Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке – консультации по ипотеке

Приобретение квартиры в кредит позволяет улучшить свои жилищные условия. Однако многих интересует, можно сделать перепланировку если квартира в ипотеке? Бытует мнение, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, незаконна или ее нельзя сделать, но это не так.

  • Даже если вы пока не расплатились с банком, закон не запрещает вам делать перепланировку квартиры.
  • Но нужно учесть, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, обладает рядом особенностей по сравнению с квартирой в собственности.
  • В этой статье мы поговорим о том:
  • как можно сделать перепланировку, если квартира в ипотеке;
  • каковы особенности перепланировки в квартирах, находящихся в ипотеке;
  • как получить разрешение на перепланировку квартиры в ипотеке;
  • как узаконить перепланировки в таких квартирах;
  • чем грозит перепланировка квартиры, взятой в ипотеку.

Также вы узнаете, насколько реально для приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой ипотеку в банке получить.

Документы для перепланировки квартиры находящейся в ипотеке:

  1. Постановлением №508 утвержден единый для всех порядок согласования перепланировки.

     В перечень документов, необходимых для согласования и получения разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке, входят (копии+оригинал или копии, заверенные нотариусом):

  2. – заявление и согласие собственников
  3. – техпаспорт БТИ (с планом и экспликацией “до” перепланировки, если потребуется);
  4. – свидетельство о праве собственности;
  5. – проект перепланировки (от организации с допуском СРО или автора проекта дома), иногда – в комплекте с техническим заключением от автора;
  6. – а также разрешение банка на перепланировку, фото:
  7. Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотекеМожно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотекеМожно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотекеМожно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

На последнем пункте мы бы хотели отдельно заострить внимание. Поскольку вы пока не являетесь полноправным собственником, и квартира является залогом по кредиту, вам придется получить письменное согласие банка-залогодержателя.

Иногда, впрочем, договор ипотеки содержит раздел, прямо запрещающий проведение перепланировки. В этой ситуации, конечно же, о ней придется забыть.

Если же такого запрета нет, то будет пункт о необходимости согласования перепланировки с банком, поскольку тот не сможет без проблем продать вашу квартиру с самовольной перепланировкой в ситуации, когда вы по какой-то причине перестанете погашать кредит.

Кстати, если вы только планируете взять ипотеку, то следует учесть, что ни один банк не одобрит заем на квартиру, обремененную незаконной перепланировкой, так как ее рыночная стоимость от этого сильно снижается. Другими словами, если в квартире неузаконенная перепланировка, ипотека от банка на ее приобретение маловероятна.​

В редких случаях банк может одобрить и такой заем, но лишь когда самовольные изменения априори не нарушают никаких норм, и вы обязуетесь их узаконить в Мосжилинспекции и БТИ.

Перед тем, как вы обратитесь в банк с просьбой рассмотреть ваше заявление о перепланировке, вам следует получить согласие страховой компании, в которой застрахована ваша квартира. Наверняка также потребуется заключение оценщика, которое подтвердит, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки будет не ниже, чем до нее.

Далее вы подаете в банк запрос на проведение перепланировки, приложив к нему эти документы. Нелишним будет показать и сам проект перепланировки. Рассмотрение запроса во всех кредитных организациях платное и колеблется в пределах 2-5 тыс. рублей. Сроки рассмотрения в каждом банке индивидуальны.

Когда разрешение на перепланировку от банка будет получено, вы подаете полный комплект необходимых документов в службу “одного окна” Мосжилинспекции и ждете ее распоряжения с решением о согласовании, которое, в положительном случае, будет выдано в течение 20-35 дней, в зависимости от типа перепланировки.

Дальнейшие ваши действия будут зависеть от пунктов, прописанных в согласии банка. Часто здесь оговариваются четкие сроки, например, в течении стольких-то дней предъявить разрешение на перепланировку, затем в течение, скажем, полугода провести ее и зарегистрировать новый техпаспорт в черных линиях и предъявить новое свидетельство о праве собственности.

Проект перепланировки квартиры находящейся в ипотеке

Перепланировка квартиры находящейся в ипотеке согласуется так же, как и квартира в собственности: либо в уведомительном порядке, либо по проекту с техническим заключением, или по типовому проекту перепланировки.

Если работы не затрагивают несущих конструкций, не подразумевают расширения санузла или изменения/устройства конструкции полов, то вы просто подаете в службу “одного окна” Жилищной инспекции планы “до” и “после” перепланировки и сопутствующий комплект документов. Подробнее о списке документов для перепланировки вы можете прочитать в статье по ссылке. Подобным образом согласуются такие изменения, как дверной проем в перегородке, демонтаж встроенной мебели, и т.п. 

  • Сложнее подготовка к перепланировке по проекту, ведь вам потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, за разработкой проекта перепланировки и возможно технического заключения, а в случае затрагивания несущих конструкций за техническим заключением необходимо будет обратиться автору проекта дома.
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности работ, фото:
  • Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотекеМожно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотекеМожно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотекеМожно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Примеры технических заключений на перепланировку:

1.  “Обследование технического состояния несущих конструкций с целью определения возможности устройства 1 проема” от ГУП МНИИТЭП, серия дома II-49.

2. Образец технического заключения ГУП МосжилНИИпроект “О состоянии основных несущих конструкций и возможности перепланировки” в доме 1953 года постройки.

Разработка проекта может понадобиться и в случае расширения помещений ванной или санузла на коридор или кладовку. Несмотря на то, что затрагиваемые при этом перегородки будут ненесущими, расширение “мокрых зон” влечет скрытые работы по укладке гидроизоляции.

Надо сказать, что требования к данному типу работ довольно строгие, а несоблюдение техники укладки покрытия может привести к протечке воды на нижние этажи. В случае аварии по вашей вине, Мосжилинспекция выдаст предписание вернуть квартире прежний вид, а помимо этого вам придется оплатить ремонт соседям.

Перепланировка квартиры при ипотеке. Что не стоит покупать?

Существуют варианты перепланировки, которые не удастся узаконить  ни до, ни после их проведения. То есть они запрещены жилищным законодательством.

Если сотрудники банка проглядят данные изменения и заключат с вами ипотечный договор, вам придется впоследствии потратить много денег на приведение квартиры в исходное (проектное) состояние.

Незаконная перепланировка квартиры при ипотеке – серьезное обременение. 

  1. – Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживание граждан.
  2. – Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены к категории непригодных для проживания.
  3. – Затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
  4. – Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
  5. – Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  6. – Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
  7. – Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
  8. – Перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды.
  9. – Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  10. – Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  11. – Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий).
  12. – Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
  13. – Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
  14. – Переустройство чердака, технического этажа.
  15. – Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Ниже вы узнаете, чем грозит перепланировка квартиры, взятой в ипотеку, если в процессе ремонта были допущены какие-либо из этих нарушений.

Ипотека: согласование перепланировки

Следует помнить, что обязанность согласовать перепланировку квартиры при ипотеке прописана в каждом договоре и банк, как правило, дает достаточно ограниченное время на согласование. Обычно этот срок составляет 3-6 месяцев, после чего банк может выставить штрафные санкции за нарушение условий договора.

По нашему опыту, при самостоятельном согласовании уложиться в данные сроки не всегда удается. Бывают даже случаи, что и посредники не успевают, так как банки иногда прописывают и вовсе нелогичные сроки (1-2 месяца).

Если вы не располагаете достаточным количеством времени, хорошей базой знаний и связей, лучше обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут все необходимые документы для согласования или узаконивания перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке. 

При обращении к профессионалам, вам потребуется только оформить доверенность. После того, как вы ее оформите, уже не вы, а сотрудники выбранной вами организации будут заниматься всеми вопросами, касающимися процесса согласования, а вас только информировать о ходе работ.

Наша компания берет на себя все хлопоты по согласованию перепланировок любой сложности, в том числе и согласование перепланировок квартир, которые находятся в ипотеке.

Примеры согласия банков на перепланировку квартиры

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотекеМожно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Чем грозит перепланировка квартиры, взятой в ипотеку

В данном случае мы будем говорить о том, чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку.

Под незаконной перепланировкой понимаются любые действия по изменению конфигурации квартиры, которые предварительно не согласованы с жилищной инспекцией или нарушают действующее жилищное законодательство, санитарные и строительные нормативы.

Чаще всего и то и другое случается одновременно – перепланировка происходит без предварительного согласования с Мосжилинспекцией и со множеством нарушений СанПиН, СП, ГОСТ и т.д.

Связано это с тем, что многие собственники недвижимости, приобретенной в кредит, убеждены, что ничего плохого на самом деле они не делают, тратить время на сбор документов и хождение по инстанциям не имеет никакого смысла, потому что до того, кто и как переустраивает свое жилье, все равно никому нет никакого дела. В том числе и банку, давшему кредит.

Поэтому и вопросом, чем грозит перепланировка квартиры, взятой в ипотеку, они не задаются. И совсем напрасно. Сохранить несанкционированную перепланировку в тайне удается далеко не всегда.

Как правило, все начинается с жалоб владельцев соседних помещений на груды строительного мусора, шум от ремонтно-строительной техники (перфоратора, оборудования по алмазной резке).

Неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции может привести к полному или частичному обрушению здания, поэтому неудивительно, что соседи могут принять решение обратиться с жалобой на ремонт в надзорные органы.

Также незаконная перепланировка может обнаружиться вашими соседями снизу в результате аварийной ситуации. Например, если вы их залили.

  • Кроме того, установить факт незаконной перепланировки могут сотрудники управляющей компании при проверке состояния коммуникаций (стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения) и счетчиков.
  • В любом из этих случаев информация о несанкционированных ремонтных работах в квартире может стать известна жилищной инспекции.
  • Так чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку, в этом случае?

Если самовольное переустройство жилплощади было произведено без нарушений и вмешательства в несущие конструкции, то собственнику придется заплатить денежный штраф. Кроме того, выполненную перепланировку нужно будет согласовать с жилищной инспекцией «по факту».

Для этого потребуется получить техническое заключение о том, что выполненные работы допустимы и безопасны, от автора проекта дома (при затрагивании межэтажных перекрытий и несущих стен). Если автор дома юридически уже не существует, то документ оформляют в ГУП МосжилНИИпроект.

В ситуации, когда несущие компоненты здания остались не тронутыми, ТЗ может подготовить любая организация с допуском СРО. В том числе и наша.

Более проблемной является ситуация, когда при выполнении ремонтных работ проводились мероприятия, противоречащие жилищному законодательству.

Выше мы их уже перечисляли и подчеркивали, что такие действия нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах – ни до, ни после перепланировки.

При обнаружении инспекцией подобных нарушений, владельцу ипотечной квартиры на основании предписания придется за свой счет их устранить или вернуть квартире прежнее состояние. А также заплатить административный штраф.

Образцы предписаний жилищной инспекции:

Как вы уже поняли, за неправомерные действия в квартире, взятой в ипотеку, рано или поздно придется отвечать. Избежать проблем можно лишь, получив предварительное разрешение на перепланировку в Мосжилинспекции.

Практикой доказано, что материальные затраты на разработку проектной документации и услуги профессиональных согласователей обычно оказываются ниже, чем штрафы за незаконную перепланировку и устранение нарушений либо выполнение всего ремонта заново.

Но, если перепланировка в квартире, находящейся в залоге у банка, уже сделана без соответствующего разрешения, и вы решили ее узаконить, то советуем вам предварительно получить профессиональную консультацию у компании-посредника, которая занимается согласованием перепланировок.

Если не знаете куда обратиться, можете позвонить нам – наша консультация бесплатна. При незаконных перепланировках часто имеют место быть пограничные или сложные в плане согласования случаи, но вместе мы сможет найти оптимальный вариант узаконивания вашей перепланировки.

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева,основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

  • Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.
  • Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке
  • Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке.

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин,директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения: fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock

Можно ли делать перепланировку в ипотечной недвижимости?

Задумав перепланировку, заемщик, прежде всего, должен помнить, что любая перепланировка влечет за собой изменение первоначального вида жилья, что банку вряд ли понравится. Поэтому практически в каждом ипотечном договоре отдельным пунктом прописывается либо полный запрет, либо ограничения на подобные действия.

В этой статье мы рассмотрим какие возможны последствия если вы решили сделать ремонт в своем жилье, которое еще находится в залоге у банка.

К чему может привести изменение проекта недвижимости?

Со временем, каждый житель загородного дома или квартиры начинает «уставать» от однообразия, старого ремонта и планировки комнат, и хочет что-либо поменять.

Иногда достаточно просто переклеить обои, поменять двери, поменять дизайн комнат или, как сейчас модно, сделать экологический ремонт и фитодизайн (примеры которого, кстати, можно посмотреть здесь: https://дивный-сад.a-internet.ru/замиокулькас_долларовое_дерево).

Такие действия не несут рисков испортить отношения с кредиторами. Однако, в более серьезных случаях, когда планируется капитальный ремонт залоговой недвижимости, прежде чем что-то двигать, переносить, ломать или строить, требуется согласование с банком.

Так как полноправным хозяином такого жилья, до полного погашения ипотечного займа, собственник не является и в любой момент недвижимость может быть отчуждена. Банку абсолютно не нужны лишние заботы, если придется связываться с продажей объекта залога.

Как известно, любая сделка с жилой недвижимостью проходит через БТИ, где хранятся все поэтажные планы оригинальной конструкции и всегда проводится экспертиза, на предмет соответствия исходного состояния с текущим.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Если у кредитного должника возникнут финансовые проблемы, то кредитор будет вынужден забрать ипотечный дом или квартиру, находящиеся у него в залоге.

И, в случае обнаружения хоть каких-либо изменений, заемщику придется все восстанавливать в прежнем виде, причем в очень ограниченный срок.

В противном случае жилая недвижимость будет продана на торгах, естественно, значительно дешевле ее реальной цены.

Более того, если недвижимость, которую заемщик хочет купить, будет иметь неузаконенную перепланировку, то такой вариант не устроит банк. Если изменения не кардинальные и можно все вернуть на исходное место, то выделяется на это определенное время. Возможно, что кредитор разрешит узаконить изменения, тогда в оперативном порядке необходимо пройти процедуру оформления внесенных изменений.

Безопасные решения по перепланировке

Существует три типа перепланировки. Первое решение, выполненное по эскизу — самое простое и узаконить его можно легко и быстро. В этом случае допускается демонтаж или, наоборот сооружение, встроенных шкафов, некапитальных перегородок или перенос газовой плиты в пределах кухни.

Время изменения «красных» (незаконных) линий на «черные» (законные), в проектной документации дома или квартиры, займет месяца 2-3. Если возиться с документами не хочется, то такие изменения могут быть ликвидированы до прихода инспекции БТИ.

Второе решение, так называемое «по проекту», несколько сложнее в плане исправления, поэтому необходимо будет заказывать в архитектурном отделе проект перепланировки, возможно, потребуется согласование с рядом официальных организаций.

Если вся перепланировка прошла законным путем и в планах БТИ полностью отражена, то банк-кредитор вряд ли будет сопротивляться.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Какую перепланировку не приемлет банк?

Третий случай самый сложный, когда затрагиваются несущие конструкции. Такую перепланировку банк уж точно вряд ли одобрит.

Ведь помимо изменения состояния залогового объекта возможно нарушение устойчивости всего дома, что может стать причиной порчи и жилых помещений соседей.

Чтобы согласовать такую перепланировку потребуется длительная экспертиза состояния несущих конструкций, прогноз на их дальнейшее поведение и т.д.

Подводя итог, можно констатировать, что перепланировка в ипотечных домах и квартирах вполне возможна, но только по согласованию с кредитной организацией.

Если не получить одобрения и заняться самодеятельностью, можно оказаться в неприятной ситуации, когда все усилия и материальные затраты будут напрасными.

Более того, потребуется все вернуть в первоначальный вид, а это дополнительные и не малые расходы.

Можно, конечно, и умолчать о ремонте. Правда скрыть незаконную перепланировку весьма сложно, ведь банк, согласно договору, имеет право в любой момент проверить состояние залогового имущества. Поэтому лучше так не делать, дабы не «попасть» на расторжение договора.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать, квартира в ипотеке, с кем согласовывать | Юридические Советы

Последнее обновление: 31.01.2020

Перепланировка квартиры предполагает изменение внутреннего расположения жилья с обязательным внесением соответствующих сведений в технический паспорт.

Увеличить размер кухни, снести стену, соединить балкон и спальню – многие из нас мечтают изменить типовое расположение зон в жилом помещении.

 Если вы тот, кому хочется изменить жилое пространство, тогда необходимо знать правила законной перепланировки.

Зачем делать перепланировку

Мотивами является повышение комфорта, создание удобств для конкретной семьи, рациональное использование площадей, обозначение мест работы, отдыха, детского досуга и т.д. Чаще всего меняют планировку следующим образом:

  • объединение двух санузлов  в один; Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке
  • соединение кухни и зальной комнаты, с зонированием столовой;
  • создание ниш, антресолей, гардеробных комнат, кладовок;
  • утепление лоджии, соединение балкона с жилой комнатой;
  • изменение расположений дверей, входов (в несущих стенах);
  • соединение комнат и т.д.

Решить проблему зонирования в небольшой квартире поможет использование разделителей – шторок, мебели и прочих легко переносимых конструкций. Это не влечет обязательной регистрации и не вносится в технический паспорт.

Перед тем как переделывать жилье под себя нужно выяснить, что можно, а что нельзя изменять в квартире, а также читайте как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире.

Что запрещено менять в планировке квартиры

О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:

  • размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
  • увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
  • уменьшать стандартный размер кухни;
  • изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
  • делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
  • использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
  • делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.

Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.

Какая перепланировка разрешена

Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт квартиры, следует уточнить, нужно ли согласование с контролирующими органами.

Случаи, когда планировку квартиры можно производить без разрешения:

  • замена окон, допустим, деревянных на пластиковые;
  • расширение дверных проемов не в несущих внутренних стенах;
  • переустройство межкомнатных дверей в некапитальных стенах в пределах одной стены, при этом не должны меняться эксплуатационный свойства комнат;
  • перенос внутренних перегородок, если не изменяется площадь квартиры в целом и отдельных комнат;
  • установка потолков (подвесных, натяжных и т.п.);
  • сооружение неполной стены, то есть не до потолка, как элемент декорации интерьера;
  • установка декоративных колонн, выступов и прочих элементов;
  • монтаж внутреннего шкафа;
  • незначительное изменение расположения электрической плиты (в пределах кухни)
  • установка конструкции на внешней стороне стен квартиры (к примеру, антенны спутникового телевидения);
  • отделке или замене материалов, которые были использованы в ремонте в комнатах, на лоджии.

Понять правило просто. Если технический паспорт не будут вносится изменения, то разрешение на перепланировку не требуется. Принцип внесения данных в техпаспорт в следующем:

  • не меняется площадь;
  • не происходит переназначение отдельных комнат и помещений;
  • не ухудшается обще эксплуатционные характеристики;
  • не касается конструктивных капитальных частей.

Разрешение на изменение внутриквартирного расположения нужно, если:

  • изменения касаются несущих конструкций жилого помещения;
  • собственник устанавливает в квартире пол:
    • монтаж теплых полов
    • при расширении санузла или ванной на площадь нежилого помещения устройство гидроизоляции полов
  • переносится туалет или ванная комната;
  • переносится газовое оборудование;
  • значительный перенос дверных проемов;
  • объединение двух и более комнат в одну;
  • образование двух или более комнат из одной;
  • установка крупного электро-бытового оборудования с большой потребительской мощностью (стиральная машина, сплит-система и т.п.);
  • перенос стояков, водоотводов и прочее;
  • остекление балкона;
  • во всех случаях, когда изменение касается конструкции, отраженной в техпаспорте на квартиру (перенос стен, создание арок, демонтаж встроенных шкафов и антресолей и пр.).

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Перепланировка в ипотечной квартире, начинается с согласия банка. Только при отсутствии возражений с его стороны возможно изменение конструкций в жилом помещении. При этом стандартную разрешительную процедуру в муниципалитете также необходимо пройти.

Сотрудник банка контролирует все этапы процедуры согласования, от составления проекта до акта выполненных работ. При этом представитель кредитной организации может в любое время приехать в квартиру, чтобы лично убедиться в соблюдении правил по переустройству.

В некоторых случаях банки отказывают в даче согласия на перепланировку, что влечет невозможность ее проведения.

Встречаются случаи, когда в ипотечных договорах стоит изначальный запрет на перепланировку. Тогда и заводить речь о переделках бессмысленно. Если наперекор договору или мнению банка провести переделки, то это приведет к серьезным последствия. Банк может отказаться от кредитного договора и потребовать вернуть сумму займа, выставить квартиру на торги и пр.

Процедура согласования перепланировки

Заказать проект

Поскольку к заявлению в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации, должен быть приложен проект, о наличии которого вы должны позаботиться заранее. Обратившись в частную компанию по организации и выполнению ремонтных работ, можно заказать составление проектной документации по вашему жилому объекту.

Специалисты, осмотрев объект, подскажут, можно ли в вашем случае разрушить перегородки, перенести кухню (иногда, если квартира находится на первом этаже, это могут разрешить), соединить туалет с ванной, с какими трудностями может быть связано получение разрешения. Стоимость проектной работы варьируется от 10000 до 150000 рублей.

Получение согласия от проживающих и если требуется соседей

Нужно получить согласие от проживающих совместно с заявителем граждан, а если жилье коммунальное – от всех соседей. Кроме того, от соседних квартир понадобится письменное согласие, если каким-то образом затрагиваются их интересы: например, при изменении фасада, а также конструкций, соединенных с местами общего пользования, многоквартирного дома.

Образец согласия на перепланировку

СОГЛАСИЕ
На перепланировку квартиры

Я, Петрова В.В., проживающая по адресу: г.________, ул.___________, д.___, кв.____, являющаяся собственником ½ доли указанной квартиры, паспорт серии____ номер____ выдан 01.01.2016 ОУФМС ______района, не возражаю против планировки в данной квартире, согласно представленному Петровым П.П. проекту.
Для представления по месту требования.

Подпись _____________ дата _____________

Обращение в в Межведомственную комиссию по техническому надзору с заявлением

Первое, что нужно сделать – написать заявление в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации населенного пункта, где вы проживаете.

Образец заявления о перепланировке

В Межведомственную комиссию по техническому надзору
администрации Ленинского района
г.________________(указать)
Петрова П.П., проживающего по адресу:
г._______________(указать), ул._________, д.___, кв.___(указать)

  • тел.______________(указать)
  • ЗАЯВЛЕНИЕ
    о перепланировке жилого помещения
  • Прошу выдать мне разрешение на перепланировку (проект прилагаю) квартиры, находящейся по адресу:________(указать), площадью _____м2, состоящей из трех комнат, двух санузлов и двух лоджий.
  • Данная квартира принадлежит мне на праве собственности.

Ремонтные работы запланированы в объеме, соответствующем проекту, с 01.01.2018 г. по 01.03.2018 г., ежедневно с 08:30 до 17:00, кроме выходных.

Обязуюсь обеспечить доступ должностных лиц в указанное жилое помещение для контроля работ и соответствия проектной документации.

Приложение: копия права собственности;

  • копия домовой книги;
  • копия проекта;
  • копия технического паспорта на жилое помещение;
  • акт о техническом состоянии квартиры;
  • согласие всех проживающих лиц.

Петров П.П. ___________ подпись _________ дата.

Перечень документов, которые необходимо приобщить к заявлению, не исчерпывающий: можно также приложить копии любых правоустанавливающих материалов, а также документы, подтверждающие проживание членов семьи по адресу, где находится квартира.

Получение заключения

После рассмотрения заявления (на это отведено 45 дней), вам должны выдать заключение о возможности проведения перепланировочных работ или об отказе.

Основаниями для отказа  могут быть не только запрещенные законом изменения конструкций, но и состояние самого дома, а также проведенные ранее существенные изменения несущих конструкций в соседних квартирах.

Так, если выездная бригада установит опасность обрушения здания, в выдаче заключения о возможности перепланировки будет обоснованно отказано.

При отсутствии препятствий для проведения заявленных работ, можно, с учетом мнений ТСЖ (ЖЭКа) приступить к ремонту. Иногда необходимо дополнительно получить согласие других органов.

К примеру, если планируемые изменения касаются переноса газовой плиты, должно быть дополнительное согласование с представителем газовой службы.

Или, допустим, дом является памятником истории, тогда согласие необходимо от комитета культуры.

После выполнения работ комиссией составляется акт, который является основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры, а при необходимости в госреестр.

Если перепланировку не согласовывать

Лучше не воплощать свои планы по переустройству квартиры без предварительного согласования. Иначе впереди будет ждать длительный процесс узаконивания, затратный по времени и по деньгам. Поскольку положительный результат не гарантирован, то, вероятно, что впоследствии продать квартиру с незаконной планировкой станет для большой проблемой.

Кроме того, для тех, кто самовольно переустроил свое жилье, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителю возможно назначение штрафа в размере 2500 рублей (см. подробнее об ответственности за незаконную перепланировку). Дополнительные затраты будут связаны с исполнением решения суда о приведении жилища в первоначальный вид.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector