Госдума рассмотрит проект закона, разрешающий начисление дольщикам процентов с эскроу-счетов – консультации по ипотеке

Госдума рассмотрит проект закона, разрешающий начисление дольщикам процентов с эскроу-счетов - консультации по ипотеке Госдума рассмотрит проект закона, разрешающий начисление дольщикам процентов с эскроу-счетов - консультации по ипотеке

iStock

Законопроект, которым предлагается перечислять покупателям жилья проценты, набежавшие на вложенные ими в строительство суммы, обсудил Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Поправки в ГК, инициаторами которых стали два члена Совета Федерации и депутаты, предложено отклонить.

Документом предлагается дополнить статью ГК о договоре счета эскроу положением о начислении процентов на суммы, которые хранятся на таких счетах.

Доход должен исчисляться по средневзвешенной процентной ставке и ежемесячно переводиться владельцу средств на отдельный счет до востребования.

Поправки, по мнению авторов документа, позволят дольщикам получать дополнительный доход, который они смогут использовать на ремонт квартиры или покупку мебели.

Госдума рассмотрит проект закона, разрешающий начисление дольщикам процентов с эскроу-счетов - консультации по ипотеке

Минстрой изменил порядок расселения аварийного жилья

Однако, как отметил председатель комитета Николай Николаев, введение обязанности банков выплачивать проценты по счетам эскроу приведет к подорожанию кредитов для застройщиков, а значит увеличат и стоимость жилья.

Кроме того, он отметил, что и банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. Если будет начисление процентов – банки поднимут вопрос, что им нужно поддерживать эти счета, сказал Николаев.

Ранее отклонить законопроект рекомендовал и Комитет ГД по финансовому рынку. “За счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу в период их условного депонирования, кредитные организации предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам”, – отметил комитет.

Возложение на банки обязанности выплачивать доходы повлечет рост кредитных ставок и увеличение стоимости недвижимости.

В итоге для покупающих жилье в ипотеку существенно вырастет финансовая нагрузка, поскольку расходы по ипотеке на покупку жилья по более высокой стоимости будут превышать возможные доходы в виде процентов на счета эскроу.

Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2021 года

Покупка квартиры в не достроенном доме по договору долевого участия – весьма рискованное мероприятие. Покупатели, так и не получившие квартиры из-за проблем застройщиков есть в каждом регионе страны. Чтобы избежать таких моментов, был принят закон о счетах эскроу.

Такая практика помогает обычному покупателю вернуть деньги в случае банкротства застройщика. На сегодняшний день в думе ведутся разговоры о принятии нового законопроекта, по которому планируется начислять проценты по эскроу счетам.

В сегодняшнем посте разберем перспективы и выгоды закона.

Госдума рассмотрит проект закона, разрешающий начисление дольщикам процентов с эскроу-счетов - консультации по ипотеке

Эскроу счета в долевом строительстве

Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов по счетам эскроу, сначала вкратце рассмотрим механизм их применения.

Необходимость контроля взаимоотношений между покупателями возводимых объектов и застройщиками со стороны третьей стороны возникла из-за всевозрастающего числа замороженных строек. У многих дольщиков ситуация сильно усугублялась ипотекой.

Как правило, такие заемщики не имели собственного жилья и вкладывали в строительство все имеющиеся средства. Государство пыталось решить проблему путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, финансовой поддержкой работ.

Но такие меры не могли помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Здесь подробнее о законодательной базе в этой сфере.

Для глобального решения проблемы 1 июля текущего года был принят закон о счетах эскроу. Суть его действия достаточно проста:

  1. Покупатель вносит оплату за возводимую квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет, открытый на его имя в одном из крупных банков. Касается это также денег, полученных в ипотеку.
  2. Застройщик берет средства на строительство не из сумм, уплаченных участниками, а в кредит у банка.
  3. До введения дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу счете. Банк перечисляет эти средства только после завершения строительства.

Такая схема взаимодействия позволяет покупателю в случае банкротства строителя вернуть вложенные деньги. Банк, в котором открыт счет эскроу, выступает гарантом надежности.

Важно! Специальный счет открывается на имя покупателя несмотря на то, что средства на нем принадлежат застройщику.

Согласно действующему законодательству, сумма в пределах 10 000 000 рублей застрахована.

Если банк по каким-либо причинам лишится лицензии, покупателю будет возмещены деньги за счет агентства страхования вкладов. Ранее мы писали об эскроу счетах. Подробности здесь.

Такая схема взаимодействия между застройщиком и клиентом позволяет убрать с рынка недобросовестные компании. Для того чтобы получить кредитные средства на возведение дома, строительная организация должна вложить в проект не менее 15% от его стоимости. При таком способе финансирования застройщик заинтересован качественно и в срок выполнить все свои обязательства перед покупателями.

Можно ли сегодня заработать на вложенных деньгах

На сегодняшний день средства, отправленные на счет эскроу, замораживаются до окончания строительства. Заработать на них нельзя, начисление процентов не предусмотрено. Средства находятся в банке до завершения строительства и передачи квартиры покупателю.

Эскроу счет открывается на физическое лицо. Если владелец решит перепродать возводимую квартиру, спецсчет будет переоформлен на нового покупателя. При расторжении договора с застройщиком покупатель получает деньги обратно.

Разработчики нового законопроекта планируют добавить к счетам опцию начисления процентов по среднерыночной ставке, которые будут аккумулироваться на отдельном счете. Далее подробнее рассмотрим перспективы и последствия принятия акта.

Будут ли начисляться проценты

На первый взгляд инициатива выглядит очень привлекательно. Покупателям новостроек, тем более ипотечным заемщикам, дополнительная сумма по окончании строительства будет не лишней. Но начисление процентов на эскроу счета повлечет за собой целый ряд трудностей.

Законопроект

Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс.

Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению.

По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.

Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.

Ознакомиться с документом и сопроводительной запиской можно здесь.

Как планируется начислять проценты

Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:

  • Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
  • Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
  • Для начисления процентов открывается дополнительный счет.

Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.

Кому выгодно

Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.

Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку.

Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными.

Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.

На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.

Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.

Мнение экспертов

После опубликования новости о том, что закон о начислении процентов по счетам эскроу вынесен на рассмотрение, многие эксперты поспешили высказать свое мнение. Представители банков, риэлтерских агентств, компаний застройщиков сходятся во мнении, что у нового нормативного акта мало шансов на успех.

По мнению аналитиков агентства ИНКОМ-недвижимость, законодателям следует обратить внимание на помощь застройщикам, а не покупателям. Дольщик в любом случае получает квартиру, вне зависимости от того, каким способом внесена оплата. Эскроу счет позволяет лишь избежать дополнительных рисков, связанных с не завершением строительства в срок.

Читайте также:  Как через госуслуги снять обременение по ипотеке? - финансовый консультант

Застройщики же лишились возможности работать по привычной схеме и вынуждены обращаться за кредитами.

Сроки принятия законопроекта

На сегодняшний день проект о начислении процентов на счета эскроу вынесен на обсуждение в думу. Далее предстоит предварительное рассмотрение, дата которого пока не объявлена.

После потребуется обсуждение закона в думе, может потребоваться несколько слушаний. После принятия документ передается на рассмотрение в Совет Федерации и только после этого подписывается президентом и вступает в силу.

Следить за движением документа можно на сайте Госдумы.

Как долго будет приниматься решение по закону о начислении процентов на счета эскроу, пока точно сказать невозможно. Последние новости и изменения вы сможете узнать на нашем портале.

На все возникшие вопросы с радостью ответит дежурный юрист портала. Не забывайте про лайк и репост.

Николай Николаев: финансирование строительства через эскроу-счета не приведет к росту ставок по ипотеке

Госдума рассмотрит проект закона, разрешающий начисление дольщикам процентов с эскроу-счетов - консультации по ипотеке Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев

Ранее глава Сбербанка Герман Греф в кулуарах Всемирного экономического форума в Давосе сказал журналистам, что внедрение механизма финансирования строительства приведет к временному снижению предложения и росту цен, что «ударит по ипотеке».

«Глава Сбербанка заявил о том, что внедрение механизма финансирования строительства через эскроу-счета приведет к росту ставок по ипотеке. Достаточно странная позиция, впрочем, в логике банковской деятельности любые изменения — повод дополнительно заработать», — отметил Николай Николаев.

По словам депутата, «когда банк выдает ипотеку при отсутствии эскроу-счетов, то деньги сразу уходят из банка и зачисляются на счета продавцов жилья (очень часто — в других банках), которые их, в свою очередь, немедленно тратят на свои нужды». «То есть банк уже не может пользоваться этими средствами. В этом случае банк зарабатывает только на процентах по выданному кредиту», — пояснил Николай Николаев.

При модели с эскроу-счетами картина для банка существенно меняется, считает парламентарий. «Банк выдает кредит под ипотеку, но эти деньги не уходят «на сторону», а кладутся на эскроу-счет в этом же банке.

И до момента сдачи купленной квартиры в эксплуатацию деньги, выданные в виде кредита, остаются в банке, продавцу не перечисляются, то есть могут использоваться банком еще на протяжении всего срока строительства дома.

Банк будет зарабатывать на этих средствах, не только получая проценты по ипотечному кредиту, но также на «повторном» использовании этих средств», — указал Николай Николаев.

«Почему же тогда ставка по ипотеке должна повышаться в связи с появлением эскроу-счетов? Логика подсказывает, что она должна, наоборот, снижаться», — уверен Председатель Комитета.

В декабре ГД приняла закон, совершенствующий регулирование деятельности застройщика.

Одной из наиболее значимых норм, содержащихся в новом законе, является положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов.

Исключение из этого правила сделано только для проектов, соответствующих установленным Минстроем России критериям. К числу таких критериев законом отнесены степень готовности таких объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа. 

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита. 

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5. 

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  • окончание срока депонирования;
  • нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  • банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов. 

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов: 

  • застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
  • быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  • на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу? 

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Госдума рассмотрит проект закона, разрешающий начисление дольщикам процентов с эскроу-счетов - консультации по ипотекеСписок банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

  • продать 10% квартир;
  • построить объект на 30%.

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Читайте также:  Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику или созаемщику - консультации по ипотеке

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.

Счета эскроу: как будет работать новая система покупки жилья

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019 года застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечит безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу

Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2018 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются («замораживаются») на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства, остается и без денег, и без квартиры.

Покупка

Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки.

Покупатель может получить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом банке, предложившим более выгодные условия, (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том, и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако, во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом, схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор, уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем, это 1,5-2 года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование

Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски

А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.

В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета, за вычетом суммы первоначального взноса, должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Объясняют эксперты

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.

Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.

Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект» Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик — физическое лицо, а с другой стороны застройщик — юридическое лицо.

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, в случае банкротства застройщика, судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.

В любом случае, самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Подробнее на РБК:

https://realty.rbc.ru/news/5caae41f9a79479fb7af9d10?from=center

Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках

22.08.2018

Механизм расчета через эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках, по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) ранее не использовался на отечественном рынке новостроек, хотя законодательно он предусмотрен с 2014 года…

С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками будет применяться исключительно новая схема – эскроу-счета. Это предполагается поправками в закон о долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2018 года. Сбербанк и «Российский капитал» уже успели разработать спец. программы для девелоперов для работы по счетам эскроу.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, каков принцип работы нового механизма финансирования и какие гарантии при этом получат покупатели.

Схема работы через эскроу-счета

В целом новая схема расчета между покупателем и застройщиком не отличается радикальным образом от механизма, применяемого сейчас.

Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на сегодняшний день после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, дольщик переводит деньги на счет застройщика, и тот сразу получает возможность пользоваться поступившими средствами.

Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.

Читайте также:  Как сделать расчет ипотеки Россельхозбанка на калькуляторе онлайн и подать заявку - консультации по ипотеке

Что такое эскроу-счета

Это спец. счета депонирования (то есть хранения) средств до завершения строительства дома. Банк-агент не начисляет проценты на средства, которые хранятся на счетах эскроу, и не получает вознаграждения.

Фактически дольщик открывает беспроцентный депозит, где деньги замораживаются на срок до момента сдачи новостройки в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, плюс 6 месяцев (то есть до срока, в который дольщик должен получить ключи от квартиры).

В апреле этого года Сбербанк провел первую в России сделку с использованием эскроу-счетов. Представитель «Российского капитала» (полным пакетом акций которого владеет ДОМ.РФ) заявил, что банк ведет обсуждение по ряду пилотных проектов, запланированных на ближайшее время.

Как застрахованы эскроу-счета

Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно.

Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги, отметил представитель «Российского капитала».

По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Что будет при банкротстве банка

Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.

Как вернуть деньги

Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях. Первый: если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство. Второй: если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо. Третий: если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.

Кто распоряжается эскроу-счетами

Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится. На сегодняшний день право на открытие счетов эскроу имеют 55 российских банков.

Какая ставка будет действовать для девелоперов

По прогнозам застройщиков, стоимость жилья в новостройках после перехода на новую схему финансирования строительства возрастет. В Минстрое говорят, что нововведения не повлияют существенно на цену квадратного метра на первичном рынке.

Как подсчитали в PwC, несмотря на прибавившееся в цепочке звено в лице банка-агента, ставка финансирования по новой схеме не будет превышать 6% годовых.

Сбербанк даст возможность девелоперам, работающим по эскроу-счетам, полностью или частично возвращать проценты после сдачи новостройки в эксплуатацию.

  • Когда застройщик сможет получить деньги
  • Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.
  • Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.

а’ а“аОбаДбƒаМбƒ аВаНаЕбаЕаН аПб€аОаЕаКб‚, аПаОаЗаВаОаЛббŽб‰аИаЙ аДаОаЛбŒб‰аИаКаАаМ аПаОаЛбƒб‡аАб‚бŒ аПб€аОб†аЕаНб‚б‹ баО бб‡аЕб‚аОаВ ббаКб€аОбƒ

  • A
  • A
  • а аЕаКаОаМаЕаНаДаОаВаАб‚бŒ
  • аŸаЕб‡аАб‚аАб‚бŒ

аЇаЛаЕаНб‹ аЁаОаВаЕб‚аА аЄаЕаДаЕб€аАб†аИаИ аИ аДаЕаПбƒб‚аАб‚б‹ а“аОбаДбƒаМб‹ аОб‚ б„б€аАаКб†аИаИ а›а”аŸа  аВаО аВб‚аОб€аНаИаК аВаНаЕбаЛаИ аВ а”бƒаМбƒ аЗаАаКаОаНаОаПб€аОаЕаКб‚, аКаОб‚аОб€б‹аЙ аПаОаЗаВаОаЛаИб‚ бƒб‡аАбб‚аНаИаКаАаМ аДаОаЛаЕаВаОаГаО бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаА аЖаИаЛбŒб аПаОаЛбƒб‡аАб‚бŒ аПб€аОб†аЕаНб‚б‹ баО баВаОаЕаГаО аВаЗаНаОбаА, аЗаАб‡аИбаЛаЕаНаНаОаГаО аНаА бб‡аЕб‚ ббаКб€аОбƒ. аЂаЕаКбб‚ б€аАаЗаМаЕб‰аЕаН аВ баЛаЕаКб‚б€аОаНаНаОаЙ аБаАаЗаЕ аНаИаЖаНаЕаЙ аПаАаЛаАб‚б‹ аПаАб€аЛаАаМаЕаНб‚аА.

ааВб‚аОб€аАаМаИ баОаОб‚аВаЕб‚бб‚аВбƒбŽб‰аИб… аПаОаПб€аАаВаОаК аВ а“б€аАаЖаДаАаНбаКаИаЙ аКаОаДаЕаКб аВб‹бб‚бƒаПаИаЛаИ баЕаНаАб‚аОб€б‹ аЁаЕб€аГаЕаЙ а›аЕаОаНаОаВ, а˜аВаАаН ааБб€аАаМаОаВ, аА б‚аАаКаЖаЕ аДаЕаПбƒб‚аАб‚б‹ аОб‚ а›а”аŸа  аЏб€аОбаЛаАаВ ааИаЛаОаВ аИ ааЛаЕаКбаЕаЙ а”аИаДаЕаНаКаО.

аšаАаК бƒаКаАаЗаАаНаО аВ аПаОббаНаИб‚аЕаЛбŒаНб‹б… аМаАб‚аЕб€аИаАаЛаАб…, аПб€аЕаДаЛаОаЖаЕаНаНаОаЕ аИаЗаМаЕаНаЕаНаИаЕ ТЋаПаОаЗаВаОаЛаИб‚ аГб€аАаЖаДаАаНаАаМ, аЗаАаКаЛбŽб‡аАбŽб‰аИаМ аДаОаГаОаВаОб€аА аДаОаЛаЕаВаОаГаО бƒб‡аАбб‚аИб, аПаОаЛбƒб‡аИб‚бŒ аДаОаПаОаЛаНаИб‚аЕаЛбŒаНб‹аЙ аДаОб…аОаД аВ аВаИаДаЕ аПб€аОб†аЕаНб‚аОаВ аОб‚ бб€аЕаДбб‚аВ, аКаОб‚аОб€б‹аЕ аБбƒаДбƒб‚ б€аАаЗаМаЕб‰аЕаНб‹ аНаА бб‡аЕб‚аАб… ббаКб€аОбƒТЛ.

ТЋаŸаОбаЛаЕ аЗаАаВаЕб€бˆаЕаНаИб бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаА аЖаИаЛаОаГаО аДаОаМаА аИ аПаЕб€аЕаДаАб‡аИ аКаВаАб€б‚аИб€ аДаОаЛбŒб‰аИаКаАаМ аНаАб‡аИбаЛаЕаНаНб‹аЕ аПб€аОб†аЕаНб‚б‹ аМаОаГбƒб‚ аБб‹б‚бŒ аИбаПаОаЛбŒаЗаОаВаАаНб‹ аДаОаЛбŒб‰аИаКаАаМаИ аНаА аЛбŽаБб‹аЕ б†аЕаЛаИ, аВ б‚аОаМ б‡аИбаЛаЕ аИ аНаА б€аЕаМаОаНб‚ аПб€аИаОаБб€аЕб‚аЕаНаНаОаЙ аКаВаАб€б‚аИб€б‹, аИ аНаА аПаОаКбƒаПаКбƒ аНаЕаОаБб…аОаДаИаМаОаЙ аМаЕаБаЕаЛаИТЛ, – аДаОаБаАаВаЛббŽб‚ аАаВб‚аОб€б‹.

аЁаОаГаЛаАбаНаО баАаМаОаМбƒ аЗаАаКаОаНаОаПб€аОаЕаКб‚бƒ, ТЋаДаОб…аОаДб‹ аВ аВаИаДаЕ аПб€аОб†аЕаНб‚аОаВ аНаАб‡аИбаЛббŽб‚бб аПаО бб€аЕаДаНаЕаВаЗаВаЕбˆаЕаНаНаОаЙ аПб€аОб†аЕаНб‚аНаОаЙ бб‚аАаВаКаЕ аЕаЖаЕаМаЕббб‡аНаОТЛ аИ ТЋаЗаАб‡аИбаЛббŽб‚бб аДаЕаПаОаНаЕаНб‚бƒ аНаА аОб‚аДаЕаЛбŒаНб‹аЙ бб‡аЕб‚ аДаО аВаОбб‚б€аЕаБаОаВаАаНаИбТЛ.

аЁ 1 аИбŽаЛб 2019 аГаОаДаА б€аОббаИаЙбаКаИаЕ аЗаАбб‚б€аОаЙб‰аИаКаИ аЛаИбˆаИаЛаИббŒ аВаОаЗаМаОаЖаНаОбб‚аИ аПб€аИаВаЛаЕаКаАб‚бŒ аДаЕаНбŒаГаИ аДаОаЛбŒб‰аИаКаОаВ аНаАаПб€баМбƒбŽ.

аЁб€аЕаДбб‚аВаА аГб€аАаЖаДаАаН, аВаЛаОаЖаЕаНаНб‹аЕ аВ аПб€аИаОаБб€аЕб‚аЕаНаИаЕ аЖаИаЛбŒб, аБбƒаДбƒб‚ б…б€аАаНаИб‚бŒбб аНаА аБаАаНаКаОаВбаКаИб… бб‡аЕб‚аАб… ббаКб€аОбƒ, бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаО аПб€аИ бб‚аОаМ аБбƒаДаЕб‚ аВаЕбб‚аИббŒ аЗаА бб‡аЕб‚ аБаАаНаКаОаВбаКаИб… аКб€аЕаДаИб‚аОаВ. а’аОбаПаОаЛбŒаЗаОаВаАб‚бŒбб аДаЕаНбŒаГаАаМаИ аДаОаЛбŒб‰аИаКаОаВ аЗаАбб‚б€аОаЙб‰аИаКаИ баМаОаГбƒб‚ б‚аОаЛбŒаКаО аПаОбаЛаЕ аВаВаОаДаА аОаБбŠаЕаКб‚аА аВ баКбаПаЛбƒаАб‚аАб†аИбŽ аИ б€аЕаГаИбб‚б€аАб†аИаИ аВ а•аДаИаНаОаМ аГаОббƒаДаАб€бб‚аВаЕаНаНаОаМ б€аЕаЕбб‚б€аЕ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ аПб€аАаВаА баОаБбб‚аВаЕаНаНаОбб‚аИ аНаА аПаЕб€аВбƒбŽ аКаВаАб€б‚аИб€бƒ.

а˜аНб„аОб€аМаАб†аИаОаНаНаОаЕ аАаГаЕаНб‚бб‚аВаО а аОббаИаИ аЂааЁаЁ

В госдуме выступили с предложением выплачивать дольщикам процент с эскроу-счетов

Дополнительным доходом граждане смогут воспользоваться после завершения строительства. Эксперты полагают, что темой необходимо продолжить заниматься, поскольку деньги действительно не должны “лежать без дела”, однако следует учитывать и интересы девелоперов.

Госдума рассматривает законопроект, предложенный группой депутатов от партии ЛДПР, по которому на внесенные на эскроу-счета покупателями квартир средства будут начисляться проценты, сообщает “Коммерсантъ”.

По замыслу депутатов, доходы в виде процентов будут ежемесячно начисляться по средневзвешенной процентной ставке за пользование денежными средствами, поступая на отдельный счет до востребования — то есть, до момента завершения строительства и сдачи квартир. Указывается, что дольщики смогут использовать полученный доход на любые цели — на ремонт квартиры, например, или покупку необходимой мебели.

Изменения предполагается внести в соответствующую статью 860.7 второй части Гражданского кодекса.

Этой идее тут же воспротивились застройщики, которым нововведение не сулит никаких выгод, но грозит повышением кредитной ставки, что может привести к итоговому снижению объемов строительства.

Как полагает руководитель аналитического центра компании “ИНКОМ-Недвижимость” Дмитрий Таганов, мнение которого приводит “Ъ”, представленная инициатива ставит девелоперов и дольщиков в неравное положение.

По его словам, непонятно, почему проценты с этих средств должны получать дольщики, а не девелоперы, ситуация которых и без того усложнилась после введения эскроу-счетов.

Таганов напоминает, что девелопер строит фактически на средства, которые выдает банк, аккумулирующий деньги дольщиков — при этом застройщик с этого ничего не имеет, но платит банку за обслуживание этого проектного финансирования. Получается, что на плечи застройщиков переложили еще один расход. По мнению эксперта, такую ситуацию нельзя назвать справедливой.

При этом, Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков (АРБ), в комментарии “НИ” выразил уверенность, что этой темой в любом случае необходимо заниматься, поскольку “деньги должны работать”, а не бессмысленно лежать на счете. Он также подчеркнул важность грамотного построения правоотношений:

“Когда средства на эскроу-счетах лежат без соответствующих процентов — в этом есть определенное нарушение логики. Надо смотреть, какой механизм заложили в соответствующем законопроекте и уже по нему предлагать дополнительные поправки. Главное — что поднята тема о том, что бесплатно эти средства лежать на счете не должны.

А уже какой процент, какие гарантии, сумма страхования, каков механизм начисления процентов — это вопрос работы над самим законопроектом.

Я считаю, что тема заслуживает обсуждения, потому что вопрос о беспроцентости вызывал множество недоумения у людей. Потому что средства внесены и лежат до “хороших дней”, но не могут деньги не работать, и мотивация должна быть. А удорожает от этого процесс строительства или его это удешевит будет зависеть от того, как будет выстроена эта система правоотношений”.

Напомним, что для предотвращения повторения ситуаций с обманом дольщиков, когда люди фактически без гарантий вкладывали деньги в строительство жилья на начальных этапах и не имели впоследствии возможности получить квартиру из-за несостоятельности застройщика, с 1 июля текущего года в России перешли на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. При этой системе деньги дольщиков застройщик напрямую не получает, поскольку они размещаются на специальных счетах в аккредитованных банках, в то время, как стройка ведется за счет банковского проектного финансирования. Напомним, что эскроу-счет является специальным условным счетом, на котором учитываются денежные средства до момента наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств — в данном случае до момента передачи жилья новому собственнику.

Согласно данным Центробанка, на 1 июля текущего года проекты с эскроу-счетами работали в 50 регионах России, к 28 октября они реализовывались уже в 68 субъектах федерации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector