Банк продал закладную – чем это грозит заемщику – консультации по ипотеке

Продажей долга коллекторам сейчас сложно кого-то удивить. У многих на слуху ситуации продажи банками «плохих» кредитов, а вот чтобы продавали хорошие кредиты информации довольно мало.

Потребительские кредиты продать проще, поскольку такие сделки простые. Сложнее приходится с ипотекой, когда помимо долга в договоре фигурирует предмет залога.

Чаще всего банки продают ипотечные закладные, тем самым очищая свой портфель и снижая размеры резервов.

У добропорядочного заемщика, который осуществил свои мечты по улучшению жилищных условий, сразу начинается паника, когда он получает извещение о передаче своей закладной другому банку.

Стоит отметить, что передача осуществляется только между банками. Иные частные компании пока не имеют возможности перекупать закладные.

Многие заемщики не понимают, что изменится после продажи его закладной, как платить по кредиту, не оставит ли новый кредитор без жилья.

Может ли банк продать закладную по кредиту?

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

После передачи прав по ипотеке, новый кредитор получает личные данные клиента и несет ответственность за их сохранность и неразглашение (ФЗ №152).

ФЗ 102 «Об ипотеке» также предусматривает возможность передачи ипотечных прав. Банк вправе переуступить свои права требования по ипотеке любым третьим лицам, если в договоре отсутствует запрет на переуступку (обычно типовые формы всегда содержат этот пункт). Права по требования долга переходят к новому залогодержателю, а оплата производится в его пользу.

При выборе банка для ипотеки многие ориентируются на ставку: чем ниже, тем лучше. Неплохо было бы изучить рейтинги, репутацию, территориальность, чтобы не узнать в последствие о передаче долга.

Что такое закладная?

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

В среднем продажа закладной производится через 2-3 года после оформления ипотеки. При этом клиент может быть хорошим заемщиком и исправно погашать долг. Но банку не хочется ждать десятилетиями, пока вернут его деньги, которые нужны здесь и сейчас.

Поскольку согласие на передачу долга уже есть в типовой форме договора, который подписывает заемщик, банк просто его уведомляет о смене кредитора и сообщает актуальные реквизиты для платежа.

Уведомить банк обязан только путем письменного извещения  заказным письмом с печатью банка. Верить СМС, звонкам не стоит. Есть вероятность, что это мошенники, которые надеются получать платежи вместо банка, а в это время по кредиту образовывается просрочка.

При появлении подобных сообщений или вообще периодически стоит интересоваться в банке о своей закладной.

Изменится ли ипотечный договор после продажи закладной?

Любое изменение кредитного ипотечного договора допускается, но только по дополнительному соглашению между сторонами. Также изменения могут вноситься одной стороной – банком – с уведомлением заемщика. Эти пункты должны быть прописаны в ипотечном договоре.

Если в нем указано, что любые изменения могут вступать в силу только после подписания дополнительного соглашения, то заемщик может быть спокойным – только после подписания в его договор банк будет иметь право вносить изменения.

Если же указано, что банк вправе вносить изменения с уведомлением, то заемщика просто поставят перед фактом и поделать ничего уже будет нельзя.

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

Таким образом, заемщику можно даже не беспокоиться, если его закладную передали другому банку и даже если несколько  раз. Конечно, есть ситуации, когда возникали неприятности вследствие технических ошибок при передаче, но это больше исключения, чем повседневность.

Что делать, если закладную продали?

Для начала стоит изучить свой ипотечный договор на предмет наличия пункта о передаче долга. В большинстве случае его можно найти. Также нужно успокоиться, поскольку никаких изменений в договоре не будет. Изменится только получатель платежа.

Как только стало известно о продаже закладной, стоит посетить отделение своего бывшего банка и попросить уведомление об этом (если заказным письмом оно так и не поступило), а также взять новые реквизиты и уточнить про способы оплаты.

Далее стоит посетить отделением нового кредитора, спросить о возможных способах погашения долга и выбрать наиболее удобный вариант для себя. По необходимости можно заказать карту и написать заявление на списание ежемесячного платежа с нее. Будет удобно вносить в банкоматах/терминалах. Также можно подключить онлайн-кабинет, чтобы отслеживать поступления и списания.

Чтобы избежать неприятностей, стоит сообщать банку обо всех изменениях, особенно контактов для связи. По возможности нужно дать номера всех мобильных телефонов (часто их бывает несколько), домашний телефон, е-майл.

В этом случае банк сможет своевременно уведомить обо всех изменениях, включая передачу закладной в том числе.

Это позволит избежать просрочек (даже в случае передачи их никто не отменял) и сохранить положительную кредитную историю.

Таким образом, передача закладной является правомерным действием банка. Если ипотека взята в крупном банке, то риск продажи закладных мал, поскольку у банка достаточно средств, чтобы держать резервы под ипотечные долги. В небольшом банке продажи закладных встречаются часто.

Как было сказано выше, такому банку выгодно продать долгосрочный долг и получить «живые деньги» сейчас, чтобы снова их пустить в оборот. Самое неприятное случается, когда закладную продают банку, который имеет мало отделений и банкоматов. В этом случае бывают неудобства с оплатой.

Исполнительному заемщику не стоит беспокоиться по поводу передачи закладной. Пока все платежи поступают в срок, новый кредитор не имеет права выставлять свои требования по выплате долга. Важно в первое время отслеживать поступление денег на кредитный счет и их своевременное списание. В первое время возникают технические сложности, но их быстро устраняют.

Совет: если банк продал закладную, а новый банк совсем не устраивает в обслуживании, всегда есть возможность провести рефинансирование в удобном для себя банке. Это позволяет снижать процентную ставку, подобрать подходящие условия кредитования и удобно оплачивать долг.

Закладная в заложниках: стоит ли волноваться, если вашу ипотеку продали?

Новогодним подарком для части имеющих ипотеку россиян стали письма о передаче банками прав по закладной на квартиры. В уведомительном порядке клиентам сообщили, что их ипотека продана ООО “Ипотечный агент “Фабрика ИЦБ”. Учрежденное Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) общество работает с весны 2016 г., его задача – через выпуск бумаг с госгарантией предоставить банкам фондирование для ипотечного кредитования, упростить процедуры рефинансирования кредитов и в конечном счете снизить процентную ставку. Решения последней задачи ипотечному агенту добиться пока не удалось: проценты медленно снижаются лишь следом за ключевой ставкой ЦБ. Что же до привлечения средств – за весь период работы “Фабрики ИЦБ” размещены шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб. Ипотечные облигации банк может как оставить на балансе и использовать для сделок с ЦБ, так и продать стороннему инвестору. И не исключено, что держателем закладной на квартиру, например, в Свердловской области в итоге окажется иностранный инвестор.

В мае 2016 г. президент России Владимир Путин на заседании Госсовета поручил Правительству совместно с Центробанком разработать программу рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Для реализации этой задачи был создан единый ипотечный агент.

Уже в 2016 г. “Фабрика ИЦБ” заключила меморандумы о сотрудничестве в рамках выпуска однотраншевых ценных бумаг с банком “Возрождение” (до 3 млрд руб.), санируемым ныне “Бинбанком” (до 6 млрд руб.), “Уралсибом” (до 2 млрд руб.

) Первые ипотечные облигации под залог портфеля “Банка жилищного финансирования” на сумму 2,1 млрд руб. были размещены в декабре. За три квартала прошедшего года “Фабрика ИЦБ” выпустила облигации на 50,8 млрд руб., следует из квартального отчета АИЖК (в целом рынок ИЦБ за тот же период составил 59,6 млрд руб.).

За весь период работы, как следует из данных о выпусках ИЦБ, “Фабрика” разместила шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб.

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

“Фабрика ИЦБ” предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АО “АИЖК” (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам для получения рефинансирования.

Крупнейшая на российском финансовом рынке сделка секьюритизации ипотечных кредитов агентом была заключена со “Сбербанком” в мае прошлого года. Объем выпуска составил 50 млрд руб.

Чуть меньший портфель “продал” в декабре минувшего года ВТБ – 48,2 млрд руб.

20 декабря “Райффайзенбанк” и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка, сумма выпуска ИЦБ – 7,56 млрд руб.

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

Банку выгодно продавать закладные, когда ему нужна ликвидность, объяснил Накануне.RU один из сотрудников отдела ипотечного кредитования крупного банка.

“Банк продает, снижает риск, привлекает дополнительные средства и вместо депозитного долга имеет живые деньги и не ждет 30 лет, а сразу получает выгоду. Их можно потратить,например, на погашение своего кредита, возврат денег вкладчику либо для выдачи новой ипотеки.

Читайте также:  Ипотека по двум документам: порядок оформления, документы, список банков - консультации по ипотеке

На решение о продаже ипотеки может повлиять запрос от крупного клиента: допустим, крупное предприятие попросило кредит на 100 млн руб. под 17% годовых. В этом случае банку понадобятся наличные, чтобы разместить их под более выгодные условия.

В итоге продается кредитный портфель, банк получает выгоду от процентов, уплаченных заемщиком в первые годы, и наличные.

Чаще всего банки продают портфели в несколько этапов: сначала хорошие, затем сбывают похуже, чтобы избавиться от рисков”, – объяснил собеседник, добавив, что решение выпустить облигации необязательно говорит о каких-либо проблемах с ликвидностью у банка. Инструмент в первую очередь позволяет снизить нагрузку на капитал.

Облигации банк может оставить себе для использования в сделках РЕПО с Центробанком. Но, учитывая наличие поручительства государства через АИЖК (кроме того, Агентство проверяет качество портфеля, контролирует риски), эти бумаги являются привлекательными для сторонних инвесторов.

Выбор в пользу дальнейшей перепродажи облигаций, а, соответственно, закладных, выступающих обеспечением, делают многие банки. Так, ВТБ намерен предложить облигации для продажи широкому кругу инвесторов: “Банк в ближайшей перспективе предложит бумаги для рыночного размещения. Номинальная стоимость одной облигации – 1000 руб.

Купонная ставка зафиксирована и установлена в размере 11,50% годовых”.

“Мы ожидаем, что новый инструмент позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска и, в перспективе, будет способствовать снижению среднерыночной ипотечной ставки.

Значительным преимуществом для инвесторов будет являться надежность бумаг, их квазисуверенный статус.

Стоит отметить также льготное налогообложение и пониженную регулятивную нагрузку на капитал, повышенную по сравнению с ОФЗ доходность”, – отмечал старший вице-президент ВТБ, руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков, комментируя сделку.

В АИЖК заявляли, что ключевыми инвесторами в новые ИЦБ станут НПФ, российские банки, управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Не исключали там и участия иностранных инвесторов, так как на их долю уже приходится 20% ОФЗ.

Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. Значительную долю на рынке занимает также АИЖК (около 17%).

Учитывая объем заключенных сделок, не исключаено, что в дальнейшем механизм обращения ИЦБ будет расширен и ценные бумаги будут допущены к торгам на бирже, отмечают в ГК “ФИНАМ”.

При этом в банках заверяют, что для заемщика правила погашения ипотеки не изменятся, кто бы ни приобрел облигации.

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

Передача закладной третьим лицам не является нарушением, соответствующий пункт содержится в кредитном договоре. Однако в нем же прописаны условия ипотеки, которые изменяться не могут.

На деле клиенты, кредиты которых “перепродали”, все-таки сталкиваются с трудностями. На форумах заемщики сообщают о том, что не могут подать заявку на рефинансирование.

Другая частая жалоба – длительное удержание предмета залога – банк не отдает (а иногда не может найти) закладную после погашения займа.

Риски есть и для государства. Поручительство АИЖК означает обязательство выкупить закладные ипотечного агента и входящие в состав ипотечного покрытия облигации в случае признания их дефолтными.

За каждую закладную агентство будет выплачивать покупную цену: остаток основного долга и проценты, начисленные, но еще не оплаченные заемщиком.

Вероятность дефолта “Фабрика ИЦБ” оценивает, как низкую, так как она в первую очередь связана со снижением цен на жилье в России, которое обычно провоцирует заемщиков допускать просрочку платежей. Другой риск, более вероятный – неисполнение обязательств заемщиками из-за снижения доходов.

Ипотечный агент “оценивает риск снижения реальных доходов населения как значимый, но ожидает его снижения в связи с ожидаемым переходом реальных доходов населения к росту в ближайшие 6-12 месяцев”, говорится в квартальном отчете.

Заметим, что “дочка” АИЖК занимается исключительно качественными ипотечными портфелями, продать инвестору высокорисковые активы (именно такие бумаги на $1,6 трлн запустили кризис в США), заручившись господдержкой, не получится. Отсюда довольно скромная подушка безопасности агентства. Резерв под обесценение закладных сформирован в общей сумме 156 млн руб., из которых 96 млн руб. приходится на сделки по секьюритизации “Фабрики ИЦБ”.

Все на том же заседании Госсовета, в 2016 г., Путин обозначил одну из основных целей появления ипотечных облигаций: “Мы говорили, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5% – от 0,8% до 1,5%”.

Второй год существования “Фабрики ИЦБ”, которая позволила банкам привлечь десятки миллиардов, увы, не приблизил ипотечный рынок к поставленной цели.

Теоретически проведение секьюритизации ипотечного портфеля должно позволить банку снизить ставки, так как кредитная организация высвобождает денежные ресурсы, которые в ином случае были бы на долгий срок задействованы в обеспечение ипотечного займа, отмечает аналитик ГК “ФИНАМ” Алексей Коренев.

“Вопрос в том, насколько банку выгодно понижать ставку ниже рыночной, снижая тем самым банковскую процентную маржу. В большей степени на уровень ставок влияет политика Банка России и среднерыночная ипотечная ставка, которой большинство кредитных учреждений и стараются придерживаться”, – рассказал он Накануне.RU.

Банк передал ипотеку другому банку: что делать?

Банк может передать ипотеку другому банку по договору цессии или в порядке правопреемства. В обоих случаях заемщик продолжает исполнять долговое обязательство. Менять условия погашения новый кредитор не вправе.

Из статьи вы узнаете

В период массовой зачистки в банковском сегменте передача долговых обязательств стала распространенным явлением. Регулятор удалял с рынка организации с признаками финансовой неустойчивости.

Рост проблемной задолженности приводил к повышению рисков. Это вынуждало банк оперативно избавляться от займов с просрочками. Практика сохранилась и в 2021 году.

Цессия остается эффективным инструментом корректировки кредитного портфеля.

Ипотечные закладные реализуются банками в последнюю очередь. Недвижимость считается самым надежным обеспечением. Решение об уступке принимают по ряду причин:

  1. Снижение ликвидности. При неисполнении заемщиком обязательств по договору кредитор обращает взыскание на имущество. При этом требуется соблюдать многоступенчатую процедуру. Недвижимость нужно оценить и выставить на торги. Продать объект по рыночной цене удается далеко не всегда. В условиях экономической напряженности и постоянного снижения доходов населения цены на квартиры и дома падают. Банку проще передать право требования другой финансовой организации.
  2. Привлечение дополнительных средств. Статья 13 закона 102-ФЗ от 16.07.1998 года признает закладную ценной бумагой. Держатель актива получает право на ежемесячные платежи по кредитному договору. Именно регулярные взносы определяют доходность закладной. После заключения сделки банк может продать бумагу с небольшим дисконтом. В итоге финансовая организация оперативно получает прибыль по ипотечному займу и привлекает дополнительный капитал для выдачи новых кредитов.

Причина, по которой закладную по ипотеке передали другому банку, может быть связана с судьбой самого кредитора. Перевод прав осуществляется при реорганизации. Первоначальный залогодержатель уступает преемникам все активы и обязательства перед третьими лицами. Кроме того, без договоров цессии не обходится ликвидация и банкротство.

Чем грозит продажа закладной заемщику

Уступка прав от одного кредитора другому не меняет условий ипотечного займа. Должник продолжает придерживаться графика ежемесячных взносов и следовать установленным правилам погашения. Ставка, сроки, размеры платежей остаются неизменными.

Испрашивать разрешения на цессию банк не обязан. Однако после совершения сделки заемщику вручают письменное уведомление. В извещении указывают наименование, адрес, контактные данные и платежные реквизиты нового кредитора.

Если уведомление не было направлено, должник продолжает вносить средства в пользу первоначального банка. При блокировке счетов средства разрешается перечислять в депозит нотариусу.

В этом случае обвинить должника в уклонении от погашения займа будет невозможно.

Статья 389 ГК РФ предписывает уступать права требования в форме, аналогичной основному обязательству. Логично предположить, что смена залогодателя должна сопровождаться государственной регистрацией.

Запись об ипотеке фиксируется в ЕГРН. Однако суды не столь категоричны. Действительной отчуждение ценной бумаги признают при соблюдении простой письменной формы.

Такое заявление сделала, например, коллегия ФАС Московского округа в постановлении № Ф05-3384/14.

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

Вывод актуален, если изначальный кредитор озаботился оформлением закладной. Установление обременения простым договором не дает возможности уступить права другому банку без обращения в Росреестр.

Что делать заемщику

Если банк передал ипотеку другому банку по закладной, необходимо следовать изначальному графику погашения. При этом средства нужно перечислять по реквизитам, указанным в уведомлении. Во избежание мошенничества сразу после получения извещения следует позвонить в информационную службу банка. Сотрудники сервисной поддержки подтвердят или опровергнут сведения.

Расчеты с новым кредитором проводятся разными способами. Заемщик может открыть новый лицевой счет либо регулярно переводить деньги с личной карты. Механизм согласовывается с держателем закладной. При этом условия погашения кредита не могут ухудшаться.

Читайте также:  Сколько платить в месяц по ипотеке в 2.5 миллиона рублей? - финансовый консультант

Правила страхования остаются неизменными. Защиту от рисков обеспечивает не банк, а сторонняя организация. На взаимоотношения с этим участником продажа закладной не влияет.

Таким образом, замена кредитора по ипотечному займу не грозит гражданам негативными последствиями. Условия погашения долга не поменяются.

Проблемы могут быть связаны с несвоевременным извещением или техническими трудностями в перечислении денег. При получении уведомления юристы рекомендуют немедленно связаться со службами поддержки прежнего и нового банков.

Это позволит избежать неправильного зачисления средств, случайных просрочек и мошенничества.

Все самое интересное в нашем Telegram-канале

Ипотека: как продать объект недвижимости, находящийся в залоге

21.11.2018

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

Случаи продажи заложенного имущества (прежде всего квартир) в практике Управления Росреестра по Тверской области стали встречаться чаще, чем, скажем, еще несколько лет назад.

Нередко продавцу-заемщику необходимо срочно продать заложенную квартиру, чтобы погасить растущую задолженность перед банком.

Кроме того, некоторые покупатели целенаправленно ищут именно заложенные квартиры с целью сэкономить на покупке.

Управление Росреестра по Тверской области напоминает, что возможность продать заложенный объект недвижимости установлена ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

  •  Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем (собственником объекта недвижимости) другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя(банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  •  Стоит отметить, что, в случае выдачи закладной, отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с обязательным соблюдением условий, которые установлены в закладной.
  •  Законодатель установил также последствия нарушения вышеназванных правил отчуждения заложенного имущества. Так, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил статьи 37 Федерального закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
  • – признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;
  • – досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

 На практике банки охотно дают согласие на подобные сделки, особенно в ситуации, когда в течение длительного времени владелец квартиры не совершает платежи по кредиту. В этом случае банк является заинтересованной стороной в скорейшей продаже такой недвижимости.

 Существуют несколько схем продажи заложенных квартир. Остановимся на двух основных.

В первом случае заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере непогашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь снимает с квартиры обременение в Едином государственном реестре недвижимости, после чего уже совершается обычная сделка купли-продажи недвижимости.

 В другом случае приобретатель заложенной квартиры намерен для ее покупки получить ипотечные средства. Здесь возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у заложившего квартиру продавца – отчуждателя недвижимости.

Тогда та же кредитная организация, выступившая кредитором продавца, по чьим обязательствам была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя.

В этом случае за счет выдаваемого покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника.

В таком случае органом регистрации прав одновременно осуществляются сразу два регистрационных действия: погашение первоначальной записи об обременении квартиры в Едином государственном реестре недвижимости и внесение записи о новом обременении на квартиру.

Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тверской области Елена Ахола: «С точки зрения рисков и процедуры покупка заложенной квартиры принципиально от приобретения обычной не отличается.

Риск связаться с недобросовестным продавцом возможен как в случае покупки заложенной квартиры, так и в случае стандартной купли-продажи недвижимости. Более того, когда купля-продажа проходит с участием банка, то сама кредитная организация выступает гарантом чистоты сделки.

Так или иначе, приобретатели объекта недвижимости перед подписанием договора в 99% случаев заказывают выписку из Единого государственного реестра недвижимости для подтверждения прав продавца на отчуждаемый объект».

Законны ли требования банка, если заемщика не уведомили о продаже закладной?

Мы — ваш онлайн-юрист ????????‍⚖️

Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Если же кредитор передает обслуживание займов новому владельцу, заемщикам придется поспешить, чтобы своевременно наладить отношения с новым банком. Ведь при просрочке платежа им грозят штрафы. Однако если заемщик не был уведомлен о продаже кредита (закладной), новый кредитор не имеет права взимать с него штрафы и пени, предупреждает Туктаров. Это Статья из Ведомостей.

Здравствуйте ! У меня сложилась ситуация когда мою закладную по ипотеке передали новому банку в июне 2016 году а меня не известили об этом .

получается договор с новым банком и заявление на открытие карты в этом банке были подписаны в марте 2017 году а полное досрочное погашение кредита этот банк мне предъявил в 2016 году в декабре якобы за имеющуюся задолженность в 2016 году .

По подсчетам опытного юриста задолжности у меня нет и я иду в графике платежей . Они предъявили претензию за то что я оплачиваю не по 18059 руб как в кредитном договоре а по 11875 рублей по новому графику платежей . 2012 году я частично досрочно погасила 440 000 рублей и у меня изменился платёж .

В новом банке мне выдали график заверенный их штампом в котором так же обозначена сумма 11875 ежемесячный платёж до 2025 года . Они сделали расчеты за период с 2016 – 2017 год .

Может ли быть доказательством расчёт проведённый не за весь период кредита ? Я всегда старалась оплачивать кредит на месяц вперёд и вместо 11875 рублей я оплачивала 12000 . Предыдущий держатель закладной был ликвидирован и они сказали что не могут предоставить выписку с лицевого счёта за весь период кредита . Законны ли требования банка ? На какие статьи закона можно сослаться при возражении ?

20 апреля 2018, 18:00, Альфия, г. Уфа

Банк продал закладную - чем это грозит заемщику - консультации по ипотеке

Здравствуйте Альфия, обычно в кредитных договорах содержится условие, что банк может «продать» Ваш кредит другому лицу и что Ваше согласие на это не требуется.

У Вас имеются платёжные документы (квитанции, платежные поручения), о том, что Вы оплачивали кредит? На крупную сумму досрочного погашения (440.

000) тоже имеются? Новые графики платежей у Вас есть на руках (от старого банка)? Необходимо грамотно составить возражения новому кредитору. Для этого можете обратиться к понравившемуся юристу в чат.

20 апреля 2018, 19:26

Консультация юриста бесплатно

Вашу закладную продали. Стоит ли переживать?

В общем виде система ипотечного кредитования выглядит так: Банки выдают гражданам ипотечные кредиты на покупку жилья. Права по этим кредитам чаще всего удостоверены закладными. Удостоверены закладными означает, что в сделке вместе с кредитным договором и договором об ипотеке (договором купли-продажи) оформляется еще и закладная.

Что такое закладная и зачем она нужна можно прочитать здесь.

Для того, чтобы иметь деньги на следующие выдачи, банки зачастую накапливают кредиты на своем балансе и потом оптом (пулом) продают их большому инвестору. Тут мы вспомним слово “ипотечная секьюритизация”, но про это расскажем потом. В общем, у банков появляются “свободные” деньги и они могут снова выдавать кредиты. Продают и по несколько закладных и кредитов. Когда банк небольшой.

Продают закладные и коллекторам, когда есть проблемы по выплате долга.

Вашу закладную продали. Стоит ли переживать?

Куда можно жаловаться на коллекторов?

Продажа закладной

Нужно понимать, что банк может продать закладную любому лицу. Продажа закладной не может быть запрещена, любая подобная запись на закладной – ничтожна. Продажа закладной сопровождается записью на ней с отметкой  о новом владельце.

Ваш текущий кредитор поставил на закладной отметку, новый кредитор оплатил ваш долг и все, продажа кредита свершилась. Новый собственник закладной может зарегистрировать свои права, а может и не регистрировать. Как ни странно, но это тоже его право. Он считается законным владельцем вашего кредита на основании сделанной на закладной отметки о передаче прав.

Правда, на продажу закладной не кредитной организации вы должны дать свое согласие. Но это, как правило, явным образом заранее фиксируется либо в вашем заявлении на кредит, либо, что скорее всего, в кредитном договоре. То есть вы такое согласие даете автоматом при оформлении ипотечной сделки.

Читайте также:  Как получить налоговый вычет за ремонт квартиры или дома - консультации по ипотеке

Продать ваш кредит могут неограниченное количество раз.

Продажа закладной предполагает и передачу персональных данных обязанных лиц, т.е. тех, кто подписал закладную и кредитный договор, причем без их согласия. Но новый кредитор по закону обязан обеспечивать режим их конфиденциальности.

А как же заемщики узнают о том, что произошла продажа закладной?

После продажи закладной ваш первичный кредитор обязан уведомить вас о состоявшейся передаче.

Об этом, например, гласит статья 385 Гражданского кодекса РФ “Уведомление должника о переходе права”.

“Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора“.

Но по поводу того, что “вправе не исполнять”, нужно быть осторожным. Если вам не дали никаких уведомлений о продаже кредита и не сообщили новых реквизитов, вы должны исполнять свои платежи по старым реквизитам. И обязательно сохранять платежные документы.

Уведомить о продаже должны не по телефону, не смс-кой, не по электронной почте, а письменно. Например, отправив вам заказное письмо. Если у вас появились сомнения при получении такого письма, вы можете позвонить своему первичному (старому)  кредитору и уточнить, так ли это.

Новый банк может назначить так называемого Агента по сопровождению.  Им, кстати, может остаться и старый банк. Об этом новый кредитор также должен вас уведомить письменно. Обязательно письменно.

Агент по сопровождению может производить определенные операции, которые ему доверит новый кредитор, в том числе, собирать платежи, например. Тогда вас должны письменно уведомить о новых реквизитах. Все это прописывается в заключаемом между кредитором и агентом договоре.

Или в доверенности. А вы вправе потребовать, чтобы вам показали эти документы.

Новые реквизиты для оплаты

Когда ваш кредит “уходит” к новому кредитору , обычно меняются и банковские реквизиты. Платить вы должны уже в другой банк.

Новые реквизиты, наверное, единственное неудобство при продаже вашей закладной. Потому что все остальное не меняется. В одностороннем порядке, без вашего согласия, никакие изменения по заключенному кредитному договору и договоре об ипотеке (если применимо) не возможны по закону.

Теоретически, вы можете вносить деньги там же, где всегда. Вы же наверняка приходили в свой банк, пополняли счет, с этого счета в определенную дату списывали средства для погашения кредита.

Для того, чтобы деньги списали, вы скорее всего изначально оставляли в банке долгосрочное поручение на списание.  Теперь вам нужно изменить это поручение, указав нового получателя и новые реквизиты.

И пополнять свой счет можете, как всегда, приходя в свой банк или через личный кабинет в интернете.

Важно! Если ранее ваш платеж оставался в банке, то теперь ему нужно будет «прогуляться», чтобы добраться до нового владельца закладной. Ведь счет у последнего наверняка открыт в другом банке. Т.е.

если раньше списание денег с вашего текущего счета и зачисление на кредитный счет проходило одновременно, то сейчас потребуется некоторое время. В отдельных случаях от списания денег в одном банке до зачисления их на ссудный счет в другом банке может потребоваться несколько дней.

А это может повлечь для вас так называемую техническую просрочку и пени.

Чтобы избежать этого, пополняйте свой счет в вашем «старом» банке заранее и в долгосрочном поручении на списание указывайте не последний срок платежа, а на пару дней раньше. Либо открывайте счет в новом банке – кредиторе, если он есть в вашем населенном пункте.

Возникнут ли новые расходы?

Могут возникнуть.

И вот почему. Раньше вы платили своему кредитору, в одном банке, и он с вас денег за погашение кредита не брал. Теперь прошла продажа закладной и вы должны платить третьему лицу, новому владельцу закладной.  Счет у него, как мы уже говорили, вообще может быть в другом банке.

Для вашего банка, где вы обслуживаетесь, появляется новая работа по перечислению ваших денег. В большинстве случаев это платная операция.  Размер комиссии устанавливается банком, который по вашему поручению перечисляет деньги.

А у вас появляется новая задача – выбрать оператора (банк), который наиболее дешево переправит ваши деньги новому кредитору.

  • ✅ Что еще почитать:
  • Как узнать, кто запрашивал информацию о вашей недвижимости
  • Получаем имущественный налоговый вычет, не выходя из дома

Подписывайтесь на наш Телеграм канал “Ипотека и недвижимость

Банк продал закладную: что делать и нужно ли переживать

При выдаче ипотеки банк обычно настаивает на оформлении закладной. Хоть этого документа и нет в списке обязательных, но без него жилищный кредит получить фактически невозможно.

По сути, это ценная бумага, которая подтверждает, что приобретенное имущество передано в залог. Она же служит дополнительным гарантом, что банк получит свою выгоду, даже если заемщик не сможет исполнять свои ежемесячные финансовые обязательства перед ним.

Оформить закладную можно на любой вид недвижимости: на квартиру на первичном или вторичном рынке, частный дом, земельный или дачный участок с постройкой и без, и даже на коммерческий объект. Данный документ не подлежит госрегистрации, но предоставляется в Росреестр вместе с остальными бумагами для внесения сведений о залогодержателе и иных обязательных данных в ЕГРН.

Главное о рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти короткой строкой в Яндекс Мессенджере. Подписывайтесь!

В некоторых ситуациях банк имеет право продать закладную для получения собственной прибыли, даже не советуясь с владельцем квартиры.

Собственнику просто посылают уведомление (правда, в письменном виде; СМС и иные оповещения не считаются достаточными). Такая мера закреплена в Гражданском кодексе РФ (ст. 382).

Чем это грозит собственникам, стоит ли переживать и как действовать в этом случае? Рассказываем.

Банк может пойти тремя основными путями:

  • – частично продать закладную;
  • – переуступить на нее права;
  • – обменять на другую закладную.
  • В первом случае подразумевается, что банк-держатель закладной продал сторонней организации лишь часть залога, поэтому заемщик продолжает вносить платежи по старым реквизитам и привычному графику.

Банкротство физлиц: сладкая свобода или миф?

Во втором и третьем случае происходит фактически перепродажа ипотечного кредита. При переуступке прав и обмене одной ценной бумаги на другую, вместе с закладной ипотека автоматически «переходит» в другой банк.

Но переживать по этому поводу не стоит. По закону, условия первоначального договора изменить нельзя, даже если «хозяин» закладной сменится несколько раз.

Поэтому процентная ставка, сумма платежа, условия досрочного погашения, срок кредита и иные его параметры остаются неизменными.

Также не стоит опасаться, что новый банк неожиданно отберет квартиру, выступающую в качестве залога. Если нет регулярных просрочек платежей, то этого не произойдет. Единственное, что может поменяться – реквизиты. Этот момент следует проверить, чтобы не образовалась комиссия из-за смены банка и не произошла задержка платежа.

Пример: ежемесячный платеж до продажи закладной составлял 10 тысяч рублей, после продажи реквизиты банка изменились и появилась дополнительная комиссия 30 рублей. Если заемщик по незнанию перечислит в новый банк ровно 10 тысяч рублей, сумма окажется недостаточной.

Есть еще один вариант действия банка: он может разделить закладную на несколько частей и продать их разным юрлицам. Это называется «выпуск эмиссионных бумаг». В данном случае для заемщика точно также ничего не поменяется.

Его ежемесячный платеж будет «разбиваться» на суммы и отправляться на счета организаций.

Если банк продает закладную, то для передачи прав по ней нужно просто вписать нового владельца (для этого оставляют специально несколько свободных ячеек), а также указать точную дату перехода прав. Нет необходимости оформлять договор уступки прав по кредитному договору и т.д.

  1. – название и идентификационный номер;
  2. – условия кредита и залога;
  3. – алгоритм выплаты долга и процентов;
  4. – данные об имуществе;
  5. – данные заемщика (ФИО, паспортные данные);
  6. – банковские данные.

В большинстве случаев заемщик не ощущает на себе последствий перепродажи закладной, так как для него абсолютно ничего не меняется. При своевременном погашении ипотеки не возникнет никаких неприятных последствий или побочных эффектов.

Можно ли продать квартиру и не платить 13% государству? Можно! В определенных случаях

Приходилось ли получать уведомления о продаже закладной? Банк грамотно разъяснял все последствия или заставил понервничать? Расскажите в х. И подписывайтесь на Новострой-СПб, чтобы узнавать о главных событиях первичного рынка и читать полезные статьи о недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector