Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке – консультации по ипотеке

Для сотен тысяч российских семей ипотечное кредитование стало реальной возможностью решить свои жилищные проблемы. Банки предлагают разнообразные ипотечные программы И если банк предоставляет заёмщику возможность выбора схемы погашения ипотеки, стоит знать какие бывают виды платежей и чем они отличаются.

Подписавший кредитный договор, обязуется вернуть банку сумму кредита (тело кредита) и платить проценты в течении всего срока кредитования. И именно из этих сумм и складывается общая сумма займа.

Трезво оценивая свои финансовые возможности, заёмщик по согласованию с кредитной организацией определяет срок кредита. А банк устанавливает процентную ставку — то есть плату за пользование кредитом.

Обычно это от 6 до 12% годовых.

Исходя из этого рассчитывается
ежемесячный
платёж. Каждый
платёж состоит
из частичной оплаты тела кредита
и оплаты процентов
начисленных на оставшийся основной
долг.

Виды платежей

В зависимости от соотношения суммы
процентов и суммы
частичной оплаты основного
долга, ежемесячные
платежи могут
рассчитываться по дифференцированной
или аннуитетной схеме. И если кредитная
организация предоставляет заемщику
право выбора способа погашения
ипотечного кредита,
стоит знать: как рассчитываются
ежемесячные
платежи, в чём
преимущества и недостатки каждой из
двух схем.

Дифференцированный платеж

Это схема расчета, когда размер
ежемесячного
платежа по
погашению кредита
постепенно уменьшается к концу периода
кредитования.

При дифференцированной схеме погашения
кредита, ежемесячный
платеж рассчитывается
как сумма основного
долга разбитая по месяцам
равными частями, плюс проценты,
начисляемые помесячно на оставшийся
долг. Естественно, что размер долга
уменьшается к концу срока кредитования,
отсюда и получается уменьшение размера
ежемесячной
выплаты. Таким образом первые взносы
будут большими чем последние.

График

Принцип дифференцированного способа погашению кредита проще всего представить в виде графика.

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Формула расчета

Часть ежемесячного
платежа идущая
на погашение
основного долга
вычисляется следующим образом: нужно
размер основного
долга, разделить на срок кредита
в месяцах.

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

B – часть ежемесячного
платежа на
погашение основного
долга, S – размер основного
долга, N – срок кредита
в месяцах.

Остаток задолженности на текущий
месяц рассчитывается
следующим образом: часть ежемесячного
платежа идущую
на погашение
основного долга
нужно умножить на количество уже
оплаченных месяцев.
И вычесть полученное из первоначального
основного долга.

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце, n – количество прошедших месяцев.

Для расчета начисленных на остаток
долга процентов
нужно остаток основного
долга в текущем месяце
умножить на месячную процентную
ставку (годовую делённую на 12 мес.).

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

p – начисленные проценты
в месяц, Sn —
остаток задолженности по основному
долгу в месяце,
P – годовая процентная
ставка.

Таким образом, ежемесячный
платёж по
дифференцированной схеме
погашения
можно рассчитать по следующей формуле:

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

  • Dn — дифференцированный ежемесячный платёж
  • p — начисленные проценты в месяце
  • Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце
  • P — годовая процентная ставка
  • B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга
  • S – первоначальный размер основного долга
  • N – срок кредита в месяцах
  • n – количество прошедших месяцев

Таблица

В качестве примера дифференцированной схемы, приведём в таблице расчёт платежей по кредиту 500 тыс. рублей сроком на один год под 14% годовых.

Ежем. платеж Осн. долг Проценты Ост. долга
1 47 500.00 41 666.67 5 833.33 458 333.33
2 47 013.89 41 666.67 5 347.22 416 666.67
3 46 527.78 41 666.67 4 861.11 375 000.00
4 46 041.67 41 666.67 4 375.00 333 333.33
5 45 555.56 41 666.67 3 888.89 291 666.67
6 45 069.44 41 666.67 3 402.78 250 000.00
7 44 583.33 41 666.67 2 916.67 208 333.33
8 44 097.22 41 666.67 2 430.56 166 666.67
9 43 611.11 41 666.67 1 944.44 125 000.00
10 43 125.00 41 666.67 1 458.33 83 333.33
11 42 638.89 41 666.67 972.22 41 666.67
12 42 152.78 41 666.67 486.11 0.00
Переплата по процентам: 37 916.67 руб.
Общая стоимость кредита: 537 916.67 руб.

Плюсы

  • Сумма платёжа уменьшается с каждым месяцем, кредитная нагрузка снижается
  • Существенная экономия на оплате процентов за пользование кредитом

Минусы

  • Первые крупные платежи могут быть довольно серьёзной нагрузкой на бюджет заёмщика
  • Банки предъявляют более строгие требования к заёмщику претендующему на дифференцированную схему расчета.

Аннуитетный платеж

Это вид расчета погашения долга по
ипотечному кредиту,
при котором ежемесячный
платеж остаётся
постоянным в течение всего срока
кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячного
платежа получается
за счёт того, что часть денег, идущая на
погашение тела
кредита, со
временем увеличивается, а часть, идущая
на оплату процентов
за пользование кредитом
— уменьшается.

Это означает, что первые
месяцы ипотеки
заёмщик большей частью оплачивает
проценты банку,
и только к середине срока кредитования,
сумма идущая на погашение
основного долга
увеличивается до существенных значений.

Поскольку, сумма основного
долга уменьшается медленно, то и процентов
на остаток долга начисляется больше.
Переплата по кредиту
в этом случае может быть довольно
существенна.

График

Наглядно представить принцип формирования аннуитетного платежа, можно взглянув на приведённый ниже график.

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Формула расчета

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

  • An — аннуитетный ежемесячный платёж
  • S — первоначальный размер основного долга
  • P — процентная ставка по кредиту
  • N — срок кредита в месяцах

Данная формула применяется во всех
кредитных
организациях и используется в большинстве
кредитных
калькуляторов.

Таблица

Расчет по ежемесячных аннуитетных платежей можно увидеть в таблице. В качестве примера рассмотрим кредит 500 тыс. рублей со сроком погашения один год, под 14% годовых.

Ежем. платеж Осн. долг Проценты Ост. долга
1 44 893.56 39 060.23 5 833.33 460 939.77
2 44 893.56 39 515.93 5 377.63 421 423.85
3 44 893.56 39 976.95 4 916.61 381 446.90
4 44 893.56 40 443.34 4 450.21 341 003.55
5 44 893.56 40 915.18 3 978.37 300 088.37
6 44 893.56 41 392.53 3 501.03 258 695.84
7 44 893.56 41 875.44 3 018.12 216 820.40
8 44 893.56 42 363.99 2 529.57 174 456.41
9 44 893.56 42 858.23 2 035.32 131 598.18
10 44 893.56 43 358.25 1 535.31 88 239.93
11 44 893.56 43 864.09 1 029.47 44 375.84
12 44 893.56 44 375.84 517.72 0.00
Переплата по процентам: 38 722.71 руб.
Общая стоимость кредита: 538 722.71 руб.

Плюсы

  • Фиксированный платеж на весь срок кредитования, позволяет планировать свой бюджет
  • Банки более лояльны к заемщикам, претендующим на аннуитетную схему погашения кредита.

Минусы

  • Существенная переплата процентов за пользование кредитными средствами
  • При рефинансировании кредита, убытки могут перекрывать выгоду

Сравнение платежей

Дифференцированный способ
погашения кредита
лучше выбирать тем, кто уверен в своей
платежеспособности.
Первые крупные ежемесячные
платежи могут
позволить себе не все.

Этот способ будет
оптимальным, если заёмщик планирует и
имеет возможность погасить кредит
в короткий срок. И если банк предоставляет
возможность выбрать дифференцированный
способ расчета, выгода будет
очевидной.

Это и наименьшая переплата
процентов, и
скорейшее погашение
ипотеки.

Не каждый заёмщик может позволить себе первые крупные ежемесячные платежи при дифференцированной схеме погашения. Чтобы комфортно расплачиваться по ипотеке, возможно придётся довольствоваться меньшей суммой кредита, либо отказаться от такой схемы в пользу аннуитетной.

При ипотечном кредитовании большинство банков, как правило, безальтернативно предлагают аннуитетный способ погашения. Поскольку ипотека предполагает длительные сроки кредитования, и высокие риски, банки стремятся как можно быстрее в первые месяцы ипотеки получить прибыль от выплаты процентов.

Однако, и с точки зрения заёмщика у этой схеме есть свои преимущества. Более мягкие требования банка позволяют рассчитывать на большую сумму ипотеки. Фиксированные платежи позволяют точно планировать свой семейный бюджет.

А учитывая инфляцию, с каждым годом платёж по ипотеке будет менее обременителен для кармана заёмщика.

Из приведённых выше расчётов очевидно — переплата процентов при дифференцированном способе значительно меньше, чем при аннуитетном. И чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее эта разница.

Читайте также:  Какой город изображен на купюре в 5000 рублей - финансовый консультант

Вывод

Сэкономить на выплате процентов по ипотеке стремится каждый заёмщик. Однако, самым действенным способом экономии остаётся досрочное погашение кредита. В этом случае существенной разницы между дифференцированными и аннуитетными платежами нет. При любом способе расчёта, досрочное погашение ипотечного кредита даст более существенную экономию на выплате процентов банку.

Ипотека с дифференцированными платежами – банки с лучшими предложениями

  • Сортировать:
  • По рейтингу
  • По сумме
  • По процентной ставке
  • Первоначальный взнос

1 Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке Одобрение К5М = 5.9/10 Оформить Подать жалобу Общие условия
Заемщик
Оформление
Погашение Сумма:

от 250 000 до 30 000 000 руб.

Цель:

Приобретение квартиры в ипотеку на вторичном рынке недвижимости в многоквартирном доме

Первоначальный взнос:

от 15 %

Процентная ставка:

от 8.4 % в год

Обеспечение:

Залог приобретаемой недвижимости, в случае брака поручительство супруга(и)

Стаж:

Общий трудовой стаж — не менее 1 года

Примерный доход:

от 3 руб

Документы:

-Заявление на получение кредита и Анкета по форме Банка.

Оригиналы -Паспорт заемщика/супруга(-и)/поручителя(-ей) копии страниц паспорта РФ в соответствии с требованиями Банка -Паспорта всех собственников объекта залога (при передаче в залог имеющейся недвижимости) копии страниц паспорта РФ в соответствии с требованиями Банка -Согласие на обработку персональных данных оригинал по форме Банка предоставляется поручителем без дохода, не являющимся супругом заемщика -Документы, подтверждающие родство

Скорость рассмотрения заявки:

2

Срок действия положительного решения:

3 мес

Платежи:

Аннуитетный платеж

Досрочное погашение:

Есть

  • Кредит доступен иностранным гражданам
  • Различные способы подтверждения дохода
  • Способ подтверждения дохода не влияет на ставку
  • Низкие процентные ставки

Подробнее

В ЮниКредите можно получить ипотечный кредит на крупную сумму для покупки квартиры на вторичном рынке. Банк может одобрить заявку при отсутствии гражданства РФ или постоянной регистрации, но требования к заемщику при этом становятся строже. При отказе от личного и титульного страхования процентная ставка сильно вырастает.

Распечатать В избранное Служба поддержки Личный кабинет 2 Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке Одобрение К5М = 5.7/10 Оформить Подать жалобу Общие условия
Заемщик
Оформление
Погашение Сумма:

от 100 000 до 10 000 000 руб.

Цель:

Ипотечный кредит на любые цели

Первоначальный взнос:

от 0 %

Процентная ставка:

от 9.7 % в год

Обеспечение:

Залог объекта недвижимости(квартира или жилой дом с земельным участком/таунхаус с земельным участком), имеющегося в собственности Заемщика и/или Созаемщика и/или Поручителя

Стаж:

Общий трудовой стаж — не менее 6 мес за последние 5 лет

Скорость рассмотрения заявки:

5

Срок действия положительного решения:

1,5 мес

Дополнительно:

Не более 3-х созаемщиков. Супруг(а) Заемщика в обязательном порядке привлекается в качестве Созаемщика по кредиту, при отсутствии брачного договора

Платежи:

Аннуитетный платеж

Досрочное погашение:

Есть

  • Крупная сумма на любые цели
  • Можно привлечь до трех созаемщиков
  • Погашение аннуитетными или дифференцированными платежами
  • Льготные условия бюджетникам и госслужащим

Подробнее

Россельхозбанк позволяет получить крупный кредит на любые цели под залог собственной квартиры или дома. Он позволяет выбрать схему погашения – равными или уменьшающимися платежами. Бюджетникам и госслужащим доступны дополнительные скидки. При отказе от страховки банк увеличивает ставку.

Распечатать В избранное Служба поддержки Личный кабинет 3 Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке Одобрение К5М = 5.7/10 Оформить Подать жалобу Общие условия
Заемщик
Оформление
Погашение Сумма:

от 250 000 до 30 000 000 руб.

Цель:

Приобретение квартиры

Первоначальный взнос:

от 15 %

Процентная ставка:

от 8.4 % в год

Обеспечение:

Залог приобретаемой недвижимости, в случае брака поручительство супруга(и)

Заемщик:

Все кто не живут и не работают в Крыму и Севастополи

Стаж:

Общий трудовой стаж — не менее 1 года

Документы:

-Заявление на получение кредита и Анкета по форме Банка.

Оригиналы -Паспорт заемщика/супруга(-и)/поручителя(-ей) копии страниц паспорта РФ в соответствии с требованиями Банка -Паспорта всех собственников объекта залога (при передаче в залог имеющейся недвижимости) копии страниц паспорта РФ в соответствии с требованиями Банка -Согласие на обработку персональных данных оригинал по форме Банка предоставляется поручителем без дохода, не являющимся супругом заемщика -Документы, подтверждающие родство

Скорость рассмотрения заявки:

2

Срок действия положительного решения:

3 месяца

Платежи:

Аннуитетный платеж

Досрочное погашение:

Есть

  • Оформление под залог имеющегося жилья
  • Можно оформить на ремонт или строительство
  • Кредит доступен иностранным гражданам
  • Различные способы подтверждения дохода

Подробнее

В ЮниКредите можно взять кредит на покупку, строительство или ремонт жилья под залог квартиры или дома в собственности. Банк может одобрить заявку при отсутствии гражданства РФ или постоянной регистрации, но требования к заемщику при этом становятся строже. Банк увеличивает ставку при отказе от личного страхования. Сумма кредита не может превышать 50-70% от стоимости жилья.

Распечатать В избранное Служба поддержки Личный кабинет 4 Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке Одобрение К5М = 5.6/10 Оформить Подать жалобу Общие условия
Заемщик
Оформление
Погашение Цель:

Приобретение в сельском местности объекта недвимости с земельным участком на первичном рынке, земельного участка с последующим строительством жилого дома, или получение ипотечного кредита на строительство жилого дома на собственном земельном участке

Первоначальный взнос:

от 10 %

Процентная ставка:

от 2.7 % в год

Обеспечение:

Залог приобретаемой недвижимости

Стаж:

Общий трудовой стаж — не менее 6 мес за последние 5 лет

Скорость рассмотрения заявки:

5

Дополнительно:

Не более 3-х созаемщиков,

Платежи:

Аннуитетный платеж

Досрочное погашение:

Есть

  • Можно оформить на строительство жилья
  • Созаемщики – любые третьи лица
  • Погашение аннуитетными или дифференцированными платежами
  • Низкие процентные ставки

Подробнее

Льготный кредит на покупку или строительство недвижимости в сельской местности. Россельхозбанк позволяет купить готовый объект или землю для последующего строительства. За счет государственной субсидии он снижает процентную ставку. Для жителей Дальнего Востока доступны более крупные суммы.

Распечатать В избранное Служба поддержки Личный кабинет 5 Одобрение К5М = 5.6/10 Оформить Подать жалобу Общие условия
Заемщик
Оформление
Погашение Сумма:

от 100 000 до 12 000 000 руб.

Цель:

Приобретение жилья на первичном и вторичном рынке

Первоначальный взнос:

от 15 %

Процентная ставка:

от 4.6 % в год

Обеспечение:

Залог приобретенной недвижимости

Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать? | Статьи по теме "Ипотека" на портале недвижимости Move.ru

На сегодняшний день ипотека для большинства россиян является единственным доступным способом приобретения собственного жилья. Конечно, когда берешь любой кредит, а тем более такой долгосрочный, думать о переплате не хочется, – иного выбора просто нет. Но, экономить на ипотечных выплатах можно и нужно. Об одном из таких способов, мы и расскажем.

Дело в том, что существует два вида погашения ипотечного кредита: аннуитетные платежи или дифференцированные. В чем их разница? Аннуитетные платежи подразумевают равные платежи по кредиту в течение всего срока гашения. При этом основная часть процентов выплачивается заемщиком в первые годы приобретения недвижимости. Дифференцированный платеж – это платеж, который постоянно снижается.

Обычный обыватель, не посвященный в тонкости ипотечных дел, может подумать, что разницы как платить долг, нет никакой.

Тем более, что платеж равными частями большинству людей может показаться более удобным по нескольким причинам: во-первых, на старте выплат аннуитетный платеж будет ниже, чем дифференцированный; во-вторых, при аннуитетном платеже можно более четко планировать свои ежемесячные расходы. Например, заемщик знает, что ему ежемесячно нужно заплатить 22 тыс. рублей ипотеки. Он выбирает дату гашения исходя из собственных финансовых поступлений. Например, если у него в середине месяца приходит зарплата, то, вероятнее всего, дату выплат он выберет двумя-тремя днями позже. Таким образом, зарплатные деньги придут на карту и автоматически спишутся в счет ипотеки. Внешне удобно, но не более.

Вторая хитрость состоит в том, что банки зачастую не говорят кредитору о наличии выбора, подсовывая ему по умолчанию график с аннуитетными платежами. Переплата тем временем оказывается гораздо существенней, чем могла бы быть.

Судите сами, при ипотечном кредите в 2 млн.руб. на 15 лет по ставке в 10% переплата по аннуитетному графику составит 1 868 579 рублей, при дифференцированных платежах – 1 508 333 рубля.

Читайте также:  Ипотечные каникулы от Россельхозбанка - консультации по ипотеке

То есть, проявив определенную настойчивость, вы сможете сэкономить 360 000 рублей!

Талица 1. Сравнение ежемесячных и итоговых выплат по процентам при разных графиках:

Калькулятор погашения ипотеки при аннуитетном графике платежей

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Калькулятор погашения ипотеки при дифференцированном графике платежей

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Да, в начале платежей по дифференцированному графику вы будете платить больше. При вышеупомянутых условиях расклад сил будет следующий. По аннуитетному графику ежемесячные выплаты в течение всего срока составят 21 500 рублей. Дифференцированные платежи начнутся с суммы в 27 800 рублей.

Из месяца в месяц они будут постепенно снижаться и к началу шестого года выравниваются с аннуитетными, а к концу шестого года станут ниже.

Но! За пять полных лет гашения кредита по аннуитетным платежам вы выплатите всего 369 тысяч «тела» кредита (основной его части), а при дифференцированных – 667!

Таблица 2. Соотношение процентов и основного долга при гашении ипотеки по соответствующему виду платежа:

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Учитывая, что средний срок гашения ипотеки в России составляет 7 лет, то гораздо выгоднее постараться первые годы действия кредитного договора платить как можно больше в счет погашения кредита и как можно меньше в счет выплаты по процентам.

А что же банки? Банки, прежде всего, зарабатывают деньги. И они либо по умолчанию предложат вам договор с аннуитетными платежами, или в нужном им ключе обоснуют его предпочтительность.

Так, «Сбербанк», рассказывая об ипотеке на своем сайте, упоминает оба способа ее гашения, однако, дифференцированный график подается как более подходящий для состоятельных граждан. Но, мы не достаточно богаты, друзья, для того чтобы переплачивать такие суммы по аннуитетным платежам.

О том, как можно сэкономить еще и какие ошибки не стоит совершать при взятии ипотеки, читайте в следующих наших публикациях.

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

66

Каждый кредит при любой системе погашения складывается из 2 частей: суммы долга и процентной части.

Дифференцированные (уменьшающиеся) платежи – это способ выплаты займа, при использовании которого вы оплачиваете тело кредита равными долями, а проценты начисляются на остаток долга.

В первую четверть кредитного срока вам придется делать наиболее большие платежи, а в дальнейшем сумма ежемесячных взносов будет уменьшаться.

Немногие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами. Это связано с тем, что в таком случае вы сразу начинаете погашать сумму займа.

Для банка такая ситуация невыгодна, потому что именно проценты считаются основным источником его дохода. В случае досрочного погашения заемщик сможет сэкономить значительную сумму средств.

В более популярных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, Открытие таких видов ипотеки нет.

Формула для расчета

Самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке можно по формулам.

Основной платеж – C = A/D, где:

  • С – ежемесячная сумма погашения тела кредита;
  • А – размер ипотечного займа;
  • D – срок ипотеки в месяцах.

Процентная часть рассчитывается по формуле – S=R*L/12, где:

  • S – начисленный процент;
  • R – остаток долга на данный месяц;
  • L – годовая процентная ставка по ипотеке.

R=A-(C*n), где n – количество выплаченных кредитных платежей.

Разбор на примере

Давайте рассчитаем дифференцированный платеж по ипотеке, если, например, решите взять 2 000 000 рублей под 12% годовых на 15 лет (или 180 месяцев). Основной платеж на погашение долга составит: 2 000 000/180 = 11 111,11 руб.

Теперь посчитаем, какую сумму необходимо вносить на счет ежемесячно:

Месяц Расчет Итоговая сумма в рублях
1 11111,11+(2000000-(11111,11*0))*0,12/12 31111,11
2 11111,11+(2000000-(11111,11*1))*0,12/12 31000
3 11111,11+(2000000-(11111,11*2))*0,12/12 30888,89
4 11111,11+(2000000-(11111,11*3))*0,12/12 30777,78
5 11111,11+(2000000-(11111,11*4))*0,12/12 30666,67
6 11111,11+(2000000-(11111,11*5))*0,12/12 30555,56

На сайтах банков, предоставляющий займы с дифференцированными платежами, можно найти специальный калькулятор и не считать все вручную.

Что означает аннуитетный платеж

При способе погашения аннуитетными платежами вы будете вносить равные суммы в течение всего срока кредитования. Стабильность – это прекрасно, но в первые месяцы большая часть платежа будет идти на оплату процентов. К концу срока ипотеки ситуация поменяется: основная сумма будет идти на оплату тела кредита.

Принцип равных ежемесячных платежей заключается в том, что первоначально вы вынуждены оплатить банку большую часть процентов, а лишь потом закрывать основной долг. Это особенно ощутимо, если вы решите досрочное погасить ипотеку.

Формула для расчета

Размер аннуитетного платежа рассчитывается по сложной формуле: Мп = Сз*(Мпс/(1 – (1 + Мпс²))

В этой формуле:

  • Мп – размер ежемесячного платежа по ипотеке;
  • Сз – сумма кредита;
  • Мпс – процентная ставка в месяц;
  • Ск – срок ипотеки в месяцах.

Разбор на примере

Расчет равных платежей довольно сложен, поэтому разберем его на примере. Возьмем следующие параметры:

  • сумма ипотеки – 2 000 000 рублей;
  • процентная ставка – 12% годовых;
  • срок – 15 лет.

Мпс = 12/100/12 = 0,01%.

Расчет аннуитетного платежа в таком случае выглядит следующим образом:

2 000 000*(0,01/(1-(1+0,01)-24)=24003,36 руб.

Именно столько денег придется вносить на счет банка каждый месяц.

Соотношение процентной части и основного долга в первые 5 месяцев можно посмотреть в таблице:

Ежемесячный платеж Проценты Основной долг
24003,36 20000 4003,36
24003,36 19959,97 4043,39
24003,36 19919,53 4083,83
24003,36 19878,69 4124,67
24003,36 19837,65 4165,91

Какой тип платежа выгоднее?

Что все-таки выгоднее: аннуитетные или дифференцированные платежи? Для ипотеки на 2 000 000 р. под 12% годовых на 15 лет при погашении аннуитетными платежами переплата составит 2 320 605 рублей, а дифференцированными – 1 810 000 рублей. На первый взгляд, выгода очевидна. Разница в стоимости кредитов составляет 510 605 рублей.

Однако нужно подумать, стоит ли платить такие большие первоначальные платежи? Доход может резко снизиться, и тогда выплата кредита станет острой проблемой.

 Такой же начальный ежемесячный платеж как при аннуитетном способе погашения возможен только в том случае, если существенно увеличить срок ипотеки.

К тому же займы с дифференцированными платежами готовы предложить лишь несколько банков, к примеру, Россельхозбанк и Газпромбанк.

Отзывы о получении ипотеки

Валентина Тарасова:

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Ольга Букатова:

“Я взяла ипотеку в Сбербанке. Чтобы не запутаться в платежах, часто обращаюсь за консультацией к специалистам. Предпочитаю ходить к менеджеру центра ипотечного кредитования в г. Хабаровск – Капошко Ирине Петровне. Хочу выразить ей свою благодарность за доступные объяснения. Она всегда доброжелательна и не оставит без ответа”.

Курбатова Екатерина:

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Вячеслав Доманов:

“Хочу выразить свои эмоции от посещения ВТБ24 в г. Казань. В ипотечный отдел приходилось обращаться несколько раз. Девушки быстро реагировали на мои запросы и давали все разъяснения. После закрытия ипотеки закладную выдали через несколько дней”.

Какие платежи по ипотеке существуют

Ипотечное кредитование для большинства наших соотечественников является чуть ли не единственным способом обзавестись собственной квартирой или домом.

Можно ли сделать ипотеку на жилье выгодной, а условия погашения задолженности комфортными? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо помнить, что существует два типа ипотечных выплат: аннуитетные и дифференцированные.

От них, помимо размера задолженности, процентной ставки и срока кредитования, зависит сумма ежемесячных платежей. В чем их особенности, и какой платеж по ипотеке выгоднее?

Ипотечное кредитование для большинства наших соотечественников является чуть ли не единственным способом обзавестись собственной квартирой или… Финансы

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Аннуитетные платежи по ипотеке в банке

Самым распространенным вариантом ежемесячных выплат являются аннуитетные платежи. Способ заключается в регулярном возврате заемщиком фиксированной суммы, рассчитанной с учетом процентов, срока кредитования и стоимости недвижимости.

Преимущества этого вида платежей по ипотеке заключаются в простоте и удобстве. Заемщик видит в графике сумму и знает, что на время действия ипотечного договора размер выплат останется неизменным. Это позволяет с легкостью планировать семейный бюджет и не переживать, правильно ли начислили платеж в банке.

Но помимо преимуществ этот тип платежей по ипотеке имеет и недостатки. Так, большую часть ежемесячных взносов составляют проценты. Как результат, заемщик вносит регулярно определенную сумму, но долг уменьшается медленно. В связи с чем уровень переплаты может быть достаточно большим.

Читайте также:  Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке - список аккредитованных оценщиков, цена, сроки, порядок - консультации по ипотеке

Дифференцированные платежи по ипотеке

Дифференцированная система предполагает, что самый крупный платеж — первый взнос. Одна его часть идет на оплату долга и постоянно остается стабильной, другая направлена на погашение процентов и с течением времени уменьшается. С каждым месяцем величина задолженности снижается. В результате на погашение процентов требуется меньшая сумма.

Стоит сразу оговориться, что данный вид ипотечных платежей подходит далеко не всем. Обусловлено это тем, что первое время по дифференцированной схеме заемщик вынужден выплачивать крупные суммы.

К слову, банк еще на этапе одобрения заявки изучает платежеспособность клиента и, исходя из финансовой стабильности, решает, какой вариант платежей будет оптимальным.

Таким образом, если заемщик не имеет возможность выплачивать задолженность крупными суммами, то будет предложена альтернатива в виде аннуитетной схемы.

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке - консультации по ипотеке

Какой платеж по ипотеке лучше?

Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход.

Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита.

Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.

Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение.

Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту.

Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.

Что выбрать: дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке

Видео «Дифференцированные или аннуитетные платежи» для тех, кто хочет разобраться:

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке? Что такое дифференцированный платеж по ипотеке? Какие минусы и плюсы аннуитетных платежей по кредиту? Какие минусы и плюсы дифференцированных платежей по кредиту?

Аннуитетный калькулятор: как рассчитать аннуитетные платежи?Что выбрать: дифференцированные или ипотечные платежи по ипотечному кредиту?

На эти вопросы Вы найдете ответ в видеосюжете.

Здравствуйте. С Вами «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски» и я – Дмитрий Овсянников. Сегодня поговорим о дифференцированных и аннуитетных платежах.

  • Кредит – это чужие деньги, которые нужно вернуть, вернуть в определенный срок и заплатить свои деньги, в виде процентов по кредиту.
  • И, говоря о дифференцированных или аннуитетных платежах, мы, по сути дела, говорим о том, каким образом происходит возврат денег заемщиком банку.
  • Чтобы понять разницу между дифференцированными и аннуитетными платежами, воспользуемся кредитными калькуляторами.

Заходим на сайт www.ipotek.ru, и переходим в раздел «Кредитные калькуляторы». Мы воспользуемся кредитным калькулятором, позволяющим рассчитывать одновременно дифференцированные и аннуитетные платежи. Но, я сразу выберу калькулятор «платежи и графики». Особенность его в том, что результаты расчетов представлены не в виде таблиц с цифрами, а в виде графиков.

Нам важен принцип, поэтому конкретные исходные данные, как и точные результаты расчетов, выраженные в цифрах, особого значения не имеют. Для примера подставим цифры: размер кредита – 4 миллиона, процентная ставка 12% годовых, срок кредитования – 10 лет. Жмем «рассчитать», и получаем значения для дифференированных и для аннуитетных платежей.

  1. Что мы видим?
  2. Что при дифференцированном способе погашения долга, заемщик заплатит 6 миллионов 419 тысяч 874 рубля 42 копейки всего, из которых 2 миллиона 419 тысяч 874 рубля 42 копейки в виде процентов; а при аннуитетном способе погашения долга – 6 миллионов 886 тысяч 605 рублей 52 копейки всего, из которых 2 миллиона 886 тысяч 605 рублей 52 копейки в виде процентов.
  3. Можно заметить, что при аннуитетном способе погашения долга заемщик заплатит больше.

Что мы видим на графиках: Вот – график аннуитетных платежей.

Каждый месячный платеж состоит из двух частей: Одна часть месячного платежа – деньги, которые заемщик платит в виде процентов за пользование кредитом, а другая часть месячного платежа – деньги, которые идут на уменьшение долга.

Желтым отмечен долг заемщика, а голубым – общая сумма процентов, которую заемщик заплатит за пользование кредитом. Сперва долг заемщика большой, и проценты начисляются на всю сумму долга. По мере внесения ежемесячных платежей, долг заемщика уменьшается.

Но долг заемщика уменьшается не равными долями.

Ниже – график дифференцированных платежей. Вертикальные полоски – месячный платеж заемщика.

Каждый месячный платеж также состоит из двух частей: часть месячного платежа – деньги, которые заемщик платит в виде процентов за пользование кредитом, они также обозначены голубым, а часть месячного платежа – деньги, которые идут на уменьшение долга.

Желтым отмечен весь долг заемщика, а голубым – общая сумма процентов, которую заемщик заплатит за пользование кредитом. Сперва долг заемщика большой, и проценты начисляются на всю сумму долга. По мере внесения ежемесячных платежей, долг заемщика уменьшается. Не трудно заметить, что долг заемщика уменьшается равными долями.

  • Именно поэтому, дифференцированные платежи называют также равнодолевыми.
  • Самое интересное произойдет, если наложить два графика друг на друга.

Что мы заметим: при дифференцированных платежах первую почти половину срока пользования кредитом, заемщик платит больше, чем при аннуитетных платежах. Особенно первые платежи заемщика отличаются сильнее всего.

Сравните: 74 тысячи 100 рублей 46 копеек при дифференцированных платежах, и 57 тысяч 388 рублей 36 копеек при аннуитетных. Разница – на четверть. Заметьте: чтобы получить 4 миллиона в виде кредита, заемщик должен зарабатывать 100 тысяч рублей.

Если платеж 74 тысячи – «на жизнь» остается всего 26 тысяч: четверть от доходов, тогда как при аннуитетных платежах «на жизнь» остается почти 43 тысячи. То есть, аннуитетные платежи оказываются менее обременительными для заемщика. При одинаковом размере кредита, при аннуитетных платежах заемщику проще обслуживать свой долг.

Но из-за чего получается такая разница в переплате? Почему заемщик при аннуитетных платежах платит больше? Посмотрите: вот каким образом гасится основной долг при дифференцированных платежах, А вот каким образом – при аннуитетных.

А это – разница: та часть основного долга, которую в начале срока пользования кредитом уже заплатил заемщик при дифференцированных платежах, но еще не заплатил при аннуитетных. Эти деньги никуда не деваются, просто их уплата переносится на более поздние периоды пользования кредитом.

И пока заемщик эти деньги не вернул, на них начисляются проценты: ведь раз заемщик деньги не вернул, он ими пользуется. Вот и разница получается.

Какие платежи лучше? На этот вопрос нет однозначного ответа. Вроде бы, переплата меньше при дефференцированных, но при этих платежах – значительно больше первые платежи заемщика.

  1. Небольшое сокращение доходов – и легко может оказаться, что заемщик не сможет обслуживать свой долг.
  2. Большинство банков выдает кредиты, предлагая заемщикам только аннуитетную схему погашения долга, и лишь единицы банков предлагают дифференцированные платежи.

Лично я, когда сам брал кредиты, выбирал аннуитетные платежи, не смотря на то, что была возможность выбора. Потому что первую половину срока пользования кредитом размер обязательного ежемесячного платежа меньше, но чтобы заплатить банку меньше денег, никто не мешает погашать долг досрочно.

Если видеосюжет Вам понравился – ставьте «лайк», если тема ипотечного кредитования Вас интересует – подписывайтесь на наш канал.

С Вами был Дмитрий Овсянников. Спасибо за внимание.

Для Вашего удобства мы разместили «кредитный калькуляторд ipotek.ru, платежи и графики» для расчета дифференцированных и аннуитетных платежей еще и тут. 

Пользуйтесь, пожалуйста.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector