Новая возможность от Дом.рф – старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене – консультации по ипотеке

Программа господдержки ипотеки продлена правительством России до 1 июля 2021 года. Будет ли она действовать после? С одной стороны, жилье в ряде регионов подорожало, убив эффект от льготы.

С другой, если ипотеку с господдержкой отменить, вся строительная отрасль, говорят застройщики, окажется в кризисе.

Финтолк выяснил у экспертов, что лучше покупать в сложившейся ситуации: жилье в новостройке или на вторичном рынке.

Читайте в статье:

Как изменились цены на новые квартирыПлюсы и минусы новостроек и вторичного жильяРеальная разница стоимости ипотеки на новостройку и вторичку

Господдержка подняла цены на новые квартиры

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

Предложения по ипотеке на квартиры в новых многоэтажных домах сейчас выглядят крайне заманчиво. Программа господдержки действует с апреля 2020 года. Во время пандемии власти таким образом решили одним махом поддержать оказавшихся на пороге кризиса застройщиков и производителей стройматериалов — ну, и заодно население. В итоге из-за высокого спроса цены на жилье в новостройках стали расти быстрее, чем зарплаты россиян.

Условия получения государственной поддержки просты: покупка новой квартиры у застройщика, процентная ставка — не более 6,5 % годовых, максимальный размер кредита 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга с прилегающими областями.

Подвох тут один: не все банки такую ипотеку одобряют. Потому что государство компенсирует процентную ставку, но только до определенного предела, зависящего от ключевой ставки Центробанка РФ.

На данный момент, например, если клиент берет льготную ипотеку под 6,5 % годовых, то банк фактически выдает ее под 7,25 %, получая недостающее из госбюджета.

Понятно, что давать деньги под 7,25 % годовых кредитные организации готовы далеко не всем.

В конце 2020 года эксперты считали, что ставка останется в пределах 7-8 %, и серьезного понижения ставок по ипотеке в 2021 году не произойдет.

Дешевая ипотека и дорогое жилье: что будет дальше на рынке недвижимости

Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

Эксперты говорят, что льготная ипотека высосала, как пылесос, весь платежеспособный спрос. Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры.

Разница по сравнению с ипотекой на вторичное жилье в среднем составляет два процентных пункта.

Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка.

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY:

— На вторичном рынке ипотечные кредиты выдаются под 5,9 %—15 % годовых, что, на первый взгляд, выглядит невыгодным.

Но если сравнить стоимость квартир на вторичном рынке и новостройках, подсчитать доходы и расходы с момента начала владения и пользования имуществом, то мы можем увидеть явное преимущество квартир на вторичном рынке. Так, например, однокомнатная квартира площадью 35 кв.

 м на севере Москвы в новостройке стоит от 8 до 11 млн рублей, а на вторичном рынке — от 7 до 10 млн рублей. При этом, купив новодел, нужно ждать, пока его построят, а квартиру в готовом доме можно начать использовать сразу.

Покупка жилья на вторичном рынке означает, что покупатель не должен думать о том, успеет ли застройщик уложиться в срок. Сразу видно, кто живет вокруг и в каком состоянии находятся двор и инфраструктура.

Не стоит переживать по поводу того, как быстро закончат свой ремонт многочисленные соседи и в доме наконец-то станет тихо. Что называется, заплатил — и живи.

Даже если требуется ремонт после предыдущих хозяев, его длительность и размах зависят от вас самих, а не от застройщика и других жильцов.

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

С другой стороны, если есть деньги, то застройщики готовы предложить варианты в домах, уже введенных в эксплуатацию (в массовом сегменте новостроек Москвы таких, например, 7,1 %) и с финишной отделкой (таких тоже становится все больше). Как раз на это и можно применить полученную от государства льготу. Чтобы получить возможность стать первым жильцом в новенькой и полностью готовой квартире.

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Имеет смысл сравнить цены первичного и вторичного предложения. Квартиры в новостройках, как правило, стоят дороже, что обусловлено современной планировкой, новизной инженерных систем, красотой и удобством мест общего пользования. А большая стоимость первичного жилья нивелируется льготной ипотекой на его покупку.

Реальная разница стоимости ипотеки: новостройка vs вторичка

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

Что по конкретным предложениям? Разберем один из ярких примеров.

Альфа-Банк на квартиры в новостройках предлагает ипотеку под ставку от 5,99 % годовых. Одно из обязательных условий — минимальный первый взнос должен быть не меньше 15-20 % от суммы кредита (зависит от его общей стоимости). Если взнос меньше, ставку ниже 8,59 % годовых уже не получить.

На квартиры во вторичном жилье тот же Альфа-Банк предлагает минимальную ставку повыше — от 7,89 % годовых. Если первоначальный взнос мал, на ставку ниже 8,59 % можете не рассчитывать.

Интересно, что лимит на вторичное жилье предлагается выше: если при расчете ипотеки в новостройке калькулятор на сайте банка не дает ввести сумму больше 50 млн рублей, то вторичку можно посчитать стоимостью до 62,5 млн рублей.

И к самому интересному: как такая разница в ставках выльется в итоговую сумму. Посчитаем две ипотеки с одинаковыми вводными: стоимость недвижимости 5 млн рублей, первый взнос 1 млн рублей, срок кредитования — 15 лет. В случае с новостройкой каждый месяц платить придется как минимум по 33 733 рубля, а вот в случае со вторичным жильем — уже от 37 973 рублей в месяц.

Рассчитать ипотеку от Альфа-Банка и заполнить онлайн-заявку можно прямо сейчас на официальном сайте банка по сслыке.

С 1 августа изменятся условия по ипотеке: что будет с ценами на новостройки и квартиры на вторичном рынке

Совет директоров Банка России решил повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%). Речь идёт о кредитах, которые будут выдавать с 1 августа 2021 года.

Положительным моментом действий ЦБ является борьба с необеспеченными кредитами. На рынке станет меньше покупателей, которые берут ипотеку, не имея собственных накоплений, без оглядки на возможные изменения макроэкономической ситуации и собственных финансовых возможностей, —считает руководитель аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость” Дмитрий Таганов.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков вспоминает, что аналогичное решение Центробанка уже было запущено 2–3 года назад, после чего многие банки ввели минимальный первый взнос 20%. Тогда это никак не повлияло на рынок ипотеки.

Сейчас же наблюдается тенденция, что банки, наоборот, понижают первый взнос до 10%. Кроме того, надо учитывать, что по государственным программам действует первый взнос от 15%, и этого уровня достаточно клиентам, чтобы взять ипотеку на довольно комфортных условиях.

Единственное, что может произойти, это увеличение кредитных ставок по сегментам с низким первоначальным взносом. Это классическая история повышенная ставка компенсирует риски банка по таким кредитам, — полагает Алексей Новиков.

Помимо того что кредитная деятельность регулируется Банком России, она также регулируется и рынком. Девелоперы оказывают на него серьёзное влияние, например субсидируя первоначальный взнос для клиентов. Об этом говорит коммерческий директор ГК “РКС Девелопмент” Александр Коваленко.

Соответственно, часть финансовой нагрузки (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) закономерно возьмут на себя девелоперы. Им выгодно, чтобы люди брали квартиры именно в ипотеку, потому что сейчас это главный драйвер спроса на первичную недвижимость.

Думаю, банки будут регулировать вопрос не только с точки зрения величины первоначального взноса, но и с точки зрения кредитной истории конкретного заёмщика. Катастрофы на рынке не случится, но это будет фактором, влияющим на развитие отрасли.

Так как брать ипотеку с низким первоначальным взносом будет невыгодно, люди будут либо учиться копить, либо станут пользоваться предложением тех застройщиков, которые субсидируют ипотечную ставку.

Как правило, субсидированную ипотечную ставку предлагают в том случае, когда цена квадратного метра в их проекте выше рыночной. Но клиент в момент принятия решения сфокусирован именно на стоимости жилищного кредита и величине постоянных выплат.

Безусловно, это переключение фокуса внимания очень выгодно девелоперам, потому что позволяет повышать стоимость квадратного метра, — отмечает Александр Коваленко.

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

Фото © Агентство “Москва” / Кирилл Зыков

Ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом всегда считались рискованными. В настоящее время с учётом фактора пандемии риски банков выше, чем обычно: клиенты теряют или могут потерять работу, работодатели сокращают штат, плюс в целом доходы населения за последние полтора года снизились.

Таким образом, ужесточение условий по первому взносу было объективно ожидаемо. На данный момент надбавки для ипотечных заёмщиков с первым взносом менее 20% составляют от 0,25% до 1,0%.

Например, в одном из банков, с которым мы работаем, для программы с нулевым первоначальным взносом ставки начинаются от 10,29%.

Но при этом полностью от данной программы банк не отказывается, — рассказывает директор по маркетингу ГК “Абсолют строй сервис” Никита Пальянов.

Он поясняет, что помимо низкого первого взноса кредитоспособность заёмщика оценивают по таким критериям, как стаж на последнем месте работы, должность, белая или серая зарплата, наличие зарплатного проекта в банке, наличие активов (недвижимость, автомобили) в собственности. Теперь проверка заёмщиков по всем этим критериям станет более тщательной и строгой.

За последние 15 лет мы можем отметить всплески инвестирования в недвижимость в 2008 и 2014 годах, которые точно так же оказались кризисными для российской экономики. В эти периоды большинство покупателей (независимо от формы оплаты 100% или ипотека) откладывали приобретение квартиры на “лучшее время”.

Тем самым инвесторы, которым было что терять, становились одними из основных покупателей. Процентные ставки, конечно, вырастут, но вряд ли коснутся тех, кто уже успел воспользоваться льготной ипотекой. При кредите 5 млн рублей сроком на 15 лет повышение на 1% составляет примерно 2,5–3 тыс.

рублей ежемесячного платежа, — подсчитывает руководитель департамента консалтинга и аналитики НДВ “Супермаркет недвижимости” Сергей Ковров.

Чтобы не допустить заметного спада спроса на ипотеку, банки могут постараться сдержать рост ставок, повышая их только для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой.

В то же время для заёмщиков с низкой долговой нагрузкой они могут минимизировать рост ставки, поскольку конкуренция за качественных клиентов остаётся очень высокой, а нагрузка на капитал в таком случае вырастет несильно.

Читайте также:  Газпромбанк - справка по форме банка для ипотеки (пример заполнения, скачать бланк) - консультации по ипотеке

Такое мнение высказывает коммерческий директор ГК “Страна девелопмент” Александр Гуторов.

Дмитрий Таганов считает, что до конца 2021 года на рынке новостроек цены продолжат расти, а спрос будет сохраняться на высоком уровне. Дело в том, что крупные девелоперы субсидируют ставки, создавая выгодные условия для покупателей. За время действия программы льготной ипотеки компании смогли накопить необходимый для этого финансовый ресурс.

Ещё один важный момент это повышение ключевой ставки. На прошлой неделе она выросла с 5,5 до 6,5%.

Если вслед за ней ставки по банковским депозитам так и не подрастут, то последует ещё один виток не ипотечного, а чисто инвестиционного спроса на квадратные метры со стороны владельцев депозитов с истекающим в этом и следующем году сроком.

Так что цены вполне могут преодолеть очередной временный потолок и подняться ещё на 3–5% осенью, — говорит шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв.

Рынок ждёт коррекция. Размер её будет зависеть от множества факторов, в том числе класса проектов и объёма спроса. Так считает руководитель отдела ипотечного кредитования “Главстрой-Недвижимость” Вадим Бутин.

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке

Фото © Агентство “Москва”

Он ожидает, что застройщики будут предлагать как дисконтные программы, так и совместные программы с банками-партнёрами: субсидированные ставки, ипотеку траншами и другие продуктовые решения, направленные на стимулирование спроса.

Никита Пальянов отмечает, что цены на недвижимость в меньшей степени подвержены влиянию ключевой ставки, они зависят от рыночных показателей, прежде всего от спроса. Он прогнозирует планомерное повышение на 1–1,5% в месяц. Более высокое повышение не имеет смысла, так как сможет снизить интерес потенциальных покупателей.

Из-за общего ухудшения условий ипотечного кредитования вероятно повышение спроса на небольшое жильё. Его покупка станет промежуточным этапом. Люди будут сначала брать малогабаритное жильё, чтобы затем накопить денег и купить недвижимость нужной площади, — считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК “Гранель” Юлия Судакова.

По её мнению, в августе продолжится охлаждение рынка, которое началось в июле. На это влияет и сезон отпусков с общим снижением деловой активности. До конца лета ценовая стабилизация сохранится. Однако осенью в компании ожидают восстановления покупательской активности на рынке новостроек.

Юлия Судакова считает, что, несмотря на негативные факторы, до конца этого года стоимость квадратного метра может дополнительно увеличиться на 7–8%. Спрос по-прежнему превышает предложение, особенно в массовом сегменте. Хотя вывод новых проектов увеличивается, в компании отмечают дефицит нового жилья на рынке.

Цены на первичную недвижимость в большей степени зависят от спроса. Обычно он выше в экономсегменте. Соответственно, для новостроек уровня комфорткласса и выше данные изменения не окажут значительного влияния на спрос, а следовательно, и на цены, — поясняет представитель компании “Мегалит – Охта групп” Алексей Плюта.

Взгляд на вторичный рынок у риелторов несколько другой. Так, директор департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимость” Сергей Шлома считает, что вряд ли в августе цены на вторичное жильё как-то сильно поднимутся или, наоборот, опустятся. Он обращает внимание, что вторичный рынок жилья крайне инертен. Изменения с объёмом предложения или ценами здесь происходят крайне медленно.

Пока мы наблюдаем на вторичном рынке старой Москвы рост цен предложения. С начала нынешнего года средняя цена квадрата увеличилась на 11,6%, усреднённая стоимость объекта на 9%. Происходит это из-за того, что некоторые продавцы выставляют своё предложение на продажу по весьма высокой стоимости.

Так что в августе, как и осенью, рост цен предложения во вторичном сегменте жилья может продолжиться.

Самые востребованные у покупателей объекты, которые дорожают быстрее остальных, 1-комнатные и наиболее бюджетные 2-комнатные квартиры с хорошими качественными характеристиками, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, желательно недалеко от станции метро или МЦК, — отмечает Сергей Шлома.

При этом он обращает внимание на разницу в цене предложения и цене реализации (по которой проходят сделки). Далеко не всегда квартира продаётся за ту сумму, за которую её выставляет собственник.

Так, стоимость реализации квартир с начала года серьёзно не изменилась ни в одном из округов старой Москвы.

По предварительному прогнозу, продажные цены будут оставаться на том же уровне до конца нынешнего года.

Вторичный рынок так исторически сложилось постфактум будет реагировать на изменения конъюнктуры на первичном. Цены в августе будут в том же диапазоне, что и в июле, — считает Вадим Бутин.

Впрочем, есть и другое мнение. Руководитель отдела продаж ИСГ “Мармакс” Анна Терехова отмечает рост интереса к сегменту вторичного жилья. Это связано с тем, что за последний период там не было такого стремительного роста цен, как на первичном рынке. Она считает, что повышенный спрос на вторичку неизбежно повлечёт за собой и повышение цен.

Для комментирования авторизуйтесь!

Как рынок жилья отреагирует на изменение условий льготной ипотеки?

Новая возможность от Дом.рф - старое жильё на новое и ипотека для оплаты разницы в цене - консультации по ипотеке Наталия Пылина

С 1 июля 2021 года программу льготной ипотеки в России продлили еще на один год. Оформить жилищный кредит на квартиру от застройщика по-прежнему можно с минимальной переплатой, а недополученные доходы банкам возместит государство. При этом правительство скорректировало условия для участников программы, повысив максимальную ставку до 7% и уменьшив предельный размер ипотеки до 3 миллионов рублей. Сохранит ли антикризисная мера свою востребованность до 1 июля 2022 года и как вступившие в силу изменения повлияют на рынок недвижимости, выясняем вместе с риелторами и девелоперами.

Задачи льготной ипотеки

Льготная ипотека на квартиры в новостройках была запущена в апреле 2020 года для поддержки стройотрасли в период пандемии COVID-19.

Предполагалось, что субсидирование ставки государством сделает жилищное кредитование доступнее для граждан, тем самым стимулируя спрос на квартиры первичного рынка.

Займы под 6,5% годовых действительно оказались востребованы россиянами, а застройщики сохранили свои позиции на рынке, несмотря на пандемию коронавируса.

По информации аналитического центра ДОМ.РФ, с момента запуска программы в России было выдано 556,2 тысячи льготных кредитов на 1,74 триллиона рублей, из них 7 687 кредитов на 20,9 миллиарда рублей — в Нижегородской области.

Как рассказал корреспонденту GiperNN генеральный директор «ННДК» Михаил Иванов, каждая вторая сделка с жильем в его компании совершается с использованием льготной ипотеки.

По словам эксперта, программа помогла застройщикам преодолеть падение объема продаж в начале пандемии.

Президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский также дал положительную оценку ипотеке с господдержкой. По его мнению, субсидирование ставок государством стало серьезным подспорьем для строительной отрасли. В непростой экономической ситуации граждане получили возможность оформления ипотеки по низкой ставке и спрос на жилье был сохранен, что оказало поддержку рынку недвижимости.

Программа льготной ипотеки позволила реализовать бешеный отложенный спрос, накопленный с начала пандемии. Благодаря снижению ставок люди вздохнули свободнее и смогли вложиться в недвижимость, а застройщики — продать даже объекты, которые ранее считались неликвидными.

Выдача займов под низкий процент еще и сохранила рабочие места — не только для сотрудников строительных компаний, но и для тех, кто занимается ремонтом, изготовлением мебели и так далее.

Считаю, что сейчас было бы неправильно отказываться от льготной ипотеки, особенно в малых городах, где доходы существенно отличаются от Москвы и Санкт-Петербурга. Для них это реальный шанс решить свой квартирный вопрос.

Игорь Горский

президент Российской гильдии риэлторов

Критика программы

Несмотря на популярность льготной ипотеки у населения, ее последствия регулярно подвергаются критике.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина еще в конце прошлого года рекомендовала вовремя свернуть программу, чтобы не допустить возникновения «пузыря» на ипотечном рынке.

Председатель Банка России указывала на подорожание новостроек, опережающее инфляцию, возникшее на фоне субсидирования ставок. По ее мнению, в сложившейся ситуации доступность жилья для населения будет только снижаться.

Действительно, за время действия программы квадратный метр на первичном рынке стал заметно дороже. Согласно экспертным данным Domostroyrf.

ru, с июня 2020 по июнь 2021 года «квадрат» жилой площади в новостройках Нижнего Новгорода вырос в цене на 36,7% — с 77 187 рублей до 105 522 рублей. Аналитики Gipernn.

ru отмечают, что готовое жилье за тот же период подорожало на 27,7% — с 68 860 рублей до 87 968 рублей.

Заместитель директора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгений Суменко не считает увеличение стоимости жилья прямым следствием реализации программы льготной ипотеки.

По его словам, есть много других причин, влияющих на ситуацию, в том числе рост цен на строительные материалы.

Минстрой РФ в числе прочих факторов, которые привели к уменьшению доступности квадратного метра, упомянул частичную приостановку строительных работ из-за пандемии и дефицит трудовых мигрантов.

Новые условия

С инициативой продления программы льготной ипотеки выступил президент России Владимир Путин, и с 1 июля она начала работать на новых условиях.

Если раньше предельный размер кредита в Москве и Санкт-Петербурге составлял 12 миллионов рублей, а в регионах — 6 миллионов рублей, то теперь он не может превышать 3 млн рублей вне зависимости от места оформления займа. Изменилась и максимальная ставка, увеличившись с 6,5 до 7 процентных пунктов.

Как отметила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, корректировка условий льготной ипотеки поможет снизить ажиотажный спрос на жилье и минимизировать влияние на стоимость квартир.

Генеральный директор «ННДК» Михаил Иванов полагает, что изменение правил программы не будет критичным для ее эффективности. По его мнению, увеличение ставки вряд ли можно назвать существенным для того, чтобы оно могло негативно повлиять на рынок жилой недвижимости.

Да, объем финансирования уменьшен, и сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей во всей стране, но, думаю, на регионах это не скажется. Разницу почувствуют только Москва и Санкт-Петербург.

 Продление срока действия программы считаю верным решением: в долгосрочной перспективе она окажет положительное влияние на отрасль и, с учетом бурного роста себестоимости жилья, существенно поддержит рынок.

Михаил Иванов

генеральный директор ООО «СЗ „ННДК“»

Заместитель директора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгений Суменко придерживается схожей точки зрения. Отмечая ощутимый эффект льготной ипотеки для строительных компаний и покупателей, эксперт ожидает сохранения интереса к программе в Нижнем Новгороде и после корректировки ее условий.

Для Москвы и Подмосковья эти изменения можно назвать глобальными. Нам в Нижнем Новгороде, можно сказать, повезло: с учетом средней стоимости квартиры большинство наших клиентов смогут принять участие в данной программе. По большому счету, для наших покупателей условия программы существенно не изменились.

Евгений Суменко

Читайте также:  Можно ли взять ипотеку с просрочками и судебными приказами - консультации по ипотеке

заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»

Генеральный директор застройщика «КМ Анкудиновский Парк» (ГК «Каркас Монолит») Павел Фролов видит ситуацию несколько в ином свете. По его мнению, обновление условий программы изменит сложившуюся на рынке ситуацию.

Ажиотажный спрос на новостройки спадет, но сохранится некий стабильный объем, отличный от безльготного периода. Для части покупателей с инвестиционными целями программа будет уже не так привлекательна. Таким спросом в рамках программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии.

Интерес к льготной ипотеке будет в основном поддерживать другая категория — молодые семьи с одним ребенком. Для них созданы максимально комфортные условия по приобретению: низкая ставка, большая сумма кредита, возможность использования маткапитала.

Таким образом, часть заемщиков из одной программы просто перейдут в другую.

Павел Фролов

генеральный директор застройщика «КМ Анкудиновский Парк»

Переход в другую категорию заемщиков, о котором говорит глава «КМ Анкудиновский Парк», обусловлен расширением условий программы «Семейная ипотека».

Правительство РФ в своем постановлении № 1060 от 30 июня 2021 года закрепило права семей с одним ребенком, появившимся на свет после 1 января 2018 года, оформить кредит по ставке до 6% годовых.

При этом использовать заемные средства можно будет как на покупку жилья, так и на строительство частного дома. В Москве и Санкт-Петербурге максимальная сумма кредита составит 12 миллионов рублей, в регионах — 6 миллионов рублей.

Влияние на рынок недвижимости

За время своего существования льготная ипотека позволила решить квартирный вопрос 556,2 тысячи российских семей, 7 687 из которых — нижегородцы.

Программа привлекла в строительную отрасль страны более 2,5 триллиона рублей средств от граждан и банков — этой суммы достаточно для строительства 28 млн квадратных метров жилья. По подсчетам ДОМ.

РФ, в Нижегородской области экономический эффект от ее реализации оценивается в более чем 30 млрд рублей: этих денег хватит для возведения домов площадью 390 тысяч «квадратов».

По данным ДОМ.РФ, больше всего кредитов в рамках льготной ипотеки на новостройки в Нижегородской области было выдано в июне 2021 года — около 1 тысячи кредитов на 3 млрд рублей.

Это объясняется всплеском интереса к программе в преддверии завершения ее реализации на прежних условиях.

Меньше всего кредитов в рамках программы было выдано в январе этого года (примерно 250 кредитов на 700 млн рублей) — традиционно в начале года из-за долгих новогодних каникул деловая активность практически во всех сферах экономики снижается.

Согласно информации ДОМ.РФ, за первые две недели реализации программы на новых условиях жители Нижегородской области подали в банки 407 заявок на получение льготной ипотеки, 268 из которых было одобрено. За это время граждане получили 201 кредит на 606,9 млн рублей.

По словам опрошенных GiperNN экспертов, пока слишком рано делать выводы о том, изменится ли спрос на программу после корректировки ее правил.

Представители риелторского сообщества и строительных компаний пока не торопятся с выводами: обновленная льготная ипотека выдается в стране всего месяц.

Тем не менее управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов наблюдает новые тренды на рынке недвижимости. По его данным, спрос на строящееся жилье сократился на 15%.

При этом он уточнил, что изменения являются не очень существенными, поскольку летом продажи традиционно снижаются, и оценить эффект от повышения ставки можно будет не раньше осени.

Наряду с сезонным фактором эксперт отметил, что многие из желающих приобрести жилье, уже сделали покупку.

Рост цен уже произошел, и дальнейшего подорожания в ближайшей перспективе мы не ожидаем. Напротив, фиксируем небольшое снижение по вторичному рынку, на 1,5–2% дешевле стали трехкомнатные квартиры. Это возможный предвестник скорой корректировки цен.

Алексей Козлов

управляющий директор сети АН «Монолит»

Взгляды коллеги разделяет Анжелика Хромова, ипотечный брокер агентства недвижимости «Чекни». Она также считает, что условия программы изменились незначительно, а значит, корректировка не должна сказаться на ее результативности.

Эффект от повышения ставки по льготной ипотеке можно будет оценить осенью, но 7% — это не 9% и не 10%, а значит, условия кредитования по-прежнему остаются доступными. Программа поддержит и застройщиков, и российские семьи. Она оказалась результативной для первичного рынка, обеспечив активный спрос во время пандемии.

Анжелика Хромова

ипотечный брокер АН «Чекни»

При этом ипотечный брокер не считает, что кредитование с господдержкой привело к росту продаж недвижимости. По словам Анжелики Хромовой, льготная ипотека просто нивелировала падение спроса из-за эпидемии коронавируса, не допустив обвала рынка.

Гендиректор «КМ Анкудиновский Парк» Павел Фролов прогнозирует, что очередного скачка цен на жилье с учетом продления программы не предвидится. Сам рост не остановится, но его темп будет замедлен, уверен эксперт.

Выгодно ли брать льготную ипотеку?

По состоянию на 1 июля 2021 года с программой льготной ипотеки в Нижегородской области работали 24 банка.

Лидерами по выдаче займов с господдержкой являются Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, предоставившие нижегородцам 4041 (10,685 млрд рублей), 1073 (2,823 млрд рублей) и 484 (1,44 млрд рублей) кредита соответственно.

Средний размер первоначального взноса участников программы в Нижегородской области составляет 35%, средняя сумма кредита — 2,7 млн рублей, средний срок кредитования — 213 месяцев.

Условия выдачи льготной ипотеки в финансовых организациях региона разнятся, но в большинстве случаев получить деньги можно и по более низкой ставке, чем зафиксированные в программе 7%. Крупнейшие игроки рынка пока не спешат с повышением процентов, предлагая воспользоваться заемными средствами, отдавая по кредиту от 0,1% в месяц.

Появление программы льготной ипотеки обеспечило доступность приобретения жилья еще большему числу граждан. Причем интерес со стороны потенциальных покупателей был усилен дополняющими факторами: текущим ослаблением курса рубля и снижением ставки по вкладам.

Вторым аспектом стоит отметить дополнительное снижение льготных банковских ставок еще на 1% и увеличение разницы между кредитованием новостроек и вторичного жилья до весомых 2%, что, несомненно, привлекло часть покупателей, ранее задумавшихся о жилье только на вторичном рынке.

За период льготной ипотеки первичный рынок Нижнего Новгорода и области показал положительную динамику в 30% от аналогичного периода.

Павел Фролов

генеральный директор застройщика «КМ Анкудиновский Парк»

Если повышения максимальной ставки заемщики пока не ощутили благодаря лояльности банков, то уменьшение суммы кредита, вероятно, окажется существенным для жителей Москвы и Санкт-Петербурга: в этих городах, как мы помним, лимит урезали в четыре раза.

В Нижнем Новгороде с учетом подорожания квадратного метра сокращение размера займа с 6 до 3 миллионов рублей также может сделать программу гораздо менее востребованной. Тем более с учетом того, что платежеспособный спрос на жилье уже реализован.

По данным Domostroynn.ru, сейчас в Нижнем Новгороде и области можно найти квартиры в новостройках дешевле трех и даже двух миллионов рублей. Как правило, это студии и однушки в нижней части города и в Кстовском районе.

До изменения условий программы льготную ипотеку реально было использовать для приобретения двушек и даже трешек ближе к центру столицы Приволжья. Сейчас желающим обзавестись квартирой, в которой имеется больше одной комнаты, да еще и в престижной локации, уже не получится обойтись минимальным первоначальным взносом.

А значит, теперь льготная ипотека будет полезна меньшему числу покупателей и будет интересна либо тем, кто согласен на скромный метраж, или тем, у кого на руках уже имеется 50–70% стоимости жилья.

Как взять ипотеку – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Как всё рассчитать

Ипотеку брать страшно, потому что жить с долгом в несколько миллионов рублей психологически некомфортно.

Чтобы не считать следующие несколько лет каждую копейку, отказывая себе во всем, лучше заранее всё хорошенько просчитать, выбрать комфортную сумму ежемесячных платежей и срок погашения кредита.

Вы можете «поиграть» с разными суммами и сроками в ипотечном калькуляторе, чтобы выбрать оптимальные для себя условия.

Соберите пакет документов

Условия для заключения кредитного договора у каждого банка свои. Тем не менее чаще всего для оформления кредита банку потребуются:

  • ваш паспорт;
  • копия трудовой книжки;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ (её нужно взять в бухгалтерии на работе, если вы получаете белую зарплату);
  • справка с места работы по форме банка, если вы получаете серую зарплату или премии, то есть имеете доходы, не подтверждаемые 2-НДФЛ.

Выберите банк

Если деньги нужны для покупки квартиры в новостройке, то лучше оформлять ипотеку в банке — партнёре застройщика. Тогда пакет документов от вас потребуется минимальный, он зависит от размера первоначального взноса.

Некоторые застройщики (и банки, работающие со вторичной недвижимостью) при взносе в 40% из документов потребуют от вас лишь паспорт.

Однако чаще всего процент по кредиту будет выше, чем для тех, кто предоставляет полный пакет документов.

Если застройщик не аккредитован в конкретном банке, то оформить ипотеку почти невозможно. Поэтому сразу выбирайте пару застройщик + банк.

Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке, банк сможете выбрать сами. Можно подать заявку на одобрение ипотеки в несколько банков и выбрать тот, который предложит лучшие условия.

В вашей кредитной истории — досье заёмщика, доступ к которому имеют все банки, — будет указано, куда вы подавали заявки и были ли они одобрены. Отказ в кредите в одном из банков не смертелен, но в вашей кредитной истории он останется.

 Почитайте, как узнать больше о кредитной истории и как её проверить, если вы волнуетесь, что что-то может пойти не так.

Изучите кредитный договор

Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения. Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание.

Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.

Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.

Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита.

Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов.

Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.

Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа.

Читайте также:  Ипотека на двоих супругов, родственников, собственников - нюансы оформления, риски - консультации по ипотеке

График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.

Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.

Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.

Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.

Застрахуйте приобретение

Не поленитесь и застрахуйтесь максимально. Страшно и вам, и банку, поэтому условия страхования при покупке квартиры в ипотеку описываются очень подробно.

Традиционное ипотечное страхование представляет собой:

  • страхование жизни заёмщика на полную стоимость кредита плюс проценты по нему;
  • страхование недвижимости (конструктивных элементов);
  • страхование титула (права собственности).

Главное отличие страхования квартиры в новостройке заключается в том, что, пока не построен дом, банку нечего страховать, кроме жизни заёмщика. Недвижимость ещё не существует, а страхование титула бессмысленно: сделок с квартирой ещё не было, нарушить чьи-то права пока никто не мог, так что и посягать на право собственности заёмщика тоже никто не может.

Посмотрите договор долевого участия (ДДУ), который вы будете заключать с застройщиком — там могут быть прописаны дополнительные условия страхования.

Страховка при ипотеке — это всегда хорошо. С ней спокойнее жить. При ежегодном продлении договора страхования банки предусматривают пониженный процент кредита, в противном случае процент растет.

Возможно, и вы будете волноваться наравне с банком. Тогда в частично построенном доме возведённые конструкции можно застраховать от повреждения или уничтожения. Плюс можно застраховать финансовый риск. Тогда, если не получится оформить квартиру в собственность (например, госкомиссия не примет объект), от страховой можно получить сумму, равную стоимости недвижимости, указанной в договоре.

К сожалению, застраховаться от срыва сроков строительства или недостроя здания нельзя. Поэтому к выбору застройщика стоит подойти очень тщательно.

И напоследок: помните, каждому, кто решил взять ипотеку было тревожно. И сейчас с ней живут миллионы людей, и у них всё получается!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев.

Из одной ипотеки в другую: как улучшить свои жилищные условия, если квартира находится в ипотеке?

Такой вариант возможен, и даже три варианта. Предлагаем обговорить механизм действий, а также обсудить возможные нюансы и возникающие затраты.

Проверка юридической возможности

Прежде всего, следует понимать, что законодательно нет никаких препятствий для распоряжения имуществом, находящимся в залоге у банка, ведь в этом случае квартира продолжает оставаться в собственности заемщика. Конечно, квартира с обременением, и банк является залогодержателем, а значит, заинтересованным лицом.

Провести процедуру купли-продажи имеющейся квартиры без того, чтобы поставить банк в известность, не получится, да и все изменения будут происходить под прямым контролем и с непосредственным участием представителя кредитного учреждения.

Проведение экономических расчетов

Определите, сколько сейчас стоит на рынке имеющаяся квартира. Для этого стоит пригласить к себе в гости нескольких представителей крупных агентств недвижимости – лучше них это не сделает никто.

После этого нужно узнать, сколько стоит (или может стоить) новая квартира.

Сопоставив эти две цифры, можно точно понять, о какой сумме доплаты будет идти речь (кстати, если планируется переезд из Москвы в глубинку, то суммы доплаты может и не быть – наоборот, у заемщика может высвободиться некая сумма денег).

Ну и третья сумма, которую не помешает узнать, – это остаток долга по ипотеке. Понятное дело, если ипотечный кредит брался на 25-30 лет, а прошло всего 3 года или 5 лет, то сумма будет внушительной. Вот теперь, когда все необходимые данные собраны, можно идти в банк, который выдал ипотеку.

Вариант 1. Досрочное погашение за счет потребительского кредита и оформление новой ипотеки

Первое, что предложит кредитный менеджер, – это досрочное погашение ипотечного долга. И даже может предложить для этого взять потребительский кредит. То есть заемщик получает в кредит сумму, необходимую для погашения долга, закрывает ипотечный кредит, после чего продает квартиру, часть вырученных денег (или все полностью) использует для первоначального взноса по новой квартире.

Также следует понимать:

  • Имеется ли в соответствии с подписанным договором кредитования возможность досрочного погашения, и нет ли за это штрафных санкций. И если первый пункт в большинстве договоров присутствует, то штрафные санкции тоже не редкость. У лидера ипотечного рынка Сбербанка такая возможность есть, причем пеня за это не взымается. Условия других банков следует уточнять.
  • Сможет ли банк выдать ипотечному заемщику потребительский кредит, учитывая коэффициент предельной кредитной нагрузки (сокращенно – ПКН), не позволяющий, чтобы ежемесячное погашение всех обязательств превосходило 40% суммарного ежемесячного дохода заемщика. В случае, если ПКН будет высок, можно попытаться оформить потребительский кредит на вторую половинку (если он или она не выступают созаемщиками по данному кредиту).
  • Покроет ли максимально возможная сумма потребительского кредита остаток задолженности по ипотеке. Особенно этот вопрос актуален для тех, кто только оформил ипотеку или находится в первой трети срока погашения. Например, потребительский кредит на срок до 3 месяцев от Сбербанка выдается в сумме от 30 тыс. до 3 млн. рублей (5 млн. – для зарплатных проектов), а процентная ставка составляет 13,9%.

Такой вариант максимально прост для банка, но затруднен для заемщика в связи с многочисленными необходимыми действиями с его стороны. Хотя, с другой стороны, он максимально прозрачен, да и кредитная история в этом случае пополнится еще двумя успешно погашенными серьезными кредитами.

Чтобы не прибегать к потребительскому кредиту, можно попытаться найти потенциального покупателя, который предоставит задаток на квартиру в сумме, достаточной для погашения ипотечного кредита. Теоретически это возможно, однако насколько такая вероятность появится в реальной жизни, сказать сложно.

Грамотный юрист поможет составить предварительный договор купли-продажи, который пошагово распишет все аспекты сделки, и тогда покупатель, внесший солидный аванс, будет защищен.

Вот только вопрос: нужны ли такие проблемы потенциальному владельцу квартиры? В конце концов, его всегда можно заинтересовать, предложив скидку от реальной рыночной цены.

Вариант 2. Обмен или замена залога

Подобная процедура юридически возможна благодаря наличию в Гражданском Кодексе Российской Федерации статьи 345 – с ней, кстати, будет нелишним на досуге ознакомиться.

Тут главную роль играют даже не условия подписанного кредитного договора, а внутренние регламенты и банковские положения.

Могут возникнуть некоторые сложности: например, некоторые банки разрешают заменить объект ипотечного кредита не раньше, чем через 2/3 срока кредитного договора, другие – через 2-3 года после начала выплат.

Ну и само собой разумеется: у заемщика не должно быть просроченных выплат на момент обращения в банк. Так что перестать вносить ипотечные платежи, вынуждая банк пойти на замену залога, – не лучшее решение, уж никак не играющее на пользу заемщику.

Главная проблема заключается в том, что новая квартира должна стоить на 20-30% больше, чем составляет остаток задолженности, причем с учетом начисленных процентов. Вот почему обмен залога на поздней стадии возврата ипотечного кредита будет менее болезненным, чем в самом начале.

Вариант 3. Новая ипотека в другом банке

Процедура может просто осложниться, если новая квартира находится в другом городе, и серьезно осложниться, если в этом городе нет отделения банка-кредитора.

И если в первом случае все еще можно решить в рамках одного кредитного учреждения, то во втором без визита в другой банк не обойтись.

Но и в этом можно найти свой положительный момент: если ипотечный кредит оформлялся давно, и за все время не проводилось ни одного рефинансирования, то обращение за новой ипотекой в другой банк – реальная возможность существенно снизить процентную ставку.

Заполняя заявление на оформление нового ипотечного кредита в другом банке, следует в обязательном порядке указать, что одна ипотека у заемщика уже имеется. Попутно следует отметить, что происходит в жизни заемщика и чем вызваны подобные изменения.

Ну и тот факт, что часть запрашиваемого кредита будет потрачена на погашение старой ипотеки, тоже не будет лишним упомянуть.

Конечно, идеальным для потенциального заемщика будет получение возможности погашения новыми деньгами долгов по старой ипотеке, но это такой высший пилотаж, что тут без юридических знаний и соответствующего опыта не обойтись.

Бюрократических проволочек и тут будет достаточно: надо собрать заново все справки и документы, а, учитывая коэффициент ПДН, привлечь созаемщиков и поручителей.

Выходом из создавшейся ситуации будет принятие решения по заявлению с отлагательным вступлением его в действие после погашения предыдущей ипотеки.

Ну а дальше – потребительский кредит или юридически оформленный серьезный залог (эти ситуации мы описывали выше).

В общем и целом, подобная процедура считается одной из самых сложных и длительных. Прежде чем начать ее, следует внимательно изучить все возможные подводные камни.

И лучше, если в этом случае заемщик будет полагаться не только на помощь банковских работников, но и на тех, кто будет представлять его интересы. Это могут быть, к примеру, ипотечные брокеры или специально нанятый для этой цели адвокат.

Следует быть готовым к тому, что продолжительность такой операции может составлять до 3 месяцев и более.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector