Как рассчитать переплату по ипотеке: реальная сумма и как ее уменьшить – консультации по ипотеке

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, которая предполагает большие ежемесячные взносы, из-за чего оказывается непосильной для большей части населения. По этой же причине переплата по ипотеке становится огромной. С целью снизить кредитную нагрузку заемщики пытаются узнать как сэкономить и платить меньше.

Содержание статьи:

Ключевые ставки на ипотеку и рефинансирование 

На сегодняшний день процент переплаты по ипотеке априори снижен до минимума. Средняя ставка зафиксирована на уровне 7,23%, на первичном рынке она составляет 5,86% и на вторичном – 7,97%. В 2017 году средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию опускалась до 11,45%

Как рассчитать переплату по ипотеке: реальная сумма и как ее уменьшить - консультации по ипотеке

В прошлом году регулятором были внесены изменения и показатель по ставке рефинансирования существенно упал, поскольку уровень инфляции позволял принять такое решение. В результате частные банки стали снижать проценты.

Это связано с тем, что банкам стали доступны кредиты на более выгодных условиях от ЦБ. Чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных заемщиков, у них получилось постепенно снижать процентную ставку.

Например, прошлой осенью ВТБ и Сбербанк практически сразу отреагировали на позитивные изменения. Снизив показатель, банки получили большой приток клиентов. 

От того, на каком уровне находится процентная ставка, зависит многое.

Например, один клиент оформил ипотечный кредит на 3 млн. рублей сроком на 20 лет по ставке 12% годовых. Используя аннуитетную систему без досрочного погашения, размер переплаты составит почти 5 млн. рублей за 20 лет.

Заемщик, оформивший ипотеку по ставке 7,23%, существенно экономит. За 20 лет размер переплаты составит 2,7 млн. рублей

Оформление ипотеки в 2021 году становится более выгодным по сравнению с предыдущими годами. Государство запустило ряд программ поддержки, таких как сельская ипотека, субсидирование приобретения новостроек и семейная ипотека.

Благодаря данной социальной политике средняя ставка снизилась до 7,23%. В планах у Правительства уменьшить показатель еще на несколько пунктов за счет снижения ставки по семейной ипотеке с 6-5% до 2-3%.

Перед тем, как подписать договор, важно понимать, что проще сэкономить до оформления ипотеки, чем после. Максимально сократить размер переплаты возможно только в том случае, если заблаговременно ознакомиться с подводными камнями предложения, также рекомендуется ознакомиться с ключевыми условиями по договору. 

Существует несколько вариантов, как уменьшить проценты: 

  • погашение в досрочном порядке; 
  • оформление налогового вычета с возвратом; 
  • рефинансирование. 

Досрочное погашение 

Согласно действующему законодательству, каждый клиент имеет право в досрочном порядке погасить часть суммы или вернуть весь долг. Заемщик выплачивает проценты только за дни фактического использования средств.

Так, например, если ежемесячно вносить больше денег, чем минимальный платеж, остаток к погашению будет меньше. 

В данном случае возникает серьезная проблема: не каждый заемщик имеет такую возможность в рамках собственного заработка. Поэтому выходов из ситуации не так много. Можно задействовать материнский капитал и уменьшить срок кредитования, сохранив ежемесячный платёж на прежнем уровне.

Если появилась возможность досрочно рассчитаться с банком, то автоматически будет сделан новый расчет переплаты по ипотеке за вычетом неиспользованных дней.

Как рассчитать переплату по ипотеке: реальная сумма и как ее уменьшить - консультации по ипотеке

Возврат, или налоговый вычет 

Альтернативный, менее эффективный вариант. Гражданин, являющийся налогоплательщиком, имеет право каждый год оформлять возврат на часть денежных средств с уплаты налога. Максимально доступная сумма составляет 650 000 рублей за все время и разбивается на части в течение нескольких лет. 

Так, например, при средней заработной плате в 50 000 рублей, заемщик может вернуть за год в качестве вычета 78 000 рублей и использовать их на погашение ипотечного кредита. Если процедуру повторять каждый год, можно существенно сократить размер переплаты. 

Использовать программу рефинансирования можно в том случае, когда ставка по новому предложению значительно ниже первоначального кредита. В 2016 году ипотечный кредит приходилось брать под 13%, а в 2021 году средневзвешенная ставка по рефинансированию ипотеки составляет 7,86%

Например: Сумма кредита – 3 млн.руб. под 13% годовых, при использовании аннуитетной схемы платежей. Срок займа – 20 лет. Ежемесячный платеж – 35 147,27 руб.

За 5 лет переплата составит – 1 552 261,12 руб. Остаток долга – 2 830 044,89 руб. Предположим, что через 5 лет удалось рефинансировать ипотеку в другом банке под 7,86%.

Сразу снижается ежемесячный платеж до 26 817,15 руб., а это почти на 24%.

Изначально стоимость пользования кредитом была 5 435 344,80 руб. После рефинансирования она составила 3 549 203,23 руб. Удалось уменьшить переплату по ипотеке почти на 35%.

Расчет произведен при помощи калькулятора рефинансирования ипотеки CALCUS.RU и изменен был только один показатель – ставка. Также можно поменять срок кредита.

Дополнительно проверить данные можете на ипотечном калькуляторе онлайн.

Стоит отметить, что данная услуга может значительно сократить расходы, если выбрана дифференцированная система платежей. 

Внимание: рефинансирование выгодно проводить при действии долгосрочной ссуды, а не в ситуации, когда кредит оформлен на 1-2 года. 

При досрочном погашении ипотеки важно выбрать какой показатель будет уменьшен: сумма ежемесячного платежа или срок кредита. Внести деньги можно 2 способами: электронно через личный кабинет банка или при физическом посещении его офиса.

Первый вариант удобен тем, что процедуру погашения можно произвести прямо не выходя из дома, достаточно оформить доступ в личный кабинет банка. Порядок действий следующий:

  • если открыто несколько карт, выбрать ту, с которой будут списаны деньги; 
  • отметить показатель к уменьшению: сумма ежемесячного платежа или срок кредита;
  • через календарь указать дату погашения;
  • ввести сумму к списанию; 
  • кликнуть на оформить заявку. 

Внимание: в зависимости от банка-кредитора, порядок действий может быть изменен, поэтому предварительно рекомендуется позвонить на горячую линию. 

При личном посещении офиса банка достаточно подать заявление через специалиста. Транзакция проводится от 1 до 3 дней в зависимости от банка-кредитора и времени подачи заявки.

Как вернуть переплату по ипотеке, или налоговый вычет 

Существует 2 способа возврата налогового вычета: 

Чтобы оформить возврат, предварительно нужно заказать справку в налоговой для подтверждения данного права. Можно заказать в электронном виде через «Мой налог». Максимальный срок действия справки составляет 1 месяц. Поэтому для работодателя придется предоставлять справки из налоговой каждый год для оформления; 

  • Через налоговую инспекцию.

В текущем году можно вернуть НДФЛ за прошлый год. На основании законодательства к возврату доступны денежные средства за 3 предыдущих года.

Чтобы подать заявление, необходимо подготовить следующий пакет документов: 

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Справка с работы по форме 2-НДФЛ;
  • Заполненная декларация 3-НДФЛ;
  • Копия договора купли-продажи недвижимости, зарегистрированном в государственном реестре;
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из государственного реестра;
  • Копия кредитного договора с банком;
  • Справка из банка о фактически уплаченных процентах;
  • Банковские реквизиты для перечисления вычета.

Рефинансирование 

Чтобы оформить рефинансирование, нужно подать заявление в интересующий банк и приложить следующий пакет документов: 

  • копия паспорта; 
  • копия СНИЛС; 
  • документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи; 
  • документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности; 
  • документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы; 
  • технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро); 
  • выписку из домовой книги; 
  • выписку с финансово-лицевого счета квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг); 
  • справку о реквизитах в первом банке; 
  • документы, подтверждающие оплату квартиры (выписка со счёта, расписка); 
  • анкета для страхования; 
  • отчет об оценке квартиры. 

Внимание: перечень документов зависит от внутренней политики банка. 

В качестве идеального решения, задуматься о конечной переплате по займу стоит до его оформления. Существует несколько факторов, влияющих на размер итоговой суммы. 

Как рассчитать переплату по ипотеке: реальная сумма и как ее уменьшить - консультации по ипотеке

Схема погашения 

Выбирая аннуитетную систему платежей, заемщик сначала погашает размер накопленных процентов, а остаток распределяется на тело кредита. Соответственно большая часть платежа отводится на погашение процентов, а не основного долга. 

Дифференцированная система оказывается более выгодной в плане переплаты: вся сумма делится на равные части и из этой суммы вычисляется процент согласно установленной процентной ставке. Однако и здесь есть важный нюанс: первое время придется погашать большие суммы. Постепенно размер платежа будет уменьшаться. 

Ставка 

Даже небольшое изменение процентной ставки в меньшую сторону дает положительный результат. 

Первый взнос 

Чем выше первоначальный взнос, тем меньше размер переплаты. Поэтому рекомендуется вносить первоначально, как можно больше денежных средств. 

Срок погашения 

Чем больше срок кредитования, тем больше придется переплачивать денежных средств.

Заключение

Перед тем, как оформлять ипотеку, стоит задуматься, как сэкономить деньги на переплате и какие методы возможно использовать в каждом конкретном случае. В первую очередь, стоит постараться расплатиться с банком за более короткий промежуток времени, чтобы снизить переплату по процентам. 

Как уменьшить платеж по ипотеке: советы

Делимся советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту

Как рассчитать переплату по ипотеке: реальная сумма и как ее уменьшить - консультации по ипотеке

fizkes/shutterstock

Содержание

Ежегодно в России сотни тысяч человек берут жилищный кредит. Ипотека растягивается на много лет, и переплата по ней получается значительной. Сэкономить на ипотеке можно тремя основными способами: уменьшить размер основного долга, снизить процентную ставку или сократить срок займа.

Чтобы выбрать подходящий вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. Важно понимать, что в каждом банке можно столкнуться с разными условиями и ограничениями.

Поэтому отталкиваться нужно от изучения действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.

Делимся советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

Читайте также:  Сколько получает зубной техник? - финансовый консультант

1. Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она дает возможность полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях.

За счет рефинансирования заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Рефинансирование имеет смысл, если клиент погасил больше половины кредита.

Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщик может обратиться с заявлением в банк, где был взят ипотечный кредит (это будет называться реструктуризацией), либо в другой, который выдаст новый ипотечный заем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора, во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита и для этого заемщику необходимо предоставить стандартный набор документов:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
  • справка 2-НДФЛ;
  • кредитный договор со старым банком;
  • справка об остатке ссудной задолженности

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

После одобрения кредита также потребуются:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • кредитный договор;
  • график платежей;
  • договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
  • справка Ф40 из паспортного стола;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать

2. Материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий и оплаты ипотеки. Средства маткапитала можно направить на приобретение готового жилья, квартиры в строящемся доме, на ИЖС. Уменьшить ипотечную нагрузку за счет средств материнского капитала можно разными способами:

  • 1) внести первоначальный взнос (около 20% от стоимости жилья);
  • 2) оплатить часть основной суммы кредита;
  • 3) погасить проценты по жилищному кредиту.

Во втором и третьих случаях банк должен скорректировать график платежей и уменьшить нагрузку. Будет это сокращение срока или уменьшение регулярной суммы — зависит от кредитного договора.

Обязательным условием использования средств маткапитала при покупке жилья является наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. Поэтому при получении сертификата родитель берет нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.

Пошаговая инструкция:

  1. Оформить справку из банка для Пенсионного фонда с подробностями взятой ипотеки (номер договора, общий размер долга, личные данные заемщиков, номер счета и другие реквизита для перечисления денег в банк).

  2. Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе собственности в разряд коллективной (владельцы — все члены семьи).
  3. Обращение в Пенсионный фонд с заявлением и документами. Сделать это можно в отделениях Пенсионного фонда, на сайте ПФ (в личном кабинете), в МФЦ или через сайт «Госуслуги».

  4. Ожидание ответа от Пенсионного фонда. Документы и заявление обрабатываются в течение месяца. При одобрении заявки деньги будут перечислены в банк в период десяти рабочих дней.
  5. Подача заявления в банк о погашении кредита средствами материнского капитала. После этого банк сделает перерасчет.

    Если ипотечный кредит полностью погашается за счет сертификата, то заемщику нужно обязательно взять справку о полном погашении кредита.

Необходимые документы для Пенсионного фонда:

  • паспорт заявителя и СНИЛС;
  • свидетельство материнского капитала;
  • свидетельство о заключении брака;
  • нотариальное обязательство, описанное выше;
  • справка из банка и копия кредитного договора;
  • договор купли-продажи на жилье;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • выписка из счета продавца, подтверждающая, что банк уже перевел сумму, эквивалентную стоимости жилья.

Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал

3. Налоговый вычет

Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.

Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

  • декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
  • справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
  • договор купли-продажи жилья;
  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
  • акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
  • документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

  • договор с кредитной организацией;
  • график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Оформлить налоговый вычет можно через работодателя и через налоговый орган. Законом также установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год. Получить вычет можно только по одному объекту недвижимости.

Налоговый вычет в 2020 году: что нужно знать при покупке квартиры

4. Аренда

Если купленная в ипотеку квартира не является единственным жильем, то ее можно сдать в аренду. Этот способ поможет уменьшить ипотечные платежи. Арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж по жилищному кредиту. Нужно помнить, что сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия банка.

Этот пункт (о возможности или запрете сдачи ипотечной недвижимости) обычно содержится в ипотечном договоре. Если в договоре отдельно не прописан этот момент, а заемщик намерен сдать имущество в аренду, то следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения.

Это поможет сдать квартиру в аренду и избежать проблем в будущем.

5. Досрочный платеж

Еще один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, нужно перечитать кредитный договор.

Иногда банк разрешает сократить ежемесячный платеж в случае, если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.). Внести досрочный платеж можно в любое время, при этом списание произойдет, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику.

Необходимо внести на счет и сам ежемесячный платеж, и ту сумма, которую заемщик обозначил в заявлении на досрочное погашение.

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет 18 тыс. руб. Заемщик хочет внести еще 300 тыс. руб. для досрочного погашения. Таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб.

В заявлении необходимо указать, что вы хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.

Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком

6. Первоначальный взнос и страховка

Сократить расходы по ипотечному кредиту поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. При этом банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика.

При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. Как правило, банк сам предлагает страховые компании-партнеры. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком. Зачастую ипотечникам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.

7. Срок кредита

Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. При этом нужно понимать, что чем дольше срок кредитования, тем ниже платеж. Кроме того, если заемщик вносит сумму большую, чем ежемесячный платеж (то есть погашает досрочно), то размер переплаты уменьшится.

8. Ежемесячный взнос

При оформлении ипотеки лучше закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые будет по силам отдавать банку. К примеру, если заемщик понимает, что не сможет платить 100–150 тыс. руб.

ежемесячно и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами.

Это позволит не загонять себя в угол в случае наступления финансового коллапса.

Лучше вносить платежи, превышающие график, если заемщик понимает, что может себе это позволить. При этом бюджет может меняться в зависимости от месяца: например, сегодня заплатить 100 тыс. руб. вместо обещанных 70 тыс. руб., в следующем месяце — 150 тыс. и т. д.

9. Способ погашения кредита

Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, то есть первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга.

В результате чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты — и, таким образом, платежи убывают.

По такому виду платежа первые четыре-пять лет, как правило, вы платите чуть больше, чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

Выбирая схему погашения ипотеки, нужно правильно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов.

10. Банки и льготы

Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.

Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора.

Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования.

Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.

Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки.

Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан.

Условия кредитования зависят от выбранного банка.

Подводные камни

  • Частично погасить или закрыть кредитные обязательства полностью можно только через 30 дней после оформления ипотеки — не ранее уплаты первого платежа.
  • При полном досрочном или частичном досрочном погашении ипотеки заемщик должен проинформировать банк минимум за 30 дней. Однако в самом договоре может указываться срок больше или меньше 30 дней.
  • При аннуитетных платежах досрочное погашение эффективнее всего на начальных сроках из-за распределения ежемесячного платежа: большая часть приходится на выплату процентов, меньшая — по основному долгу.

Пять способов снизить переплату по ипотечному кредиту

В августе 2017 года Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам на 0,6-2 п. п. За ним последовали и другие банки.

 «К середине 2017 года ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам опустились до исторических минимумов и продолжают снижаться силами крупнейших банков, — говорит старший аналитик группы банковских рейтингов рейтингового агентства АКРА Михаил Доронкин.

— Разница между ставками по ипотеке, взятой сегодня и в кризисные 2014—2015 годы, может превышать 3-5 процентных пунктов». Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале этого года, сегодня зачастую вынуждены платить заметно больше, чем новые заемщики банков, добавляет аналитик.

В первом полугодии 2017 года банки выдали ипотечных кредитов на 773 млрд рублей, побив тем самым рекорд трехлетней давности (770 млрд рублей за 1 полугодие 2014 года), следует из данных рейтингового агентства «Эксперт РА». 

Снижение ставок подстегнуло интерес со стороны потенциальных заемщиков, превысив докризисный спрос. Но и немало озадачило действующих заемщиков — как бы и им снизить ставку?

Средний срок ипотечного займа, по данным Банка России, составляет 15,5 лет.

По данным банков, опрошенных Forbes, граждане действительно оформляют ипотечный кредит в среднем на 15 лет, при этом фактический срок погашения составляет около 7 лет.

«Многие заемщики осознанно берут ипотеку на более длительный срок для сокращения ежемесячных платежей — это позволяет застраховаться, например, на случай временной потери работы либо сокращения дохода», — поясняет Михаил Доронкин.

Более продолжительный срок ипотечного займа — от 20 лет и выше — увеличивает итоговую переплату по процентам. Экономия на этом — главная мотивация гасить ипотеку досрочно.

При этом доля досрочно погашенных ипотечных кредитов снижается: по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), на начало сентября 2017 года этот показатель был равен 12,7% (минус 2,1 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2016 года).

Для сравнения: в январе 2014 года этот показатель достигал 24,8%. Повлияли девальвация национальной валюты и резкое повышение ключевой ставки Банка России.

«Кроме того, на уменьшение доли досрочно погашаемых ипотечных кредитов оказывает давление снижение реальных доходов населения», — комментирует представитель НБКИ.

В основе механизма экономии на ипотеке три принципа: уменьшение размера основного долга, снижение процентной ставки, сокращение срока займа. Важно учитывать, что в каждом банке вы столкнетесь с разными условиями и ограничениями. Поэтому отправная точка во всем этом процессе — изучение действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.  

Важно помнить, что любая экономия для заемщика оборачивается недополученной прибылью для банка. Поэтому каждый отказ кредитной организации — попытка сохранить прогнозируемую прибыль. Каждое ваше преодоление отказа — приближение к намеченной цели.

  • Переоформление договора ипотечного займа с банком-кредитором (внутреннее рефинансирование)

Рефинансирование займа у банка-кредитора подразумевает заключение нового договора с новым графиком платежей. «Основания для рефинансирования ипотеки — заявление заемщика, наличие положительной кредитной истории и программы рефинансирования в банке», —поясняет директор департамента развития сети Росгосстрах Банка Степан Сорокин.

По словам опрошенных Forbes экспертов, банк-кредитор неохотно идет на рефинансирование действующих кредитов, поскольку теряет заложенную по кредиту доходность. Но если в банке есть программа рефинансирования, а условия кредитного договора допускают варьирование процентной ставки, то отказать надежному заемщику кредитная организация не вправе.

«Банки действительно неохотно идут на рефинансирование ипотечных кредитов для своих клиентов, поскольку на момент, когда кредит выдавался, на более высоком уровне были не только ставки по размещенным, но и по привлеченным средствам. Соответственно, в выдаваемый кредит была заложена маржа, определяемая стоимостью фондирования на момент выдачи», — поясняет ведущий аналитик «Эксперт РА» Екатерина Кириллова.

Поскольку снижение ставок повлекло волну рефинансирований, для удержания платежеспособного клиента на снижение процентной ставки могут пойти даже те кредитные организации, где это не предусмотрено условиями ипотечного договора.  

  • Перекредитование в стороннем банке (внешнее рефинансирование)

Процедура рефинансирования не ограничивается рамками одного банка — при помощи этого инструмента вы можете погасить свой кредит в другом банке. В этом случае выбранный банк после оформления договора гасит задолженность по действующему ипотечному кредиту из своих средств, а «залоговая» недвижимость переходит к нему. Как и право на взыскание ежемесячных платежей.

По данным экспертов, опрошенных Forbes, уровень одобрения по заявкам на рефинансирование ипотечных кредитов других банков высокий. Так, по словам руководителя управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрея Морозова, рефинансирование составляет около 50% от общего объема новых кредитов в ипотечном портфеле банка.

Согласие банка, в котором изначально оформлен ипотечный заем, для рефинансирования не требуется. По закону банк можно менять несколько раз.

Но перекредитоваться в следующий раз можно только через год и более после начала действия договора, предупреждает гендиректор «Персональный советник» Наталья Смирнова.

Переход в другой банк потребует дополнительных затрат, поэтому ставка нового кредитора должна быть как минимум на 1,5 п. п. ниже предыдущей, отмечает Андрей Морозов. В ином случае выиграть на перекредитовании вряд ли получится, отмечают опрошенные Forbes эксперты.

«Новый банк потребует комиссию за регистрацию и рассмотрение заявки, а также плату за обслуживание нового счета. Дополнительный платеж придется внести за услуги оценщика недвижимости. Наконец, не обойтись без страхования недвижимости и рисков потери трудоспособности заемщиков.

Для смены банка необходимо собрать массу документов: иногда при перекредитовании требуется больше бумаг, чем для оформления первого займа», — поясняет эксперт QBF Ирина Гладышева.

При этом ставка, объявленная на сайте банков, не всегда финальная. Она может вырасти, если вы не зарплатный клиент или рефинансируете более 50% долга, также повышенная ставка сохраняется на период оформления залогового обязательства перед новым банком-кредитором, перечисляет Наталья Смирнова.

При переходе в другой банк заявление заемщика выносится на кредитный комитет, сроки вынесения решения этим комитетом непредсказуемы. И все это время будет сохраняться прежняя ставка по кредиту.

«Обещанные 2-3 недели рассмотрения заявки и принятия решения на практике могут превратиться в лучшем случае в 2-3 месяца.

Перенесение сроков принятия решения по реструктуризации 3-4 раза — обычная история», — поясняет генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.

Согласие банка-кредитора лучше все же получить, иначе это также отразится на размере итоговой ставки банка, рефинансирующего кредит, уверена адвокат, член Московской областной коллегии адвокатов Любовь Киселева.

«Получение такого согласия дает возможность Банку №2 зарегистрировать обременение залоговой недвижимости в свою пользу одновременно с оформлением нового кредитного договора под более низкий процент.

Без получения предварительного разрешения от первоначального банка-кредитора, второй кредит на этом этапе ничем не обеспечен, поэтому ставка будет высокой».

Если вы уверены в своем финансовом положении, то можно пойти на сокращение срока займа — как правило, это предусматривает увеличение ежемесячных платежей.

На этот вариант банки идут неохотно.

В ипотечный договор может быть внесен пункт о том, что при частичном досрочном погашении срок кредита не меняется, а пересчитывается именно сумма платежа, предупреждает генеральный директор «Юридического бюро №1» Юлия Комбарова. «Пересчет суммы платежа тоже выгоден, но при сокращении срока кредита получится больше сэкономить на процентах», — добавляет эксперт.

Степан Сорокин из Росгосстрах Банка соглашается, что банки охотнее идут на уменьшение суммы ежемесячного платежа (по потребности), но не срока: «Чем меньше у клиента ежемесячный платеж, тем меньше рисков у банка (с точки зрения невозврата) и больше возможностей по предоставлению дополнительных кредитных ресурсов — кредитных карт или потребительских кредитов».

Директор по развитию программ кредитования «Связь-Банк» Андрей Точеный отмечает, что, по сути, оснований для уменьшения срока кредитования нет. Но при изменении финансового положения клиента сокращение фактического срока можно обеспечить досрочным погашением долга полностью или регулярными досрочными погашениями.

Руководитель блока «Розничный бизнес» Промсвязьбанка Вячеслав Грицаенко также отмечает, что изначально подобранный срок займа в первую очередь учитывает платежеспособность клиента на текущий момент и то, что сумма ежемесячного платежа не превысит 50-70% от общего дохода.

Соответственно, сокращение срока ипотечного займа возможно в первую очередь при частичном погашении кредита. «В течение обслуживания кредита у клиента может появиться дополнительный доход, с помощью которого он может погасить ипотеку досрочно»,  —  подчеркивает Вячеслав.

«Основное условие — чтобы платеж по всем кредитам, включая рефинансируемый, не превышал 30-40% ежемесячного подтвержденного дохода семьи.

Если это правило соблюдается, кредитная история безупречна, то банк может пойти на эти условия, особенно по длинным кредитам (сокращать срок 5-летнего кредита до 2 лет банку не особенно выгодно из-за сильной разницы в переплате, а вот вместо 15 лет сделать 13 лет — не так критично)», — резюмирует Наталья Смирнова.

  • Досрочное погашение платежами: крупные суммы или небольшая переплата по очередным платежам

Самым надежным и безрисковым способом эксперты однозначно признают погашение ипотечного кредита платежами с опережением графика. При этом намного выгоднее вносить повышенные платежи регулярно, чем копить крупную сумму для погашения, например, в конце года.

Проценты начисляются на непогашенную часть долга: выбирая вариант досрочного погашения крупными платежами, вы одновременно копите и теряете деньги. «Проценты начисляются каждый день, и чем раньше вы их погасите, тем меньше в конечном итоге заплатите банку», — подчеркивает Любовь Киселева.

«При любом погашении основного долга (плановом или досрочном) банк автоматически пересчитывает проценты, исходя из остатка долга.

Таким образом, если ежемесячно небольшими частями погашать кредит досрочно, то в следующем месяце клиент заплатит уже меньше процентов, так как хоть на немного, но все таки произошло снижение суммы основного долга, и в итоге общая переплата по кредиту будет меньше», —  поясняет начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.

С другой стороны, «для внесения дополнительного платежа по ипотечному кредиту, как правило, требуется оформить документы в офисе, поэтому погашение удобнее делать крупными суммами», говорит Ирина Гладышева. Доцент кафедры банковского дела РЭУ им.

Г. В. Плеханова Лазарь Бадалов отмечает, что с развитием современных технологий банки упрощают процедуру передачи распоряжения и вместо письменного распоряжения некоторые из кредитных организаций используют его аналоги, например звонок в кол-центр.

Наталья Смирнова рекомендует подходить к вопросу досрочного погашения любых кредитных обязательств прежде всего с инвестиционной точки зрения.

«Если ставка по кредиту превышает инфляцию и превышает доходность по инвестиционным инструментам с невысокими рисками, в которых можно было бы аккумулировать свободные средства в течение года для крупного разового погашения, то лучше гасить мелкими суммами по мере их появления.

В противном случае выгоднее аккумулировать средства для более крупного платежа: например, в 2015 году ставки по вкладам были высокие, так что людям было выгодно копить деньги на погашение кредита на вкладах под высокий процент, так как весьма часто ставка по вкладам превышала ставку по кредиту», — резюмирует эксперт.

  • Привлечение маткапитала в процедуру досрочного погашения

Полученные от государства 453 026 рублей материнского капитала можно направить на покрытие ипотечного кредита. Материнский капитал идет только на погашение основной части долга, отмечает Андрей Точеный.

Это дает возможность пересчитать срок займа или сумму ежемесячных платежей.

«Уменьшать срок при досрочном погашении (неважно, за счет материнского капитала или нет) или изменять аннуитетный платеж — это зависит от условий договора, в котором действия сторон в таких случаях предусмотрены и прописаны», — поясняет Иван Лонкин.

Что важно учесть: срок рассмотрения заявки в ПФР — а именно туда вы понесете заявление о перечислении средств маткапитала на счет в банке — один месяц; срок перечисления денег в банк — с марта текущего года 10 дней вместо одного месяца. 

Если вы планируете направить средства материнского капитала на погашение ипотеки и при этом хотите перекредитоваться в другом банке, то стоит задуматься о последовательности действий.

Представители банков, опрошенные Forbes, уверяют, что материнский капитал сам по себе не является отрицательным фактором при одобрении рефинансирования.

«Но рефинансировать в другом банке ипотеку, частично погашенную материнским капиталом, будет достаточно сложно в связи с особенностями законодательства», — подчеркивает Степан Сорокин.

В соответствии с законом в имуществе, приобретенном в собственность с участием материнского капитала, должны быть выделены доли детям.

С одной стороны, доли в праве собственности детям выделяются только после полного погашения кредита. Но с другой — именно это и происходит при внешнем рефинансировании ипотечного займа. «Вновь выбранный банк должен погасить ипотечный долг перед другим банком, в котором кредит оформлялся ранее.

Если долг будет погашен, то в течение шести месяцев после снятия обременения должны быть выделены доли недвижимости несовершеннолетним детям.

После этого банк, с которым заключен новый договор, лишается возможности изъять недвижимость по закладной в случае неуплаты долга, так как доли квартиры принадлежат не только самим заемщикам, но и их несовершеннолетним детям, а они не несут обязательств перед банком», — поясняет Ирина Гладышева.

Одним из обязательных документов, которые запросит «новый» банк, может стать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение предмета залога, что по сути является согласием на отъем квартиры в пользу банка в случае судебных разбирательств, отмечает руководитель проектов по развитию розничного бизнеса в банках (эксперт по кредитованию в банке МИА) Лариса Байкина. «При получении отказа, отказывает и банк. В случае положительного ответа перекредитование возможно и проходит по стандартной схеме. Но надо понимать, что органы опеки дают положительный ответ редко, и только в случаях неущемления имущественных и жилищных прав несовершеннолетних (а попросту, наличия иной недвижимости у опекунов, на территории которой несовершеннолетние могут быть зарегистрированы и получить там долю)», — поясняет Лариса Байкина.  

Юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева рекомендует сперва рефинансировать кредит, а после уже направлять материнский капитал на погашение части долга.

  • Штрафы за досрочное выполнение кредитных обязательств без согласия банка-кредитора отменили в 2011 году. Однако последнее слово за договором займа: если там все же прописаны штрафные санкции за досрочное погашение кредита, ограничения по срокам или полное его исключение,  уберечь могут консультации со специалистами банка-заемщика или квалифицированным юристом.
  • Частично погасить или закрыть кредитные обязательства полностью можно только через 30 дней после оформления ипотеки — не ранее уплаты первого платежа.
  • Срок информирования банка о полном досрочном или частичном досрочном погашении ипотечного кредита обычно составляет 30 дней. Однако в договоре он может быть больше или меньше.
  • При аннуитетных платежах (равных по сумме ежемесячно, где процент рассчитан на весь срок кредитования, а не начисляется на сумму основного долга) досрочное погашение эффективней всего на начальных сроках по причине распределения ежемесячного платежа — большая часть на выплату процентов, меньшая — по основному долгу. «Большинство банков по ипотеке устанавливают аннуитетную ставку погашения кредита. Если рефинансировать ипотеку после того, как большая часть процентов уже выплачена, экономии не получится», — поясняет Любовь Киселева.
  • Есть возможность вернуть 13% от фактически уплаченных процентов по ипотечному займу в виде налоговых вычетов. С января 2014 года сумма расчета вычета составляет не более 3 млн рублей, но если ваш кредит оформлен раньше, размер компенсации по выплаченным процентам не ограничен.
  • Действует государственная программа помощи по ипотечным кредитам отдельным категориям заемщиков, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. «Важная особенность государственной программы — то, что в случае реструктуризации (изменение графика платежей в рамках одного договора) ипотечного жилищного кредита денежные обязательства заемщика будут снижены на 30% остатка кредита, но не более 1,5 млн рублей», — рассказывает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Виктория Аптекина.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector