С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости – консультации по ипотеке

Главное – доказать, что перед покупкой квартиры изучил её досье в Росреестре. По новому закону информация ЕГРН стала главной защитой покупателя жилья от попыток властей выкинуть его на улицу. Эксперты рассказали, как в условиях действия нового закона защитить сделку от оспаривания, а квартиру от конфискации.

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке

С 1 января 2020 года в России вступили в силу глава 10.1. закона «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ и ряд поправок в ГК РФ. Нововведения призваны защитить права добросовестных приобретателей жилья.

Теперь покупатель жилья, признаётся добросовестным приобретателем, если он при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, его ведёт Росреестр) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.

юрист Уральской палаты недвижимости Важно, что в Гражданском кодексе закрепляется презумпция добросовестности. Если раньше человеку приходилось доказывать, что он участвовал в сделке честно и открыто, что он не аффилирован с продавцом, то теперь человек, полагавшийся на данные Росреестра, по умолчанию считается добросовестным приобретателем. Лишить его этого статуса можно только через суд – то есть если в судебном порядке будет доказано, что покупатель знал о том, что продавец не имеет право продавать объект.

Согласно новой редакции закона 218-ФЗ, добросовестный приобретатель, у которого изымают купленное жильё, имеет право на компенсацию. То есть, при изъятии объекта судья должен вынести решение о возмещении убытков гражданину.

Деньги на это взыскиваются с того, по чьей вине человек лишился крыши над головой. Если в течение полугода человек, потерявший жильё деньги не получил, он подаёт иск к государству.

Судья должен принять решение в пользу гражданина, а бюджет – выплатить компенсацию.

Компенсация должна быть выплачена и в тех случаях, когда жильё изымается в пользу государства или муниципалитета. Причём под действие этой нормы подпадают, в том числе, добросовестные приобретатели, у которых власть забрала жильё до 2020 года.

Слабые места в системе защиты покупателя

Эксперты считают, что принятые законы не гарантируют покупателю полноценную защиту. Например, юрист Российской Гильдии риэлторов (РГР) Наталья Михайлюкова замечает, что новые законодательные нормы не оговаривают, что сведения Росреестра являются неоспоримыми.

То есть, существует вероятность, что информация ЕГРН, на которую понадеялся покупатель квартиры, будет оспорена в суде, и не факт, что в результате покупатель будет признан добросовестным приобретателем и получит соответствующую защиту. Ситуация усугубляется тем, что в ст.

302 ГК РФ (Истребование имущества от добросовестного приобретателя) не введены критерии добросовестности.

Есть у законодательных новаций и другие подводные камни.

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке юрист Российской гильдии риэлторов В законе присутствуют достаточно общие формулировки. Неясно, что будет, если покупатель посмотрел только в ЕГРН, но пренебрёг другой информацией. Например, продаётся квартира, приобретённая в браке. В ЕГРН эта особенность объекта никак не отражается. И сделку с такой квартирой Росреестр зарегистрирует, даже если нет согласия супруга. Но риск признания такой сделки недействительной будет высок.

Могут быть и другие ситуации с высоким риском оспаривания сделки.

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Есть вероятность, что новые защитные нормы не станут действовать, если в судебном порядке будет доказано, что прежний собственник получил квартиру в результате шантажа или угроз. Либо ещё вариант – прежний собственник может быть признан недееспособным. Есть вероятность, что в подобных случаях сделка будет расторгнута, а покупатель – у которого квартиру изымут – не будет признан добросовестным приобретателем и не получит предусмотренную законом защиту.

Юрист УПН Ольга Паченкова напоминает, что при вынесении решения суд, помимо законов, может руководствоваться существующими обзорами судебной практики.

То есть ссылаться на решения, принятые до вступления в силу последних норм защищающих добросовестного приобретателя.

А значит, даже сегодня не потеряли актуальность методы защиты сделок от оспаривания, отработанные в прошлые годы. С этой рекомендацией согласна и Наталья Михайлюкова.

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке юрист Российской гильдии риэлторов Практика показывает, что нелишними будут любые действия покупателя, демонстрирующие его желание по максимуму выполнить требование закона и как можно более тщательно проверить объект. Был, например, такой прецедент. Человек купил квартиру, которую прежний собственник получил в наследство. Но потом объявился ещё один наследник, который не вступил в наследство, так как отбывал наказание на зоне. Суд признал эту сделку недействительной, а покупателя недобросовестным. Причём о недобросовестности покупателя, по мнению суда, говорило, во-первых, то, что человек совершил сделку без помощи риэлтора, во-вторых, то, что он не поговорил с соседями – жильцами дома, в котором находилась квартира. Напомню, что проблема квартиры в наличии нарушений наследственного права. Понятно, что разговор с соседями никак не помог бы выявить эту проблему. Тем не менее, отсутствие переговоров с соседями суд расценил как признак недобросовестности покупателя.

Слабым местом новой системы защиты добросовестного покупателя можно считать и размер компенсации за утраченное жильё. По закону размер компенсации, рассчитывается исходя из реального ущерба, либо из кадастровой стоимости жилья – как решит суд.

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке юрист Агентства недвижимости «Драже» Замечу, что размер компенсации, присуждённой добросовестному приобретателю, лишившемуся жилья, может ощутимо отличаться от реальной стоимости этого жилья. По закону человек, получивший слишком маленькую компенсацию, имеет право взыскать с виновного лица недостающую сумму, но мы вспомним, что потерпевший уже не смог получить с него никакого возмещения. Можно, конечно, попытаться второй раз направить судебного пристава по тому же адресу. Но смысла в этом мало.

Как сегодня защититься от оспаривания сделки

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее рискованных сделках, и о способах защиты покупателя. Но наработанная за последнее время судебная практика, а также закон о добросовестном приобретателе заставили искать новые приёмы, позволяющие снизить риск признания сделки недействительной.

юрист Уральской палаты недвижимости Покупателю надо будет подтвердить, что он действительно запрашивал перед сделкой информацию в ЕГРН. Но напомню – по закону выписку с информацией об объекте может получить только владелец – то есть продавец – жилья. Значит, покупателю надо настоять, чтобы продавец получил выписку из ЕГРН, взять у него эту выписку и сохранить. Выписка может предоставляться в электронном виде или бумажном – с синей печатью. Для подстраховки лучше взять бумажную справку. Хоть это и дороже. Также рекомендую, помимо обычной выписки об объекте недвижимости, заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Это также может сделать собственник (продавец) объекта.

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде 870 руб. Выписка о переходе прав собственности обойдётся в 460 руб. Для справки, в электронном виде эти выписки стоят 350 и 290 руб. соответственно.

Кроме того, в некоторых случаях будет нелишним заказать выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Бумажная выписка стоит 1100 руб., электронная – 470 руб. Эту справку также может заказать только собственник.

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке юрист Российской гильдии риэлторов При вынесении решения о законности сделок суды в последнее время стали обращать большое внимание на участие в сделке риэлтора. По мнению суда, обращение покупателя к представителю профессионального риэлторского сообщества свидетельствует о предусмотрительности человека и о его честных намерениях.

Эксперт рассказала о недавнем случае – семья купила квартиру в Екатеринбурге, а спустя год с небольшим продавец оказался в предбанкротном состоянии.

Есть риск, что в этой ситуации сделка с квартирой может быть признана попыткой увода активов от кредиторов и оспорена.

Первое, что сделали владельцы квартиры, когда узнали о возможном банкротстве продавца – отыскали в своих бумагах договор с риэлтором, который организовывал сделку. Если дело дойдёт до суда, этот договор может стать весомым аргументом в пользу покупателей.

Ранее по теме:

Новый закон – государство берёт под защиту покупателей жилья

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке

Что говорит закон

Закон о защите прав добросовестных приобретателей жилья вступил в силу с 1 января 2020 года. Гражданским кодексом РФ устанавливается запрет на истребование государством жилого помещения, выбывшего из его собственности, у добросовестного приобретателя-гражданина. Это также должно распространяться на добросовестных приобретателей, которые получили имущество безвозмездно.

Указывается, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества является тот, кто при его приобретении полагался на данные Государственного реестра, пока судом не установлено, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого к нему перешли права на недвижимость.

Как это было

Вы только представьте себе, сколько лет добросовестный покупатель был бесправен, ведь с того момента, когда граждане получили право приватизировать свое жилье, начался откровенный беспредел.

С 90-х годов это кажется абсурдом, и тем не менее является фактом, когда любому было понятно, что человек на законных основаниях купил квартиру, что его явно обманули, поступили несправедливо и нечестно, и все же квартиру у него отбирали, а взамен добросовестный покупатель ничего не получал, оставался без денег и без квартиры.

Читайте также:  Реструктуризация ипотеки Сбербанка в 2021 году - консультации по ипотеке

Да, формально пострадавшие имели и имеют право в судебном порядке добиться решения суда о взыскании денежных средств с лица, которое незаконно продало эту квартиру, но легче от этого не становилось. Даже если есть конкретное лицо, это еще не значит, что вы получите обратно свои деньги.

Квартиры стоят дорого, продавец деньги потратил, и далеко не факт, что вложил в другое имущество, которое можно было бы изъять, он может быть безработным или даже работать, но официально получать копейки.

Еще более дикой кажется норма, когда представители органов власти, например местная администрация, по решению суда изымают квартиру у добросовестных покупателей, аргументируя это тем, что в свое время какой-то чиновник закрыл глаза и допустил свободную продажу квартиры, которая находилась собственности у государства.

Здесь у обескураженного покупателя не хватает слов, фактически квартира куплена у государства, Росреестр сделку зарегистрировал, а потом, пожалуйста, извольте отдать квартиру обратно. Это притом что квартира куплена у государства. Потом деньги спрашивайте с кого угодно, только не с государства и не с чиновника.

Ничего не попишешь

Говоря о Росреестре – регистраторе, который от имени государства регистрирует сделку, – можно было лишь констатировать полное отсутствие какой-либо ответственности, как конкретного исполнителя, так и самого государства в лице Росреестра.

Заказав выписку из ЕГРН, мы находим там сведения, что объект не находится в залоге или под обременением, то есть получаем документ с печатью государственного органа о том, что с этой квартирой всё в порядке, о том, что мы будем добросовестным приобретателем квартиры, но по факту эта справочка ничего не значит, пройдёт какое-то время, и нас попросят по каким-нибудь основаниям вернуть квартиру, а выписка ничего не значит, на такую справочку у них может быть три своих.

Теперь же, с 1 января 2020 года государство заявляет о том, что будет защищать добросовестных приобретателей жилья.

Главный принцип – это то, что если покупатель полагался на сведения по выписке из ЕГРН, основанной на данных Росреестра, он будет считаться добросовестным приобретателем и при соответствующем решении суда и других условиях государство выплатит пострадавшему компенсацию в размере фактических затрат на покупку или же в размере кадастровой стоимости.

Казалось бы, у собственников теперь начнется и безоблачная жизнь – покупай и не заморачивайся, но, как всегда, дело скрывается мелочах.

Вечное “но”

Стоит учесть то, что речь идёт исключительно о той информации, которая указана в выписке из ЕГРН.

То есть та ситуация, которая, как обычно бывает, связана с наследованием, с какими-то наследниками, с какими-то жизненными ситуациями, кто имеет право, кто не имеет, у кого-то обязательная доля, кто был прописан, когда и куда выписался и так далее – всё это темы совершенно для другого материала.

В данном случае речи о защите добросовестных покупателей не идет, поэтому говорить о том, что государство полностью делает безопасными сделки с недвижимостью, нельзя.

В любом случае требуется детально и тщательно всё проверять, презумпция невиновности будет действовать, пока в суде не докажут того, что покупатель знал или должен был знать о том, что у продавца, например, не было прав на отчуждение имущества, и вот тут-то мы возвращаемся назад.

По фату это ничем не отличается от того, что было до 2020 года. Сегодня судят так же, доказывать надо, по сути, то же самое.

Однако сам факт того, что государство спустя 20 лет заявило о том, что будет нести финансовую ответственность за свою работу, конкретно работу органов Росреестра, – это уже огромный шаг вперед.

Честно говоря, есть сомнения, что всё это начнет работать сразу идеально. Понятно, что мошенники также найдут способы уходить от ответственности, покупателям придется искать эти самые лазейки и избегать их.

Наверное, пройдут даже годы, пока рынок недвижимости будет становиться более предсказуемым для покупателя и безопасным.

А верите ли вы в то, что государство будет выплачивать деньги, что будет реально добиться решения суда и выплаты, если вы представите выписку из ЕГРН в суд и скажете, что полагались на информацию в ней, а также докажете, что не могли знать о том, что этот продавец не имел права продавать квартиру?

Вступил в законную силу новый закон по защите добросовестного покупателя квартиры

В последнее время на рынке вторичного жилья участились случаи мошенничества.

Добросовестные покупатели приобретают квартиры с проблемной историей, которая обнаруживается только после подписания договора.

Чтобы защитить имущественные права граждан, с 1 января 2020 года вступили в законную силу поправки Федерального закона № 430. Также стали действенными изменения касательно государственной регистрации недвижимости.

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке

Раньше не было никакого закона, который защищал бы добросовестных покупателей жилья от продавцов мошенников. Часто на вторичном рынке предлагались квартиры с криминальным прошлым или с правом проживания в доме третьих лиц.

Эта информация не сообщалась покупателю, а после заключения договора его ждали неприятные последствия сделки – через суд недвижимость возвращалась к продавцу, но свои деньги обратно граждане получали редко.

В итоге пострадавшая сторона остается без финансов и без жилья.

Добросовестным покупателем считается гражданин, который на момент подписания договора не знал о существовании других претендентов на жилье и покупал недвижимость за денежные средства. Чтобы стать собственником, требуется зарегистрировать свои права на квартиру в соответствующих органах.

Когда суд признает сделки купли-продажи недействительными:

  1. При наличии третьих лиц, претендующих на имущество (наследники, несовершеннолетние граждане, прочие).
  2. Если утвержденная цена на квартиру была ниже рыночной. Такие ситуации расценивались судом, как сговор между участниками договора.
  3. Если инициатором судебных разбирательств выступает продавец и он утверждает, что на момент подписания договора был невменяемым или испытывал давление третьих лиц.

Нередко аннулировались сделки, заключенные с помощью риелторов, так как те не имеют доступа ко всей информации о недвижимости.

Согласно внесенным поправкам добросовестный приобретатель имеет больше прав.

Если сделка купли-продажи признается судом недействительной, то гражданин может получить компенсацию от государства по облегченной процедуре. Сумма возмещения определяется самостоятельно пострадавшей стороной.

Добросовестный покупатель может запросить компенсацию равную реальному ущербу или размеру кадастровой стоимости квартиры.

Если жилье было изъято по вине регистрирующего органа, то возмещение не предусмотрено. Выплаты получают только те лица, которые лишились недвижимости судебным решением. Писать заявление о получении выплат разрешается спустя полгода после изъятия квартиры.

Если за это время продавец возместил весь ущерб, то государство не выплачивает компенсаций. Если же возмещение было неполным или совсем не поступило, то выплаты предоставляет государство, после чего подает иск на гражданина, ответственного за нанесение убытков.

Поправки в законодательстве позволили защитить добросовестных приобретателей квартир на вторичном рынке. О действенности изменений пока сложно что-либо говорить, так как отсутствует какая-либо судебная практика. Но в теории мошенники не останутся безнаказанными.



Начала действовать компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилья

02 августа 2019 года был принят Федеральный Закон № 299, который вступил в силу с 01 января 2020 года.

Этот закон направлен на защиту добросовестного приобретателя и регламентирует выплату ему компенсации за утрату жилого помещения. Причем компенсация выплачивается в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости жилого помещения.

Давайте разберем условия и правила компенсации

Кому полагается компенсация

Должно совпасть три условия:

  1. Статус «пострадавшего» — физическое лицо. Юридическим лицам компенсация не выплачивается.
  2. «Пострадавший» должен быть признан добросовестным приобретателем. Иначе, компенсация так же не выплачивается.
  3. «Утрачено» жилое помещение. На нежилье правила о компенсации не распространяются.

Когда появляется возможность получить компенсацию 

Должно совпасть два условия:

  1. Жилое помещение изъято у добросовестного приобретателя (на основании ст.302 ГК РФ) по решению суда, вступившего в силу после 01.01.2020 года
  2. Жилье утрачено при надлежащих действиях Росреестра.

Как получить компенсацию:

С 2020 года закон защитит добросовестных покупателей недвижимости - консультации по ипотеке

  1. Вступает в силу судебный акт, на основании которого жилье истребовано у добросовестного приобретателя.
  2. Добросовестный приобретатель подает иск к продавцу о взыскании с него ущерба (требование может быть подано и в рамках первого судебного процесса) и решение по нему вступает в силу.
  3. Открывается исполнительное производство.
  4. Если по открытому исполнительному производству взыскание ущерба произведено частично или не производилось в течение шести месяцев с момента предъявления исполнительного документа к исполнению, то возникает право на компенсацию.
  5. После этого добросовестный приобретатель может подавать иск к Российской Федерации о компенсации ущерба, в связи с истребованием у него жилья.
Читайте также:  Справка о материнском капитале для ипотеки – способы получения - консультации по ипотеке

Размер компенсации

Либо реальный ущерб, установленный судом. Либо, если это требование заявил добросовестный приобретатель – в размере кадастровой стоимости жилого помещения, установленной на дату вынесения решения первым судом.

Если добросовестному приобретателю частично возмещены убытки, то размер компенсации уменьшается на их размер.

Сколько раз можно получить компенсацию

В законе написано, что компенсация «однократная и единовременная». Трактовка данной фразы вызывает дискуссии. Но, по мнению нашего юриста (согласие с которым выразил Крашенинников П.В.), «однократность» должна трактоваться как «одному гражданину один раз в жизни».

Т.е. если вы купили две квартиры (одновременно или в разные периоды), и обе эти квартиры оказались юридически «грязными» и их изъяли. То компенсацию можно будет получить только по одной квартире.

Так же обратите внимание, что если вы купите две или больше комнат в коммунальной квартире, то есть вероятность, что суд будет расценивать это как покупку разных объектов. А значит, и компенсация, в случае чего, будет выплачена только за одну комнату.

Что делать, если вы добросовестный покупатель, а решение суда, по которому у вас истребуют недвижимость, вступило в силу до 01.01.2020 года

Если истребование происходило (или происходит) на основании иска от физического лица, то, к сожалению, компенсацию вы получить не можете.

Если же квартиру «забрали» на основании требования государства, например, была «липовая» приватизация, то сейчас вы можете получить компенсацию по вышеуказанным правилам. Только право собственности должно возникнуть не ранее 2000 года (момент появления Росреестра). На подачу иска о компенсации, в этом случае, есть три года с 01.01.2020.

Если жилье утрачено из-за ненадлежащих действий Росреестра

Выше мы писали, что правила распространяются на компенсацию, если действия Росреестра были надлежащими, а если ненадлежащими, то что тогда?

В этом случае ничего нового не происходит, и компенсация получается по давно уже действующим нормам, которые регламентируются статьей 66 ФЗ «О государственной регистрации».

Вывод

Законодатель пошел навстречу покупателям жилья и ввел дополнительный механизм их защиты. Для современной России – это очень большой шаг вперед к защите собственников жилья. Но что хотелось бы отметить.

Во-первых, на мой взгляд, сама позиция по истребованию жилья у добросовестного приобретателя не очень хороша. Идеально было бы вообще закрыть эту тему и запретить истребование имущества у добросовестного приобретателя. А компенсации выплачивать предыдущим собственникам или третьим лицам, права которых были нарушены.

Во-вторых, что сейчас самое важное – вопрос признания приобретателя добросовестным.

У нас и до сегодняшнего момента это было не самым простым делом (подробнее про статус добросовестного приобретателя читайте здесь). И совсем не понятно, что будет сейчас, когда признание приобретателя добросовестным с большой степенью вероятности влечет за собой выплату из казны Российской Федерации.

Будут ли суды с большей придирчивостью рассматривать вопрос добросовестности или нет – покажет практика. Но мнение многих юристов и адвокатов, которым я задал этот вопрос, скорее настороженно негативное, чем позитивное.

Но в любом случае, еще раз повторюсь, подобный закон – это большой шаг законодателей в сторону реальной защиты покупателей жилья.

И, напоследок…

Ну, и на последок, хочу отметить, что часто сами покупатели позволяют судам легко «отвергать» их заявления о своей добросовестности.

Ведь один банальный вопрос: «Какие действия вы произвели, чтобы убедиться в безопасности покупки?», — часто остается без ответа.

Так как: юридическую экспертизу вроде проводил, а вроде нет. Кто-то понадеялся, что банк, выдающий ипотеку, делает проверку, кто-то ссылается на проверки страховой компании.

Кто-то нанял юриста или риэлтора, но договора с ними нет или в нем про проверку квартиры ничего не сказано. Заключения юриста о проведенной экспертизе нет и т.п.

Получить в такой ситуации статус добросовестного приобретателя будет весьма затруднительно.

Напомню, что добросовестный приобретатель по закону – это тот кто не знал о проблеме, не мог о ней знать и сделал всё зависящее от себя, чтобы узнать о ней.

Так что, несмотря на новый закон, дело защиты вашей собственности на жилье – это все так же ваше личное дело. Государство просто так ничего отдавать не собирается.

  • Поэтому, если решили покупать жилье без привлечения юристов или риэлторов – обязательно изучите вопрос «добросовестного приобретателя», а затем предпримите все действия (и главное сохраните их результат), которые позволят, в случае возникновения проблем, защитить свою добросовестность.
  • Если же вы нанимаете юриста или риэлтора для проведения юридической экспертизы, то убедитесь, что в договоре с ними явно прописано её проведение.
  • А так же требуйте, чтобы по факту экспертизы вам было выдано письменное заключение, в котором явно указан результат, например так, как это пишется в нашем заключении: «В результате проведенной проверки оснований для предъявления новому собственнику претензий и исков, связанных с оспариванием права собственности на Объект, а также для утраты права собственности на Объект, не выявлено. Компания считает возможным совершение сделки по приобретению Объекта…»
  • Только такой подход позволит вам защитить свое будущее право собственности.
  • Константин БарсуковГенеральный директор «Релайт-Недвижимость»
  • Выражаю свою особую благодарность юрисконсульту Анне Холинойза помощь в написании данной статьи

Добросовестные приобретатели жилых помещений с 1 января 2020 года будут защищены законом

Президент Российской Федерации  Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)», который вступает в силу с 1 января 2020 года.

Заместитель Министра экономического развития Российской Федерации – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко: «Принятый закон фактически закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности.

То есть исключается возможность истребования у него жилого помещения со стороны органов публичной власти, в случае, если при их приобретении добросовестный приобретатель полагался на сведения из Единого государственного реестра недвижимости.

Для этого в документе заложено прямое основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности».

По словам руководителя Росреестра, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели жилое помещение безвозмездно, например, в порядке дарения, наследования.

Виктория Абрамченко подчеркнула, что подписанные Главой Государства изменения в статью 302 Гражданского кодекса стали вторым пакетом законодательных инициатив Министерства экономического развития Российской Федерации и Росреестра, направленных на обеспечение прав добросовестных приобретателей.

Первым пакетом стали принятые 2 августа 2019 г. изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым также с 1 января 2020 г. предусмотрена возможность получения добросовестными приобретателями компенсации за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим реального ущерба.

До этого сама сумма, гарантированная государством лицу, потерявшему жилое помещение (не более 1 млн рублей) не давала возможности приобрести жилье, необходимое для восстановления права на жилище.

«Это прорыв в новейшей истории России. То есть, если по иску госоргана или муниципалитета изымается имущество, но суд признает человека добросовестным приобретателем, государство возмещает ему полную стоимость жилого помещения. Это действительно революция», – констатировала заместитель Министра экономического развития РФ – руководитель Росреестра.

Таким образом, оба закона, принятые в августе и декабре 2019 года, практически нивелируют возможность истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей со стороны органов публичной власти, а в случае утраты права на жилое помещение создают необходимые финансовые гарантии в виде выплаты соответствующей компенсации.

Законопроекты первоначально разрабатывались Минэкономразвития России для реализации двух постановлений Конституционного Суда Российской Федерации, посвященных защите прав добросовестного приобретателя жилого помещения и компенсации за утрату права на жилое помещение. До принятия данных законодательных решений сохранялась неопределенность в возможности получения компенсации за утрату права на жилое помещение в вопросе о том, связывается ли это с действием (бездействием) органа регистрации прав. 

Егрн расскажет, а государство заплатит: изменения в недвижимости с 2020 года – новости право.ру

Квартира или дом – самое ценное для обычных людей. У большинства есть в собственности только одно жилье. Как показывает статистика МВД, в год регистрируется порядка 7000 преступлений с недвижимостью, куда входят и подобные мошенничества. Вроде бы цифра не такая большая, но социальные последствия серьезные. 

Раньше, если человек пострадал от мошенников, он мог через суд получить компенсацию из российского бюджета в размере до 1 млн руб.

Претендовать на нее могли «собственник или добросовестный приобретатель единственного жилья, которые лишились его по независящим от них причинам». Компенсацию давали лишь тогда, когда причинитель ущерба умер или был исключен из ЕГРЮЛ, если это юрлицо.

Норма с такими жесткими условиями практически не использовалась. Так, на Caselook  нашлось не больше 10 судебных актов с ее упоминанием. 

С 1 января 2020 года ее заменила новая норма с более мягкими условиями (гл. 10.1 закона о госрегистрации). Она позволит претендовать на выплату из бюджета в полном размере «исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, или кадастровой стоимости жилого помещения». Чтобы его получить, надо, чтобы суд рассмотрел ряд дел и принял соответствующие решения. 

Читайте также:  В каком банке взять ипотеку без постоянной прописки - консультации по ипотеке

Как работает закон: мошенничество и компенсация

  • Мошенник продал квартиру добросовестному покупателю. 
  • Настоящий собственник истребовал квартиру по решению суда. Добросовестный покупатель ее лишился (виндикация).
  • Покупатель подал иск к виновнику о возмещении убытков, выиграл дело и предъявил исполнительный лист ко взысканию.
  • Прошло шесть месяцев, по исполнительному листу ничего не выплачено или выплачено только частично.
  • Добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации и получает компенсацию из бюджета.

Государство сохраняет право регрессного требования, то есть может потом взыскать сумму выплаты с виновника.

Перспективы для компенсаций

Новый закон должен защитить покупателей на рынке «вторички». Ведь в случае обмана человек получит компенсацию от государства – ему надо лишь предъявить документы, что жилье отобрали, а взыскать убытки с виновника не удалось. Процедура простая, соглашаются большинство опрошенных юристов, которые оценили закон положительно. 

Юристы разделились в оценке, много ли будет исков от добросовестных приобретателей. Их будет значительное количество, считает адвокат Pen & Paper Роман Пархоменко. Как объясняет юрист, рисков при покупке жилья много, а у среднестатистического гражданина нет привычки обращаться к юристу для проверки квартиры.

  Иного мнения Юрий Водопьянов из Содружества земельных юристов. Он указывает на редкость виндикационных исков (когда собственник через суд возвращает свое жилье, которое перешло к добросовестному приобретателю).

Дело в том, что жертвами мошенников становятся люди с социальными проблемами или в тяжелых жизненных обстоятельствах, объясняет Водопьянов. Они не думают возвращать свое жилье, или не могут позволить себе юристов, или просто не верят, что могут защитить свои права, поясняет юрист.

Его слова подтверждают новости СМИ о «черных риелторах», которые выбирают в жертвы одиноких стариков, алкоголиков, людей с тяжелыми заболеваниями. 

Первым делом – ЕГРН

Другое важное нововведение, которое вступило в силу 1 января 2020 года, закрепляет приоритет данных из Единого госреестра недвижимости для тех, кто ее приобретает.

Оно поможет честным покупателям, которые не знали, что покупают квартиру не у собственника, и полагались на сведения из ЕГРН. Их признают добросовестными приобретателями, пока в судебном порядке не доказано обратное.

То есть отнять купленную квартиру у них станет сложнее.

Карточки Как проверить недвижимость перед покупкой

Правило о приоритете ЕГРН впервые закрепляется в законе. До этого на вопрос, кто такой добросовестный приобретатель, отвечала судебная практика. Ее подход с 2010 по 2020 год значительно поменялся, рассказывает Екатерина Штыкова из юрбюро Падва и Эпштейн.

Раньше от приобретателя многое требовалось, чтобы его признали добросовестным, говорит Штыкова и ссылается на совместное Постановление ВС и ВАС № 10/№ 22 от 29 апреля 2010 года. Человек должен был сам доказать, что не знал или не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

В частности, принял все меры для выяснения правомочий продавца. То есть не только посмотреть реестр, но и проверить все предыдущие сделки купли-продажи помещения, приехать и лично его осмотреть, поясняет Водопьянов. Но и это еще не все: по мнению некоторых судов, нужно было смотреть домовую книгу, опрашивать соседей и так далее.

Иными словами, покупатель должен был вести себя как профессиональный агент по недвижимости, говорит Водопьянов.

В этом сюжете

Постепенно бремя доказывания перешло к лицу, которое заявляет иск, говорит Штыкова. А теперь это положение дел закреплено в законе.

Приобретателю достаточно проверить данные в ЕГРН, что именно продавец является собственником и что нет неоговоренных ограничений или обременений.

Это спасает приобретателей, которые не могут выяснить, при каких обстоятельствах объект покупали предыдущие собственники, поясняет старший юрист АБ КИАП Юлия Усачева. В том числе новое правило упростит работу юристам, которые сопровождают сделки по покупке домов и квартир.

В то же время добросовестность приобретателя можно оспорить в судебном порядке. Например, право в реестре могут зарегистрировать на основании недействительной сделки. Поэтому нельзя назвать добросовестным приобретателя, который заведомо знал о недостоверности регистрации, говорит управляющий партнер АБ Юг Юрий Пустовит.

Закон продолжает тенденцию придавать все больше значения сведениям в ЕГРН. Росреестр становится все более значимым органом.

Но достоверность реестра нельзя назвать 100%-ной, это «слабое место» закона, считает Водопьянов. Он опасается, что новый закон вполне может стимулировать коррупцию.

Если усиливать роль Росреестра в обороте, то необходимо также работать над достоверностью реестра и улучшать работу ведомства, подытоживает юрист.

"РГ" публикует закон в защиту добросовестных покупателей квартир

 Российская ГазетаРоссийская Газета

До сих пор таким людям никто не мог помочь. По данным Росреестра, только за первое полугодие этого года в стране рассмотрели 9890 исков с требованием вернуть недвижимость. Из них 267 исков касались жилья. Рекордсмены по таким искам – Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Ростовская область. Жилье суды отнимали, и целые семьи оказывались, что называется, у разбитого корыта – и квартиры нет, и денег нет. Теперь благодаря новому закону ситуация изменится, причем кардинально.

Для того чтобы решить проблему пострадавших людей, работали многие – законодатели, судьи Конституционного суда РФ, юристы очень многих министерств и ведомств. Это была невидимая обывателям, но, поверьте, очень нелегкая работа.

Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку – оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые квадратные метры.

Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками – все по закону.

А теперь по порядку. Итак, с 1 января 2020 года начинает работать закон N 430. Он изменил некоторые статьи Гражданского кодекса РФ. Они касаются прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от “изъятия жилья в пользу государства”. Законопроект был внесен в Госдуму по требованию Конституционного суда.

Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.

Изменили и статью 302 ГК РФ – “истребование имущества от добросовестного приобретателя”.

Ее дополнили новым пунктом, по которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя.

Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.

До сегодняшнего дня таким людям – добросовестным приобретателям никто не мог помочь. Жилье у них, как правило, по решению суда отнимали

При рассмотрении таких дел судами будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которое украли у власти мошенники.

У государства при этом сохраняется право регрессного требования к мошенникам. Если их поймают.

Законопроект в Думе проходил трудно. Ко второму чтению внесли важные поправки, о которых говорила замминистра экономического развития РФ – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

Установили презумпцию добросовестности, если приобретали жилье, основываясь на данных Росреестра. Уточнили правила, касающиеся сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Течение срока начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя.

А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто, – не позднее момента госрегистрации такого права.

Добавилась и еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.

В августе президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон “О государственной регистрации недвижимости”, касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Документ разработан по предписанию Конституционного суда.

Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Платить будет казна по выбору правообладателя – либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.

“Закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище”.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector