Обратная ипотека – что такое и где получить – консультации по ипотеке

Обратная ипотека появилась уже во многих крупных банках. Граждане пока еще не знают, какой принцип работы такой программы и в чем ее выгоды. Но согласно утверждениям специалистов, сделка имеет массу преимуществ. Так что попробуем разобрать их более детально.

Предложение пришло к нам из запада, где появилось еще в 60-х годах. Она никак не связана с обычной ипотекой, так что этот момент нужно учитывать. Это всего лишь дополнительная программа от банка, помогающая пенсионерам монетизировать имеющееся у них в собственности жилье.

А теперь еще раз и более доступно: суть обратной ипотеки в том, что малоимущий человек отдает свою недвижимость (дом или квартиру) в залог банку, взамен получая кредит на свои нужды.

Заемщик может получать определённую сумму займа единоразово или равными платежами на протяжении некоторого периода времени. В двух словах – это некая альтернатива привычной пожизненной ренты.

Для кого такой вариант подходит?

Обратная ипотека – что такое и где получить - консультации по ипотеке

Основные пользователи такой банковской программы – малоимущие люди, для которых это единственная возможность получить нужную сумму денег. Ею часто пользуются одинокие пенсионеры, которым некому оставлять жилье, но хочется доживать век в привычных и комфортных условиях.

Раньше популярностью пользовалась пожизненная рента, но договор такой программы имеет ряд минусов, так что обратная ипотека считается намного выгодней. Такой кредит позволит сразу же решить уйму финансовых проблем. Пока что обратная ипотека в России лишь набирает оборотов.

Программу создало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и изначально она действует лишь 10 лет. Все это время заёмщику будут поступать выплаты.

Если клиент проживет в заложенной квартире меньше установленного срока, то недвижимость будет реализована, банк высчитает из суммы свои издержки и остаток суммы разделит между наследниками.

Если же клиент проживёт дольше, выплаты в его пользу прекращаются, а недвижимость реализуют после его смерти. Чтобы программа перешла из тестового режима к масштабной реализации, осталось дождаться принятия закона, в котором будут четко прописаны все правила и обязанности участников сделки.

Сегодня финансовое учреждение по такой программе может получить весомую прибыль только через 10 лет. Граждане тоже могут пострадать из-за довольно неоднозначных условий кредитования. Но программа может быть очень выгодной для лиц, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

Полезная статья: Как оформить ипотеку в гражданском банке?

Принцип действия и ограничения

Обратная ипотека – что такое и где получить - консультации по ипотеке

Взяв ипотеку, пожилой человек под залог своей квартиры получает возможность каждый месяц пользоваться начисленным кредитом. После его смерти дом продают, тем самым банк возвращает себе долг, а оставшуюся часть денег отдают родственникам умершего.

Согласно условиям, пенсионер может в любой момент выйти из программы, если он или его родственники захотят оставить себе квартиру и внесут всю сумму займа. Сам кредитор может периодически наносить заёмщику визиты с целью убедиться, что жилье находится в нормальном состоянии. Что такое обратная ипотека разобрались, теперь об ограничениях.

Чтобы пользоваться программой, следует выполнить ряд таких условий:

  1. Участнику не должно быть меньше 68 лет.
  2. Его квартира не должна находится в доме, который подходит под снос.
  3. Если в квартире стоит газовая колонка, такая жилплощадь не рассматривается.
  4. В доме должно быть не меньше 4 этажей.
  5. Если в собственности у пенсионера лишь часть квартиры, под программу она не попадает.

Сумма кредита может быть выплачена сразу либо частями на протяжении 10 лет. Планируется, что сделка поможет исключить с рынка пожизненную ренту, ее исполнение будет контролироваться государством и опасности для пенсионеров она не несет.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Обратная ипотека – что такое и где получить - консультации по ипотеке

Как и у любой услуги, у этой тоже есть ряд недостатков. Самыми главными из них выступают:

  1. Сложно определить сроки кредитования и адекватно провести оценку недвижимости. Мало кто назовет реальную цену жилища через 10 лет, которое к тому же может сильно обветшать.
  2. Сложно разобраться в сути программы. Пенсионеры вроде как должны улучшить свои жилищные условия, но получают лишь материальные выплаты.
  3. Правительство не готово заниматься этим вопросом и переложило ответственность на банки.
  4. Банк хочет получить прибыль, так что процентная ставка с каждым месяцем может расти.
  5. Обратная ипотека практически не ограничена сроками, суммами и нет четко расписанных обязательств сторон.

Но вместе с тем такая сделки имеет и положительные стороны:

  • Пенсионер получает возможность спокойно проживать старость, если у него нет наследников и передавать недвижимость попросту некому. В этом ему помогут ежемесячные выплаты.
  • Само финансовое учреждение при правильном подходе тоже может немало заработать. Его доход будет зависеть от разницы между уже выплаченной пожилому человеку суммы и общей стоимости квартиры. Так что грамотный подход к составлению договора сулит выгоды обеим сторонам.

В заключение можно сказать, что при заключении сделки как никогда важно учитывать позиции обеих сторон. Только так можно будет популяризовать идею обратной ипотеки и привлечь к ней большее число клиентов.

Зачем все-таки нужна такая ипотека? Аналогию с пожизненной рентой мы уже проводили, а для многих людей недвижимость – это еще и актив, с помощью которого можно зарабатывать. Если ваша квартира в будущем вам не понадобится – ее можно продать таким образом и постепенно получать прибыль от сделки.

Кредит от Альфа Банка Оформить кредит
  • Срок до 5 лет;
  • Кредит до 1.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 11,99%.
Кредит от Тинькофф банка Оформить кредит
  • По паспорту, без справок;

Приключения обратной ипотеки в России

В начале двухтысячных Александр Починок, который тогда был министром труда и социального развития РФ, продвигал обратную ипотеку как перспективный способ улучшения жизненных условий пенсионеров.

Практического воплощения тогда эта идея не получила, но позже к ней вернулись. В 2011-2012 годах  пилотные программы обратной ипотеки начались в нескольких городах, в том числе в Санкт-Петербурге, но после, правда, заглохли.

Сейчас об обратной ипотеке заговорили вновь.

Обратная ипотека – что такое и где получить - консультации по ипотеке Иллюстрация: Евгения Ремизова

Обратная ипотека – специфический вид залога жилья при получении кредита от кредитной организации. Предоставляется обратная ипотека людям пенсионного возраста. Сумма кредита определяется рыночной стоимостью жилья и сроком, на который он предоставлен. В отличие от обычной ипотеки получателю не нужно возвращать кредит.

Его погашение происходит после смерти кредитополучателя за счёт продажи кредитором жилья, находившегося в залоге. Если сумма, полученная после продажи, оказывается больше суммы кредита с начисленными процентами, остаток передается наследникам получателя кредита.

Цель обратной ипотеки – обеспечить безбедную старость пенсионера, увеличить его платежеспособность за счёт кредитных средств.

Съешь свой кирпич

Обратная ипотека появилась в 60-х годах прошлого века в США, но широкое распространение там получила с 90-х. В это же время обратная ипотека начала внедряться в Сингапуре, Австралии и ещё нескольких странах. А вот в Германии она не прижилась.

В США в настоящее время в программе участвует 3% всех пенсионеров. Это 20% из числа тех, кто имеет такую возможность. Там обратную ипотеку называют программой «Eat your brick» («Съешь свой кирпич»).

Она рассчитана на людей среднего класса, имеющих собственное жильё и не желающих сокращать потребление из-за снижения доходов. Обычное использование кредита, как правило, таково: оплата медицинских услуг, которые в США весьма недешевы, ремонт жилья и туризм.

Средняя сумма кредита по обратной ипотеке там составляет 184 тысячи долларов, ставка по кредиту – 5-7%. Кредит обязательно страхуется через специальное государственное страховое агентство.

Рента или нет?

Не правда ли, всё это напоминает сделки с пожизненной рентой, которые практиковались в нашей стране с 90-х годов и совершаются до сих пор? Ведь суть та же: пожилой человек при жизни получает денежные средства по договору, а после его смерти его жильём будет распоряжаться тот, кто ссужал ему деньги.

Но есть и существенные отличия договора пожизненной ренты от обратной ипотеки. Например, сразу после заключения договора пожизненной ренты пенсионер-рентополучатель теряет право собственности на свое жильё. За ним остается лишь право пожизненного проживания в его бывшей квартире, а право собственности переходит к плательщику ренты.

При обратной ипотеке пенсионер является владельцем своей квартиры до самой смерти.

Второе существенное отличие, вытекающее из первого: при обратной ипотеке получатель кредита может в любой момент выйти из сделки и вернуть свое жилье из залога. Для этого ему надо только вернуть полученную часть кредита с начисленными на неё процентами.

Случай, когда клиент передумал, вполне возможен: допустим, человек помирился с родственниками, они убедили его завещать жилье им.

А так как сумма кредита по условиям заключенного договора должна выплачиваться не сразу, а в течение нескольких лет, и выплачена лишь её часть, то пенсионер с помощью родственников может компенсировать банку выплаченную часть кредита с процентами, чтобы получить возможность распорядиться квартирой по своему усмотрению. Могут и сами родственники после смерти кредитополучателя выкупить таким же образом квартиру из залога и потом наследовать её.

При пожизненной ренте плательщик заинтересован в скорой смерти получателя. А при обратной ипотеке банк заинтересован, чтобы пенсионер прожил долго.

Ещё одно существенное различие от пожизненной рентой состоит в том, при ренте пенсионер, как правило, заключает договор с частным лицом, а при обратной ипотеке – с банком. При пожизненной ренте плательщик ренты заинтересован в скорейшей смерти получателя.

Ведь тогда он становится полноправным обладателем недвижимости. Это почва для криминала, что и подтверждается практикой 90-х годов. В случае обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в том, чтобы пенсионер прожил достаточно долго и выбрал большую часть кредита.

Это декриминализирует обратную ипотеку.

Проблемы у банка начинаются лишь тогда, когда пенсионер выбрал кредит полностью, но продолжает жить. Но они решаются с помощью страхования кредита. Так, в США государственное страховое агентство выкупает кредит у банка, когда сумма выплаченных получателю кредита средств достигнет 98% всей суммы кредита, и в дальнейшем тот до самой смерти живет под присмотром агентства.

Кому дадут обратную ипотеку? 

В РФ пилотная программа предъявляла определенные требования к участнику обратной ипотеки. Некоторые из этих требований не абсолютны и могли бы быть пересмотрены при дальнейшем развитии программы.

Гражданство: оформить обратную ипотеку может только гражданин РФ.

Возраст получателя ипотеки: был заявлен — не менее 60 лет, но на практике – не менее 68 лет. Поскольку обратная ипотека оформлялась на срок не более десяти лет, то банкам невыгодно, когда человек выбирает весь кредит и потом ещё живёт несколько лет, из-за чего банк не может в течение этого времени продать его жильё и вернуть кредитные средства.

Жильё для обратной ипотеки должно находиться в доме высотой не менее 5 этажей, перепланировки недопустимы, а квартиры с газовыми колонками вообще не годятся.

Читайте также:  Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом - консультации по ипотеке

Собственников жилья должно быть не больше двух, и они оба должны участвовать в договоре обратной ипотеки. В жилье, которое является предметом сделки, не должны быть зарегистрированы недееспособные, несовершеннолетние и имеющие инвалидность наследники получателя кредита, так как в этом случае банк не сможет продать эту квартиру.

Квартира должна соответствовать следующим требованиям: находиться в городах с населением не менее 500 тысяч человек и в домах высотой не менее пяти этажей, быть пригодной для проживания, неузаконенные планировки недопустимы, как и долги по коммунальным платежам, а вот страховка квартиры обязательна.

Квартиры с газовыми колонками и в домах, подлежащих сносу, тоже для обратной ипотеки не годятся. Понятно, что требование по численности населения города и этажности дома отсекает значительное число возможных участников обратной ипотеки.

Но эти условия должны давать определенные гарантии банку в том, что заложенное жильё сохранит свою стоимость в течение времени действия залога.

Условия кредитования

Размер кредита, выдаваемого в период действия пилотной программы в РФ, декларировался – до 80% от рыночной цены квартиры. На деле он был существенно меньше, до 60%. Процентная ставка – 9% (напомним, дело было в 2011-2012 годы).

Существует два способа выплаты ипотечного кредита банком:

  • единовременный, когда кредит выплачивается полностью сразу после оформления обратной ипотеки;
  • равные ежемесячные платежи в течение всего срока действия договора обратной ипотеки.

Более распространён второй способ. Сумма ежемесячных кредитных выплат зависит от стоимости жилья. Максимальна она для Москвы, где для обычной двухкомнатной квартиры могла бы составить примерно 40 тысяч рублей в месяц, а для рядового региона это около 10 тысяч рублей.

Особенности пилотной программы

В ходе разработки пилотной программы учитывалось, что у нас чуть менее 60% людей предпенсионного возраста и старше не имеют денежных сбережений, но зато более 60% имеют жильё в собственности. Всё это посчитали хорошей предпосылкой для развития обратной ипотеки.

Кредит по обратной ипотеке был целевым. Пенсионер должен тратить его на себя, а не на родственников, для подтверждения чего была предусмотрена определенная отчётность — счета от медицинских организаций, туристических фирм и т.д.

Если целью кредита пенсионер называл помощь родственникам, ему в обратной ипотеке отказывали. Правда, реально проверять траты получателя возможности не было.

Средства кредита по обратной ипотеке доходом кредитополучателя по закону не являются и поэтому не облагаются налогом и на социальные выплаты пенсионерам не влияют.

Риски обратной ипотеки для банков

Пенсионер может прожить дольше периода действия обратной ипотеки. Тогда он выберет весь кредит, но банк не сможет его вернуть за счёт продажи квартиры. Недвижимость может упасть в цене, соответственно, сумма кредита может превысить стоимость заложенной квартиры. Эти риски минимизируются либо с помощью страховки, либо за счёт уменьшения суммы кредита на этапе его расчета.

Ещё один риск банка касается сохранности квартиры. Она может быть значительно повреждена пожаром, затоплением и так далее. Кроме того, возможен большой долг по коммунальным платежам. Все это требует контроля со стороны банка.

Клиенты тоже рискуют

Основной риск для пенсионера — то, что банк разорится или у него будет отозвана лицензия. И в том и в другом случае это означает для пенсионера прекращение кредитования.

Могут возникнуть проблемы с заложенной квартирой. Поэтому необходимы государственные гарантии по обратной ипотеке.

Если механизмы таких гарантий не до конца проработаны, такие недоработки могут вызвать существенные трудности с выплатой кредита.

Достаточно велика вероятность того, что кредитные средства попытаются использовать на свои цели недобросовестные родственники пенсионера. Для исключения подобной ситуации необходим контроль со стороны социальных служб.

Кредитование ипотеки, в том числе и обратной, относится к банковскому бизнесу. Но поскольку обратная ипотека – всегда государственная программа, то занимаются ей только уполномоченные банки. В России пилотную программу обратной ипотеки внедряло Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО АРИЖК).

В 2013 году агентство несколько поменяло функции и было переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»). С 2012 по 2016 год  информация о действии программы обратной ипотеке в прессе отсутствовала. На сайте ОАО «АФЖС» её тоже нет.

Кто будет заниматься обратной ипотекой в дальнейшем и будет ли вообще – непонятно.

Что ограничивает возможности внедрения обратной ипотеки в РФ? 

Прежде всего, обратная ипотека в РФ недостаточно выгодна банкам. Ведь это необслуживаемый кредит: возврат средств по нему заморожен на несколько лет, чаще всего – на десять. И нет гарантии, что по прошествии даже такого срока кредит можно будет вернуть. Наши банки в таких условиях работать не привыкли.

Сейчас цены на жильё не растут и даже в ряде случаев падают, а рынок недвижимости переживает сложное время, что снижает ликвидность квартир и вообще плохо для обратной ипотеки.

Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны.

Процентные ставки в последние годы были велики. Как показывают расчёты, когда ставка по обратной ипотеке превышает 9%, она перестает быть интересной для получателя кредита.

Шансы, что обратная ипотека в РФ станет массовой, были изначально незначительны. Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны. Совершенно одиноких стариков немного.

Обратная ипотека могла бы частично заменить пожизненную ренту, тоже не слишком у нас популярную, но этого не происходит, потому что в ренте есть заинтересованность со стороны определенного круга лиц — плательщиков ренты, а в обратной ипотеке их нет.

То, будет ли у нас развиваться данная отрасль, определяется интересом со стороны государства. А есть ли он? Поживем – увидим.

Алиса Орлова

30.05.2016

Работает ли обратная ипотека в России?

primagefactory/Depositphotos

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя.

На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС).

На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет.

При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены.

Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС.

Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам.

Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора.

При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки».

Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Читайте также:  Составление договора купли-продажи недвижимости - консультации по ипотеке

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом.

Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%.

Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна.

Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК.

Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

  • Текст подготовила: Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Минфин хочет запустить в России обратную ипотеку
  • Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?
  • Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Обратная ипотека для пенсионеров

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Пенсионеры регулярно сталкиваются с финансовыми сложностями. Стоимость проживания в городах, цены на лекарства и сопутствующие расходы несоразмерны с начисляемой пенсией. Для повышения дохода граждане продолжают работать. К принимаемым мерам также относится поиск альтернативных источников дохода, участие в социальных кредитных программах.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров?

Обратная ипотека позволяет получать дополнительный доход за счет предоставления недвижимости в залог банку. Участие доступно пенсионерам с оформленным правом собственности на недвижимость. Сдача жилья в залог не лишает владельца права собственности.

Доступные для оформления варианты основываются на определенных программах:

  • получение единовременной выплаты на текущие нужды — операция, строительство, покупка;
  • ежемесячные платежи на протяжении договорного периода времени;
  • определение регулярных выплат на неопределенный срок;
  • свободный график — выплаты производятся по мере надобности, процедура основывается на постоянной переоценке лимита выдачи и стоимости залога.

Пенсионер проживает в сданном в залог жилье до своей смерти. Затем недвижимость переходит в собственность банка и реализуется по рыночной цене. За счет продажи покрываются расходы банка. При наличии остатка он передается наследникам заемщика.

Родственники нередко выкупают заложенную недвижимость у банка. Такой вариант возможен до смерти заемщика — родственники становятся наследниками пенсионера.

Условия получения обратной ипотеки

Получение обратной ипотеки основывается на определенных условиях:

  • возраст соискателя составляет не меньше 60 лет;
  • отсутствие нетрудоспособных наследников или лиц, находящихся на иждивении;
  • требования к жилью учитывают его рыночную стоимость и возможность продажи;
  • не допускается аварийное состояние объекта;
  • отсутствие обременения или долгов;
  • правом собственности обладает пенсионер, исключается долевое владение;
  • страхование залогового имущества.

Допускается оформление обратной ипотеки на двух заемщиков — супругов. Расчет производится по возрасту меньшего. В случае смерти одного из супругов кредит продолжает выплачиваться второму.

В Сбербанке

В Сбербанке программа обратной ипотеки не реализуется. Альтернативой предоставляются отдельные условия кредитования пенсионеров. Выгодный процент определяется для соискателей с дополнительным источником дохода.

Предоставление залога в виде недвижимости улучшает кредитное предложение. Такая ситуация основывается на стандартных условиях кредитования и не всем собственникам подходит.

В АИЖК

Агентство ипотечного жилищного кредитования занимается вопросами социальной поддержки населения в оформлении ипотечных кредитов. Активное сотрудничество с банками основывается на создании выгодных программ по ипотечным кредитам и по рефинансированию имеющихся кредитных обязательств.

Обратная ипотека для пенсионеров в АИЖК реализуется в пробном режиме. Подобное кредитование для граждан предоставляется с недавнего времени, часть процессов еще не реализована. Законодательных норм, регулирующих механизмы обратной ипотеки пока не имеется. Основным документом, определяющим правовую основу кредитования становится заключенный кредитный договор.

Однако это не означает, что риски такого кредитования больше, чем при обычной выдаче ссуды. АИЖК устанавливает процентную ставку в 9% от залогового обеспечения в год.

За пенсионером сохраняется право собственности и проживания в своем доме. Повышается материальный достаток — на миллион рублей ежегодные 9% составят 7500 рублей в месяц.

Ограничения касаются лишь передачи собственности другим лицам.

Порядок оформления

Порядок оформления обратной ипотеки основывается на пошаговых действиях:

  • выбор банка с наличием подобной программы социальной поддержки;
  • за счет заемщика проводится оценка собственности под залог;
  • сбор документов, подача заявления на кредитование;
  • рассмотрение заявки, расчет условий и подписание договора.

Условия договора прорабатываются индивидуально. В расчет берутся статистические данные по продолжительности жизни. На их основе устанавливается годовой процент и ежемесячная выплата.

Преимущества и недостатки обратной ипотеки для пенсионеров

Преимущество обратной ипотеки основывается на получении дополнительного источника дохода. Ежемесячно пенсионер получает средства по начисленным процентам. Дополнительных регулярных взносов и затрат не производится.

Спрос на обратную ипотеку рассчитывается по определенным факторам:

  • мобильность граждан — нежелание переезжать на другое место с меньшей стоимостью проживания;
  • готовность оставить наследство и наличие родственников или одинокое проживание;
  • наличие сбережений или вкладов;
  • стоимость проживания и размеры пенсионных начислений;
  • репутация кредитующего банка оказывает значительное внимание при рассмотрении рисков.

К недостаткам следует отнести переход жилья в ипотечный залог. Право на собственность сохраняется за пенсионером, но передать недвижимость наследникам он не может.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

«Обратная ипотека»: тонкости и нюансы

Платить будут заемщику! – Юлия Николаевна, как работает «обратная ипотека»? – Основная задача «обратной ипотеки» – помочь гражданину старшего возраста улучшить качество своей жизни, получить дополнительные средства. При этом пенсию никто не отменяет.

Улучшить свой материальный достаток можно с помощью специального займа, который выдается под залог квартиры. Многих пугает слово «кредит», потому что люди думают, что это финансовое бремя, за которое нужно отдавать деньги каждый месяц. В «обратной ипотеке» все наоборот: здесь заемщику каждый месяц платится определенная сумма.

Погашается же кредит уже после кончины заемщика, когда его квартира будет продана.

  • – Каковы критерии выбора закладываемых квартир?
  • – АИЖК по КО сотрудничает с другими регионами России?
  • – А как производятся расчеты выплат?
  • Рента опасней «обратной ипотеки»

– Пока идет пилотная «обкатка» программы, требования к жилью ограничены квартирами в многоэтажных домах (от 4 этажей и выше). Что касается возраста, на основе анализа полученных обращений мы определили, что наиболее востребованной «обратная ипотека» становится, если возраст обратившегося заемщика будет от 68 – 70 лет и выше. Конечно, мы не откажем и 55-летней женщине, но в этом случае размер выплат окажется не столь значительным. – Пилотная программа реализуется во всех городах с населением от 500 тысяч человек. Мы получаем много заявок из разных городов, в том числе из Москвы, Вологды, Санкт-Петербурга, Оренбурга, Томска и многих других. Заявки подают как одинокие пожилые люди, так и семейные пары пенсионного возраста, у которых нет близких родственников, детей, внуков, которым они могли бы завещать квартиру. Все они старше 70 лет. Нужды, на которые люди хотят взять заем абсолютно разные: кому-то «обратная ипотека» поможет сделать ремонт на приусадебном хозяйстве и обновить автомобиль, кто-то просто хочет получить дополнительную прибавку к пенсии, а кому-то требуется срочная и дорогостоящая операция. – Здесь учитываются два параметра: возраст заемщика и цена его жилья. В среднем получается прибавка к пенсии в размере 1,5 пенсии. – В чем, на ваш взгляд, плюсы и минусы программы? – Давайте попробуем посмотреть на вопрос немного иначе и сравним преимущества «обратной ипотеки» перед пожизненной рентой. Во-первых, по правилам пожизненной ренты пожилой человек должен сразу переоформить свою квартиру на нового владельца, который будет его содержать. Итог подобных «завещаний» мы все прекрасно знаем, и он неутешителен… В «обратной ипотеке», напротив, пенсионер навсегда останется владельцем квартиры, она лишь  находится в залоге у кредитора. Во-вторых, выйти из пожизненной ренты невозможно, а в «обратной ипотеке» заемщик может в любой момент вернуть полученный по программе заем и выйти из программы, сохранив квартиру. В результате кредитор ни в коем случае не претендует на жилье, а лишь на выданную пенсионеру в рамках программы сумму и начисленные проценты. В-третьих, размер выплат – в пожизненной ренте они обычно сопоставимы с размером прожиточного минимума, в «обратной ипотеке» возможно получение крупных сумм сразу. Таким образом, получается, что с помощью «обратной ипотеки» с пенсионера снимается часть рисков, он гарантированно остается жить в своем жилье, получает деньги и абсолютно спокоен и уверен, что его никто никуда не выселит.

– Не станет ли «обратная ипотека» причиной увеличения количества мошенничеств со стороны наследников, например, есть ли какая-то система защиты?

– «Обратная ипотека» имеет воспитательный эффект. По статистике, 60% сделок по «обратной ипотеке» останавливаются, когда наследники понимают, что им достанется только часть жилья. Они отговаривают стариков от получения средств посредством этой программы и начинают помогать им самостоятельно. И мы такому повороту событий будем очень рады. Прежде чем заключить договор с пенсионером, мы в обязательном порядке проводим консультации, в том числе и с его наследниками, где подробно разъясняем им права и обязанности каждой из сторон, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) и пр. Кроме того, наследники должны подписать специальный документ о том, что они ознакомлены со всеми условиями программы «обратная ипотека» и знают, что им достанется часть жилья.

– Почему такой высокий возрастной порог – 68 лет, ведь средняя продолжительность жизни в Кузбассе – 65 лет?

– В России воспользоваться «обратной ипотекой» можно будет без каких-либо возрастных ограничений, но подчеркну, что оптимальным возрастом для обращения все-таки является 68 лет и старше. Именно в этом возрасте многие перестают подрабатывать, истощают ранее сделанные запасы, а значит, начинают нуждаться в дополнительных средствах.

Читайте также:  Суть военной ипотеки - консультации по ипотеке

– Если размер выплат превысит стоимость квартиры, то…?

– В случае прекращения выплат пенсионер не лишится своего жилья и не останется на улице. Заемщик сохраняет за собой пожизненное право собственности, владения и пользования объектом недвижимости. Если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга. Для минимизации этого риска кредитор регулярно формирует резервы из процентной ставки.

Выйти можно всегда

– Есть ли законная возможность у наследников вернуть жилье? – В «обратной ипотеке» либо сам заемщик, либо его наследники могут в любой момент вернуть полученный заем и выйти из программы, сохранив квартиру. В результате кредитор ни в коем случае не претендует на жилье, а лишь на выданную пенсионеру в рамках программы сумму и начисленные проценты. Если пожилой человек скончался, у наследников есть 2 варианта развития событий: Вариант 1: наследники хотят сохранить недвижимость за собой. В этом случае они вступают в права наследства и становятся новой стороной договора с «АИЖК». Агентство будет обсуждать с ними индивидуально график погашения долга, если нет возможностей погасить его единовременно, однако никаких дополнительных комиссий с них взиматься не будет. Вариант 2: наследникам не нужна недвижимость, заложенная по данной программе. В этом случае «АИЖК» занимается продажей недвижимости самостоятельно и перечисляет наследникам ту сумму, которая осталась после вычета суммы долга и процентов, а также закладывает комиссию за работы по продаже квартиры (т.к. это непрофильная деятельность агентства).

  1. – На кого рассчитана «обратная ипотека»?
  2. – Юлия Николаевна, насколько будет востребован этот проект, какие вы можете дать прогнозы по его реализации?
  3. От редакции:

– Прежде всего, стоит понимать, что «обратная ипотека» – это ни в коем случае не замена пенсии, а только дополнительная прибавка. Именно так она работает в большинстве стран мира, где сегодня в основном ею пользуются пенсионеры так называемого «среднего класса», которые после выхода на пенсию не хотят понижать привычный для них уровень жизни, и такой кредит служит им источником дополнительного дохода. – Безусловно, программа актуальна и будет пользоваться спросом. В России есть все условия для развития «обратной ипотеки» и большое количество собственников жилья. К тому же наша страна постепенно «стареет». По прогнозам демографов, в течение следующих 15 – 20 лет количество потенциально возможных заемщиков «обратной ипотеки» может существенно вырасти. Если в 2011 году число людей в возрасте от 60 лет и выше составляло 18,1% (=25,6 млн от населения России), то, по прогнозам Росстата, к 2031 году этот показатель может достигнуть 25,1%, что составит 31,9 млн человек. – На первый взгляд программа достаточно продуманна: у одиноких пенсионеров, которым не от кого ждать помощи, появится возможность получать дополнительный доход. Нерадивые дети и внуки, возможно, задумаются хотя бы о вероятности потери наследства и начнут ухаживать за пожилыми родными. В общем, все направлено на улучшение жизни людей. Что получится в результате – покажет время.

Обратная ипотека – что это такое и как она работает в 2019 году?

Обратная ипотека

Работает ли обратная ипотека в России?

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2019 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

  • Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
  • После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
  • Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

  • Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
  • Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

  • Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
  • Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
  • У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
  • В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
  • Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
  • Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.

К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

  • Возраст: от 60/65 лет.
  • Гражданство РФ.
  • Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
  • Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
  • Владение недвижимостью не менее 3 лет.

Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

В 2019 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

  • возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
  • увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.

Как оформить обратную ипотеку?

Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

  1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
  2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
  3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
  4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

Необходимые для заявителя документы:

  • паспорт РФ;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • техническая документация из БТИ;
  • страховые документы;
  • выписка из БТИ;
  • письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

В каких банках выдают обратную ипотеку?

В 2019 году оформить обратную ипотеку предлагают:

Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

Возможные риски

Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

Плюсы и минусы

Подчеркнём сначала плюсы:

  • Одинокий пенсионер, получающий мизерное пособие от государства, может прожить остаток жизни в финансовом благополучии, оформив обратную ипотеку.
  • При грамотно составленном договоре выгоду получает как пожилой клиент, так и банк.
  • Квартиру можно сохранить при условии, что родственники пенсионера после его смерти погасят образовавшуюся задолженность. Банки охотно соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу квартиры.

Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:

  • Невозможно определить точный срок кредитования. Квартира, предоставленная в качестве залога, за длительный период времени может сильно обветшать и потерять в цене.
  • Условия программы довольно расплывчаты и не всем понятны.
  • Государство не защищает права граждан по данному виду кредитования и вся ответственность, а также финансовые риски ложатся на банки.
  • Процентная ставка по обратной ипотеке может с каждым месяцем увеличиваться, поскольку банк заинтересован в получении своей выгоды.

Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.

Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector