Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду – консультации по ипотеке

01.12.2016

Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду - консультации по ипотеке

Военная ипотека открыла огромные возможности военнослужащим: те, кто не имел собственной недвижимости – с помощью военной ипотеки могут обзавестись собственным жилым помещением, те, кто имеет – часто принимают решение оформить военную ипотеку на квартиру, чтобы сдавать его в аренду, тем самым обеспечивая себя стабильным пассивным доходом.

Те военнослужащие, которые желают использовать квартиру для сдачи в наем, как показывает статистика, выбирают города для покупки квартир в экономически развитых регионах.

В наибольшем спросе квартиры по военной ипотеке в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Ставрополе, Казани и подмосковных городах.

Эти города обычно выбираются с целью выгодной сдачи квартир в аренду, поэтому никакой привязки к фактическому месту службы не делается.

Как правильно выбрать жилье, чтобы его выгодно сдавать в аренду?

Чтобы квартиру сдавать в аренду по высокой стоимости – важно купить квартиру по военной ипотеке в перспективном районе города, вблизи важных транспортных узлов, с развитой инфраструктурой.

Спальные районы рассматривать не стоит, хоть они и пользуются спросом у нанимателей жилья. Почему? Потому что стоимость аренды в спальных районах ниже, чем в центре.

 Кроме того, выгодно сдать получится только ту недвижимость, которая находится в хорошем состоянии, то есть имеет приличный ремонт, в приоритете, дизайнерские решения, использованные в благоустройстве квартиры.

Но и обычный свежий ремонт, с применением современных отделочных материалов – тоже будет интересен нанимателям жилья.

Свою помощь военнослужащим в подборе высоколиквидной недвижимости предлагают эксперты компании «Военный Переезд». Сотрудники компании заинтересованы в подборе качественной недвижимости участникам военной ипотеки, чтобы при желании военнослужащего ее продать – объект был быстро куплен другим участником НИС в рамках военной ипотеки или обычным гражданином.

Об уникальной услуге «Военный переезд», подробно рассказывает материал «Продажа квартиры по военной ипотеке».

Тем участникам НИС, которые хотят поскорее оформить квартиру по военной ипотеке и нуждаются в помощи экспертов, Военный Переезд всегда рад предложить свои услуги. Подробнее о сопровождении сделки по военной ипотеке можно узнать из раздела «Срочное оформление сделки по военной ипотеке».

Когда квартира для сдачи в аренду куплена, возникает следующий, не менее важный вопрос: как следить за недвижимостью, если находишься на огромном расстоянии от него? Для многих выходом становится такая услуга, как доверительное управление арендой жилья.

Регулирует ли закон доверительное управление?

Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду - консультации по ипотеке

О нюансах законной сдачи недвижимости в аренду подробно расскажет материал: «Сдача в аренду квартиры по военной ипотеке: сделай это законно».

Есть и другой вариант – можно через знакомых найти надежное агентство недвижимости, занимающееся доверительным управлением аренды жилья и их представителям доверить свое жилье, не регистрируясь официально.

Зачем необходимо доверительное управление арендой недвижимости?

Доверительное управление сдающейся в аренду недвижимости подразумевает под собой поиск квартиросъемщиков, подготовку квартиры к заселению, решение с арендаторами всех бытовых вопросов, к примеру, вопросов, связанных с возгоранием квартиры или с подтоплением соседей.

Профессиональные управленцы берут также на себя решение всех финансовых споров, например, конфликтов, связанных с несвоевременной оплатой аренды. Отдавая свое жилое помещение в доверительное управление, человек доверяет ее компетентным лицам, которые будут отвечать также и за сохранность всего имущества.

Договор о доверительном управлении: важные тонкости

Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду - консультации по ипотеке

Доверительное управление всегда начинается с подписания соответствующего договора. Участник НИС, прежде чем подписать соглашение, должен внимательно изучить все документы, тщательно проанализировать ответственность и обязанности сторон. Собственник может внести в договор поправки в свою пользу, например, прописать, что его устраивают некурящие квартиранты, без животных и детей. Также в договоре необходимо прописать, в каком состоянии сдавалась доверительному управляющему квартира, и какая степень износа жилья допускается через 5 лет сдачи в аренду.

Подписывая договор, доверительный управляющий обычно просит сделать копии правоустанавливающих документов и дать доверенность на управление недвижимостью. Составляется доверенность на управление квартирой без права совершения с недвижимостью действий, связанных с регистрацией перехода прав собственности от одного владельца к другому.

В чем плюсы от договора управления арендой жилья для участника НИС?

Для собственника-участника НИС плюсов предостаточно – при смене одних арендаторов, будут быстро находиться другие, так как доверительный управляющий сдает такую недвижимость обычно без комиссии, а, следовательно, квартира не будет пустовать длительное время.

Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду - консультации по ипотеке

В доверительное управление собственник может отдать квартиру в любом ее состоянии: квартира может быть как с качественным ремонтом, так и вообще без ремонта, вверить в управление можно как полностью меблированную квартиру, так и без мебели.

Если собственник сдает жилье без ремонта, но хотел бы провести ремонтные работы – он может этот пункт прописать в договоре.

Также в договоре может быть прописано желание собственника обставить квартиру мебелью, возложив обязанности выбора, покупки и сборки мебели – на лиц, которым доверена недвижимость.

Для собственника-участника НИС, услуга доверительного управления арендой квартиры открывает еще один плюс: в случае, если попались недобросовестные наниматели, которые перестали выплачивать арендную плату – доверительные управляющие, которым была вверена недвижимость, осуществляют выплаты собственнику жилья с резервного фонда. Поэтому никаких «пробелов» в оплате – собственник не ощутит. Кроме того, собственник не столкнется с проблемой задолженности по коммунальным платежам и с пенями, которые могут появиться, если квартиру будут снимать недобросовестные жильцы.

Вопрос цены

Стоимость услуги доверительного управления недвижимостью вполне демократична и составляет в среднем 8 % от ежемесячной стоимости аренды.

Почему данная услуга не имеет массового распространения? В России доверительное управление начало набирать обороты только с 2008 года. Сама по себе услуга имеет зарубежные корни, именно там оно обрело огромную популярность.

Первыми клиентами доверительных управляющих были владельцы 3 – 4 квартир, желавшие сдавать свою недвижимость, не утруждая себя решением бытовых и других вопросов. Но эксперты, изучающие институт доверительного управления арендой жилья, прогнозируют и в России большой спрос на доверительных управляющих.

По мнению экспертов, расцвет доверительного управления начнется в период выхода страны из кризисного положения, когда уровень платежеспособности населения вырастет и инфляция сбавит свои темпы.

Можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке и как это сделать?

Сразу ответим, что можно, но есть очень важные нюансы. О них – читайте ниже.

Вообще, отвечая на вопрос о том, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке, наши юристы сделали простой пошаговый алгоритм. Предлагаем ознакомиться с ним. Под алгоритмом будут детально рассмотрены все детали и вопросы касательно сдачи в аренду такой квартиры.

Алгоритм действий для сдачи квартиры по военной ипотеке в аренду- такой:

1. Находим ипотечный договор с Вашим банком.

2. Смотрим договор с банком. Ищем в нем пункт о том, что Вы не имеете права сдавать в аренду квартиру или о том, что не имеете права использовать ее для чего-либо, кроме собственного проживания.
3. Если такого пункта нету, то идем дальше. Если есть, то это очень серьезная проблема. Решение ее рассмотрено внизу этой статьи.

4. Звоним в банк, узнаем страховую компанию, которая застраховала Ваше ипотечное жилье по военной ипотеке. Также у вас может иметься договор со страховой компанией, поищите его.

5. Если вы собираетесь сдать в аренду квартиру по военной ипотеке, то, чтобы осуществлять этот процесс законно, Вам потребуется внести изменения в страховой полис.

Это нужно на тот случай, если Ваши жильцы испортят квартиру или в ней случится пожар.

Поэтому звоним в страховую компанию, узнаем повышение процента, который предусмотрен в том случае, если вы будете сдавать жилье в аренду 3-м лицам.

Обязательно прочитайте нашу краткую справку о том, нужно ли страховать квартиру по военной ипотеке, если вы планируете ее сдавать в аренду и в каких случаях это важно сделать.

Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду - консультации по ипотеке

6. Проводим расчеты. Считаем, сколько получим прибыли со сдачи квартиры в аренду, если вычесть 13% налога на этот вид дохода и повышенную страховку. Смотрим, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке с экономической точки зрения и будет ли это выгодно.

  • 7. Если прибыль Вас устраивает, то останется:
    заехать в страховую компанию, чтобы внести изменения в полис,
  • заехать в банк, чтобы уведомить его или получить письменное согласие банка на сдачу в аренду

8. Подаем объявление и сдаем квартиру.

Еще Вам понадобится договор о сдаче в аренду. Поискать его можно, на сайте любого агентства недвижимости. Посмотрите, на этом сайте http://gostgarant.ru/rent.html можно сдать квартиру через агентство и найти у них соответствующий договор найма. У «Госгаранта» есть очень простые и качественные договоры (на будущее).
Кстати, через это же агентство вы сможете сдать квартиру по военной ипотеке, если захотите постараться сократить свои налоговые издержки (с 13% до 6%) или просто хотите избежать некоторых проблем, о которых речь пойдет далее.

Разбираемся в деталях сдачи квартиры, купленной по военной ипотеке

Первое, что нужно уяснить военнослужащему, это то, что вы не нарушаете закон, сдавая свою ипотечную квартиру в аренду. Есть закон о том, что военнослужащему запрещено заниматься предпринимательством.

Так вот, сдача квартиры  не является видом предпринимательской деятельности. Об этом читайте по ссылке.

К тому же, вы, разумеется, можете сдавать квартиру знакомым не официально, но эта деятельность считается незаконной.

Сколько придется платить налогов?

Сдавая кватиру как физическое лицо, Вы можете платить не 13% налога с этого вида деятельности, а 6% как ИП.

К примеру, если вы официально получаете 12000 в месяц, 144000 в год, 13% из них –  это 18200 рублей.

Читайте также:  Калькулятор ипотеки на готовое жилье от сбербанка - финансовый консультант

Существуют варианты, при  которых Вы заплатите даже меньше 6% налогов, но они доступны только для предпринимателей. О том, как можно сильно и законно сэкономить на налогах — читайте в нашей статье про то, какой обычно платят налог при сдаче квартиры в аренду. В ней же детально оговорены все 3 способа налогообложения.

Чтобы уменьшить налоговую ставку, Вам потребуется оформить ИП. Если вы  — военнослужащий, которому нельзя быть ИП, то лучшим вариантом будет следующий.

    Вариант:

  1. Оформляете ИП на родственника;
  2. Сдаете квартиру родственнику по договору безвозмездной аренды;
  3. Родственник сдает квартиру как ИП по любой из трех систем налогообложения.

Что делать, если в Вашем ипотечном договоре прописано, что Вы как военнослужащий не имеете права сдавать кватиру в аренду? Выход есть. Читайте здесь.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру? Как правильно сдать квартиру взятую в ипотеку – Аренда – Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Тем, кто отважился на ипотеку, важно понимать, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Это поможет отбить затраты на ипотечные платежи хотя бы частично, а, возможно, и полностью – если использовался большой первоначальный взнос. Но нужно помнить, что до окончания выплат квартира находится в залоге, поэтому банк тоже может влиять на судьбу жилья. Разбираемся, как правильно сдать квартиру и не получить проблем с банком.

9 июля 2021

С точки зрения закона – да и простой логики – человек, купивший квартиру в ипотеку, находится в двойственном положении. После покупки и оформления собственности заемщик становится полноправным владельцем жилья, а значит, по идее может распоряжаться собственностью на свое усмотрение.

Но на квартире висит обременение: она квартира находится в залоге у банка и в любой момент может к нему отойти, если человек не справится с выплатами.  Банк заинтересован в том, чтобы квартира осталась ликвидной и не потеряла в цене, поэтому старается контролировать залоговое имущество.

По большому счету пассивный доход ипотечного заемщика должен быть выгодным обеим сторонам. Собственнику это нужно, поскольку с дополнительными деньгами ему проще справиться с ипотекой. Банк, в свою очередь, заинтересован в росте дохода и финансовой стабильности заемщика, поскольку так снижаются риски.

Это кредитная организация, а не риелторское агентство, поэтому зарабатывать на процентах банку проще, чем заниматься продажей залоговой квартиры. Но в реальности банки зачастую мешают сдавать ипотечную квартиру.

Они не любят, когда их потенциальным активом пользуется кто-то еще, тем более непроверенный – вдруг жильцы устроят пожар, потоп, погром или как-то иначе испортят имущество.

Никаких прямых запретов на это в законе нет. Более того, несколько лет назад Верховный суд отвечал, можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру. Согласно постановлению ВС РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799, банк не может запретить собственнику использовать квартиру, в том числе, для сдачи в аренду.

Раньше банки в большинстве случаев прописывали такой запрет в договоре. Сейчас финансовую организацию могут оштрафовать за условия, нарушающие права собственника. Тем не менее, эта формулировка в некоторых договорах сохранилась до сих пор.

Но чаще в последнее сейчас прописывают не запрет, а ограничение – то есть сдать квартиру можно по согласованию с банком. При оформлении ипотеки банки требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придется обговорить это и со страховой компанией.

Страховщики могут повысить взнос – обычно не больше чем на 30%, поскольку посчитают это неучтенным при первом андеррайтинге риском.

Условия договора влияют на то, как заемщику стоит себя вести, если он захочет сдавать ипотечное жилье в аренду:

Даже при прописанном запрете не все потеряно, можно попытаться договориться с банком. Аргументировать можно как раз тем, что доход с аренды повысит финансовую состоятельность и снизит кредитную нагрузку. Эти доводы лучше изложить письменно при подаче заявления.

В этом случае необходимо предварительно получить письменное согласие кредитора. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, на которых разрешит сдавать ипотечную квартиру в аренду. Например, прописать срок договора до года и запрет на автоматическое продление.

Больше шансов на то, что банк пойдет навстречу, если заемщик ответственно и без просрочек исполняет обязательства по ипотечному договору.

Если собственник захочет дать временную регистрацию арендаторам, на это тоже понадобится согласие банка – в отличие от постоянной регистрации близких родственников, это заемщик может делать без чьего-либо одобрения.

  • Об аренде ничего не говорится

Если этот момент никак не упоминается в документах, заемщик может самостоятельно сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Условия аренды в этом случае тоже определяет собственник, не советуясь с банком.

Есть еще один вариант: банк изначально разрешает сдавать квартиру и прописывает это непосредственно в кредитном договоре. Правда, такие условия обычно действуют в другом банковском продукте – коммерческой ипотеке.

В этом случае заемщик изначально берет кредит на недвижимость, чтобы ее сдавать, то есть по сути под арендный бизнес.

Договор оформляется на юридическое лицо, а предметом залога в этом случае обычно является не жилая квартира, а коммерческая недвижимость – офис, помещение под стрит-ретейл, апартаменты и т.п.

Помимо противодействия банка, есть ещё одно важно условие, которое может препятствовать законной сдаче квартиры. Если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были использованы средства материнского капитала, скорее всего, сдавать ее в аренду не разрешат.

Теоретически семья может согласовать такое использование квартиры с органами опеки, но в реальности они вряд ли такое одобрят. Дело в том, что материнский капитал может быть использован не просто на покупку квартиры, а на улучшение жилищных условий детей. То есть подразумевается, что семья должна переехать в лучшее жилье, а не сдавать его в аренду.

Сдавать ипотечную квартиру официально или схитрить?

Некоторые собственники – по незнанию или намеренно – в принципе не ставят банк в известность о том, что сдают квартиру. Для большинства это заканчивается хорошо. Если заемщик платит в срок, банки обычно не слишком пристально следят за квартирой. Но нужно иметь в виду, что кредитор имеет право в любой момент прийти и проверить жилье.

Поэтому лучше знать, что будет, если сдавать ипотечную квартиру неофициально, и банк об этом узнает:

·  Если повезет, можно обойтись устным предупреждением. Но затем стоит прекратить нелегальную деятельность, иначе после следующей проверки будут применены санкции.

·  Банк может наложить штраф за нарушение кредитного договора и испортить вашу кредитную историю.

·  В худшем случае банк может расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения ипотеки. Поскольку у заемщика вряд ли найдутся на это средства, квартира будет изъята и продана с аукциона.

Печальные последствия наступают редко, но ставки высоки – можно лишиться жилья. Поэтому лучше изучить, как сдать ипотечную квартиру официально и сделать все по закону. Правда, если банк не даст одобрение останется два варианта: либо все же неофициальная аренда ипотечной квартиры, либо перекредитоваться в другом банке, который будет более сговорчивым.

Доход с квартиры снизит кредитную нагрузку, но далеко не всегда он позволит полностью покрыть ипотечный платеж. Самый простой способ оценить выгоду сдачи ипотечной квартиры в аренду – сравнить процент по ипотеке с доходностью аренды.

За последние полтора года цены на покупку жилья выросли примерно на 20%, тогда как арендные ставки на фоне снижения спроса из-за «коронакризиса» остались примерно том же уровне.

Поэтому доходность аренды сейчас невысокая, аналитики рынка оценивают ее не более чем в 5% годовых – это без учета расходов на ЖКУ, налоги и мелкий ремонт, а также возможного потерянного дохода в случае простоя квартиры.

По данным Центробанка, средняя ипотечная ставка на вторичные квартиры в мае 2021 года составляла 8,14%. То есть сама по себе доходность аренды не перекрывает стоимость ипотеки.

Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берется полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита,  то есть за вычетом первоначального взноса.

Сколько принесет аренда?

Посчитаем на конкретном примере. Допустим, человек недавно купил в ипотеку однушку в Москве за 8 млн рублей. Если доходность аренды составляет 5%, за год сдача в наем ипотечной квартиры принесет 400 000 или 33 000 рублей в месяц.

Минимальный налог – 4%, таким он будет при оформлении самозанятости. В месяц останется 31 700 рублей, еще примерно 4000-5000 уйдет на «коммуналку». В результате у собственника останется около 27 000 рублей в месяц.

Если сдавать квартиру как ИП, налог повышается до 6%, а физическое лицо будет платить полный НДФЛ – 13%.

Сколько заберет ипотека?

Теперь нужно посчитать затраты на ипотеку – это можно сделать с помощью ипотечного калькулятора «Яндекс.Недвижимости». Нагрузка будет очень сильно зависеть от первоначального взноса. Минимальный обычно составляет 15%.

Если у заемщика есть только на «минималку», то при ставке 8% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 56 878 рублей. В этом случае аренда компенсирует примерно половину расходов на ипотеку.

И нужно иметь в виду, что арендные ставки могут подрасти, особенно в средне- и дальнесрочной перспективе. А платеж по ипотеке фиксируется на весь срок – то есть со временем арендный доход будет закрывать все большую долю ипотечного платежа.

Если увеличить первоначальный взнос до 30%, ежемесячный платеж снизится до 46 841 рубля, а при 60% он составит 26 766 рублей. В последнем случае доход со сдачи квартиры полностью перекроет расходы на ипотеку.

Таким образом, сдача в аренду квартиры, купленной в кредит, заметно облегчает ипотечное бремя. Заемщик может сдавать ипотечную квартиру или даже продавать – главное, внимательно читать договор, вовремя выплачивать ипотеку и уметь договариваться.

Читайте также:  Банки начали выдавать семейную ипотеку с одним ребенком - консультации по ипотеке

Такая возможность актуальна для тех, кто купил квартиру «про запас» или для подрастающих детей.

Если нет необходимости жить в ипотечной квартире прямо сейчас, то зачем квартире простаивать? Она может приносить дополнительный доход, вместо того чтобы просто съедать деньги на процентах по ипотеке.

Москва, улица Сущёвский Вал, 14/22к5Москва, Южнобутовская улица, 125Красногорск, улица Ленина, 31Мытищи, 2-я Пролетарская улица, 5Москва, 2-я Фрезерная улица, 6к2Москва, Гжатская улица, 5к1Москва, Выборгская улица, 9/1Москва, Минская улица, 1Гк1Ломоносовский проспект 16 мин.Балашиха, Первомайская улица, 8 Смотреть больше объявлений

Может ли военнослужащий сдавать квартиру в аренду

Нередко случается такая ситуация, что военнослужащий, уже получив жилье, вынужден переселяться в другой регион, в связи с изменением места службы.

Что в таком случае делать с недвижимостью, тем более, если нет желания, а порой и возможности его продать, но право на пользование ею остаётся? Для многих офицеров выходом может стать сдача её в аренду.

Однако по этому поводу возникает ряд вопросов, в том числе и о том могут ли военные сдавать квартиру? На этот вопрос однозначного ответа нет, так как в первую очередь зависит от того, на основании чего военнослужащий владеет и распоряжается недвижимостью.

Квартира по военной ипотеке

За последние годы многие офицеры были обеспечены жильём по программе «военная ипотека». Причём учитывая стоимость квартир в Москве и Санкт-Петербурге, военнослужащие проходящие службу в этих городах, предпочитают приобретать недвижимость в других регионах. Недвижимость при этом длительное время находиться без жильцов, и сдача её в аренду могла бы принести офицеру дополнительный доход.

В таком случае основная проблема заключается в том, что недвижимость, приобретённая по ипотечному кредиту находиться в залоге у банка, а в данной ситуации ещё и у государства.

Более того, при оформлении ипотеки, у заёмщика в большинстве банков требуют страхование залогового имущества.

Как быть в таком деле? Для начала, если вы ещё не оформили кредит, и намерены в будущем не проживать в оформляемой недвижимости, а сдавать её в аренду, следует поинтересоваться у банка, имеете ли вы на это право? Если банк предоставляет вам такое право, то квартиру можно сдавать без всяких проблем. Если нет, следует узнать о возможности заключения договора на ваших условиях, или подыскать другой банк. Если же договор уже заключён, необходимо внимательно изучить его, и если в нем указано, что сдача в аренду не запрещена, то вы также имеете на это право. Большинству банков все равно сдаётся или нет их залоговое имущество, и они заключают договора, в которых оговаривается возможность сдачи его в аренду.

Со страховой компанией эти вопросы также можно обговорить до заключения страховки, но учтите, что в таком случае страховка вам обойдётся дороже, так как возрастает риск наступления страхового случая.

Если же договор уже был заключён, и эти вопросы не оговорены, проблемы могут возникнуть при наступлении страхового случая. Компания может отказаться от выплаты страховой премии, и вряд ли вы сможете взыскать её через суд.

Кроме того, не стоит забывать, что в случае оформления военной ипотеки недвижимости находиться в двойном залоге, у банка и государства.

Поэтому для того, что бы сдать квартиру необходимо получить и разрешение государства. Учитывая, то, что военнослужащие в силу своей деятельности вынуждены довольно часто менять место своего проживания, думаю, что получить такое разрешение вполне возможно.

Проблема может заключаться в том, что чиновники не подготовлены для таких ситуаций и у первопроходцев может возникнуть проблемы с оформлением бумаг.

Но, тем не менее, учитывая то, что квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов.

Некоторые военнослужащие сдают квартиры без оформления договора. В таком случае, если у них отсутствует на это право, они рискуют тем, что банк может проверить залоговую собственность, и, обнаружив нарушение кредитного договора потребовать досрочного погашения кредита.

Вопрос о том, разрешают ли военным сдавать квартиру в наём, в настоящее время звучит все чаще, и, как правило, связан в основном с военной ипотекой. Ситуация может осложниться, в связи с тем, что в марте 2014 года в Государственную Думу был внесён законопроект, согласно которому будет запрещено временное расселение граждан в квартирах, находящихся в жилых домах.

Согласно тексту пояснительной записки, этот закон должен запретить использование квартир, в целях предоставления гостиничных услуг. Но как мы знаем, наше Правительство сначала принимает законы, а уже потом думает об их действие на остальные категории граждан, чьи права по идеи новый закон затрагивать не должен.

Не ипотечная квартира

Некоторые считают, что сдача недвижимости в наём офицерами невозможна, так как это приравнивается к предпринимательской деятельности, что законодательством строго запрещено, и более того может нести негативные последствия.

Однако такое мнение в корне неверно, так как право владения и распоряжения собственным имуществом, никем не запрещено, и эти нормы никаким законом не отменяются.

Поэтому сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую на правах собственности, безусловно, возможно.

Для этого не обязательно оформлять ИП, достаточно просто заключить договор, и оплатить государству положенные ему 13%. Это не может быть расценено как занятие предпринимательской деятельностью.

Как сдать в аренду квартиру по военной ипотеке. Риски

Многие военнослужащие покупают квартиру по военной ипотеке, уже имея при этом собственную жилплощадь. Иногда квартира приобретается для детей или других родственников, но в отдельных случаях военный планирует заселиться в неё по прошествии некоторого периода времени – например, после выхода на пенсию. Многие люди в старости хотели бы жить поближе к природе, поэтому такие квартиры часто приобретаются не в фактическом городе проживания, а, например, на южном курорте. А чтобы жилплощадь не пустовала, квартиру сдают в аренду.

Попытаемся рассмотреть все риски, с которыми сталкивается клиент военной ипотеки, желающий сдавать свою квартиру.

Как известно, в 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» статья 10 «Право на труд» перечисляются виды деятельности, которыми военный не в праве заниматься. Одним из них является предпринимательская деятельность. Сдача жилья в аренду это способ получения дохода, фактически предпринимательство. Напрашивается вывод, что это может вызвать у военных определенные проблемы с законом.

Чтобы избежать ненужных волнений, нужно ознакомиться с 1 статьей 2 ГК РФ, согласно которой предпринимательство – самостоятельная деятельность, направленная на получение систематической прибыли от владения имуществом, продажи товаров, выполнения работ, указания услуг лицам, зарегистрированном в этом качестве в установленном законом порядке.

У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение: продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя. 

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

Делать ремонт и перепланировку

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника (ФЗ «Об ипотеке», ст. 30). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права (ФЗ «Об ипотеке», ст. 29). Это уже касается перепланировки и переустройства.

Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком.

Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка. 

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка (ГК РФ, ст. 346). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Читайте также:  Условия ипотеки ВТБ - в помощь заемщику - консультации по ипотеке

Если вы продаете квартиру с последующим обременением, то нового собственника должен одобрить банк. 

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подробности в статье «Как продать ипотечную квартиру»

❗️Разместите бесплатное объявление о продаже или аренде своей квартиры для миллионов пользователей ДомКлик

Подарить квартиру

  • ❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно
  • Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований. 
  • Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит. 

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании (ЖК РФ, ст. 31). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время.

Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет.

Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать. 

Подробности в статье «Как прописаться в квартире»

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке (ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3).

Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание (ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту.

Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится. 

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн».

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру  8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку.

В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке.

Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

— Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много.

Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита.

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру.

Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет.

Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается.

Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет.

Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева.

— Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора.

Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.

В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя».

То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры.

После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства.

Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе.

Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector