Все о первоначальном взносе по ипотеке – консультации по ипотеке

Наличие у потенциального заемщика средств для уплаты первоначального взноса – одно из основных требований банков при выдаче ипотеки. Зачем его требуют банки, каким он должен быть и дают ли какие-то банки ипотеку без первоначального взноса? В данной статье постараемся ответить на все эти вопросы.

Что такое первоначальный взнос и зачем его требуют банки

Все о первоначальном взносе по ипотеке - консультации по ипотеке

Первоначальный взнос – это часть стоимости приобретаемого жилья, которая должна быть оплачена заемщиком до получения ипотечного кредита. А оставшуюся сумму уже прокредитует банк.

Зачем банкам требовать от заемщиков самостоятельной оплаты части приобретаемой недвижимости? Ведь на первый взгляд ему выгоднее прокредитовать сделку целиком – чем больше размер кредита, тем больше сумма уплачиваемых процентов, а значит – его прибыли.

На самом деле выгода банка – это всегда тонкий расчет соотношения процентных доходов и степени риска. Чем выше риск, тем под более высокий процент он должен кредитовать, чтобы покрыть этот риск. И наоборот – чем менее рискованной является сделка, тем более выгодные условия он может предложить заемщику.

Наличие у заемщика средств для оплаты первого взноса – это дополнительное свидетельство его платежеспособности и серьезности намерений. Поэтому неудивительно, что лучшие условия банк предложит тому заемщику, который больше заплатит первоначальный взнос.

Например, во многих банках, ставка по ипотеке находится в прямой зависимости от размера первоначального взноса. Чем больше взнос, тем ниже ставка по кредиту.

Некоторые банки большим первоначальным взносом предлагают компенсировать риск заемщикам, которые не могут официально подтвердить свои доходы. Требуемый первоначальный взнос в данных обстоятельствах составляет 40-50% стоимости кредитуемого жилья.

Какой размер первоначального взноса по ипотеке требуют банки

На сегодняшний день средний размер минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам составляет от 10 до 25%. Заплатить заемщик может по своему желанию и больше, главное – чтобы не меньше.

15% требуется оплатить при оформлении льготной ипотеки с господдержкой под 6,5% годовых. Примерно этот же размер установлен для других льготных кредитов с субсидируемыми ставками.

Существует ли ипотека без первоначального взноса?

Все о первоначальном взносе по ипотеке - консультации по ипотеке

Предлагаемые варианты:

  • взять в долг у родственников или друзей;
  • оформить потребительский кредит;
  • взять займ под залог существующей квартиры в микрофинансовой организации или у частного инвестора. Оформить такой кредит можно и в банке. Большое количество банков предлагает такие кредитные программы как «Кредит под залог имеющегося в собственности жилья». Если с документами по доходам и объекту недвижимости всё в порядке, банковский кредит является наиболее привлекательным по условиям получения денег на первоначальный взнос. Вы можете рассчитывать на кредит в размере 70-80% оценочной стоимости жилья под вполне адекватную ставку. Она будет выше, чем по ипотечному кредиту, но не кратно, как это бывает в некоторых МФО.

Такие способы вполне реальны и легальны, поэтому воспользоваться ими можно, если очень нужно. Они помогут решить проблему отсутствия средств на первоначальный взнос и срочно оформить ипотеку.

Но оформляя дополнительный кредит на финансирование первоначального взноса, следует помнить, что он сокращает вашу платежеспособность при получении ипотечного кредита.

Банк, рассчитывая вашу платежеспособность для ипотеки, будет учитывать все существующие платежи по кредитам и займам.

Поэтому прежде чем оформить кредит, тщательно просчитайте свою платежеспособность с учетом платежей по этому кредиту. Сделать это быстро вам поможет наш ипотечный калькулятор.

Среди способов уплаты первоначального взноса, доступных не всем такие:

  • военнослужащие могут перечислить в счет первоначального взноса суммы, накопленные на личном именном счете в рамках накопительно-ипотечной системы;
  • семьи, имеющие детей, могут направить на уплату взноса средства материнского капитала;
  • молодые специалисты могут погасить первоначальный взнос субсидией, выделяемой государством в рамках программ социальной ипотеки для врачей, учителей и молодых ученых.

Реальная ипотека без первоначального взноса тем не менее существует, но таких предложений на рынке не много.

В большинстве случаев вы сможете без первоначального взноса рефинансировать ипотеку, полученную в другом банке. Такие программы рефинансирования предлагают:

  • банк ВТБ;
  • Росбанк;
  • Тинькофф банк;
  • Россельхозбанк;
  • банк Россия;
  • Банк жилищного финансирования.

Формально рефинансировать кредит без первоначального взноса предлагает Сбербанк. Но сумма рефинансирования в любом случае не превысит 80% оценочной стоимости жилья, приобретенного в ипотеку. Поэтому тут можно говорить о завуалированном первоначальном взносе, если только вы уже не выплатили часть ипотечного кредита, превышающую 20%.

Еще один ипотечный кредит без первого взноса предлагает Газпромбанк. Это приобретение квартир по программе реновации.

Не так давно в банке РОССИЯ появилась программа «Новые метры без первоначального взноса». Действует она только на приобретение квартиры в новостройке по договорам долевого участия в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. И только в домах, согласованных банком.

Но ставка по такой ипотеке способна отпугнуть даже самых отважных заемщиков – на сегодня она составляет 12% годовых, в то время как средняя ставка по рынку сложилась на уровне 7,5-8%. А по программе ипотеки с господдержкой взять кредит на ту же новостройку можно и вовсе под 6,5% годовых и даже ниже.

Взять ипотеку без первоначального взноса на приобретение жилья в новостройках у аккредитованных застройщиков предлагают и другие банки, но условия по таким программам тоже нельзя назвать выгодными.

Чем выгодна для заемщика ипотека без первоначального взноса?

Все о первоначальном взносе по ипотеке - консультации по ипотекеЕдинственная очевидная выгода – в немедленном получении кредита без необходимости копить деньги. Что особенно важно, когда квартира нужна очень срочно или когда текущий размер доходов не позволяет в каком-либо обозримом будущем накопить на первый взнос. Но тогда возникает и другой вопрос – а сможете ли вы платить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, тем более по повышенной ставке?

Ведь банки выдают ипотеку без первоначального взноса совсем на других условиях.

На сегодняшний день рыночные ставки по ипотечным кредитам сложились на уровне 8-9% годовых. А вот средневзвешенная, с учетом льготной ипотеки под 6,5%, и вовсе 7-7,5%.

Вместе с тем, по ипотечным программам без первоначального взноса средний размер ставок по-прежнему двузначный – от 12-15% и выше. Таким образом банки страхуют себя от неплатежеспособных заемщиков и связанных с этим рисков.

Кроме высоких ставок, есть у ипотеки без первоначального взноса и другие недостатки:

  • Во-первых, риск отказа в кредите находится в прямой зависимости от размера первоначального взноса. Чем больше взнос – тем больше шансов на одобрение вашей заявки и наоборот.
  • Во-вторых, первоначальный взнос дает маневр для сбора документов и подтверждения платежеспособности. Например, если у вас серые доходы и вы не можете их подтвердить документально, большой размер внесенного первоначального взноса поможет вам одобрить заявку на ипотеку. И наоборот – при отсутствии первоначального взноса банк потребует от вас наличие подтвержденного официального дохода и постоянного места работы. И проверять это будет очень тщательно.
  • В-третьих, при отсутствии первоначального взноса от вас скорее всего потребуют дополнительные способы обеспечения – страховки, поручительства и тому подобное.

Взвесить все за и против ипотеки с и без первоначального вноса вам помогут материалы на нашем сайте. Если у вас есть вопросы, вы всегда можете задать их нашим экспертам.

Первоначальный взнос по ипотеке в 2020 году

Можно ли купить недвижимость в ипотеку без первоначального взноса, каким должен быть его размер, можно ли использовать материнский капитал — мы подготовили ответы на эти и другие самые популярные вопросы о первоначальном взносе.

Что такое первоначальный взнос

Первоначальный взнос при оформлении ипотеки — это сумма, которую вы вносите продавцу в качестве оплаты части стоимости недвижимости. Остальную сумму по договору приобретения в случае с ипотекой за вас вносит банк. 

В качестве первоначального взноса вы можете использовать собственные накопления или — по большинству программ кредитования — средства материнского капитала, а также различных жилищных сертификатов. На какое именно жилье можно потратить материнский капитал, написали в статье «Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году».

Вы также можете использовать одновременно и средства материнского капитала, и личные накопления для первоначального взноса — например, если хотите уменьшить сумму кредита или средств одного только капитала недостаточно для первоначального взноса.

Важно: вам не придется идти в Пенсионный фонд для того, чтобы написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Теперь всё можно сделать на ДомКлик. Банк сам передаст все необходимые данные и получит информацию в рамках электронного документооборота с Пенсионным фондом.

Чем первоначальный взнос отличается от задатка

Первоначальный взнос — совсем не то же самое, что аванс или задаток. О них мы подробно рассказываем в статье «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру».

 Задаток — это, как правило, совсем небольшая сумма. Она хоть и учитывается в счет оплаты по договору приобретения, но служит лишь для подтверждения серьезности ваших намерений по покупке жилья.

Поэтому после задатка вам также потребуется внести на сделке первоначальный взнос.

Первоначальный взнос же говорит о вашей финансовой дисциплине, способности и готовности к накоплению средств. Однако он нужен не только для того, чтобы повысить ваш уровень благонадежности. Для самого покупателя он тоже имеет ряд преимуществ. О них мы подробно написали в статье «Ипотека без первоначального взноса: почему это опасно?».

Размер первоначального взноса

Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Минимальный первоначальный взнос по кредитным программам Сбербанка — 10% от стоимости недвижимости.

Такой первоначальный взнос действует для программ кредитования «Покупка строящегося жилья» и «Покупка готового жилья».

Для программ «Ипотека с господдержкой 2020» и «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — 15% от стоимости недвижимости.

Познакомиться со всеми программами кредитования, рассчитать первоначальный взнос, ипотеку и подать заявку можно онлайн на калькуляторе ДомКлик.

Имея в распоряжении только средства материнского капитала — его максимальный размер в 2020 году составляет 616 617 рублей, — вы можете подать заявку на кредит в размере до 3,5 млн рублей, пример расчета ниже. Но помните: решение по кредиту и одобренная сумма зависят и от вашего дохода в целом, и от других факторов.

Читайте также:  Где дешевле страхование ипотеки - консультации по ипотеке

Все о первоначальном взносе по ипотеке - консультации по ипотеке

Если суммы материнского капитала не хватает, вы также можете добавить к ней собственные средства. 

Важно: для некоторых программ кредитования при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья или больше, вы получите скидку на ставку по ипотеке.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса 

В Сбербанке нет ипотечных программ, по которым можно купить жилье без первоначального взноса. Зато есть альтернативная, неипотечная программа кредитования — «Кредит на любые цели под залог недвижимости».

Она подойдет тем, у кого уже есть какая-либо недвижимость в собственности. Банк берет ее в залог, а вы получаете кредит без первоначального взноса в размере части стоимости жилья.

Потратить его вы можете на любые цели, в том числе на покупку недвижимости — но отчитываться о том, куда именно пошли средства, вам не придется.

Важно: при оформлении неипотечного кредита, вы не сможете использовать средства материнского капитала, различных сертификатов и жилищных субсидий на погашение долга по этому кредиту. Будьте внимательны и проконсультируйтесь перед оформлением кредита с менеджером банка или специалистом Пенсионного фонда.

Кому передать первоначальный взнос 

Существует расхожее мнение, что первоначальный взнос вы делаете банку, но это не так. Эти средства вы передаете продавцу. Если в качестве первоначального взноса вы используете средства материнского капитала, сообщите об этом продавцу сразу. В этом случае есть ряд нюансов.

Банк может увеличить размер кредита на размер первоначального взноса и в этом случае всю сумму по договору приобретения банк выплатит продавцу сразу, одним платежом. А материнский капитал Пенсионный фонд направит в банк.

А может быть и другой вариант — когда продавец сначала получает сумму, которую вы оформили в кредит, а остальную сумму Пенсионный фонд перечисляет продавцу позже. Связано это с тем, что на проверку и перечисление средств Пенсионным фондом по регламенту отводится определенный срок.

Как передать первоначальный взнос 

Вносить первоначальный взнос вы можете прямо на сделке. Для этого вы можете использовать как наличные средства, так и безналичный перевод — подберите оптимальный для вас вариант вместе с продавцом и сообщите о выбранном способе менеджеру по ипотечному кредитованию — он расскажет, как правильно все оформить.

Чаще всего достаточно будет расписки от продавца о получении средств. В ней важно отразить персональные данные сторон сделки, сумму и назначение платежа, информацию о недвижимости.

Если вы используете сервис безопасных расчетов, сумма первоначального взноса будет храниться на защищенном номинальном счете Сбербанка до момента регистрации перехода права собственности.

Как только оно будет зарегистрировано, продавец получит всю сумму по сделке.

Это удобный, простой и, что важно — безопасный — способ расчета за недвижимость, который позволяет избежать лишних социальных контактов и походов в банк.

Инструкция: как подготовиться к получению ипотеки

Мы решили рассмотреть подготовку к покупке квартиры в ипотеку на примере молодой семьи с совокупным ежемесячным доходом 100 тысяч ₽, которая планирует купить жильё на вторичном рынке в Подмосковье. Стоимость квартиры — 4 миллиона ₽. Сумма кредита — 3 миллиона ₽, ставка — 8,5% (средний показатель по стране), срок — 180 месяцев.

Откуда взять первоначальный взнос

До ипотечного кризиса 2008 года некоторые российские банки выдавали ипотеку без первоначального взноса. Но сейчас кредитные организации просят внести хотя бы 10% от стоимости недвижимости.

На первоначальный взнос лучше копить самостоятельно, и ни в коем случае не стоит пытаться обмануть банк, получив для этих целей потребительский кредит. Те, кто решается на такой отчаянный шаг, могут об этом сильно пожалеть. Придётся обслуживать сразу два кредита. Если их доходы сократятся, то при самом негативном сценарии это может привести к потере квартиры.

Копить на первоначальный взнос даже полезно. Так можно понять, насколько посильным в будущем будет ипотечный платёж.

Достаточно провести простое стресс-тестирование своих финансовых возможностей:

  • определяем сумму предполагаемого кредита;
  • желаемый срок кредита;
  • узнаём предполагаемый платёж (в интернете можно найти ипотечный калькулятор (например, этот), на котором произвести необходимые расчёты, или проконсультироваться в банке).

Пример. Если сумма кредита нашей семьи — 3 миллиона ₽, ставка — 8,5%, срок — 180 месяцев, то ежемесячный аннуитентный платёж (об этом чуть ниже) составит 29 543 ₽.

Если получится ежемесячно в течение нескольких лет безболезненно для уровня жизни откладывать такую сумму, то ипотеку на 3 миллиона ₽ можно брать. За это время как раз можно накопить на первоначальный взнос.

В противном случае придётся либо уменьшать сумму кредита и искать более дешёвую квартиру, либо увеличивать срок кредита, чтобы уменьшить платеж.

Как выбрать размер первоначального взноса

Важно понимать: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процент по кредиту. Сейчас в банках можно найти предложения с минимальным первоначальным взносом в 10%. Но лучше вносить не менее 20% собственных средств от стоимости квартиры.

Ещё один плюс — при таком первоначальном взносе банки охотнее одобряют ипотеку. Они считают, если клиент сумел собрать такую сумму, то он не должен в будущем испытывать проблем с погашением кредита. При неблагоприятном сценарии, когда заёмщик не сможет платить по кредиту, банк легко сможет продать квартиру на 20% дешевле и вернуть свои деньги.

Однако стоит помнить, что рискованно направлять все свои «свободные» деньги на первоначальный взнос. У вас должна быть подушка безопасности в размере нескольких ежемесячных расходов (лучше не менее шести) на случай болезни или потери работы. В ежемесячных расходах обязательно необходимо учитывать и платежи по ипотеке. 

Как определить правильный срок кредита

От срока, на который заёмщик планирует брать кредит, зависит процентная ставка и размер переплаты. Чем больше срок, тем выше ставка. И чем меньше срок, тем меньше размер переплаты по кредиту, и наоборот. 

При определении срока стоит исходить из суммы ежемесячного платежа. Он должен быть комфортным. Чтобы заёмщик мог безболезненно платить по ипотеке, платёж должен быть не больше 30% от совокупного дохода семьи.

Пример. Если 3 миллиона ₽ взять на 10 лет под 8,5%, то платёж составит 37 196 ₽; на 15 лет — 29 543 ₽, на 20 лет — 26 035 ₽, а на 25 лет — 24 155 ₽.

Видно, что наиболее низкий платёж — при сроке 25 лет. В то же время при таком сроке банку придётся отдать в итоге 7 246 906 ₽ (3 миллиона ₽ — основной долг и 4 246 906 ₽ — процент по кредиту). Если же взять ипотеку на 15 лет, то всего заёмщик выплатит 5 317 445 ₽ (3 миллиона ₽ — основной долг и 2 317 445 ₽ — проценты).

Переплата по процентам за лишние 10 лет составит 1 929 461 ₽. При этом разница в ежемесячном платеже будет незначительная — 5388 ₽. Цифры говорят сами за себя: лучше взять ипотеку на 15 лет и сэкономить значительную сумму. 

Как выбрать вид ежемесячного платежа

Платежи по ипотеке могут быть либо аннуитетными, либо дифференцированными.

Дифференцированный платёж — способ погашения кредита, при котором основная сумма займа выплачивается равными долями, и процент начисляется на остаток задолженности. При дифференцированном платеже основная нагрузка приходится на начальный период кредитования. Размер платежа уменьшается от месяца к месяцу.

Аннуитетный платеж — способ погашения кредита равными долями. Заёмщик каждый месяц платит одну и ту же сумму — и так весь срок кредита. При аннуитетном платеже в первые месяцы кредита значительная его часть приходится на процент, а сумма долга меняется незначительно.

Сегодня большинство банков выдают ипотечные кредиты с аннуитетной формой платежа, и только единицы предлагают потенциальному заёмщику выбрать между аннуитетным и дифференцированным платежом.

Пример. При сумме кредита 3 миллиона ₽, сроке 15 лет и ставке 8,5% дифференцированный платёж в первый месяц составит 37 916 ₽. Каждый месяц он будет понемногу уменьшаться, и в последний месяц придётся заплатить 16 784 ₽. Ежемесячный аннуитетный платеж будет 29 543 ₽.

При дифференцированном платеже банку придётся заплатить 1 923 124 ₽ процентов, а при аннуитетном — 2 317 445 ₽.

Но несмотря на явную экономическую выгоду для заёмщика, дифференцированный платёж таит в себе опасность.

В течение первых лет он будет превышать аннуитетный платёж, и это может быть фатальным при падении доходов: платёж станет неподъёмным и приведёт к сложностям с обслуживанием кредита.

В нашем случае, если семья выберет дифференцированный платёж, то в первые годы ей придётся отдавать 38% от своих доходов — это значительные финансовые риски.

Какие документы нужно подготовить

Список документов для получения ипотеки похож у большинства банков. Его можно разбить на две группы: документы заёмщика и документы на приобретаемую недвижимость.

Документы заёмщика:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • второй документ из списка, предложенного банком (лучше предоставлять загранпаспорт или водительское удостоверение);
  • для мужчин в возрасте до 27 лет — военный билет;
  • свидетельство о браке и брачный договор при его наличии — для супругов;
  • свидетельство о рождении детей (при наличии);
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка.

При наличии нескольких мест работы лучше предоставить данные по каждому из них (это позволит увеличить шанс на одобрение заявки). Стоит помнить, что срок давности всех предоставленных с работы документов составляет 30 дней с даты заверения.

Документы по приобретаемой недвижимости:

  • справка из БТИ с планом дома и оценкой стоимости квартиры;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт;
  • отчёт аккредитованной оценочной организации, который отражает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Документы по приобретаемой недвижимости лучше начинать собирать после получения одобрения по ипотеке. Как правило, на поиск и аккредитацию объекта недвижимости отводится не менее двух месяцев с момента положительного решения по кредиту.   

Какие дополнительные расходы могут возникнуть

При подготовке к получению ипотечного кредита также необходимо учитывать дополнительные расходы. Их можно разделить на две части: единоразовые и ежегодные.

Единоразовые расходы

Эти расходы придётся понести один раз при покупке квартиры в ипотеку. К ним относятся:

  • оплата услуг оценщика (до 10 тысяч ₽);
  • оплата риелтора (может быть как в виде фиксированной платы, так и в виде процента от стоимости недвижимости);
  • оплата госпошлины за регистрацию права собственности на ипотечную недвижимость (2000 ₽) и за регистрацию кредитного договора (1000 ₽), услуги нотариуса (при необходимости) (от 2000 ₽);
  • аренда банковской ячейки (при расчёте наличными) от 2000 ₽ или оплата комиссии банку (при безналичном расчёте).
Читайте также:  Ипотека семьям с 2 детьми в 2020 году - консультации по ипотеке

Ежегодные расходы

Эти расходы придётся нести ежегодно. К ним относятся:

  • страхование жизни заёмщика (добровольная страховка, при отказе банк имеет право повысить ставку);
  • страхование имущества (ипотечной квартиры, обязательная страховка);
  • страхование титула (риск потери права собственности), оформляется только при покупке квартиры на вторичном рынке.

Некоторые банки не заставляют делать титульное страхование, хотя лучше оформлять его в течение первых трех лет. Оно позволяет защитить заёмщика от посягательств третьих лиц на купленную квартиру.

Если после регистрации сделки в Росреестре появятся третьи лица, которым удастся оспорить право собственности в судебном порядке, добросовестный приобретатель получит компенсацию от страховой компании.

Как правило, стоимость ипотечного страхования составляет 1% от величины оставшегося кредита в год.

Выбрать полис можно в любой страховой компании, которая аккредитована в банке. Их список можно найти на сайте кредитной организации или получить в отделении. Стоимость страховки в разных компаниях может отличаться на 5–15 тысяч ₽.

Выбрать выгодную страховку

И оформить онлайн на Сравни.ру

Ежегодные расходы необходимо учитывать при окончательном расчёте ежемесячного платежа.

В противном случае в один месяц «неожиданно» придётся платить и ипотечный взнос, и страховку, что может стать непосильной ношей, и потребуется срочно занимать где-то деньги.

Деньги на страховку стоит откладывать ежемесячно, отчисляя на эту цель 1/12 от её стоимости. Средства лучше хранить на доходной карте, которая начисляет проценты за хранение денег на карточном счёте, или банковском депозите.

Открыть карту с процентом на остаток

Калькулятор дебетовых карт

В нашем примере, если ежемесячно не откладывать на страховку 2500 ₽ (3 миллиона ₽ x 1% = 30 тысяч ₽ / 12 = 2500 ₽), то однажды придётся единоразово заплатить 59 543 ₽ (29 543 ₽ платёж и 30 000 ₽ страховка). Такой платёж может быть непосильным при совокупных доходах семьи в 100 тысяч ₽.

Выводы:

1.   Первоначальный взнос стоит копить самостоятельно и ни в коем случае не брать на эти цели потребительский кредит. Лучше, чтобы сумма, которую будете ежемесячно откладывать на эти цели, была не меньше будущего ипотечного платежа.

2.   Минимальный первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости недвижимости. В этом случае увеличивается вероятность получить одобрение банка и можно получить кредит с более низкой ставкой.

3.   При расчёте расходов на ипотеку стоит учитывать единоразовые и ежегодные расходы. Средства на страхование лучше откладывать ежемесячно в пропорции 1/12 от стоимости страховки.

Сергей Акулов

Не знать это о первоначальном взносе по ипотеке – стыдно!

В жизни — кто слабее, того чаще бьют. С этой точки зрения, ипотека очень похожа на реальную жизнь. Чем меньше у человека денег на первоначальный взнос, тем дороже ему обойдется жилищный кредит. Казалось бы, ипотеку нужно выбирать так, чтобы потом не было мучительно больно за неоправданно высокую процентную ставку. Но есть очень веская причина, почему люди берут такую ипотеку.

Цифры, которые могут пригодиться

Для затравки немного профессионального занудства: специалист по ипотеке обязан говорить «первоначальный взнос», а не «первый взнос». Но многие риэлторы «чихать хотели» на правила русского языка.

Важнее знать другое: чем меньше первоначальный взнос, тем более интересный (и дорогой) вариант на рынке жилья можно взять в ипотеку за одни и те же деньги.

Как накопить на первоначальный взнос, чтобы не было мучительно больно? mvestnik.ru.

Не понятно? Рассказываем. Допустим, у семьи есть один миллион рублей на начальный ипотечный взнос и возможность безбедно гасить ежемесячные проценты.

Если банк начинает кредитовать при взносе в 20%, максимум, на что может рассчитывать эта семья – квартира за 5 млн. рублей. Если же банк начинает со взноса в 10%, семья может купить квартиру уже за 10 млн.

рублей. Понятно, что более просторную и в лучшей локации.

Поэтому размер первоначального взноса служит вторым по важности (после процентной ставки) аргументом при выборе, в каком из банков брать ипотеку. Однако жизнь диктует свои правила: у большинства граждан денег впритык, и поневоле выбирается ипотека именно с минимальным взносом.

Конечно, есть вариант сначала взять потребительский кредит, чтобы потом эти деньги внести как первоначальный взнос. Но хитрость сомнительная – по итоговой переплате выходит сильно дороже – проценты по «потребу» щадящими точно не будут. По подсчетам Банка России, на подобный кульбит решается не более 6% заемщиков.

Приходилось слышать и такую жалобу: «госпрограмма по ипотеке с субсидированием ставки до 6,5% закончится раньше, чем мы успеем накопить на взнос. А вот начинался бы взнос по «госипотеке−2020» с 10%, успели бы…». Но правила госсубсидирования строги. Сказал ЦБ, что взнос должен быть не меньше 15%, и банки взяли под козырек.

Другое дело – ипотека на «первичку» по собственным банковским продуктам. Среди таких программ найти ипотеку с первым взносом в 10% – не проблема. Правда, ставка будет «кусаться».

У Сбербанка супернизкий взнос не предусмотрен. Приведем ставки при взносе в 10% и 20% у его конкурентов: «Альфа-Банк» – 9,3% и 8,6%, «Ак Барс Банк» – 8,75% и 8%, ВТБ – 9,1% и 8,7%, Газпромбанк – 9,2% и 8,7%.

Некоторые клиенты берут кредит на первоначальный взнос. life.ru.

Самая низкая пара «для клиентов с улицы» (на 15 лет, подтверждение дохода ставкой 2НДФЛ, полноценная страховка, без платного снижения ставок) у ДОМ.РФ Банка – 8,4% и 7,7%.

Кстати, есть банк, дающий клиентам с улицы ипотеку вообще без первоначального взноса. Это Сургутнефтегазбанк. По такому кредиту ставка здесь будет 10,9%.

Так как меньший первоначальный взнос увеличивает риски невозврата кредита, он компенсируется повышенной процентной ставкой или иным ужесточением условий, — поясняют в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ)

Рассчитывать, что уже в следующем месяце рефинансируешь жилищный кредит, не стоит. Банки настаивают на том, чтобы сначала какое-то время долг исправно гасился. У одних банков минимум – три месяца, у других – полгода.

С точки зрения банков

Отдельно оговоримся – мы сейчас не обсуждаем варианты, когда гашение процентов или части взноса на какое-то время берет на себя застройщик. Так, например, весной-летом, целая когорта застройщиков (ПИК, ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК…) продавали квартиры в ипотеку на особых, льготных условиях, иногда и «без первоначального взноса».

И вот ведь заковырка – мало того, что за ипотеку с низким взносом банки дерут повышенные проценты. Еще и вероятность, что откажут, в разы выше.

Как рассказывает директор дивизиона «Центр» Уральского банка реконструкции и развития Александр Казанский, если клиент выбирает ипотеку с минимальным первоначальным взносом, банк подходит к проверке такого клиента строже. И не важно, что риск уже заложен в повышенную процентную ставку.

Также ведут себя и все прочие кредитные организации.

Клиенту остается одна радость. Если он не допустит огрехов при гашении ипотеки, факт, что он выбрал минимальный взнос, в дальнейшем никак не «аукнется» на его кредитном рейтинге.

Правда и мифы о деньгах в Instagram

Все о первоначальном взносе по ипотеке | Ипотека онлайн

Первоначальный взнос по ипотеке – обязательное условие кредитования с целью покупки квартиры. Взять ссуду на жилье без внесения своих денег вряд ли получится. Хотя часть граждан все же может рассчитывать на субсидирование со стороны государства, выполнив определенные условия. Все о первоначальном взносе по ипотеке пошагово разберем в нашей статье.

Первоначальный взнос по ипотеке

Условия ипотечных программ любого банка содержат требование по внесению первого взноса. Причем его минимальный размер в каждом случае будет разным на усмотрение кредитора. Он указывается в процентном выражении, например, 20% или 15% от стоимости объекта недвижимости.

Первоначальный взнос по ипотеке обязателен. При оформлении заявки на жилищный кредит вам нужно учитывать это условие, иначе банк откажется выдавать ссуду. Некоторые финансовые организации даже просят подтвердить наличие денег выпиской с банковского счета.

Информация. Крупные банки предлагают ипотеку без первого взноса, но по таким программам ставки выше на несколько пунктов.

Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке? Жилищные займы выдаются на длительный срок в крупной сумме, значительно превышающей доходы заемщика.

Для банка важны платежеспособность и надежность клиента, которому он соглашается дать деньги в долг.

Наличие первого взноса – подтверждение того, что заемщик смог накопить определенную сумму для покупки квартиры. Значит, и в дальнейшем он сможет оплачивать кредитную задолженность.

Второй важный момент, что значит первоначальный взнос по ипотеке – это ликвидность залога. Цены на недвижимость могут упасть, тогда залоговое имущество будет стоить меньше суммы задолженности.

Значит, возникают риски невозврата долга, если клиент перестанет платить.

Таким образом, первоначальный взнос – это своего рода скидка от текущей рыночной стоимости, нужная чтобы исключить финансовые потери банка в случае реализации залога.

Условие, что нужен первоначальный взнос по ипотеке, выгодно и для заемщика. Хотя большинство банковских клиентов и не довольны требованиями банков. Снижается размер кредита и как следствие расходы, а при большом первом взносе уменьшается процентная ставка.

Внесение крупной суммы своими средствами в счет покупки жилья повышает шансы на одобрение кредитной заявки.

К тому же, некоторые банки позволяют получить ипотеку по минимальному пакету документов, если вы вносите больше 40-50% от стоимости квартиры.

Как рассчитать первый взнос

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке во многих банках обычно 10-15%. Определенные кредитные программы требуют внесения более крупной суммы. Например, обычно по загородной недвижимости необходимо оплатить своими деньгами не меньше 30%. Чем выше риски ликвидности залогового жилья или его утраты, тем больше денег должен внести заемщик.

Чтобы получить ипотеку по акционным ставкам, банк может предложить погасить свыше 50% цены квартиры. Такие условия часто применяются по льготным программам кредитования на объекты от партнеров банка. К примеру, покупка квартиры в строящемся доме, когда застройщик сам является клиентом этой финансовой организации.

Минимальный и максимальный первоначальный взносы по ипотеке ограничиваются только условиями кредитного учреждения, куда вы обратились. Государственное регулирование этого аспекта ипотечного займа не предусмотрено.

Размер первоначального взноса по ипотеке определяет основные условия кредитования.

Читайте также:  Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду - консультации по ипотеке

Чем большую сумму вы внесете своими средствами, тем ниже будет процентная ставка и лояльнее условия получения кредита.

Но прежде всего вам нужно рассчитать, сколько денег требуется оплатить из своего кармана. Сделать это можно на сайте выбранного вами банка или используя обычный калькулятор:

  1. Первым делом узнайте условия кредитования, минимальную планку первого взноса.
  2. Определитесь с примерной стоимостью приобретаемой недвижимости.
  3. Путем простых вычислений сделайте расчет первоначального взноса по ипотеке. Выясните, сколько вам нужно внести своими средствами для оформления кредита. К примеру, вы желаете купить квартиру за 3 млн. рублей, а банк требует 20% первого взноса. Значит, вам нужно найти 600 тысяч рублей, оставшиеся 2,4 млн. рублей выдаются кредитором при условии одобрения.

Если у вас есть возможность оплатить эту сумму при получении кредита и устраивают остальные условия, можно оформить заявку. В ней укажите, сколько должен быть первоначальный взнос по ипотеке по вашим расчетам. Если впоследствии он изменится, ничего страшного. В любом случае банк будет рассчитывать окончательные условия кредитования уже после одобрения вашей анкеты и объекта недвижимости.

Рекомендуемая статья:  Как оформить ипотеку онлайн

Как передать первый взнос по ипотеке

В процессе сделки нужно передать первоначальный взнос по ипотеке продавцу. Как это сделать правильно? Процесс регламентируется порядком получения жилищного кредита:

  1. После одобрения ипотечной заявки и конкретного объекта недвижимости можно выходить на сделку.
  2. Подпишите договор купли и передайте деньги в оговоренной сумме второй стороне.
  3. Подписанный договор и подтверждение оплаты первоначального взноса нужно предоставить в банк ко дню оформления договора займа. Вместе с кредитной и залоговой документацией они передаются на регистрацию в Росреестр. Лучше это сделать в одну и ту же дату, деньги желательно переводить в том офисе, где вы берете ссуду.

Как передается первоначальный взнос по ипотеке наличными или безналичными? Все зависит от вашей договоренности с продавцом недвижимости. Кому-то удобно получить денежные средства на руки, другим – на расчетный счет. В любом случае после передачи первого взноса у вас должен остаться документ, что первую часть суммы вы уже внесли.

При оплате наличкой вторая сторона пишет расписку (скачать образец в word) на отдельном листе бумаги с обязательным указанием своих именных, паспортных данных, сути сделки (в счет оплаты квартиры по адресу…), переданной суммы. Допускается короткое подтверждение передачи первоначального взноса по ипотеке продавцу в конце договора купли-продажи. В этом случае он пишет, что средства в счет частичной оплаты получил, и ставит подпись.

Для физических и юридических лиц, кому платится первоначальный взнос по ипотеке, безналичный перевод более безопасен.

Его часто используют организации (к примеру, застройщики при продаже квартир в новостройке) и частные продавцы, опасающиеся иметь на руках крупную сумму денег.

Заемщику нужно будет предоставить в банк исполненное платежное поручение с печатью и подписью кассового сотрудника.

Если вы делаете перевод на расчетный счет в другой банк, возможна комиссия. Она берется с отправителя денег, то есть с покупателя недвижимости.

Есть и другие варианты передать деньги продавцу, но они используются гораздо реже:

  1. Через банковскую ячейку, это один из наиболее безопасных способов оплатить первоначальный взнос. В договоре пользования банковским хранилищем прописывается условие выдачи денег второй стороне только после успешной регистрации сделки в Росреестре (скачать бланк на примере Сбербанка). До этого момента забрать первый взнос он не сможет. В среднем стоимость аренды банковской ячейки составляет 200 рублей в сутки, так что в сумме выйдет 1,5-2 тысячи рублей.
  2. Через аккредитив, или номинальный счет. Цена этой услуги достаточно высокая, иногда она достигает даже 40 тысяч рублей. Это самый защищенный способ оплаты первого взноса по ипотеке, однако из-за больших расходов он будет уместен только при крупных сделках. В банке открывается специальный счет для этой сделки (скачать заявление на примере Сбербанка), в котором содержатся все условия перевода и данные сторон. Даже если продажа сорвется, покупатель будет уверен, что не потеряет свои деньги.

Рекомендуемая статья:  Можно ли взять ипотеку на покупку и ремонт квартиры

Если Росреестр возвращает документы по причине невозможности зарегистрировать сделку, первоначальный взнос должен быть отдан обратно покупателю. По договоренности с банком заемщик ищет другой вариант недвижимости. Безопасные расчеты с использованием ячейки или аккредитивного счета гораздо более привлекательны для него.

Когда передаете средства второй стороне наличными или отправляете на банковский счет, есть вероятность, что при отмене сделки обратно вы их не получите. Конечно, это противоречит закону. Однако не стоит исключать риск нарваться на непорядочного человека или настоящего мошенника. Тогда останется только обращение в суд с требованием вернуть деньги, оплаченные в счет первого взноса.

Откуда взять деньги на первый взнос

Чаще всего ипотечные заемщики стараются накопить на частичную оплату квартиры, регулярно откладывая какую-то сумму. Так можно за определенный период найти деньги на самый маленький первоначальный взнос по ипотеке. Однако этот вариант доступен не всем банковским клиентам.

Где взять первоначальный взнос по ипотеке, если откладывать не получается:

  • продать имеющуюся собственность, например, машину или дачу;
  • взять в долг у родственников;
  • оформить потребительский заем. Например, в Росбанке есть специальная программа кредитования, направленная на оплату первого взноса по ипотеке (скачать тариф в pdf).
  • использовать государственные субсидии. Наиболее часто сумма первоначального взноса по ипотеке вносится средствами материнского капитала и сертификатом для молодой семьи. Но есть и другие госпрограммы, помогающие оформить жилищный кредит, в том числе на региональном уровне.

Можно найти банки, готовые выдать ссуду в размере 100% стоимости жилья.

Тогда искать деньги на первоначальный взнос по ипотеке не придется. Однако таких кредитных организаций очень мало, а процентная ставка по их программам выше среднерыночной.

К примеру, подобные условия есть в Промсвязьбанке (скачать правила в pdf) и Совкомбанке (скачать список документов для заявки).

Вполне вероятно, что отсутствие оплаты первоначального взноса по ипотеке компенсируется другими условиями, к примеру, привлечением созаемщиков, поручителей, усилением обеспечения другой залоговой недвижимостью.

Использование госсубсидии в качестве первого взноса

Не все могут накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Но если у вас есть право на получение жилищной субсидии от государства, вполне возможно ее использовать ее вместо собственных денег. Какие программы действуют на данный момент:

  1. Материнский капитал. Если вы получили сертификат, сможете направить его полностью или частично как субсидию на первоначальный взнос по ипотеке (основание — 256-ФЗ, ст. 10, п.8 (скачать)). При этом не обязательно дожидаться трехлетия второго ребенка. Закон позволяет погашать ипотечные кредиты сразу же после оформления маткапитала (основание — 256-ФЗ, ст. 7, п. 6.1 (скачать)). Банк выдает ссуду на полную стоимость квартиры, а спустя 1-1,5 месяца она гасится из бюджета.
  2. Субсидирование первоначального взноса по ипотеке в размере 30-35% возможно при помощи госпрограммы Молодая семья (п. 10 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья (скачать)). Воспользоваться ею могут россияне младше 35 лет, состоящие в браке, или родители-одиночки. При этом они должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
  3. Первоначальный взнос по ипотеке от государства выдается молодым специалистам, к которым относятся врачи, учителя и другие бюджетники. Участники госпрограммы должны выполнить определенные условия. К примеру, успешно закончить ВУЗ и работать по своей специальности в государственной организации, иметь к моменту оформления ипотеки определенный стаж работы. Размер субсидии на первый взнос зависит от правил участия, но в среднем составляет 10-30% от стоимости жилья.
  4. Военная ипотека выдается служащим в рядах армии. По ней первый взнос выплачивается за счет средств, имеющихся на накопительном счете участника программы. Он формируется за счет ежемесячных отчислений государства (правила реализации прописаны в 117-ФЗ, ст. 4 (скачать)). Когда накопится нужная сумма, ее можно использовать для оплаты первоначального взноса на покупку квартиры, но только по программе военной ипотеки.

На региональном уровне могут выдаваться и другие субсидии определенным категориям граждан.

В части улучшения жилищных условий материнский капитал можно потратить на покупку жилплощади. Это может быть квартира, частный дом, доля в праве собственности или комната. Главное, чтобы назначение недвижимости было жилым.

Семейный капитал возможно использовать не только как первый взнос, но и погасить этими средствами уже действующую ипотеку.

Или прописать условие перечисления напрямую на счет продавца, минуя кредитора, если вторую сторону устроит столь долгое ожидание денег.

Рекомендуемая статья:  Обмен квартир по Трейд Ин – как это работает

Все сертификаты, выдаваемые как господдержка на первоначальный взнос по ипотеке, предполагают целевое использование денег. Направить их можно только на те нужды, которые оговорены законодательством и правилами участия в программе. Большинство из них не поддерживают приобретение нежилой недвижимости.

Вопросы от читателей

Вопрос: Банк одобряет ипотеку уже вместе с первоначальным взносом?

Ответ: Банк учитывает размер первоначального взноса при одобрении. Но прежде ориентируется на доход. Поэтому и сумма одобрения всегда больше, чем подавалось изначально.

Вместе с первоначальным ипотека может быть одобрена в единственном случае: если на первый взнос идет материнский капитал или иная субсидия. И доход учитывается также на всю эту сумму. Ведь пока ПФР или местная администрация не перечислит сумму на гашение ипотеки, заемщик обязан будет вносить платежи со всей суммы вместе с первым взносом. Но и перечислит продавцу банк также всю сумму.

Например, квартира стоит 1000 000 рублей. И есть материнский капитал — 453000. Чаще банки одобряют сумму больше, пусть это будет — 1300000. Но нам так много не нужно, ведь цена квартиры 1млн.

Кредитный договор подписываем на 1млн, и перечислит банк продавцу также — 1млн. И только после заявления и предоставления документов в ПФР, будет перечислен (в течении 1.5 мес.) материнский капитал (453000).

И платежи тогда станут меньше по новому графику, с 547000.

Оцените автора (3

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector