Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки – консультации по ипотеке

Реструктуризация и рефинансирование – две операции, совершаемые с одной целью. Они обе снижают платежную нагрузку и создают условия для наименее болезненного погашения задолженности по кредиту. При этом считается, что они несовместимы. Попробуем выяснить, возможно ли рефинансирование после реструктуризации.

Чем отличается рефинансирование от реструктуризации

Основные различия данных операций:

  1. Инициатор. Процесс рефинансирования начинает должник. Он ищет способ получить выгоду в результате снижения процентной годовой ставки, изменения валюты кредита или консолидации нескольких договоров. Реструктуризация может предлагаться банком, понимающим, что у должника есть определённые трудности с погашением взноса. Иногда о ней просит сам клиент, знающий о своих проблемах или предвидя их. Реструктуризация – один из вариантов достижения мирового соглашения во время процедуры банкротства.
  2. Участники. Рефинансирование можно провести в том же финансовом учреждении, что выдало займ, или в другом, предлагающем лучшие условия. Реструктуризация возможна только в банке, являющемся действующим кредитором.
  3. Результат. В итоге успешного рефинансирования заемщик получает выгоду. Реструктуризация всегда приносит убыток.
  4. Побочные преимущества. При рефинансировании клиент в некоторых случаях получает призовые возможности: консолидацию нескольких кредитов, дополнительные средства на текущие расходы, снятие обременения с залога. Реструктуризация не предусматривает таких льгот.
  5. Возможность многократного применения. Закон не ограничивает количество операций по рефинансированию. Реструктуризировать задолженность можно только один раз в одном банке.

Обобщая эти обстоятельства, можно констатировать, что в большинстве случаев рефинансирование является проявлением воли заемщика, желающего улучшить условия обслуживания кредита. Реструктуризация же – мера вынужденная, используемая, фигурально выражаясь, «в пожарной ситуации». Если она была нужна, значит, клиент испытывал финансовые проблемы, и состоятельность его под вопросом.

В этом отличии следует искать причины, по которым трудно после реструктуризации сделать рефинансирование.

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

50 000 — 2 000 000 ₽

от 12 месяцев до 3 лет

Заявка

Возможность рефинансирования после реструктуризации

Настороженность у банков вызывает не сама реструктуризация, а ее возможные причины. Они действительно могут снижать шансы на одобрение заявки. Ведь о кредитных каникулах и продлении срока погашения речь идет при неспособности клиента соблюдать установленный график. Где гарантия того, что положение улучшилось или что оно не ухудшится вновь?

Реструктуризация сопровождается подписанием нового договора с тем же банком-кредитором или приложения к старому. Если мера принята вовремя и просрочки во время действия предыдущего соглашения не допускались, на кредитную историю этот факт не повлияет. В подобных случаях инициатором операции выступает должник.

Когда же банк вынужден сам предлагать продление срока погашения после нарушения графика, она ухудшается. Еще хуже, если реструктуризация проводилась в ходе процедуры признания финансовой несостоятельности.

Даже если банкротства не случилось (стороны пришли к мировому соглашению), сам факт его угрозы существенно подрывает репутацию клиента.

В конечном счете на принятие решения об одобрении заявления на рефинансирование влияют другие факторы, более важные для банка:

  • состояние кредитной истории и величина рейтинга;
  • текущая платежеспособность заемщика, о которой можно судить по справке 2-НДФЛ или другому документу, подтверждающему доход;
  • ликвидность и реальная стоимость залогового имущества;
  • наличие поручителей и гарантов;
  • другие признаки соответствия заемщика требованиям, установленным для данной категории клиентов.

В рефинансировании скорее откажут по причине снижения ценности залога, чем из-за проведенной ранее реструктуризации.

Лучшие предложения по рефинансированию от российских банков

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

300 000 — 5 000 000 ₽

от 12 месяцев до 7 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

50 000 — 5 000 000 ₽

от 6 месяцев до 7 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

50 000 — 5 000 000 ₽

от 12 месяцев до 5 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

90 000 — 2 000 000 ₽

от 12 месяцев до 5 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

15 000 — 1 000 000 ₽

от 3 месяцев до 5 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

100 000 — 2 500 000 ₽

от 24 месяцев до 5 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

100 000 — 1 600 000 ₽

от 3 лет до 10 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

50 000 — 3 000 000 ₽

от 12 месяцев до 7 лет

Заявка

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

50 000 — 50 000 000 ₽

от 24 месяцев до 5 лет

Заявка

51 000 — 1 500 000 ₽

от 12 месяцев до 5 лет

Заявка

50 000 — 2 000 000 ₽

от 12 месяцев до 7 лет

Заявка

Сложности рефинансирования ипотеки после реструктуризации

Недвижимость обычно становится самым дорогим приобретением в истории семьи. Кредитование квартиры или дома длится долго, иногда десятилетиями. За это время многое может произойти. Рождаются дети, должник меняет место трудоустройства, род занятий и даже специальность. Его доходы тоже не остаются стабильными. Клиент может заболеть или остаться без работы.

Меняются не только семейные обстоятельства и платежеспособность, но и учетная ставка Центрального банка РФ, что влияет на стоимость услуги кредитования.

В таких условиях вероятно возникновение потребности в реструктуризации задолженности. По указанным выше причинам клиент может обратиться в банк с просьбой о предоставлении кредитных каникул, увеличении срока погашения или другом послаблении.

Будет ли одобрено рефинансирование ипотеки после реструктуризации? Вопрос не имеет однозначного ответа, хотя в банках часто указывают отсутствие реструктуризации в кредитной истории как одно из важнейших условий перекредитования. Рассмотрение заявки проводится с учетом индивидуальных обстоятельств.

Аспект первый. Следует учитывать, что банки считают идеальными клиентами тех, кто исправно платит, не допускает просрочек и не доставляет лишних хлопот. Не все финансовые учреждения будут разбираться в тонкостях перипетий судьбы должника. Проще отказать.

Но в условиях конкурентной борьбы все чаще прослеживается тенденция более внимательного отношения к заемщикам, которых потерять легко, а найти трудно. Так что безнадежным положение клиента, проводившего реструктуризацию, а потом просящего о рефинансировании, назвать нельзя.

Вторая проблема состоит в наличии задолженности, возникшей во время кредитных каникул. За то время, на которое заемщик освобожден от платежей, на тело кредита продолжают набегать процентные начисления. Сумма долга нарастает, иногда существенно.

При перекредитовании (внешнем или внутреннем – неважно) банк рефинансирует только основную сумму. Отложенная задолженность, возникшая в ходе реструктуризации, продолжает «висеть» на клиенте, что создает для него дополнительные трудности. А наличие непокрытых обязательств перед сторонними кредиторами исключает одобрение заявки на рефинансирование.

Выход из этого замкнутого круга есть, но он непростой. Исключить дополнительного кредитора можно, только рассчитавшись с ним. Для этого необходимо изыскать требуемую сумму на короткий срок. Где ее брать, каждый клиент решает сам – у родственников, друзей, работодателя, в общем, у каждого, кто готов помочь.

После погашения задолженности по процентам, набежавшим за время кредитных каникул, можно проводить рефинансирование самой ипотеки, включая в заявку просьбу о предоставлении дополнительных денег на личные нужды. Они и пойдут на расчет с тем, кто выручил в трудную минуту.

Отдельные льготные категории граждан РФ вправе воспользоваться государственной поддержкой, предусмотренной Постановлением Правительства РФ № 373 для улучшения материального положения в условиях обслуживания ипотечного кредита и при его рефинансировании.

Рефинансирование кредитов, в том числе ипотечных, подвергшихся реструктуризации, затруднено, но возможно. Чтобы его провести, заемщику нужно убедительно доказать свою платежеспособность, не иметь текущих задолженностей и открытых просрочек по действующим обязательствам. Необходимы другие подкрепляющие факторы: позитивная кредитная история, наличие залога и поручителя.

Переговоры о проблемном рефинансировании ведутся лично. Подавать заявку онлайн не стоит.

Решающую роль в получении рефинансирования играет кредитная история.

Как рефинансировать ипотеку в 2021 году

Банки регулярно меняют процентные ставки, в том числе в сторону снижения. Мы узнали, как выгодно рефинансировать свой ипотечный кредит в 2021 году.

Все больше людей в России пользуются ипотекой, чтобы обзавестись жильем.

Оно и понятно: квадратные метры стоят немало, и редко кому зарплата позволяет накопить на заветную мечту за достаточно короткий срок, особенно если при этом приходится платить за съемную квартиру.

Ипотечное кредитование — популярный способ решения квартирного вопроса, который позволяет практически сразу улучшить свои жилищные условия и при этом платить за удовольствие постепенно.

За последние несколько лет банки снизили свои кредитные ставки. Если еще 5-6 лет назад размер процента по кредиту мог доходить до 15%, теперь этот показатель колеблется на уровне 7,2–10%.

Как же быть тем, кто брал ипотеку сравнительно давно? Есть ли у заемщика возможность сократить свой ежемесячный платеж, и что для этого требуется? Пресс-служба Сбербанка любезно поделилась с Федеральным агентством новостей советами экспертов о том, как выгодно рефинансировать ипотеку физическим лицам.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование — это погашение одного или нескольких действующих кредитов сразу одним новым. То есть механизм достаточно прост: очередной займ берется, чтобы погасить предыдущий, при этом процент будет меньше, соответственно, сокращается либо  ежемесячный платеж, либо срок кредитования.

Специалисты Сбербанка рассказывают, что, помимо этого, клиенту предоставляется возможность одномоментно рефинансировать не только ипотеку, но и другие долги, например, задолженность по кредитной карте, автокредит или потребительский кредит, взятый в другой финансовой организации, и даже взять деньги на личные нужды по сниженной ипотечной ставке.

Однако, будет и ложка дегтя в этой кажущейся огромной бочке с медом. У рефинансирования, как и у любого другого кредита могут иметься свои подводные камни. Не стоит впадать в эйфорию и рассчитывать на то, что ваш долг станет заметно ниже.

Рекомендация стандартна: перед подписанием нового договора обязательно внимательнейшим образом ознакомьтесь с его условиями, даже теми, что прописаны самым мелким шрифтом. Не исключено, что в новый кредит включены некие комиссии и платежи, которые в итоге сведут разницу в процентной ставке практически к нулю.

А между тем, процедура рефинансирования, хоть и является официально бесплатной, все же потребует некоторых затрат на сбор необходимого пакета документов, госпошлину, заказ оценки квартиры и прочие переоформления.

Читайте также:  Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке - консультации по ипотеке

Кроме того, вся процедура — процесс небыстрый и может растянуться на срок до трех месяцев, в течение которых клиенту придется продолжать вносить ежемесячные платежи по имеющейся процентной ставке в счет погашения своего долга перед старым банком.

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

Однако все вышесказанное вовсе не означает, что выгодно рефинансировать ипотеку невозможно. Совсем наоборот: многие банки ради привлечения новых клиентов делают весьма заманчивые предложения. Так, в Сбербанке можно рефинансировать ипотеку другого банка по ставке от 7,9% годовых. Альфа-банк, Росбанк, Открытие и другие крупные игроки также предлагают весьма привлекательные условия.

Особой популярностью пользуется на сегодняшний день программа семейной ипотеки с государственной поддержкой, о которой мы рассказывали подробно некоторое время назад. Она может по праву считаться одним из лучших предложений на данный момент.

В этом случае льготы на покупку своего жилья предоставляет государство, компенсируя банкам разницу в ставках по ипотечным кредитам.

По условиям программы выгодно обзавестись квадратными метрами может молодая семья, где оба супруга не достигли возраста 35 лет включительно, и в которой воспитывается двое и более детей, появившихся на свет в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года включительно.

Особенно важно, что те, кто подходит под эти условия, имеют право рефинансировать уже имеющуюся ипотеку и продолжить выплачивать долг на более выгодных условиях.

Кто имеет право на рефинансирование. Основные требования к заемщикам и самим объектам кредитования

Обратиться в банк с просьбой о рефинансировании действующей ипотеки может любой гражданин, но не каждый получит на это добро от финансовой организации. Понятно, что работать себе в убыток никто не будет, и банк идет на такой шаг как снижение процентной ставки не по доброте душевной, а ради привлечения новых клиентов.

Само собой, он хочет, чтобы этот клиент был добропорядочен и платежеспособен, а значит, желающими рефинансироваться придется пройти соответствующие проверки и собрать требуемый набор документов.

Плохая кредитная история сводит шансы на одобрение практически к нулю, поэтому не стоит надеяться, что новый банк выкупит ваши долги у предыдущего, а вы просто перестанете платить и будете избавлены от обязательств.

А вот запрет на рефинансирование, наложенный предыдущим кредитором, далеко не всегда является веским основанием для отказа новым. Например, Сбербанк предлагает выдачу кредитных средств при рефинансировании до регистрации залога. Это позволяет клиентам погасить действующий кредит и переоформить залог даже в случае, если первичный кредитор не желает «освобождать» клиента.

Согласно данным пресс-службы Сбербанка, в отношении заемщиков и рефинансируемых ипотечных кредитов действуют следующие требования:

  • у потенциального клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность;
  • заемщик в течение последнего года своевременно и регулярно вносил ежемесячные платежи;
  • срок действия рефинансируемого кредита превышает 180 дней с момента вступления его в силу;
  • кредитный договор прекратит свое действие не ранее, чем через 90 дней;
  • кредит не подвергали реструктуризации и рефинансированию;
  • на объект ипотечного кредитования должно быть получено право собственности.

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Если вы считаете, что можете претендовать на кредит по более выгодным условиям, то вам придется пройти следующий путь:

  1. Выберите банк, который предлагает самую выгодную, на ваш взгляд, ставку. Эксперты рекомендуют попробовать начать с обращения к своему собственному кредитору, поскольку в случае его согласия, процедура займет меньше времени и сил. Однако нужно понимать, что не все банки охотно идут на этот шаг.

  2. Как только определились с выбором, пришло время подавать заявку. Это очень важный этап, от которого во многом зависит примет ли банк положительное или отрицательное решение по вашему запросу. Главная ваша задача сейчас – доказать, так сказать, чистоту своих намерений и заверить кредитора в своей добросовестности.

    Любая, даже самая незначительная задержка платежа будет говорить не в вашу пользу.

    Подать заявку на рефинансирование можно онлайн, прикрепив к соответствующей форме на сайте некоторые документы (паспорт, СНИЛС, справку 2НДФЛ, трудовую книжку, настоящий кредитный договор с графиком платежей, справку об остатке задолженности).

  3. После того как придет положительный ответ, начинайте готовить документы на сам объект ипотечного кредитования, который будет находиться в залоге у банка до того момента, как вы окончательно разделаетесь с долгом.

    Специалисты Сбербанка предупреждают, что от клиента потребуется предоставить отчет об оценке стоимости.

    Если ранее эта обязанность лежала на плечах продавца или застройщика приобретаемой в ипотеку недвижимости, то теперь она перешла на вас со всеми вытекающими расходами на работу оценщиков и составление оценочного альбома.

    Помимо этого, вас наверняка попросят предоставить договор купли-продажи, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, страховку на объект недвижимости с подтвержденной оплатой, справку о составе семьи (форма Ф40), справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

  4. Если банк все устроит, вам выдадут новый кредит, а свежеиспеченный кредитор выкупит вашу недвижимость, которая будет теперь находиться у него в залоге. Для этого вам придется написать заявление в старую кредитную организацию, где вам отдадут закладную, с которой вы пойдете в офис МФЦ и переоформите обременение.

  5. Важно! Проценты по старому кредиту будут продолжать «капать» до момента полного перехода вашей задолженности в новый банк, поэтому разницу придется доплатить из своего кармана.

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

Рефинансирование ипотеки — процесс достаточно долгий и муторный, однако в большинстве случаев игра стоит свеч. Главное — заранее просчитать все затраты и потенциальную выгоду и внимательно прочитать новый кредитный договор прежде, чем ставить под ним свою подпись.

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке Когда человек берет кредит, он рассчитывает на определенные условия, которые считает фиксированными. И дело не только в проценте кредита или курсе валют. Повлиять на платежеспособность могут и обстоятельства в семье, и зарплата, и любые непредвиденные ситуации. Тогда становится сложно добропорядочно исполнять свои обязанности по договору перед банком, и надо искать выход. Как же разобраться с этой проблемой?

Если заемщик уже не может погасить кредит по графику платежей – впору обратиться в банк с просьбой о реструктуризации. Чаще всего к этой процедуре прибегают как раз те, у кого возникли финансовые трудности, и ежемесячный взнос становится большим грузом.

Реструктуризация несет за собой подписание дополнительного договора и составление нового графика, по которому заемщик и будет платить кредит. Основания для этого могут быть разные: потеря работы, болезнь, потеря имущества и т. п. Все эти причины должны быть подтверждены соответствующими справками и документами. В основном заемщику предлагают:

  • изменение графика выплат;
  • кредитные каникулы (отсрочка платежей на определенный срок);
  • продление срока действия договора;
  • изменение валюты договора.

Но за отсрочку тоже приходится платить, процентная ставка будет зависеть от банка.

Если же заемщик считает, что платить регулярно ему не позволяют условия договора уже полученного кредита, которые по каким-то причинам стали для него неудобными или невыгодными, можно провести рефинансирование.

К этому процессу часто прибегают, когда ставки по кредитам падают и человек, например, хочет перейти в другой банк под меньший процент. Или же заемщику нужны деньги на погашение предыдущего кредита.

Но что делать, если до этого уже была проведена его реструктуризация?

В чем отличие реструктуризации от рефинансирования

Первое, что важно понимать – повторная реструктуризация в банках не проводится. Поэтому в случае, когда дебитор не может выполнить свои обязанности перед кредитором или же хочет перейти на более выгодные условия по кредиту, которые предлагают другие банки, применяется процедура рефинансирования.

Провести рефинансирование после реструктуризации можно, но стоит учитывать важные условия.

  1. При рефинансировании кредитная история заемщика должна соответствовать требованиям банка. И тут возникает вопрос: влияет ли реструктуризация на кредитную историю? Если дебитор обратился в банк вовремя и не допустил задолженности – просрочка не всплывет в кредитной истории. Если же заемщик пропустил срок платежа, и образовалась задолженность, это отразится на его репутации как дебитора для других банков.
  2. При реструктуризации банк может дополнить уже существующий договор либо составить другой на новых условиях. Во втором случае факт реструктуризации не будет внесен в общее бюро кредитных историй, а значит заключить договор о рефинансировании удастся гораздо легче.
  3. Есть банки, для которых участие в реструктуризации кредита не имеет большого значения при принятии решения о рефинансировании. Основными критериями будут выступать уровень дохода, кредитная история, продолжительность работы на последнем месте, семейное положение.
  4. Если первый кредит был взят дебитором под залог, его придется переоформить и в новом банке. И за оценку придется платить именно заемщику, несмотря на то, дадут ему кредит или нет. Если вы берете повторный кредит в своем банке – ничего переоценивать не придется.
Читайте также:  Ипотека по двум документам: порядок оформления, документы, список банков - консультации по ипотеке

Важно! Стоимость предмета залога не должна сильно снизиться. Иначе рефинансирование будет невозможным.

  1. Существует сложность и в том, что в некоторых банках рефинансирование гасит только тело кредита, а проценты, скопившиеся после реструктуризации, придется оплачивать самостоятельно. Этот момент стоит взять во внимание во время составления договора.

В отличие от реструктуризации, рефинансирование удастся проводить несколько раз. Опытные заемщики даже могут достичь наиболее выгодных кредитных условий, проводя многократное рефинансирование.

Синонимом рефинансирования является перекредитование. Во многих финансовых учреждениях есть возможность перекредитования нескольких задолженностей в одну, что, несомненно, удобнее. Но при этом кредитная история заемщика должна соответствовать требованиям кредитора, а самому дебитору стоит внимательно изучить все предложения на финансовом рынке и выбрать банк с наиболее выгодными условиями.

Как составить иск о реструктуризации долга по кредиту

Что может повлиять на отказ в проведении рефинансирования после реструктуризации

Не стоит забывать, что получить кредит под рефинансирование можно при безупречной платежной дисциплине. И если вы задаетесь вопросом «Можно ли провести рефинансирование кредита после реструктуризации?», то главным показателем будет именно срок задолженности по первичному кредиту.

Ведь если банк провел реструктуризацию по собственной инициативе из-за регулярной неуплаты, это уже досудебная мера разбирательств, и о рефинансировании можно забыть.

Если же дебитор сам решил попросить реструктуризацию кредита, в связи с финансовым положением, тогда просрочки не будет, а значит, кредитная история чиста, и в других банках ему будут рады.

В случае если проводится рефинансирование ипотечного кредита, важно оценить стоимость объекта недвижимости. Чтобы перекредитование было целесообразным, цена квартиры или дома должна быть выше суммы задолженности.

Принимая решение о разрешении рефинансирования, банки способны ориентироваться даже на профессию заемщика. Если она по какой-то из причин кажется ненадежной, могут возникнуть опасения и даже отказ.Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

С другой стороны, многие банки с большой вероятностью согласятся на рефинансирование кредита, особенно для заемщика других кредиторов в связи с конкуренцией.

В то время как банк, в котором вы прошли реструктуризацию, отказался сделать перекредитование – это сделают в конкурирующем банке с целью переманить клиента.

Но реструктуризация с просрочкой или плохая кредитная история все же будет большой помехой даже в самой заядлой конкурентной борьбе. Ведь банки хотят работать с добросовестными клиентами.

Влияет ли рефинансирование на кредитную историю

Тут можно ответить коротко. Рефинансирование – это фактически еще один кредит на более выгодных условиях. Если заемщик погасил его без просрочек и задолженностей, это не понизит рейтинг кредитной истории.

Вывод

Провести рефинансирование после реструктуризации кредита можно. Главное условие – соблюдение графика платежей и своевременное обращение за помощью к кредитору, в случае возникновения финансовых трудностей. Перед тем как решиться на эту процедуру, стоит изучить финансовый рынок на наличие наиболее выгодных предложений и внимательно читать условия кредитного договора.

ВНИМАНИЕ! В рамках нашего портала действует бесплатный юридический раздел, где наши эксперты отвечают на актуальные вопросы наших читателей. Все что необходимо — все лишь задать вопрос в форме ниже и ждать ответ нашего специалиста в течение 5 минут. Для вашего удобства консультации проводятся в любое время суток (круглосуточно). Задавайте вопрос:

Рефинансирование ипотеки после реструктуризации – миф или реальность? | LI

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

Ввиду сложных семейных ситуаций некоторые граждане прибегают к реструктуризаци ипотеки. Изменения в составе семьи, изменения в работе часто оказывают сильное влияние на платежеспособность заемщика. Потом платежеспособность восстанавливается и ввиду того, что ставки по ипотеке в РФ на текущий момент имеют тенденцию к снижению, заемщик хочет прибегнуть к рефинансированию. В этой статье давайте разберем вопрос возможно ли рефинансирование ипотеки после реструктуризации. 

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование

Существуют разные случаи и в вопросе ипотеки все крайне индивидуально, однако, если подходить к вопросу в общих чертах, то да, рефинансирование после реструктуризации возможно.

Реструктуризация — это изменение условий по действующей ипотеке.

Например, человек потерял работу и ему нечем платить по ипотеке. Он обращается в ипотечный банк с соответствующим заявлением и банк, например, дает отсрочку платежей на ближайший год. Заемщик оплачивает только какую-то минимальную сумму.

Чем это грозит? У заемщика возникает обязанность оплатить не только основной долг, но и проценты, которые начислят за этот период и иногда суммы очень существенные.

Рефинансирование ипотеки после реструктуризации

Далее возникает ситуация, что человек нашел работу, исправно платит банку и видит, что ставки по кредитам падают. Хочет рефинансировать кредит (перейти в другой банк под меньший процент) и не получается. На это есть две причины:

Во-первых не все банки берутся рефинансировать клиентов, у которых была реструктуризация. Для банка самый лучший клиент — это тот, кто платит исправно. И если у человека уже была реструктуризация, то банк понимает, что она может быть у него вновь. А может клиент вообще платить не будет и поэтому банк не берется за такую ситуацию.

Однако есть банки для ипотеки, которые спокойно относятся к клиентом с реструктуризацией и если вам нужна помощь в подборе такого банка, просто оставьте заявку на помощь.

Вторая сложность заключается в том, что при рефинансировании ипотеки банки «гасят» только основной долг. А отложенные проценты, возникающие в результате реструктуризации, заемщику придется оплачивать самостоятельно.

Выход — занять деньги у ближайших людей на погашение отложенных процентов, а в банке при рефинансировании  попросить дополнительную сумму к ипотечной. Эта сумма как раз и пойдет на погашение долга, который вы заняли. Сложно? Понимаем это. Ведь и ситуация не из легких.

Обращайтесь к нам за помощью. Мы постараемся найти выход.

Как рефинансировать ипотеку?

Банки постоянно снижают проценты ипотечных кредитов. С 2015 года ставки снизились с 15 до 11,1% годовых. 18 сентября появилось сообщение о том, что Центробанк снижает ключевую ставку до 8,5% годовых.

В АИЖК прогнозируют, что на фоне снижения ключевой ставки ЦБ средняя ставка по ипотеке продолжит снижение.

На данный момент ставки по ипотеке достигли рекордно низких значений, и все, кто брал кредиты раньше, хотят получить рефинансирование.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование – замена одного долгового обязательства на новое долговое обязательство, проще говоря, замена одного кредита на другой. В данном случае возможность заменить старую ипотеку (например, под 15%) на новую (под 11%). Эта опция (теоретически!) возможна и в вашем банке, и при переходе в другой банк. 

Можно идти подавать документы уже сейчас? 

Все не так просто: банки официально говорят, что программы рефинансирования работают для всех клиентов, но на практике получается по-другому. Вот типичная история, которую можно увидеть на форумах ипотечников в интернете. Заемщик подает документы на рефинансирование.

Через некоторое время менеджер говорит об одобрении новой ставки – тех самых 11% вместо 15%, но объяснять конкретные условия договора не спешат (вас могут, к примеру, отправить на сайт банка самостоятельно искать информацию, которая может там и отсутствовать) и всячески затягивают рассмотрение заявки.

Продолжить эту процедуру достаточно сложно: менеджер не отвечает на письма, по телефону он также недоступен из-за плотного графика приема клиентов. Все это может продолжаться достаточно долго.

После этого в банке могут попросить какие-нибудь дополнительные документы, получить которые вам будет крайне сложно, а также отказать в предварительном ознакомлении с кредитным договором.

Разумеется, работающим в кредитной организации ясно, что большинство клиентов не будут смотреть документы только перед самим подписанием. Со стороны может показаться, что затягивается все специально, чтобы клиент не смог переоформить ипотечный кредит.  

Почему мой банк не хочет давать добро на рефинансирование? 

Скорее всего, банкам тяжело справиться с наплывом клиентов, которые требуют пересмотра условий кредитов. Весомой причиной отказа может оказаться высокая стоимость выданных вам денег на покупку жилья. Максимально простая аналогия такая – торговцу, купившему товар за 100 рублей, выгодно продать его за 150, а не за 90.

Банк, чтобы выдать ипотеку под условные 15%, принимает вклады под 10% и на разнице в 5% зарабатывает. Если он начнет менять условия ипотечного кредитования с 15 на 10% или 9, то не заработает или вообще уйдет в убыток.

Получается, что менеджмент банка становится пред выбором – потерять деньги или отказать клиенту; судя по публикующимся отзывам и общественной дискуссии, банкиры выбирают второй вариант. 

Нужно идти в другой банк?

Да, пожалуй, это выход. Банкам выгодно переманивать у конкурентов ипотечников, в условиях, когда ставки падают. Кроме того, после ипотечного бума последних лет количество потенциальных клиентов значительно уменьшилось. Нужно отметить, что при рефинансировании кредитов банков-конкурентов риски снижаются.

Читайте также:  График платежей по ипотеке Сбербанка - консультации по ипотеке

У заемщиков, приходящих из других кредитных организаций, уже есть положительная кредитная история (банки не берутся за рефинансирование кредитов других банков, взятые меньше полугода назад, так они оценивают платёжеспособность нового клиента) – таким образом, отсеиваются наиболее дисциплинированные заемщики.

Риски минимальные, кроме того, обеспечением выступает и залог недвижимости.

Можно ли после реструктуризации сделать рефинансирование ипотеки - консультации по ипотеке

Правда, что удастся сэкономить больше миллиона?

Все зависит от суммы и условий. У большинства крупных банков России (в апреле 2017 года в этот список вошел и Сбербанк) есть программы по рефинансированию ипотеки. Если вам удастся снизить ипотеку даже с 14 до 12% – за это дело стоит браться.

Допустим, банк выдал 4 млн рублей (весь кредит – 5 млн, но вы внесли 1 млн первоначальным взносом) на 20 лет. Ежемесячный платеж при 14% составит почти 50 тыс. рублей в месяц (49 740,83), а при 12% – 44 тыс. рублей. Экономия – 6 тыс.

рублей в месяц при том же сроке, за 20 лет вы оставите в семейном бюджете 1,440 млн рублей!  

При этом не стоит забывать и про дополнительные расходы на оформление и бумаги, которые может потребовать новый кредитор. Это будут затраты на страховку, оценку недвижимости, выписку из ЕГРН (госпошлина), справки из прошлого банка, госпошлину за перерегистрацию договора в Росреестре.

  • Какие документы нужно нести в новый банк?
  • Нужно заранее подготовиться к довольно долгой бумажной волоките. Вот какую информацию нужно отправить в банк о заемщике (это можно сделать по электронной почте, что заметно облегчает процесс):
  • – паспорт;
  • – анкету-заявление;
  • – заверенную копию трудовой книжки;
  • – справку о доходах; 
  • – копию кредитного договора;
  • – первоначальный график погашения;
  • – допсоглашение к договору о снижении процентной ставки; 
  • –  выписку по счету, с которого производилось погашение задолженности в последнее время.
  • Может потребоваться и нотариально заверенное согласие супруга (на случай, если объект приобретался в браке) на проведение сделки.
  • Если у вас новостройка, нужно добавить:
  • – договор участия в долевом строительстве; 
  • – справку от застройщика об оплате объекта недвижимости; 
  • – акт приема-передачи жилого помещения.
  • После этого нужно представить документы по объекту недвижимости – отчет об оценке. А  самому оценщику следующие документы: 
  • – свидетельство о праве собственности; 
  • – договор участия в долевом строительстве; 
  • – акт приема-передачи объекта;
  • – справку об оплате объекта от застройщика;
  • – кадастровый паспорт;
  • – справку формы 40;
  • – выписку из ЕГРН (в бумажном, а не в электронном виде).
  • Уже перед сделкой нужно получить документы от текущего банка, также написать там заявление на полное досрочное погашение. Еще один список:
  • – справка об остатке задолженности;
  • – справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки за последние 180 календарных дней по рефинансируемому кредиту; 
  • – справка о реквизитах счета, с которого производится погашение кредита;
  • – копия заявления на досрочное погашение с отметкой о приеме первичным кредитором.

Не забываем, что документы платные и срок их действия ограничен. Кроме того, нужно обратиться в Регпалату для снятия обременения с закладной, а затем зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки.

Изучите документы внимательнее

Есть в этой бочке меда и ложка дегтя. Известно, что в Законе «Об ипотеке» существует статья, по которой переход в другой банк возможен, если это «не запрещено предшествующими договорами об ипотеке того же имущества». По словам экспертов, кредиторы часто включают данную опцию в свои ипотечные договоры. 

«Коммерсант» пишет, что Центробанк РФ разбирается в ситуации с рефинансированием, там обсуждаются вопросы о том, как облегчить процедуру смены кредитора. По информации пресс- службы ЦБ, сейчас разрабатываются дополнительные предложения о повышении долгосрочной стабильности рынка ипотечного кредитования.

Рефинансирование ипотеки когда выгодно делать

Процентные ставки ипотечных кредитов в отечественных кредитных организациях снижаются год от года и уже этой зимой     с большой вероятностью сократятся ниже 10%. В этой связи возрастает популярность программ рефинансирования (также перекредитования), позволяющих снизить ставку действующего кредита.

А раз так – на процентах можно и нужно сэкономить, уменьшая ежемесячные ипотечные платежи. Объясним, как это сделать.

Рефинансирование – что это

Рефинансирование – это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа.

Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).

Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором.

В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором.

Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.

Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.

Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации

По первому финансовому термину дано определение выше. А реструктуризация заключается в изменении условий займа в отношении одного или нескольких финансовых обязательств заемщика (размер процентной ставки и/или ежемесячного платежа), а также в части пересмотра договорных условий (сроки действия, условия начисления неустойки и т.п.).

Согласно законодательству РФ, реструктуризация подразумевает изменение условий прежнего кредитного договора в отношении исполнения обязательств, предусмотренных данным договором и подписание нового (с измененным содержанием) соглашения между заемщиком и кредитором (ст.105 Бюджетного кодекса).

Таким образом, рефинансирование можно обсуждать с разными финансовыми учреждениями, а реструктуризацию – только с существующим банком-кредитором.

Кстати, у отдельных категорий заемщиков имеется право обращения к государственной поддержке ипотеки в рамках реструктуризации.

Насколько выгодно снижение процентной ставки

Даже если ставка снизится лишь на 0,5% – это выгодно заемщику. У рефинансирования два положительных фактора для получателя ипотеки: уменьшение ежемесячной выплаты (аннуитета); уменьшение общей суммы переплаты в рамках кредита.

Рассмотрим на примере: допустим, что ставка снижена на 3 п.п. (с 12% до 9%), что дает уменьшение жилкредита примерно на 23%. Тогда, если размер кредита составляет 3,5 млн руб.

и срок его закрытия 15 лет, сумма ежемесячной выплаты-аннуитета понизится с 42 тысяч до 35,5 тысяч рублей (цифры округлены), что дает 6500 рублей экономии каждый месяц, причем на протяжении многих лет оплаты ипотеки. Не лишние деньги, согласитесь.

Какие документы нужны для рефинансирования

Поскольку процедура рефинансирования одинакова с порядком выдачи любого ипотечного кредита, требуются документы как для одобрения заявки на ипотеку – справка о доходах и документы по предмету залога.

Для рефинансирования по госпрограмме  семейной ипотеки (льготный период по 6% ставке) при рождении второго и последующих детей  нужны их свидетельства о рождении.

Каковы затраты на рефинансирование

Его оформление состоит из расходов по оценке залоговой недвижимости под ипотечный кредит (около 3-4,5 тысяч руб.), страховки и оплаты госпошлины (на момент публикации статьи – 1000 руб.) за регистрацию новой ипотеки.

Эти затраты будут полностью компенсированы за полгода сэкономленными на меньшем аннуитете деньгами.

Прежний кредитор должен выдать справки по остатку ипотечного долга, характеру погашения кредита и реквизитам погашения долгового обязательства бесплатно.

После оформления нового страхового договора на ипотеку заемщик вправе частично возвратить себе страховую премию по факту досрочного расторжения соглашения о страховке по прежнему договору. Поэтому новая страховка будет ненамного отличаться от страховых взносов, вносимых на условиях старого договора.

Нужно учитывать, что в период оформления залогового обременения на квартиру для нового ипотечного кредитора будут действовать повышенные проценты по обслуживанию кредита – обычно 1,5-2 п.п. сверх договорной ставки. Переоформление залоговой недвижимости занимает до 2-х месяцев, соответственно повышенная ставка также будет применяться не дольше двухмесячного срока.

Возможные причины отказа в перекредитовании

Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.

Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.

Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector