Зачем делать оценку квартиры при ипотеке – консультации по ипотеке

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке - консультации по ипотеке

Определение стоимости жилплощади является необходимой процедурой для оформления ипотечной ссуды. Результат этой процедуры непосредственно влияет на одобренную сумму кредитных средств, предоставляемых финансовой организацией. В этой статье поговорим о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как и где правильно произвести эту процедуру, а также про её методы и стоимость.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке?

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке - консультации по ипотеке

Закон «Об ипотеке» No102-ФЗ содержит положение, регламентирующее осуществление процедуры оценки рыночной стоимости жилплощади, как обязательное условие при заключении ипотечного договора. Сделать оценку квартиры придётся вне зависимости от своих желаний, если конечная цель — получение ипотечного займа и приобретение жилья.

Со стороны банков такая процедура поспособствует значительному снижению рисков. Ведь ипотечный договор подразумевает залоговую составляющую — залогом выступает приобретаемая заёмщиком квартира. Это означает, что в случае грубых нарушений договора со стороны должника, кредитор прибегнет к реализации залоговой недвижимости для возврата собственных средств.

Конечную величину займа определят рыночная и ликвидная стоимость объекта недвижимости. За основу банком будет взята наименьшая цена, так как по этой стоимости легче будет реализовать жилплощадь в случае проблем с заёмщиком.

Оценка квартиры может оказаться нелишней и для клиента. Она поможет ему оценить, не завышена ли стоимость, которую обозначил продавец. Ещё оценка жилплощади даст заёмщику представление о том, сможет ли он полностью погасить кредит, если вдруг потребуется продать квартиру по каким-либо обстоятельствам, затрудняющим обязательные регулярные платежи.

Для банка будет выгодна заниженная оценочная стоимость залогового объекта, а для клиента — завышенная. В такой ситуации независимая оценка квартиры для ипотеки будет наиболее оптимальным вариантом.

Как происходит оценка квартиры?

В момент обращения в нужную компанию потенциальный заёмщик договаривается о времени и месте проведения оценки. В обозначенную дату мастер прибывает на объект для определения оценочной стоимости объекта.

Специалист осмотрит дом либо квартиру, выполнит фотофиксацию, сопоставит фактический план помещения с планом из БТИ и произведёт оценку физического состояния жилья.

В случае, если имеет место неузаконенная перепланировка, то данный факт непременно будет зафиксирован в отчёте.

При наличии существенной перепланировки, несогласованной с БТИ, банк может отказаться кредитовать покупку такой жилплощади.

После всех вышеперечисленных действий специалист перейдёт к оценочному анализу рыночной стоимости квартиры. Это может быть осуществлено тремя основными методами, которые выявляют показатель ликвидной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Ниже будет кратко описан каждый из них:

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке - консультации по ипотеке

  1. Доходный. Суть метода заключается в определении возможной величины ожидаемых доходов от использования объекта оценки (допустим, от сдачи в аренду). Он применяется исключительно при оценке нежилых помещений. Метод не используется для выявления стоимости ипотечной квартиры.
  2. Затратный. В основе этого способа лежит определение расходов, требующихся на воспроизведение (строительство) аналогичного объекта недвижимости с учётом износа. Данный метод проблематично применить для анализа цены на жильё в многоквартирном доме, т. к. большое число строительных элементов в таких помещениях общие. Способ может быть использован для оценки стоимости частного дома.
  3. Сравнительный. Самый популярный метод, если говорить относительно оценки ипотечной жилплощади. В его рамках происходит сопоставление стоимости аналогичных объектов недвижимости. Оценка осуществляется по материальным, экономическим и прочим характеристикам.

Как взять ипотеку на покупку земельного участка?

Основные показатели, которые всегда учитываются при оценке квартиры:

  • престижность района, в котором находится жильё, и его инфраструктура;
  • дата строительства и состояние отделки помещения;
  • число этажей сооружения;
  • материалы, использованные при строительстве;
  • площадь;
  • число комнат и планировка;
  • этаж, на котором находится квартира (жильё, находящееся на первом либо последнем этаже, теряет в стоимости порядка 5-10%);
  • наличие каких-либо дефектов;
  • состояние системы коммуникаций.

Результатом работы специалиста станет итоговый отчёт по оценке стоимости жилплощади.

Итак, сколько времени занимает оценка квартиры для ипотеки? Средний срок (от посещения мастером объекта до готового отчёта) для большинства компаний, предоставляющих такие услуги, составляет порядка 3-х дней (как правило, не более 5 дней).

Кто оплачивает оценку квартиры?

Банки предлагают заёмщику перечень компаний, выполняющих данную процедуру и сотрудничающих с ними. Но есть риск, что такие конторы будут действовать в интересах кредитора и намеренно занижать итоговую стоимость объекта оценки, что скажется на уменьшении конечной суммы кредита и невозможности приобретения желаемой квартиры.

Если же заёмщик опасается такого развития событий, то есть вариант воспользоваться услугами сторонней оценочной фирмы, которая составит отчёт о стоимости непредвзято. Впрочем, далеко не факт, что банк примет такую оценку.

Тут остаётся либо сразу обсуждать эту возможность с кредитором, либо узнавать в интересующей компании, принимаются ли их оценочные отчёты в определённом банке (как правило, такая информация содержится на сайтах солидных организаций).

Одновременно с этим возникает и такой вопрос: «Кто платит за оценку квартиры при ипотеке»? Платить будет тот, кто заинтересован в получении ипотеки и покупке жилья, т. е. клиент, обратившийся в банк за ссудой. Все финансовые вопросы, касающиеся проведения процедуры по оценке в ходе оформления ипотечного договора, возлагаются на заёмщика.

Особенности заключения кредитного договора.

Стоимость оценки

На вопрос о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, ответ будет дан в этой части статьи. Необходимо сразу сказать, что определённой фиксированной стоимости данного вида услуг нет.

Цена будет меняться по различным регионам (в Москве цена на услугу выше, чем в регионах).

Ещё на стоимость услуги повлияет тип объекта оценки — расчёт цены для загородного объекта недвижимости либо квартиры в таунхаусе обойдётся существенно дороже, чем для жилья в новостройке.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке - консультации по ипотеке

В пределах от 3 до 5 тыс. руб. — такова ориентировочная стоимость оценки квартиры в Москве (для различных типов объектов недвижимости). Для регионов этот показатель будет существенно ниже.

Лучшим решением будет узнать цену на интересующую услугу в определённом регионе проживания на сайте выбранной организации или посредством звонка. Только так можно получить актуальную информацию касательно цен в отдельно взятом случае. Кстати, если у выбранной оценочной компании отсутствует собственный сайт, то будет лучше воздержаться от сотрудничества с такой фирмой.

Необходимые документы

Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки будут затребованы?

Для её выполнения заёмщику необходимо наличие такого перечня документов:

  • паспорта;
  • кадастрового паспорта;
  • технического паспорта из БТИ, содержащего план этажа и экспликацию;
  • справки, подтверждающей, что сооружение не будет отправлено под снос в ближайшее время (для новостроек не понадобится);
  • договора купли-продажи.

После сбора всех вышеперечисленных документов можно будет обратиться в специализированную фирму для проведения оценки квартиры.

Подведём итоги

В заключение будут даны основные важнейшие рекомендации, следуя которым процесс оценки жилья пройдёт максимально гладко и без эксцессов. Их список выглядит так:

  1. Необходимо максимально ответственно отнестись к процессу выбора фирмы по оценке недвижимости. Выбранная компания должна иметь хорошую репутацию. Можно воспользоваться услугами организации, которую предложат в банке, но тогда есть большая вероятность получить низкую оценочную стоимость квартиры. Зато в плане репутации всё будет хорошо, т. к. кредитные организации не работают с мошенниками. В случае, если заёмщик хочет обратиться в стороннюю компанию, нужно заранее узнать, принимаются ли её отчёты в том банке, где оформляется ипотека. В противном случае можно впустую потратить деньги.
  2. Не нужно пытаться договориться или дать взятку специалисту по оценке для увеличения конечной стоимости жилья. Фирмы с хорошей репутацией на это всё равно не пойдут. Даже если и удастся путём каких-либо махинаций повлиять на результаты оценки, то впоследствии можно очень сильно пожалеть. Ведь если по каким-то причинам заёмщик больше не сможет выплачивать ипотеку и попытается реализовать квартиру, то полученных средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться за кредит.
  3. Если не устраивает результат оценки, лучше обратиться в другую фирму, чем пытаться дать взятку. Вполне возможно, что новая оценка даст более приемлемые результаты.
  4. В случае недостаточной стоимости объекта оценки можно попытаться договориться с продавцом о скидке. Вполне может быть, что он немного понизит цену для реального покупателя.
  5. Необходимо знать, что отчёт об оценке недвижимости действует на протяжении 6 месяцев. По прошествии этого срока придётся вновь пройти оценочную процедуру.

Ипотека в Россельхозбанке — условия и процентные ставки. Кредитные карты с высокой вероятностью одобрения

  • 100 дней без процентов
  • до 500 000 рублей
  • 0₽ за снятие наличных
  • до 55 дней без процентов
  • до 700 000 рублей
  • до 30% кэшбэка
  • 111 дней без процентов
  • до 1 000 000 рублей
  • до 25% кэшбэка

Следите за новостями на нашем телеграм-каналеПерейти

Как сделать оценку недвижимости по ипотеке

Оценка квартиры для ипотеки — обязательный шаг на пути к приобретению собственного жилья. Эксперт рассказал ФАН, что нужно сделать будущим собственникам, чтобы пройти этот этап.

На сегодняшний день ипотека для россиян является одним из основных способов приобретения собственного жилья. Просто накопить на первоначальный взнос, выбрать квартиру мечты и обратиться в банк, предлагающий наиболее выгодную процентную ставку, будет недостаточно.

На пути к осуществлению заветной цели придется пройти несколько этапов. Один из самых важных — оценка недвижимости для ипотеки.

Мы поговорили с руководителем направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзен банка Антоном Красильниковым и выяснили, в чем заключается эта процедура, кто ее проводит и какие потребуются документы.

Читайте также:  Ипотека молодой семье по государственной программе в 2020 году - консультации по ипотеке

Что такое оценка квартиры и для чего она нужна банку?

Антон Красильников: «Перед проведением ипотечной сделки в обязательном порядке проводится оценка недвижимости. Таково требование закона. Связано оно с тем, что ипотека — это солидные деньги, которые банк одалживает клиенту на большой срок.

Возврат долга в данном случае гарантируется залогом приобретаемой недвижимости.

Банку необходимо знать рыночную стоимость объекта, потому что в случае, если заемщик оказывается не в состоянии регулярно вносить ежемесячные платежи, кредитор, чтобы не допустить убытков, вынужден будет продать заложенную недвижимость с торгов».

С точки зрения клиента, объективная оценка дает возможность понять, стоит ли приглянувшийся объект своих денег.

А судьи кто?

Разобравшись с сутью проведения оценки, можно переходить к вопросу о том, кто проводит это необходимое мероприятие, и определиться, «за чей счет банкет». Наш эксперт рассказывает, что процедурой может заниматься как сам банк, так и независимый оценщик. В первом случае для клиента услуга будет оказана бесплатно.

«Банк берет на себя обязательства по оценке, когда, например, не предполагается оформления закладной по сделке.

Без независимой оценки не обойтись при оформлении закладной, и она производится в большинстве случаев. Делает ее оценщик, который соответствуют определенным требованиям.

Например, состоит в одной из саморегулируемых организаций и имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки».

В прочих ситуациях оплатить работу оценщика придется заемщику. Окончательная сумма зависит от вида объекта (квартира, доля в ней, частный дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, в котором он расположен, площади и локации самого объекта, дополнительных услуг, оказываемых оценщиком.

В основном банк принимает отчеты от тех компаний, которые прошли процедуру аккредитации и вызывают доверие кредитора.

Несмотря на то, что по закону банки должны принимать результаты от любой фирмы, выбранной заемщиком, специалисты все же рекомендуют пользоваться услугами проверенных оценщиков, благо их базы достаточно велики.

Это избавит от лишней нервотрепки с претензиями к некорректному оценочному альбому и сэкономит ваше время.

Деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Перед тем как отдать предпочтение той или иной организации, имеет смысл обзвонить несколько из того перечня, что вам выдадут в банке, и уточнить, насколько быстро возможен выезд на объект (стандартно — 1-2 дня), как долго будут готовиться документы (как правило, чуть меньше недели) и сколько примерно предстоит заплатить.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке - консультации по ипотеке

Как проводится оценка?

Весь процесс регулируется законом, который регламентирует стандартные подходы и описывает процедуру в соответствии с разными ситуациями. Антон Красильников объясняет, что существует три метода оценки недвижимости, зависящие от того, как предполагается использовать объект:

«Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая приобретается для последующей сдачи в аренду, используют доходный подход, для строящегося частного дома — затратный. В обоих случаях проводится анализ схожих объектов недвижимости и денежных потоков по ним. Подобные методики стоят достаточно дорого и в этой связи применяются нечасто».

Куда шире распространен более простой и понятный метод — сравнительный. В задачи оценщика входят подбор схожих объектов недвижимости, сравнение стоимости и непосредственно составление отчета. Однако следует понимать, что формирование сравнительной цены — это не только выявление среднего арифметического значения.

Учитываются также район, в котором расположена недвижимость, его экологичность, степень развития близлежащей социальной инфраструктуры, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, технические и прочие характеристики здания (этажность, год постройки, материал, проведенный капитальный ремонт, наличие лифта и мусоропровода, консьерж, состояние подъезда, наличие/отсутствие парковочных мест и т. д.), состояние самой приобретаемой квартиры (этаж, количество комнат, площадь, ремонт, балкон), применяются различные корректировки. При покупке квартиры в новостройке также учитываются степень готовности дома, наличие или отсутствие внутренних перегородок и отделки.

Если объект недвижимости не имеет каких-либо выдающихся особенностей, сильно отличающих его от аналогичных предложений, то оценка займет день-два. Если объект нетиповой, то на составление отчета может уйти и целая неделя.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке - консультации по ипотеке

Что в результате?

По окончании работ заказчик получит отчет, который может быть выполнен в бумажном или цифровом виде. Его распечатывают, сшивают и заверяют печатью организации.

Оценка содержит в себе информацию о заказчике и исполнителе, методе исследования, состоянии объекта недвижимости, актуальной обстановке на рынке, а также подробные фотографии, сделанные с разных ракурсов, и копии документов заемщика (договор купли-продажи/ДДУ или иные правоустанавливающие документы, паспорт, кадастровый план, экспликация).

По закону полученный документ о проведении независимой экспертизы действителен в течение полугода. Антон Красильников поясняет, что, например, для рефинансирования через год потребуется новая оценка.

Готовый оценочный альбом отправляется в банк, где продолжается процедура одобрения ипотеки.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?

Прежде всего, оценка недвижимости по ипотеке нужна банку. И совершенно неважно какой это тип недвижимости — оценку сделать необходимо. Для чего она нужна и что хочет узнать банк — рассказываем в нашей статье.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке - консультации по ипотеке

  1. Банку необходимо знать реальную рыночную цену квартиры на день сделки, то есть какова стоимость залога по кредиту. Банк должен быть уверен, что цена квартиры не завышена.
  2. Физическое состояние дома, степень его износа, а также состояние самой квартиры. Дом не должен быть ветхим, состоять в планах на снос или реконструкцию. Большинство банков допускают степень износа дома не выше 60%.
  3. Наличие перепланировок. Банк не возьмет в залог квартиру с незаконными существенными перепланировками, которые сложно привести в первоначальный вид.

Это основные пункты, влияющие на качество залога и его ликвидационную стоимость. Чем выше качество залога, тем выше его ликвидность и, соответственно — ниже риск для банка.

Если заемщик не сможет в дальнейшем платить по кредиту, банк заберет квартиру. Ликвидную недвижимость банк сможет реализовать быстрее.

Документы, которые потребуются для оценки квартиры:

  • правоустанавливающие документы;
  • документы БТИ: поэтажный план или экспликация (для подмосковных квартир – технический паспорт).

Кто делает оценку квартиры

Для этого есть специализированные оценочные компании, прошедшие аккредитацию в банке и ставшие его партнером. Обычно у банка таких компаний несколько, чтобы клиент мог выбрать себе более удобную и доступную.

Стоимость работ приблизительно у всех оценщиков одинаковая. Средняя цена за изготовление оценочного альбома на квартиру 4 – 5 тысяч рублей.

Как правило ее оплачивает заемщик, но некоторые банки берут эти расходы на себя.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.

Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.

Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.

Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.

Оценка квартиры для ипотеки: зачем она нужна и как ее провести

Оценка квартиры для ипотеки — это официальный отчет с указанием рыночной стоимости приобретаемой собственности. Этот документ предоставляется банку для установления ликвидности залоговой недвижимости. При нарушении договора банк имеет право продать залоговое жилье.

  • Что такое оценка квартиры
  • Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
  • Какая бывает стоимость
    • Факторы, влияющие на рыночную цену
    • Факторы, влияющие на ликвидационную цену
  • Преимущества и недостатки оценки
  • Кто делает оценку недвижимости для ипотеки
  • Сколько стоит оценка
  • Документы для оценки квартиры
  • Как происходит оценка квартиры
  • Что делать, если стоимость квартиры отличается от суммы ипотеки
    • Как повлиять на результат оценки
  • Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки
  • Заключение

Что такое оценка квартиры

Чтобы банк выдал деньги на покупку квартиры, нужно собрать пакет документов. Один из важнейших документов — это оценка стоимости недвижимости.

При расчете учитывается: состояние жилья, перспективность района, технические данные. Этот отчет — подтверждение ликвидности имущества, на приобретение которой выдаются деньги. Оценка нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

При заключении договора кредитования на большую сумму денег недвижимое имущество выступает гарантом возврата долга.

Поэтому необходимо определить ее рентабельность в сравнении с заемной денежной суммой. Для этого оценочные компании проводят независимую экспертизу.

В результате банк получает достоверную информацию о цене, а клиент видит реальные перспективы покупки. Обе стороны застрахованы от обмана.

Читайте также:  Расторжение договора купли продажи с ипотекой - консультации по ипотеке

Зачем это банку

Недвижимое имущество остается собственностью банка до полного погашения долга по ипотеке. В случае неисполнения кредитных обязательств банк может реализовать недвижимость в счет закрытия долга. Это уменьшает риски, ведь свои деньги банк вернет при любом исходе.

Какая бывает стоимость

Стоимость бывает рыночной и ликвидационной. Рыночная — средняя по рынку цена, за которую квартира уйдет в ближайшее время.

Обычно ее определяют, сравнивая цены на квартиры с похожей планировкой в этом же районе. Но она может отличаться от цены в отчете, потому что оценщик объективно анализирует все нюансы.

Например, продавец может завысить стоимость из-за дизайнерского ремонта. А по факту — он ничего не стоит.

Ликвидационная — это цена от покупателя, то есть та, с которой продавцу придется согласиться, если он спешит продать квартиру. Это вынужденная и заниженная цена.

Факторы, влияющие на рыночную цену

Из чего складывается рыночная стоимость:

  • район, где расположен дом.
  • уровень развития инфраструктуры.
  • возраст дома.
  • материалы здания.
  • качество ремонта.
  • возможность перепланировки.
  • наличие балкона, лоджии.
  • вид из окна, благоустройство территории, ремонт в подъезде.
  • спрос на рынке недвижимости.

Факторы, влияющие на ликвидационную цену

Основные факторы — желаемые сроки продажи недвижимости и кризис на рынке. Банку нужна ликвидационная цена, чтобы в случае банкротства заемщика реализовать залоговое имущество в кратчайший срок.

Чаще всего ликвидационная и рыночная цены не сильно отличаются. Но бывают исключения. Например, квартира с дорогостоящим ремонтом, расположенная в неблагополучном районе со слабой инфраструктурой. В этом случае ликвидационная цена будет ниже рыночной.

Преимущества и недостатки оценки

У ипотечной оценки есть преимущества и для банка, и для клиента. Первая сторона, зная стоимость недвижимости, одобряет кредит. Реальная подтвержденная цена — аргумент в судебном разбирательстве при проблемах с выполнением условий договора.

Для клиента — это гарантия выгодной покупки, которую в случае необходимости можно реализовать и вернуть или приумножить инвестиции. Заемщик таким образом защищает себя от лишних комиссионных начислений. Единственный недостаток — придется заплатить оценщику.

Кто делает оценку недвижимости для ипотеки

Услугу предоставляют оценочные компании в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в России».

Что подтверждает квалификацию оценщика:

  • диплом о соответствующей специализации;
  • членство в ассоциации СРО;
  • полис страхования гражданской ответственности.

Как выбрать оценщика

Чаще всего банк сам рекомендует оценочные компании, так оценка квартиры происходит быстрее. При выборе ориентируйтесь на цену и сроки оценки. Проверяйте, есть ли у компании аккредитация, стаж.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Ценовая политика зависит от региона. В Москве такая услуга стоит около 3500-5000 руб. В других регионах дешевле — от 2000 до 4000 руб. Если оценку надо сделать быстро, стоимость будет дороже на 1000-2000. Оплачивать услуги оценщика должен заемщик как инициатор оформления кредита.

Документы для оценки квартиры

Для оценочной компании нужно подготовить перечень документов, который отличается для первичного и вторичного жилья. В первом случае понадобятся:

При оценке вторичного жилья нужны:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт.

Как происходит оценка квартиры

Оценка недвижимости состоит из нескольких этапов: осмотр объекта, района, здания, внутреннего состояния жилплощади. После этого ее сравнивают с аналогичной на рынке недвижимости. Определяют рентабельность. Когда все критерии оценены, эти данные сводятся в официальном отчете.

Содержание отчета

Оценка квартиры включает:

  1. Данные оценочной компании.
  2. Паспортные данные заказчика оценки.
  3. Подробную информацию об объекте недвижимости.
  4. Анализ рынка недвижимости, сравнительные данные.
  5. Рыночную стоимость.
  6. Ликвидационную стоимость.
  7. Дату анализа.

Отчет сопровождается приложением с фотографиями жилплощади, копиями документов, разрешающих продажу. Оценка составляется в течение 2-5 дней. Она действительна 6 месяцев.

Что делать, если стоимость квартиры отличается от суммы ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки влияет на сумму кредита. Когда стоимость, установленная оценщиком, больше цены, запрашиваемой продавцом, тогда полученного кредита хватит на покупку.

Но бывает и наоборот. Тогда клиент банка может воспользоваться услугами другой компании. Это поможет, если предыдущий оценщик не учел все факторы, влияющие на настоящую стоимость. Если стоимость в отчете увеличить не получится, тогда ищут дополнительную залоговую собственность. Можно попытаться сбить цену на недвижимость или оформить кредит наличными.

Как повлиять на результат оценки

Оценка проводится компанией, для которой нет выгоды от увеличения или занижения стоимости имущества в отчете. Ее действия полностью правомерные. На них не может повлиять ни заемщик, ни банк.

Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки

Обязательное условие рефинансирования — повторная оценка. От нее зависит процент на ссуду, срок кредита, одобрение банка на предоставление денег в долг. Процедура проводится, даже если рефинансирование в том же банке, где оформлен действующий ипотечный договор.

Заключение

Без объективной оценки квартиры для ипотеки не обойтись. Официальный документ, предоставленный независимым оценщиком, имеет правовую силу в суде при возникновении споров. Поэтому оценку стоит делать по всем правилам и внимательно проверять.

Оценка квартиры для ипотеки: сколько стоит, зачем она нужна и какие документы нужны для оценки?

Оценка недвижимости является одним из ключевых условий оформления ипотеки. Без документа, подтверждающего реальную стоимость жилья, ни один банк не выдаст ипотечный кредит.

Как правило, деньги выдаются под залог приобретаемого имущества, поэтому оценка недвижимости играет важную роль при принятии банком решения о подписании договора с новым клиентом.

От оценочной стоимости жилья будет зависеть сумма кредита, а также процентная ставка.

В свою очередь покупатель заинтересован в дополнительной независимой оценке стоимости приобретаемого жилья до подписания договора об ипотеке. В особенности это актуально при покупке жилья на вторичном рынке. В этом случае оценка нужна, чтобы убедиться в том, что продавец не завышает цену.

Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности.

Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.

Оценка недвижимости – это особая сфера деятельности. Проводить такие работы может не любая организация, а только та, которая числится в реестре СРО (кстати, проверить организацию можно здесь). При этом сам специалист, нанятый для оценки, должен иметь профильное высшее образование, опыт работы в отрасли не менее одного года, а также действующий сертификат страхования ответственности.

Обычно банки предлагают готовый список лицензированных организаций, которые могут проводить оценку. Из них можно выбрать наиболее подходящий вариант.

Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов.

Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).

Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости.

В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте.

Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.

При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания.

Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.

Перечень документов для оценки квартиры зависит от типа приобретаемого жилья. Если вы планируете купить квартиру на вторичном рынке, список будет включать:

  • паспорт;
  • технический паспорт на квартиру (поэтажный план, экспликация);
  • документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи).

При покупке жилья в новостройке перечень документов немного шире. Обычно он состоит из следующих пунктов:

  • паспорт;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве);
  • акт приема-передачи квартиры.

Данный список может отличаться в зависимости от организации, которая будет делать оценку. Более точную информацию нужно уточнять непосредственно в компании.

После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.

Итогом работы специалиста является отчет об оценке.

Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке.

Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.

Отчет об оценке действует в течение 6 месяцев с момента составления.

Стоимость оценки квартиры зависит от региона и ценовой политики конкретной организации, которая проводит работы. В среднем речь идет о сумме от 2 до 6 тыс. рублей.

Все работы по оценке недвижимости оплачивает клиент. При этом важно учитывать, что даже в случае отказа в оформлении ипотеки со стороны банка, вернуть затраченные на оценку средства не удастся.

Банк оплачивает оценку квартиры только в особых ситуациях, например, при судебных разбирательствах, связанных с взысканием долга по ипотечному кредиту.

Читайте также:  Как купить квартиру в ипотеку в другом городе - порядок действий - консультации по ипотеке

Часто банки просят указывать в итоговом отчете не только рыночную цену квартиры, но и ликвидационную стоимость.

Это сумма, за которую квартира может быть продана банком в условиях ограниченного времени. Обычно она значительно ниже рыночной.

Да, повторная оценка квартиры обязательна при рефинансировании ипотеки. Она проводится даже в том случае, когда сделка проводится в рамках одного и того же банка.

Переоценка квартиры может отразиться на условиях рефинансирования. Например, за время с момента покупки квартира подорожала, это означает, что стоимость залога также увеличивается и банк сможет предложить более низкую процентную ставку.

Выбор оценщика.

Для того, чтобы избежать проблем при оценке квартиры, необходимо обращаться в проверенную организацию, которая имеет все необходимые документы (состоит в реестре СРО, имеет сертификат страхования ответственности).

Если вы не уверены, что можете самостоятельно подобрать подходящего специалиста, вы можете попросить о помощи представителей банка, в котором вы планируете оформить ипотеку. Большинство кредитных организаций всегда предлагают потенциальным клиентам список аккредитованных организаций-оценщиков.

Перепланировки. При покупке квартиры на вторичном секторе нужно внимательно отнестись к существующим перепланировкам, в особенности, если они не узаконены.

Ни в коем случае не стоит соглашаться на предложения оценщика «закрыть глаза» на обнаружившиеся несоответствия. Если этот факт вскроется, банк может обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Более того, вас могут обвинить в мошенничестве со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Оценка расходится с ценой продажи. Если вы приобретаете вторичное жилье в ипотеку возможна ситуация, при которой отчет об оценке содержит более низкую цену, чем запрашивается продавцом. В таком случае банк не одобрит кредит выше значения, указанного в отчете. Можно попытаться договориться с собственником о скидке или доплатить разницу из своих средств.

Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.

Для получения оптимального результата при оценке квартиры рекомендуется рассматривать сразу несколько компаний. Критериями для выбора должна быть репутация организации, сроки оценки и цена.

Вы можете выбирать оценщика по своему усмотрению, но для того, чтобы избежать проволочек с банком, лучше воспользоваться услугами аккредитованных им организаций. В этом случае вы дополнительно обезопасите себя от возможных ошибок и сэкономите время.

Оценка квартиры для ипотеки

  • Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?
  • Как происходит оценка для ипотеки?
  • Сколько это стоит?
  • Отчет по оценке
  • К какому оценщику обратиться?

Ипотека – один из самых востребованных продуктов среди крупных российских банков. Однако получить ее непросто. В наибольшем числе случаев заемщикам необходимо передать приобретаемую или уже имеющуюся квартиру в залог. А для этого нужно знать точную рыночную стоимость жилья. Оценка квартиры для ипотеки требуется во всех банках.

В этой статье мы разберем само понятие процедуры, ее значение для ипотечного займа, узнаем, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, а также расскажем, как выбирать оценочную компанию.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?

Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке».

Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства.

Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая.

Оценка для ипотеки влияет и на сумму кредита: она вычисляется, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. При этом кредитная организация выбирает именно наименьшую стоимость.

Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.

Обе стороны сделки заинтересованы в честном проведении оценки. Банку важно полностью погасить долг заемщика и покрыть возникшие риски, а заемщику и его риелтору – получить как можно большую сумму в кредит.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
  • Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
  • Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
  • Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
  • Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
  • Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости.

К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое.

Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Могут быть исключения: например, квартиры с дорогим ремонтом в зданиях старого фонда при оценке сравнительным способом будут намного дороже, чем при затратном.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

  • Экологическая обстановка района;
  • Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
  • «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
  • Материалы, использованные при строительстве здания;
  • Количество этажей;
  • Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

  • Ее площадь,
  • Количество комнат,
  • Планировку,
  • Этаж, на котором находится квартира,
  • Состояние отделки и коммуникаций,
  • Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей.

В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра.

Кроме того, повлиять на цену может и время.

За срочную оценку и составление документов специалисты могут потребовать дополнительную плату – от 2ей.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

  1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
  2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
  3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
  5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
  6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Отчет остается действительным в течение 6 месяцев. Если по каким-то причинам ипотечный договор не заключен в течение этого времени, банк может потребовать проведение дополнительной оценки.

К какому оценщику обратиться?

Банки рекомендуют своим клиентам обратиться в одну из аккредитованных ими компаний. Списки этих оценщиков можно найти на сайтах кредитных организаций или запросить в одном из отделений. Однако вы имеете право и сами выбрать специалиста – фирму или частного эксперта. Он должен соответствовать следующим требованиям, которые, как правило, не меняются от банка к банку:

  • Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок не менее 1 года;
  • Фирма или СРО должны быть членами СРО и постоянно совершать взносы в общий фонд;
  • У оценщика должен быть полис страхования гражданской ответственности, от 300 тыс. рублей.

Стоит учесть еще одно правило: специалист не должен находиться в родстве с лицом, заказавшим услугу, так как это может повлиять на результат процедуры.

Несмотря на то, что оценка для ипотеки может быть проведена и оценщиком, выбранным самим заемщиком, многие специалисты рекомендуют выбирать среди аккредитованных банком компаний. Дело в том, что банк может потребовать повторное проведение процедуры при малейшем подозрении на завышенную стоимость – а это дополнительные затраты для заемщика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector