покупатель оформлял в том же банке, что и продавец. Так больше шансов получить разрешение на продажу.

Итоги

Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

  • уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
  • поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
  • погашение оставшейся суммы долга;
  • снятие обременений у государственного регистратора;
  • подписание договора купли-продажи;
  • регистрация договора;
  • передача недвижимости и оставшейся суммы.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Продать квартиру в ипотеке можно, но с согласия банка (ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»). Есть несколько стандартных схем продажи как с участием кредитора, так и без него. Рассмотрим, каковы особенности сделок с ипотечной недвижимостью, какие есть варианты продажи, какие документы для этого понадобятся, что нужно сделать и каковы риски для продавца и покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Как говорилось ранее, продать ипотечное жилье можно, но с согласия кредитора. По ипотеке он выступает залогодержателем, а заемщик – залогодателем. До полного погашения задолженности квартира находится в обременении у банка, оно отражается и в Росреестре. Если же залогодателю выдана закладная, он тоже может продать недвижимость, но с соблюдением содержащихся в нем условий.

Если же залогодатель не соблюдает правила, установленные ст. 37 ФЗ №102-ФЗ, на основании ст. 39 ФЗ №102 банк может потребовать признания сделки купли-продажи недействительной и полного досрочного погашения ипотеки. Кроме того, покупая ипотечную квартиру и зная о том, что продавец нарушает законодательство, покупатель несет с ним солидарную ответственность перед банком.

Важно! В каждом банке разные условия продажи ипотечного жилья. Если в одном допускается рефинансирование жилищного кредита, то в другом могут разрешить только покупку квартиры с погашением ипотеки продавца.

Ипотека в Сбербанке

В Сбербанке можно продать квартиру через полное досрочное погашение или переоформление ипотеки на покупателя. Последнее возможно лишь в том случае, если недвижимость приобретается в городе оформления жилищного кредита.

Ипотека в ВТБ

В ВТБ допускается продажа ипотечной квартиры после полного погашения долга. Заемщик должен прийти и написать заявление о выдаче разрешения, оно будет рассмотрено в течение 14 дней.

По итогу назначается дата сделки, в ходе которой в банковскую ячейку закладываются деньги на закрытие ипотеки, и еще часть средств, которые отдадут продавцу после регистрации права собственности.

Закладка денег контролируется сотрудником банка.

Примечание: если покупатель берет квартиру в ипотеку, сделкой занимается центр ипотечного кредитования. В остальных случаях достаточно обратиться в офис ВТБ.

Ипотека в других банках

Большинство остальных банков допускает продажу заложенных квартир только после досрочного погашения всей задолженности.

Например, такие правила у «Тинькофф»: заемщику достаточно уведомить банк о намерении продать жилье, и, если не будет никаких нареканий, приступить к сделке.

Читайте также:  Подписка - консультации по ипотеке

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как определить цену ипотечной квартиры?

Один из минусов продажи недвижимости с обременением – необходимость снижения цены. При прочих равных условиях человек купит квартиру без ограничений, т.к. сделка с ипотечным жильем несет для него риски.

Если нужно продать квартиру быстро, придется снижать стоимость минимум на 10% от средней рыночной цены.

Совет: лучше дождаться максимального спроса, чтобы продать квартиру по выгодной цене. Пик продаж начинается с августа-сентября, когда люди возвращаются с отпусков. Зимой, особенно перед Новым годом, обычно затишье, равно как и летом, когда многие отдыхают.

Варианты продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от требований банка-залогодержателя ипотечную квартиру можно продать несколькими способами:

  1. Погасив ипотеку досрочно самостоятельно или с участием банка в ходе сделки.
  2. Переоформив ипотеку на покупателя.
  3. Дождавшись продажи жилья самим банком.

Рассмотрим каждый вариант подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Погасить досрочно ипотеку можно за свои деньги. Так ему не придется снижать стоимость: сначала закрывается долг и снимается обременение, затем недвижимость выставляется на продажу уже «чистой».

Другой вариант – реализация жилья с погашением кредита за счет денег покупателя. Найти человека, готового внести крупную сумму в счет задатка, крайне проблематично. Если долг небольшой (до 500 000 руб.), шансы на относительно быструю продажу увеличиваются. При сумме долга в несколько миллионов некоторым приходится ждать своего покупателя годами.

В последнем случае порядок действий выглядит так:

  1. Собственник выставляет квартиру на продажу. Риэлторы советуют не указывать в объявлении наличие обременения, это отпугнет покупателей. Если же человек посмотрел жилье и «загорелся» покупкой, сообщить об ипотеке нужно.
  2. Покупатель находится, ему говорится об ипотеке. Если он согласен внести большой задаток, стороны переходят к следующему шагу.
  3. Заключается договор купли-продажи (далее – ДКП), согласно которому до регистрации вносится задаток, оставшаяся часть – после.
  4. Покупатель перечисляет продавцу задаток, тот погашает им долг и берет в банке справку об отсутствии задолженности.
  5. Подаются документы на регистрацию права собственности в Росреестре.
  6. После регистрации продавец получает оставшуюся часть денег.

Важно! Обременение снимается в течение трех рабочих дней с момента закрытия долга. Чтобы ускорить процесс, рекомендуется представить в банк справку о внесении денежных средств по ипотеке, а затем получить справку об отсутствии задолженности.

Содержание и образец договора

ДКП с задатком для погашения ипотеки должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о квартире: общая площадь, адрес, кадастровый номер, количество комнат.
  3. Количество зарегистрированных лиц на момент заключения договора.
  4. Срок снятия с регистрационного учета.
  5. Размер задатка.
  6. Обязательство продавца о направлении задатка на погашение ипотеки.
  7. Порядок и сроки расчетов.
  8. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
  9. Подписи участников сделки.

Документы

Для сделки покупатель должен подготовить:

  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт;
  • квитанции об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • выписку из домовой книги.

После погашения ипотеки нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий. Также необходим документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Покупателю понадобится только паспорт.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Продать обремененную квартиру можно и с участием банка. Это безопаснее для всех сторон:

  1. Продавец уточняет у кредитора условия сделки, берет разрешение.
  2. Сотрудник банка выдает разрешение и справку о размере задолженности.
  3. Покупатель зачисляет деньги через аккредитив или систему безопасных расчетов. Часть средств отправляются на закрытие ипотеки. Остаток продавец получает после регистрации сделки.
  4. Стороны заключают ДКП, подаются документы на регистрацию.

Продажа ипотечной квартиры в ипотеку

Этот вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, актуален для покупателей, которые тоже берут жилищный кредит. Идеально, если он будет в том же банке, что и ипотека продавца:

  1. Продавец находит покупателя, уточняет условия сделки.
  2. Покупатель подает заявку на ипотеку, заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом.
  3. В банк представляется итоговый пакет документов. Если кредитора все устраивает, ипотечный договор с продавцом расторгается и заключается с покупателем на сумму долга бывшего собственника.
  4. Подаются документы на регистрацию права собственности и обременения.

Продажа ипотечной квартиры банком

Это самый неблагоприятный для продавца способ продажи. Банк выставляет недвижимость на торги через электронную площадку, причем по самой минимальной цене. В итоге после сделки часть денег направляется на закрытие задолженности, остаток перечисляется заемщику.

Он теряет многое: например, если при обычной продаже квартира может уйти за 3 000 000 руб., то при торговле банком через площадку ее выставят за 2 000 000 руб. Кредитору важно быстрее выйти на сделку и получить деньги.

Сколько средств останется у заемщика, для него роли не играет.

Важно! Обычно квартиры выставляют на продажу через электронные торги при невыполнении обязательств по договору. Например, если заемщик допускает длительную просрочку.

Покупка ипотечной квартиры через торги хороша для покупателя: он становится собственником недвижимости по минимальной цене. Но есть и минус: на покупку лота нельзя оформить ипотеку. Оплата принимается только за счет собственных средств.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как зарегистрировать право собственности?

Вне зависимости от способа продажи заложенной квартиры сторонам придется регистрировать переход права собственности. Для этого можно обратиться в Росреестр напрямую или подать документы через МФЦ.

Если же ДКП удостоверяется нотариусом, документы подает он, услуга предоставляется бесплатно.

Как подать документы через МФЦ:

  1. Записаться на прием на официальном сайте ведомства.
  2. Прийти в назначенное время. Присутствие обеих сторон обязательно.
  3. Подать подписанный ДКП и остальные документы на рассмотрение.
  4. Дождаться окончания сроков регистрации и получить итоговый пакет документов.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

МФЦ
9 рабочих дней
Росреестр 7 рабочих дней
Нотариус 3 рабочих дня

Документы и госпошлина

Для регистрации понадобится:

  • ДКП;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • справка об отсутствии задолженности перед банком (требуется, если обременение еще не снято);
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Пошлину оплачивает покупатель. Для физлиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Налоги после продажи квартиры

После сделки продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от прибыли. Она рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи. Например, если недвижимость куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., налогом облагается 1 000 000 руб.

Примечание: освобождены от налога граждане, владеющие недвижимостью более трех лет, если она получена по наследству, договору дарения, ренты, или в результате приватизации. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ равен 5 годам. Декларация 3-НДФЛ представляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а сам налог платится до 15 июля.

Подводные камни при продаже квартиры в ипотеку

Если человек хочет продать ипотечную квартиру в ипотеку покупателю, ему стоит опасаться только неодобрения сделки банком.

Дело в том, что окончательное решение кредитор принимает только после оценки недвижимости и изучения документов собственника.

Даже если стороны заключили преддоговор с задатком, нет никаких гарантий, что банк одобрит сделку. Задаток придется возвращать покупателю, если это указано в условиях преддоговора.

В остальном же никаких рисков для продавца нет. Более того, банк в большинстве случаев полностью контролирует сделку, что сводит вероятность обмана или оплаты поддельными купюрами до нуля.

С покупателем квартиры в залоге ситуация обстоит наоборот, он рискует больше. Отдав продавцу большой аванс, нет никакой гарантии, что тот направит его на погашение задолженности. В результате человек может остаться и без денег, и без жилья.

Совет юриста: если сделка проводится без участия банка, покупателю стоит попросить у продавца справку о размере задолженности по ипотеке с реквизитами для погашения, затем самостоятельно перевести деньги и затребовать у продавца справку об отсутствии претензий кредитора.

Ответы юриста на частные вопросы

Что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка? Кредитор сможет оспорить сделку и привлечь продавца и покупателя к солидарной ответственности. Но вообще Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности, т.к. недвижимость будет в обременении у банка.

Как продать ипотечную квартиру при разводе, если она куплена в браке? Любым из представленных выше способов. Но в этом случае придется либо получать нотариальное согласие супруга на продажу, либо оформлять ДКП с участием двух продавцов.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу квартиры с непогашенной ипотекой? Остается только один вариант – погасить задолженность и выйти на сделку. Для закрытия ипотеки можно взять обычный потребительский кредит или занять денег у родственников, затем расплатиться с ними после продажи.

Может ли покупатель узнать, что квартира в ипотеке, если ему об этом не сказать? Конечно он узнает об обременении хотя бы по тому, что продавец просит увеличенный задаток или в сделке участвует банк. Кроме того, проверить недвижимость на наличие ограничений можно онлайн за несколько секунд через сервис Росреестра.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку и оформить долю на несовершеннолетнего ребенка? Законом ограничения не установлены, но банки отказываются выдачи ипотеки родителям, которые хотят выделить доли детям, т.к.

в случае образования задолженности продать жилье с несовершеннолетним собственником через аукцион будет крайне проблематично. Исключение – внесение первоначального взноса за счет маткапитала. Для владельцев сертификатов есть специальные ипотечные программы. Кроме того, они обязаны выделять доли всем членам семьи по закону.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать ипотечную квартиру, продавцу нужно узнать размер задолженности и получить согласие банка.
  2. Продажа дома, квартиры или другого жилья под обременением возможна путем досрочного погашения долга, переоформления ипотеки на покупателя или через реализацию недвижимости банком на аукционе. Последний вариант самый неблагоприятный для собственника.
  3. Подать документы на регистрацию можно до снятия обременений. Если в течение нескольких дней банк не аннулирует залог, регистрационные действия приостановят и уведомят об этом продавца. Если же все нормально, сделку зарегистрируют вовремя.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector